COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50A
Chambre civile 1-3
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 04 JUILLET 2024
N° RG 23/01135
N° Portalis DBV3-V-B7H-VWDY
AFFAIRE :
[K] [L] [C] [Z]
...
C/
Maître [Y] [S] [V]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 août 2010 par le TGI de Paris
N° Chambre : 2
Section : 2
N° RG : 10/14930
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDEURS devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation 14 décembre 2022 (3ème chambre civile) cassant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de PARIS du 16 avril 2021 (pôle 4 chambre1) suite à l'arrêt de la Cour de cassation du 27 octobre 2016 (3ème chambre civile) cassant partiellement l'arrêt rendu le 17 septembre 2015 (pôle 4 chambre 1) sur appel d'un jugement du 13 février 2014 du tribunal de grande instance de Paris
Monsieur [K] [L] [C] [Z]
né le 17 Avril 1945 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [O] [E] épouse [Z]
née le 13 Juin 1950 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627
Représentés par Me Chimène MENSI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
****************
DEFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI
Maître [Y] [S] [V]
né le 13 Août 1950 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
S.C.P. VICTOIRES NOTAIRES ASSOCIES, anciennement SCP BEGON [V] BOUGEARD BRULON BONNEAU AUGER
N° SIRET : 784 447 518
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9
Représentés par Me Stéphanie BACH, Plaidant avocat au barreau du VAL D'OISE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 29 février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Florence PERRET, Président,
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport
Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER : Madame FOULON, lors des débats
**********
FAITS ET PROCEDURE :
Par acte authentique reçu le 18 février 2010 par M. [Y] [V], notaire, assisté de M. [F], notaire, les consorts [W] ont unilatéralement promis de vendre aux époux [Z] un immeuble situé à [Localité 8] pour un prix de 2 185 000 euros, sous condition suspensive d'obtention par M. [K] [Z] et Mme [O] [E] épouse [Z] avant le 9 avril 2010 d'un premier prêt à long terme d'un montant maximum de 458 000 euros remboursable en 25 ans à un taux maximum de 4,15% l'an, et d'un second prêt relais d'un montant de 1 700 000 euros d'une durée de 2 ans à un taux maximum de 4,5% l'an.
Les époux [Z] ont remis une somme de 109 250 euros en séquestre à M. [F] correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation stipulée, d'un montant de 218 500 euros.
La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 3 mai 2010 avec la mention selon laquelle faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé par acte authentique la vente faisant l'objet de la présente promesse, dans le délai ci-dessus fixé, ou d'en avoir demandé la réalisation dans le même délai dans les conditions prévues dans l'acte, la promesse de vente serait considérée comme nulle et non avenue, sans qu'il soit besoin pour le promettant de faire aucune mise en demeure ni de remplir aucune formalité quelconque.
Par courriel du 2 avril 2010, l'étude de M. [V] rappelait à M. et Mme [Z] la date butoir pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, fixée au 9 avril, date à laquelle il leur a transmis les lettres de refus de crédit en sa possession, accompagnées des attestations de demandes de prêt.
Le 13 avril 2010, les consorts [W] ont mis en demeure M. et Mme [Z] d'avoir à justifier de l'obtention sans réserve des prêts, objets de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente.
Par courrier du 20 avril 2010, la société Finimmo a transmis à M. et Mme [Z] une lettre de la Banque Espirito Santo et de la Vénétie par laquelle celle-ci a confirmé son accord pour consentir un prêt relais immobilier de 18 mois et en a présenté les caractéristiques. Ils en ont informé leur notaire et, le 21 avril 2010, sont allés remettre ce courrier en mains propres à l'étude notariale de M. [F], notaire de l'indivision [W], qui en a accusé réception.
Le 25 mai 2010, les consorts [W] ont notifié la caducité de la promesse pour non-réalisation de la vente dans les délais prévus, leur notaire sollicitant, le 1er juin 2010, le paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation.
Par courrier recommandé du 2 juin 2010, la banque de M. et Mme [Z] leur a adressé une offre préalable de crédit.
Par courrier du 18 juin 2010, M. [V] a informé le notaire de l'indivision [W] de l'obtention des financements et a sollicité la fixation de la date de signature au 30 juin.
Par courrier du 22 juin 2010, le notaire des consorts [W] a rappelé les termes de courrier du 25 mai faisant état de la caducité de la promesse de vente et de la demande de paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation.
Entre-temps, par acte authentique reçu le 17 juin 2010 par M. Etasse, notaire, les consorts [W] ont consenti une promesse unilatérale de vente sur les mêmes biens à Mme [N] au prix de
2 330 000 euros. Puis, le 4 octobre 2010, ils ont vendu leurs biens à Mme [N].
Par actes d'huissier des 23, 24 et 25 août 2010 et 12 et 19 janvier 2011, les époux [Z] ont assigné les consorts [W], les notaires, M. [V], M. [F], Mme [N] et la SCP Etasse devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'annuler la vente du 4 octobre 2010 et ordonner la vente à leur bénéfice.
Par jugement du 13 février 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
- débouté les époux [Z] de leur demande en constatation de la vente des biens des consorts [W] à leur bénéfice,
- débouté les époux [Z] de leur demande en nullité de la vente consentie le 4 octobre 2010 par les consorts [W] à Mme [N],
- débouté les époux [Z] de leur demande en restitution de la somme séquestrée entre les mains de M. [F] lors de la conclusion de la promesse du 18 février 2010,
- débouté les époux [Z] de leur demande indemnitaire à l'encontre de la société Etasse, de M. [V] et de M. [F] pour rédaction frauduleuse de la promesse de vente du 17 juin 2010,
- condamné solidairement les époux [Z] à verser aux consorts [W] une somme de 109 250 euros,
- autorisé M. [F] à remettre aux consorts [W] la somme de 109 250 euros déposée en séquestre par les époux [Z] lors de la conclusion de la promesse du 18 février 2010,
- condamné in solidum les époux [Z] à verser à Mme [N] une indemnité de 5 000 euros pour procédure abusive,
- condamné in solidum les époux [Z] à verser à la SCP Etasse, à M. [V] et à M. [F] une indemnité de 2 000 euros chacun pour procédure abusive,
- condamné sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile in solidum les époux [Z] à verser à Mme [N] une indemnité de 3 000 euros et à la société Etasse, à M. [V] et à M. [F] une indemnité globale de 3 000 euros,
- débouté les consorts [W] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum les époux [Z] aux dépens dont distraction,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement uniquement en ce qui concerne les chefs du dispositif ne bénéficiant pas aux consorts [W].
M. et Mme [Z] ont interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt du 17 septembre 2015, la cour d'appel de Paris a :
- confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné les époux [Z] à payer à Mme [N] une indemnité de 5 000 euros pour procédure abusive et à verser à la société Etasse, à M. [V] et à M. [F] une indemnité de 2 000 euros chacun pour procédure abusive,
Statuant de nouveau sur ces points,
- rejeté toutes demandes formées du chef de procédure abusive,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamné in solidum les appelants au paiement des dépens d'appel avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Les époux [Z] ont formé un pourvoi en cassation.
Par arrêt du 27 octobre 2016, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 17 septembre 2015 "mais seulement en ce qu'il rejette la demande indemnitaire formée par M. et Mme [Z] à l'encontre de M. [V]".
La Cour de cassation a considéré, au visa de l'article 1382, devenu 1240 du code civil qu' " en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. [V] n'était pas tenu d'informer M. et Mme [Z] de l'insuffisance de la remise de la lettre de la banque pour lever l'option dans le délai fixé et si ce notaire ne s'était pas comporté comme si toutes les conditions étaient réunies pour préparer la signature de l'acte de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ".
Les époux [Z] ont saisi la cour d'appel de renvoi par acte du 23 août 2017.
Par arrêt du 16 avril 2021, la cour d'appel de Paris a :
- infirmé le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de leur action en paiement de dommages et intérêts contre M. [V],
Statuant à nouveau,
- condamné M. [V] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 109 250 euros,
- rejeté le surplus de leur demande,
- débouté M. [V] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
M. [V] a formé un pourvoi en cassation.
Par arrêt du 14 décembre 2022, la Cour de cassation a cassé et annulé mais seulement en ce qu'il condamne M. [V] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 109 250 euros l'arrêt rendu le 16 avril 2021 par la cour d'appel de Paris.
La Cour de cassation a considéré qu'en statuant comme elle l'a fait, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur le moyen tiré de la perte de chance qu'elle relevait d'office, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé l'article 16 du code de procédure civile.
Les époux [Z] ont saisi la cour d'appel de Versailles, désignée comme cour d'appel de renvoi, par acte du 16 février 2023 et, par leurs dernières écritures du 22 janvier 2024 prient la cour de :
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [Z] de leur demande indemnitaire à l'encontre de M. [V],
Statuant de nouveau,
- juger que M. [V] a commis une faute dans le cadre de son exercice professionnel, ayant directement causé un préjudice aux époux [Z],
- condamner M. [V] et la société Victoires notaires associés solidairement, à réparer le préjudice subi par les époux [Z],
En conséquence à titre principal,
- condamner M. [V] et la société Victoires notaires associés solidairement, à verser aux époux [Z] la somme de 207 575 euros correspondant à la perte de chance d'avoir pu récupérer l'indemnité d'immobilisation, chance évaluée à 95%,
A titre subsidiaire,
- condamner M. [V] et la société Victoires notaires associés solidairement, à verser aux époux [Z] la somme de 174 800 euros correspondant à la perte de chance d'avoir pu récupérer l'indemnité d'immobilisation, chance évaluée à 80%,
En tout état de cause,
- débouter M. [V] et la société Victoires notaires associés de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner M. [V] et la société Victoires notaires associés solidairement, à verser aux époux [Z] la somme de 67 171,65 euros au titre de la perte de chance de n'avoir pu faire fructifier l'indemnité d'immobilisation qu'ils auraient conservé en l'absence des manquements commis par M. [V], somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- condamner M. [V] et la société Victoires notaires associés solidairement, à verser à chacun des époux [Z] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières écritures du 9 janvier 2024, M. [V] et la société Victoires notaires associés prient la cour de :
- déclarer irrecevables les demandes dirigées à l'encontre de la société Victoires notaires associés qui n'était pas partie à la procédure ayant donné lieu à l'arrêt de la cour de cassation du 14 décembre 2022 et l'arrêt de la cour d'Appel de Paris du 16 avril 2021,
- confirmer le jugement déféré notamment en ce qu'il a débouté les époux [Z] de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de M. [V],
- juger que la perte de chance de renoncer au bénéfice de la condition suspensive et la perte de chance de renoncer à la vente en se prévalant de la caducité de la promesse sans être tenus au paiement de l'indemnité d'immobilisation, en raison d'une faute de M. [V], sont inexistantes,
- débouter les époux [Z] de leur demande de condamnation de M. [V] et de la société Victoires notaires associés à leur payer la somme de 207 575 euros, représentant 95 % du montant de l'indemnité d'immobilisation, en réparation d'un préjudice tiré de la perte de chance de ne pas avoir à payer le montant de l'indemnité d'immobilisation,
- les débouter de leur demande subsidiaire à ce titre tendant à voir condamner M. [V] et la société Victoires Notaires Associés à leur payer à hauteur de 80 % de l'indemnité d'immobilisation soit 174 800 euros,
Subsidiairement,
- juger que le montant de l'indemnisation de la chance perdue à ce titre ne saurait être fixé à 50 % du montant de l'indemnité d'immobilisation versée, comme l'a jugé la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 16 avril 2021, et fixer le taux de la chance perdue au maximum à 10% du montant de l'indemnité,
- déclarer irrecevable, et en tout état de cause infondée la nouvelle demande indemnitaire formulée par les époux [Z], pour la première fois devant la cour d'appel de renvoi, et excédant le périmètre de l'intervention de la cour de renvoi, au titre d'une perte de chance " de n'avoir pu faire fructifier l'indemnité d'immobilisation " chiffrée à 67 171,65 euros,
- débouter les époux [Z] de leur demande de condamnation de M. [V] et la société Victoires notaires associés au paiement de cette somme,
- les débouter de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre des concluants, y compris celles au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- condamner les époux [Z] solidairement à payer à M. [V] et la société Victoires notaires associés la somme de 4 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [Z] solidairement aux entiers dépens avec recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 1037-1 du code de procédure civile, lorsque la connaissance d'une affaire est renvoyée à une cour d'appel par la Cour de cassation, ce renvoi n'introduit pas une nouvelle instance, la cour d'appel de renvoi étant investie, dans les limites de la cassation intervenue, de l'entier litige, tel que dévolu à la juridiction dont la décision a été cassée.
Il est également rappelé, à cet égard, que pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, l'article 563 du code de procédure civile autorise les parties à invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.
" Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la SCP Victoires notaires associés
M. [V] et la société Victoires notaires associés exposent que M. et Mme [Z] ont dirigé leur déclaration de saisine de la cour de céans à l'encontre de M. [V], mais également à l'encontre de la société Victoires notaires associés, alors que celle-ci n'était pas partie à la procédure ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 16 avril 2021 et à l'arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2022. Ils en déduisent que les demandes dirigées contre elle sont irrecevables.
M. et Mme [Z] répondent que M. [V] ayant fait valoir ses droits à la retraite, reste tenu solidairement avec l'étude dans laquelle il a exercé et désormais dénommée SCP Victoires notaires associés, venant aux droits de la charge notariale SCP Begon [V], la société civile professionnelle restant titulaire de la charge de l'office ministériel, s'agissant de la structure d'exercice dans laquelle le notaire a exercé et dont la responsabilité civile est recherchée.
Sur ce,
L'article 547 du code de procédure civile dispose : " En matière contentieuse, l'appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance. Tous ceux qui ont été parties peuvent être intimés. "
En cas de pourvoi, l'instruction est reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation (Cass. Civ. 2ème, 12 janv. 2023, n° 21-18.762), seule l'ordonnance de clôture cessant de produire ses effets par la cassation prononcée (Cass. Civ. 2ème, 15 févr. 1995, n° 93-13.213).
L'article 635 du code de procédure civile précise que " l'intervention des tiers est soumise aux mêmes règles que celles qui s'appliquent devant la juridiction dont la décision a été cassée ".
A cet égard, il résulte des articles 554 et 555 du code de procédure civile que les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.
En l'espèce, M. [V] a été poursuivi en son nom personnel, en tant que membre de la SCP Begon-[V]-Bougeard-Brullon, sans que la société de notaires ait été appelée dans la cause, ni en première instance, ni en appel devant les cours d'appel de renvoi.
Est appelée devant la cour de céans la SCP Victoires notaires associés, venant aux droits de la SCP Begon-[V]-Bougeard-Brullon, en tant que structure d'exercice de l'office ministériel dans lequel M. [V] a exercé.
Or, le fait que M. [V] ait fait valoir ses droits à la retraite n'a pas fait évoluer le litige qui porte sur la responsabilité personnelle de M. [V], fût-il membre ou ancien membre d'une société de notaires, et la SCP Begon-[V]-Bougeard-Brullon n'ayant jamais été appelée dans la cause, il n'y a pas lieu de lui substituer la SCP Victoires notaires associés.
La SCP Victoires notaires associés doit donc être mise hors de cause et l'ensemble des demandes de condamnation solidaires dirigées contre elle déclarées irrecevables.
" Sur la faute du notaire
M. et Mme [Z] font valoir que le notaire rédacteur d'acte est tenu, d'une part, d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets des actes qu'il établit, d'autre part, d'attirer l'attention de son client sur les risques. Ils reprochent plus particulièrement à M. [V] plusieurs fautes de nature à engager sa responsabilité :
- le fait, après réception de la mise en demeure des promettants le 13 avril 2020, de ne pas les avoir alertés sur les risques, les options à leur disposition, et le délai dont ils disposaient pour les exercer ;
- le fait de n'avoir effectué entre le 13 et le 20 avril aucun rappel relatif à la nécessité, dans les termes de la promesse, de lever la condition suspensive, de justifier de sa non-réalisation ou encore d'y renoncer ;
- le fait de ne pas les avoir avertis que le courrier reçu de la banque était insuffisant pour lever la condition suspensive.
M. [V] et la société Victoires notaires associés répondent que la preuve de l'exécution du devoir de conseil incombant au notaire peut résulter des termes de l'acte qu'il instrumente. Ils estiment, au regard des termes clairs de l'acte, que M. et Mme [Z] connaissaient parfaitement les obligations souscrites, qu'ils savaient que s'ils ne se prévalaient pas de la non-réalisation de la condition suspensive au plus tard le 9 avril 2010, ou s'ils ne se prévalaient pas de la caducité de la promesse à réception d'une mise en demeure des promettants, en justifiant de leurs démarches et d'une défaillance de la condition qui ne leur était pas imputable, ils s'exposaient au risque de devoir payer le montant de l'indemnité contractuelle à la date butoir du 3 mai 2010.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Ainsi, de par sa fonction et l'obligation d'information et de conseil qui en découle, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique (Civ. 1ère, 7 nov. 2000, n° 96-21.732) et doit, en tant que rédacteur de l'acte, à la fois éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties (Civ. 1ère, 26 janv. 1988, n° 8858-16.826).
Il est précisé que la preuve par un notaire de l'exécution de l'obligation de conseil qui lui incombe peut résulter de toutes circonstances ou documents établissant que le client a été averti des risques inhérents à l'acte que ce notaire a instrumenté (Civ. 1ère, 29 oct. 2002, n° 99-13.253), et même par l'acte lui-même, lorsque les éléments d'information qu'il contient sont suffisants pour permettre de constater que l'obligation a été correctement remplie (Civ. 1ère, 22 janv. 2022, n° 99-14.057).
En l'espèce, les termes des clauses " réalisation ", " indemnité d'immobilisation " et " conditions suspensives ", stipulées dans l'acte litigieux sont clairs et précis, et ne souffrent aucune équivoque, de sorte que l'acte lui-même recelait indéniablement des informations utiles relatives :
- 1°) aux exigences attachées à la levée de l'option, en précisant notamment que " l'offre de réaliser la vente " devait être accompagnée d'une " attestation de l'organisme prêteur confirmant l'octroi [du prêt] et s'engageant à mettre à la disposition du bénéficiaire le montant du concours accordé lors de la signature de l'acte authentique de vente " ;
- 2°) au risque économique encouru en cas de non-levée de l'option dans les délais : " [l'indemnité d'immobilisation] restera acquise au promettant, de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives et autres conditions auxquelles est soumise la réalisation de la vente ayant été réalisées ou remplies " ; - 3°) la faculté dont disposait le bénéficiaire de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et les modalités pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, au regard notamment de la stipulation suivante : " dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant la mise en demeure qui lui sera faite par le promettant, ce dernier pourra se prévaloir de la caducité des présentes. Par suite, le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après vérification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait, à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant en application des dispositions de l'article 1178 du code civil " ;
Toutefois, les informations contenues dans la promesse unilatérale de vente, définissant les obligations respectives des parties, ne déchargent pas le notaire instrumentaire de son devoir de conseil qui perdure au stade de l'exécution de la promesse et lui impose, positivement, d'informer la partie intéressée de l'insuffisance de ses actes d'exécution dès lors que sa défaillance est de nature à compromettre ses attentes légitimes, négativement, de s'abstenir de tout comportement pouvant laisser croire à une partie contractante que les actes par elle accomplis suffisent à lui assurer la satisfaction de ces mêmes attentes.
Or, il est établi, d'une part, qu'à la suite de l'envoi par les promettants d'une mise en demeure d'avoir à justifier l'obtention des prêts, le 13 avril 2010, M. et Mme [Z] ont remis à M. [V], le 21 avril 2010, un simple accord de prêt de la banque, sans que ce dernier ne les alerte sur le fait qu'un tel document ne pouvait valoir levée de l'option, de sorte qu'une fois la promesse arrivée à échéance, le 3 mai 2010, les promettants ont pu se prévaloir de la caducité de la promesse et prétendre au paiement de l'indemnité d'immobilisation.
C'est à tort, dans ces circonstances, que M. [V] a manqué d'informer M. et Mme [Z] de l'insuffisance de la remise de la lettre de la banque pour lever l'option, alors que tel était manifestement le but poursuivi par ces derniers.
D'autre part, alors qu'il ne pouvait lui-même ignorer le fait qu'en ne transmettant pas tous les justificatifs requis, le promettant pouvait ne pas considérer l'option comme ayant été régulièrement levée, l'étude de M. [V] a écrit à ses clients le 30 mai 2010 pour solliciter une copie du titre de propriété de l'appartement leur appartenant et les coordonnées de la banque ayant financé cette acquisition et, toujours dans la perspective d'un acte définitif de vente à intervenir, leur a indiqué, le 12 mai 2010, le montant des provisions associés aux frais de l'acte à intervenir (pièces n° 13 et 14 du dossier [Z]). En outre, après avoir reçu notification de la caducité de la promesse, le 25 mai 2010, M. [V] a informé le notaire de l'indivision [W], le 18 juin 2010, de ce que M. et Mme [Z] avaient finalement obtenu leur financement et a sollicité la fixation de la date de la signature.
Il peut donc à juste titre être fait grief à M. [V] de s'être comporté comme si toutes les conditions étaient réunies pour préparer la signature de l'acte de vente, en laissant ainsi M. et Mme [Z] dans la croyance erronée en la réalisation prochaine de la vente, alors que tel n'était manifestement pas le cas et que les promettants auraient pu se prévaloir des refus de prêt dont ils avaient été destinataires pour se prévaloir de la défaillance de la condition stipulée à leur profit.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que M. [V] a manqué à son obligation de conseil, commettant ainsi une faute de nature à engager sa responsabilité extracontractuelle.
" Sur les préjudices de M. et Mme [Z]
- Sur la perte de chance de ne pas payer l'indemnité d'immobilisation
Rappelant qu'ils ont été définitivement condamnés à régler à leurs vendeurs l'indemnité d'immobilisation, M. et Mme [Z] entendent voir M. [V] et la SCP Victoires notaires associés condamnés solidairement à les indemniser de leur perte de chance de n'avoir pu éviter le paiement de ladite indemnité. Ils font valoir que si M. [V] avait correctement exécuté ses obligations, ils auraient nécessairement souhaité justifier de la non-obtention d'offres de prêt dans le délai imposé par la promesse pour renoncer à la vente et avancent en conséquence que la chance perdue doit être évaluée à 95 % du montant de l'indemnité, soit 207 575 euros.
M. [V] et la société Victoires notaires associés répondent que seule est indemnisable une perte de chance réelle et sérieuse, qu'en l'occurrence il n'est pas démontré que le manquement reproché à M. [V] ait fait perdre une chance à M. et Mme [Z] de ne pas avoir à payer l'indemnité, alors que désirant poursuivre leur projet d'acquisition d'un bien auquel ils tenaient, ils espéraient être en mesure de verser le prix de vente à la date butoir fixée ou que les promettants acceptent une prorogation, de sorte qu'ils n'entendaient pas se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Sur ce,
Il résulte du principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime que toute perte de chance, même faible ou minime (Civ. 1ère, 16 janv. 2013, n° 12-14.439 ; Civ. 1ère, 12 oct. 2016, n° 15-26.147), ouvre droit à réparation, le préjudice indemnisable devant être mesuré à la chance perdue et ne pouvant être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (Civ. 1ère, 14 févr. 2018, n° 16-27.160 et 17-10.389).
Toutefois, seule est réparable la perte de chance caractérisée par la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable (Civ. 1ère, 21 nov. 2006, n° 05-15.674), ce qui suppose de démontrer l'existence de chances non hypothétiques de survenance de l'évènement heureux (Civ. 2e, 16 juillet 2020, n° 19-12.656).
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu'à l'expiration du délai prévu pour réaliser la condition suspensive, le 9 avril 2020, M. et Mme [Z] disposaient de deux lettres de refus de crédit accompagnées des attestations de demandes de prêt, dont il n'est pas contesté qu'elles répondaient aux exigences de la promesse unilatérale pour pouvoir justifier de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.
M. et Mme [Z] disposaient donc des justificatifs nécessaires pour se prévaloir de la défaillance de la condition stipulée à leur profit et ainsi échapper au versement de l'indemnité d'immobilisation. Dans le même temps, aucune pièce ne vient établir que M. et Mme [Z] ont souhaité prendre le risque de payer l'indemnité d'immobilisation en soumettant des justificatifs insuffisants pour lever l'option.
La perte de chance est donc réelle, en ce qu'il existe une probabilité certaine que si M. et Mme [Z] avaient été mieux informés du risque, ils auraient pu renoncer à acquérir, sans frais, en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive.
Force est néanmoins de constater que même après l'expiration de la promesse, le 3 mai 2010, M. et Mme [Z], assistés de leur conseil, ont transmis à leur notaire une offre de crédit dans le but de lui permettre d'obtenir une prorogation de la promesse, ce qui dénote une forte détermination à acquérir le bien, présenté par eux comme un bien d'exception, sur lequel ils s'étaient positionnés après plus d'un an de recherches, ce qui conduit à pondérer la probabilité et à retenir une perte de chance de 50 %.
M. [V] sera en conséquence condamné à payer à M. et Mme [Z] la somme de 109 250 euros, représentant la moitié de l'indemnité d'immobilisation versée en application des stipulations contractuelles.
- Sur la perte de chance de faire fructifier l'indemnité d'immobilisation
M. et Mme [Z] estiment être recevables à demander l'indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de faire fructifier l'indemnité d'immobilisation, puisque la cour de céans est amenée à juger de nouveau l'affaire en fait et en droit et que cette prétention est recevable dans les conditions prévues par les articles 564 et suivants du code de procédure civile.
Sur le fond, ils avancent qu'entre avril 2010 et ce jour, les placements en assurance-vie en fonds euros, supports d'investissement ne présentant aucun risque, ont permis un rendement moyen de 2,18 %. Ils estiment que pour 218 500 euros placés d'avril 2010 à avril 2023 à un tel taux, le capital obtenu aurait été de 289 207 euros, représentant une plus-value de 70 707 euros. Ils demandent à voir appliquer un taux de 95 % sur cette assiette.
M. [V] et la société Victoires notaires associés répondent que la cour d'appel de Paris a définitivement statué sur les divers postes de préjudice invoqués par M. et Mme [Z] et que la Cour de cassation a cassé l'arrêt " seulement en ce qu'il condamne M. [V] à payer à M. et Mme la somme de 109 250 euros au titre du préjudice correspondant à la perte de l'indemnité d'immobilisation". Ils estiment en conséquence que cette nouvelle demande indemnitaire est irrecevable.
Ils soutiennent, en outre, que cette demande est mal fondée, d'une part, en ce que la cour d'appel de Paris, dans son arrêt du 16 avril 2021, a d'ores et déjà jugé que la faute reprochée au notaire n'est pas la cause des préjudices subis par M. et Mme [Z] pour avoir été tenus de payer l'indemnité d'immobilisation, d'autre part, en ce qu'il n'est pas démontré qu'en l'absence de faute reprochée à M. [V], il auraient effectivement pu procéder au placement de l'indemnité au taux de rendement qu'ils invoquent.
Sur ce,
Les demandes nouvelles sont en principe irrecevables. Toutefois, en vertu des articles 565 et 566 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, tandis que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En l'espèce, la présente demande indemnitaire est présentée pour la première fois en appel, devant la cour de céans. Néanmoins, elle a le même fondement que la demande indemnitaire initiale et poursuit la même fin d'indemnisation du préjudice résultant des manquements de M. [V] à son devoir de conseil.
La demande est donc recevable.
Sur le fond, cependant, il ne peut être valablement soutenu, sauf à distendre excessivement le lien de causalité entre la faute et le préjudice, que les manquements du notaire sont à l'origine d'une perte de chance de faire fructifier une indemnité d'immobilisation qui a été versée aux vendeurs, non pas en raison de la faute du notaire, mais en raison de la force obligatoire de la promesse et de l'absence de levée de l'option dans le délai prévu par celle-ci.
Il n'existe donc pas de lien de causalité direct entre la perte de chance alléguée et le fait générateur de responsabilité.
En outre, M. et Mme [Z], qui se bornent dans leurs conclusions à une note de bas de page visant le lien d'une page internet censée établir la réalité du taux de rendement escompté de 2, 18 %, ne démontrent pas qu'ils auraient effectivement pu prétendre à une plus-value de 70 707 euros sur la somme de 218 500 euros, alors qu'il n'est pas justifié du calcul de cette somme et que l'indemnité d'immobilisation a été versée en deux fois, une première moitié ayant été séquestrée au moment de la conclusion de la promesse, la seconde moitié ayant été versée aux vendeurs, à une date inconnue, en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 17 septembre 2015.
Ainsi, le montant réclamé présenté comme l'avantage qu'aurait procuré la chance alléguée si elle s'était réalisée est purement hypothétique et ne permet pas d'établir l'existence d'un préjudice certain.
Pour ces motifs, la demande de M. et Mme [Z] apparaît mal fondée ; ils en seront déboutés.
" Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant, M. [V] supportera les dépens de la présente instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande en outre d'indemniser M. et Mme [Z] des frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer, en condamnant M. [V] à leur régler la somme unique de 5 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu le 13 février 2014 par le tribunal de grande instance de Paris, en ce qu'il a débouté M. et Mme [Z] de leur demande indemnitaire à l'encontre de M. [V],
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne M. [V] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 109 250 euros,
Rejette le surplus de ses demandes indemnitaires,
Y ajoutant,
Déclare irrecevables les demandes formées à l'encontre de la SCP Victoires notaires associés,
Rejette la fin de non-recevoir formée par M. [V] et la société Victoires notaires associés,
Condamne M. [V] à régler à M. et Mme [Z], ensemble, la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [V] aux dépens de l'instance, dont distraction, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
