COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
Chambre civile 1-3
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 04 JUILLET2024
N° RG 21/05965
N° Portalis DBV3-V-B7F-UYGF
AFFAIRE :
[J] [M]
...
C/
[Z] [X]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Septembre 2021 par le TJ de NANTERRE
N° Chambre : 2
N° RG : 19/01712
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Typhanie BOURDOT
Me Audrey ALLAIN
Me Pierre QUEUDOT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [J] [M]
né le 01 Février 1987 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
Madame [R] [G]
née le 25 Décembre 1988 à [Localité 8] (SRI LANKA)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Typhanie BOURDOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644
Représentant : Me Benjamin SAIDON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTS
****************
SOCIETE EBR IMMO
N° SIRET : 487 669 830
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Me Pierre QUEUDOT, Postulant, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Madame [Z] [X]
née le 05 Novembre 1979 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
Monsieur [O] [S]
né le 06 Décembre 1979 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Audrey ALLAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 344
Représentant : Me Claude JULIEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0505
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 mars 2024, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président et Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,
Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller,
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme FOULON,
*********
FAITS ET PROCEDURE :
M. [O] [S] et Mme [Z] [X] ont donné mandat à la société EBR immo, agence immobilière, de vendre un appartement et deux caves situés au [Adresse 3] à [Localité 5] (92)
Le 7 avril 2018, M. [S] et Mme [X] ont signé avec M. [J] [M] et Mme [R] [G], un compromis de vente sous seing privé établi par la société EBR immo, pour un prix de 478 000 euros. La somme de 24 000 euros a alors été versée à titre d'acompte par les vendeurs à la société EBR immo, agissant comme séquestre, somme qui "s'imputera sur le prix, frais et honoraires convenus, y compris du mandataire, sauf en cas de non- réalisation de l'une des conditions suspensives convenues dans la présente convention". Il était prévu à l'acte, une date de réalisation au plus tard le 28 juin 2018, une condition suspensive tendant à l'obtention du prêt sollicité par les acquéreurs ainsi qu'une "clause particulière" prévoyant le versement d'une indemnité de 10% du prix de vente, soit une somme complémentaire à l'acompte versé de 23 900 euros, en cas de non-réalisation de la vente du fait de l'acquéreur malgré la réalisation des conditions suspensives. L'acte prévoyait également une rémunération de l'agence immobilière par le vendeur, à hauteur de 18 000 euros exigibles le jour de la réitération de la vente par acte authentique.
Ont été notamment annexés à l'acte, une attestation de remise du règlement de copropriété ainsi que des procès-verbaux des assemblées générales des trois années précédant la vente en date des 1er juin 2015,1er juin 2016, 4 juillet 2017 et 11 octobre 2017.
Le 17 mai 2018, M. [M] et Mme [G] ont obtenu leur prêt bancaire.
Le 28 juin 2018, la vente n'avait pas été réitérée. Par courriel du 11 juillet 2018, M. [M] et Mme [G] ont informé la société EBR immo de leur volonté d'obtenir l'annulation du compromis de vente après avoir pris connaissance d'un rapport du cabinet Alma présentant un état dégradé des caves de l'immeuble.
Par lettres recommandées avec accusé de réception du 16 juillet 2018, adressées aux vendeurs ainsi qu'à l'agence, ils ont sollicité l'annulation de la promesse de vente en invoquant leur ignorance des désordres affectant l'immeuble et le coût important des travaux qui n'entrait pas dans leur budget.
Par lettres recommandées avec accusé de réception, du 17 septembre 2018, adressées aux vendeurs ainsi qu'à l'agence, ils ont demandé, par le biais de leur conseil, la libération de la somme séquestrée et ont précisé refuser de payer les honoraires de l'agence en invoquant la nullité de la promesse de vente pour dol.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 octobre 2018, reçue le 26 octobre 2018, M. [S] et Mme [X] se sont opposés à cette libération en soulignant avoir porté à la connaissance de M. [M] et Mme [G] les désordres affectant l'immeuble avant la conclusion de la promesse.
Par acte d'huissier des 23 et 25 janvier 2019, M. [S] et Mme [X] ont fait assigner M. [M] et Mme [G] ainsi que la société EBR immo pour voir exécuter les termes du compromis de vente et notamment obtenir le versement de l'indemnité forfaitaire prévue en cas de dédit de l'acquéreur.
Par jugement du 16 septembre 2021 le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- débouté M. [M] et Mme [G] de leur demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation de 24 000 euros versée à la signature du compromis de vente intervenu le 7 avril 2018,
- ordonné le versement à M. [S] et Mme [X], ensemble, de la somme de 24 000 euros séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains de la société EBR immo sur simple présentation du jugement définitif,
- condamné in solidum M. [M] et Mme [G] à payer à M. [S] et Mme [X], ensemble, à payer la somme de 23 800 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par M. [M] et Mme [G] à l'encontre de M. [S] et Mme [X],
- rejeté les demandes de dommages et intérêts formées à M. [S] et Mme [X] à l'encontre de M. [M] et Mme [G],
- fait droit à la demande d'indemnisation de la société EBR immo,
- condamné in solidum M. [M] et Mme [G] à payer à la société EBR immo la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,
- condamné in solidum M. [M] et Mme. [G] à payer à M. [S] et Mme [X], ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [M] et Mme [G] aux dépens, dont distraction au profit de Me Queudot, avocat au barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécutoire provisoire,
- rejeté pour le surplus
Par acte du 29 septembre 2021, M. [M] et Mme [G] ont interjeté appel du jugement rendu par le tribunal de Nanterre du 16 septembre 2021 et prient la cour, par dernières écritures du 11 mai 2022 de :
- recevoir leurs demandes et les y déclarer bien fondés :
* juger que Mme [X] et M. [S], vendeurs, ont manqué à leur devoir d'information en omettant sciemment de communiquer aux acquéreurs le compte rendu de visite en date du 21 novembre 2017 établissant l'insalubrité et le délabrement structurel de l'immeuble et des caves vendues, ainsi que l'ampleur des travaux à effectuer sans aucune mesure avec les travaux précis et circonscrits votés à l'assemblée générale précédente, présentés comme étant suffisants pour remédier aux désordres, cette réticence dolosive ayant vicié le consentement des acquéreurs,
* juger que l'estimation des travaux réels à réaliser, dissimulés par les vendeurs, nécessitaient l'intervention d'un " bureau de contrôle ", d'un " bureau d'études techniques", d'une " mission SPS " et " l'étude complète " de l'architecte votée à l'assemblée générale du 27 juin 2018, de sorte que les acquéreurs n'avaient pas la possibilité d'évaluer l'importance du surcoût réel apparaissant comme considérable dans le rapport du 21 novembre 2017, constituant ainsi un élément déterminant de leur consentement et justifiant leur action en nullité de la vente,
* juger que Mme. [X] et M. [S] engagent leur responsabilité contractuelle,
* juger que l'agence immobilière EBR immo a manqué à son devoir de conseil et ne peut prétendre à percevoir sa commission à titre de dommages et intérêts,
En conséquence,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 16 septembre 2021 en ce qu'il a :
- débouté M. [M] et Mme [G] de leur demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation de 24.000 euros versée à la signature du compromis de vente intervenue le 7 avril 2018,
- ordonné le versement à M. [S] et Mme [X], ensemble, de la somme de 24 000 euros séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains de la société EBR Immo sur simple présentation du jugement définitif,
- condamné in solidum M. [M] et Mme [G] à payer à M. [S] et Mme [X], ensemble, la somme de 23 800 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par M. [J] [M] et Mme [G] à l'encontre de M. [S] et Mme [X], fait droit à la demande d'indemnisation de la société EBR immo,
- condamné in solidum M. [M] et Mme [G] à payer à la société EBR immo la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,
- condamné in solidum M. [M] et Mme [G] à payer à M [S] et Mme [X], ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [M] et Mme. [G] à payer à la société EBR immo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [M] et Mme [G] aux dépens, dont distraction au profit de Me Pierre Queudot, avocat au barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté pour le surplus.
Statuant à nouveau,
- juger que le compromis de vente est annulé aux torts exclusifs de Mme [X] et M. [S], vendeurs
- débouter Mme [X] et M. [S] de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires,
- débouter la société EBR immo de l'intégralité de ses demandes indemnitaires,
En conséquence,
- condamner Mme [X] et M. [S] à rembourser à M. [M] et Mme [G] la somme de 49 500 euros qu'ils ont indûment perçue en tant qu'indemnité d'immobilisation et frais d'avocat,
- condamner la société EBR à rembourser à M. [M] et Mme [G] la somme de 19 500 euros qu'elle a indûment perçue en tant que dommages et intérêts et frais d'avocat,
- condamner in solidum Mme [X] et M. [S] à régler à M. [M] et Mme [G] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice financier et moral,
- condamner in solidum Mme [X] et M. [S] à régler à M. [M] et Mme [G] une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [X] et M. [S] aux entiers dépens de l'instance.
Par dernières écritures du 24 mars 2023, Mme [X] et M. [S] prient la cour, sur les fondements des articles 1589 et 1231-6 du code civil, de :
- constater que M. [M] et Mme [G] ne souhaitent pas donner suite à la promesse de vente signée le 7 avril 2018,
En conséquence,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 16 septembre 2021 en ce qu'il a :
- condamné in solidum M. [M] et Mme [G] à payer à M. [S] et Mme [X], ensemble, la somme de 23 800 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par M. [S] et Mme [X] à l'encontre de M. [M] et Mme [G],
- débouté M. [S] et Mme [X] de leur demande au titre des dépens.
Statuant à nouveau,
- condamner M. [M] et Mme [G] à payer à Mme [X] et M. [S] la somme de 23 800 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 octobre 2018 et à titre subsidiaire du 23 janvier 2019
- condamner M. [M] et Mme [G] à leur payer la somme de 3 371,39 euros au titre du remboursement des frais supplémentaires engendrés par le désistement des acquéreurs
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 16 septembre 2021 en ce qu'il a :
- débouté M. [M] et Mme [G] de leur demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation de 24.000 euros versée à la signature du compromis de vente intervenu le 7 avril 2018,
- ordonné le versement à leur profit, ensemble, de la somme de 24 000 euros séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains de la société EBR immo sur simple présentation d'une décision exécutoire,
- condamné M. [M] et Mme [G] à leur payer la somme de 23 800 euros,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par M. [M] et Mme [G] à leur encontre,
- condamné in solidum M. [M] et Mme [G] à leur payer, ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En tout état de cause,
- condamner M. [M] et Mme [G] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner M. [M] et Mme [G] aux entiers dépens, y compris ceux de 1ère instance.
Par dernières écritures du 18 mars 2022, la société EBR immo prie la cour de :
- recevoir la société EBR immo en son argumentation, l'y dire bien fondée et y faire droit,
In limine litis
- déclarer irrecevables puisque nouvelles, les demandes de Mme [G] et M. [M] formulées en cause d'appel contre la société EBR immo et les en débouter,
Au fond
- débouter Mme [G] et M. [M], Mme [X] et M. [S], de toutes leurs demandes, fins et conclusions, contraires à celles de la société EBR immo
- confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné in solidum, Mme [G] et M. [M], à payer à la société EBR immo, la somme de 18 000 euros avec intérêt au taux légal à compter de son prononcé soit le 16 septembre 2021, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, aux dépens et à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau :
- constater que la société EBR immo n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité envers Mme [G] et M. [M] et que ces derniers n'en démontrent aucune,
- constater que c'est de façon fautive engageant leur responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil envers la société EBR immo, que Mme [G] et M. [M] ont refusé de signer l'acte authentique de vente, engageant leur responsabilité envers la société EBR immo, lui faisant perdre les honoraires qu'elle devait percevoir au titre de son intervention sur cette vente, soit la somme de 18 000 euros,
- condamner in solidum, Mme [G] et M. [M] à payer à la société EBR immo, la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement entrepris soit le 16 septembre 2021, sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
- condamner in solidum Mme [G] et M. [M] aux entiers dépens d'appel pour ce qui concerne la société EBR immo sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Me Pierre Queudot, avocat au Barreau de Paris, et à verser à ladite société la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code pour la procédure en cause d'appel.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 février 2024.
EXPOSE DES MOTIFS
A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle ne doit répondre aux moyens des parties que dans la mesure où ces derniers se rattachent à de telles prétentions
Sur la recevabilité des demandes de Mme [G] et M. [M] formulées en cause d'appel contre la société EBR immo
La société EBR immo soutient que sont nouvelles et en conséquence irrecevables les demandes de Mme [G] et Monsieur [M] formulées en cause d'appel contre la société EBR immo relatives à un manquement à son devoir de conseil non mis en cause en première instance, alors que les appelants n'avaient pas non plus contesté devant le premier juge les demandes de ladite société contre eux.
Mme [G] et M. [M] répliquent que la demande d'infirmation du jugement ayant octroyé la commission à l'agence immobilière n'est que l'accessoire, la conséquence de leur demande formulée en première instance visant à imputer la responsabilité de la renonciation à la vente aux vendeurs. Ils expliquent qu'en dédouanant les acquéreurs de leur responsabilité et justifiant leur renonciation à la vente, la reconnaissance des fautes des vendeurs les exonère du paiement de toute indemnisation, aussi bien à l'égard des vendeurs que de la société EBR immo. Ainsi, leur demande de rejet de la commission de l'agence n'est donc pas une demande nouvelle en appel mais la conséquence des demandes formulées devant le premier juge.
Sur ce,
En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 567 dispose que " les demandes reconventionnelles sont recevables en appel ".
Le compromis de vente entre les acquéreurs Mme [G] et M. [M] et les vendeurs, Mme [X] et M. [S], avec le concours de la société EBR immo, stipule que :
" Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par le mandataire qu'elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de 18 000 euros TTC conformément au mandat écrit portant le numéro 3383. Le montant de ces honoraires est calculé selon le taux de TVA actuellement en vigueur. (') Ces honoraires sont dus par le vendeur et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique. Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d'un montant égal à la rémunération du mandataire sera due intégralement à ce dernier par la partie défaillante (') ".
Or, la demande de reconnaissance d'un manquement à une obligation d'information et de conseil est une demande de mise en jeu de la responsabilité extracontractuelle de l'agent immobilier pouvant se résoudre en dommages et intérêts, non une demande ayant comme conséquence le paiement d'une obligation contractuelle par l'une ou l'autre partie à la vente. Ces deux actions ont un objet distinct en sorte que la demande formulée en cause d'appel par Mme [G] et M. [M] de voir reconnaître une faute de l'agent immobilier n'a pas pour objet ni de compenser ni de faire écarter en tant que telle, la demande de paiement des honoraires de l'agent immobilier prévue au compromis de vente, mais de la faire peser sur les vendeurs plutôt que sur eux.
En revanche, cette demande se rattachant à la prétention originaire de la société EBR immo par un lien suffisant est une demande reconventionnelle de sorte qu'elle est recevable.
Sur la demande de restitution de l'indemnité de dédit issue de la clause particulière du compromis de vente
Pour rejeter la demande de restitution d'acompte de 24 000 euros, transformé en indemnité d'immobilisation versée à la signature du compromis de vente intervenu le 7 avril 2018, le tribunal a estimé que
- Mme [G] et M. [M] avaient été informés que l'état de dangerosité de la cave avait justifié la désignation d'un architecte qui a préconisé la réalisation de travaux,
- Le mauvais état des caves de l'immeuble et son impact sur sa structure étaient suffisamment relevés dans le procès-verbal du 11 octobre 2017, sans que les comptes-rendus du cabinet d'architecte ALMA n'apportent d'informations complémentaires essentielles,
- Il résultait du procès-verbal du 15 mai 2019 que le devis pour les travaux de la cave s'élevait à 40 400 euros TTC auxquels s'ajoutaient 1 300 euros d'honoraires du syndic et 1 780 euros d'assurance dommage d'ouvrage soit un total de 43 480 euros, ce qui correspond à la somme de 3 093,31 euros pour le propriétaire des biens vendus par M. [S] et Mme [X], de sorte que le surcoût financier ne saurait être suffisamment important pour qu'il puisse constituer un élément déterminant du consentement des acquéreurs,
- Mme [G] et M. [M] échouent à prouver que les vendeurs ont volontairement caché l'information dont ils connaissaient le caractère déterminant pour eux, de sorte que la nullité de la vente pour dol n'est pas encourue.
A l'appui de leur demande et pour reprocher aux vendeurs une réticence dolosive et réclamer la nullité de la promesse de vente, Mme [G] et M. [M] font valoir une absence de transparence lors de la signature du compromis de vente, soutenant d'une part qu'aucune prévision d'importants travaux n'était à redouter selon l'agent immobilier et d'autre part, que le procès-verbal du 11 octobre 2017 décrivant la dangerosité des caves, n'a été communiqué que le 22 mars 2018 soit après l'offre d'achat acceptée du 16 mars 2018. Ils estiment qu'il y a eu omission de révélation de l'ampleur du vice affectant l'immeuble. Ils font valoir leur qualité d'acquéreurs non professionnels du bâtiment et primo-accédants et qu'à cet égard ils ont naturellement considéré que le coût réduit des rénovations précisées dans le procès-verbaux transmis avant leur acceptation, pouvait être surmonté financièrement. Ils exposent que les rapports de visite d'un cabinet Alma, en date du 7 mars 2017 et du 21 novembre 2017, révélant l'ampleur réelle des vices et des travaux de reprise, ne leur ont pas été communiqués avant la signature de la promesse de vente. Ils soutiennent que les travaux préconisés par la société Alma leur ont été dissimulés alors que Mme [X], membre du conseil syndical en avait connaissance, et qu'ils étaient sans commune mesure avec les opérations décrites dans le procès-verbal d'assemblée générale du 11 octobre 2017. Ils exposent qu'il s'agissait de travaux de rénovation et non de renforcement structurel. Ils critiquent le jugement dont appel au motif que le tribunal s'appuie sur des montants votés par l'assemblée générale le 15 mai 2019, alors que l'information dont ils disposaient au moment du compromis donnait " l'apparence de travaux considérables à réaliser détaillés dans le rapport d'architecte " et qu'ils " avaient en conséquence de sérieux motifs légitimes de considérer que l'information était déterminante de leur consentement ", car ils ne pouvaient évaluer l'ampleur des travaux à prévoir, dès lors que le procès-verbal préconisait le recours à un architecte, un bureau de contrôle, un bureau d'études techniques, une mission " sps " (sic). Les appelants estiment qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, l'annulation de la vente était légitime.
En réplique, Mme [X] et M. [S], sur le fondement de l'article 1589 du code civil, font valoir que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement sur la chose et sur le prix, de sorte que la clause d'indemnité de dédit est parfaitement applicable à leur endroit puisque Mme [G] et M. [M] ont signé la promesse synallagmatique de vente le 7 avril 2018. Ils exposent avoir communiqué seize jours avant la signature de la promesse le procès-verbal d'assemblée générale du 11 octobre 2017, mentionnant la dangerosité du plancher haut des caves et la nécessité de la pose d'étais rapide afin d'assurer la sécurité de l'immeuble. Ils font valoir que les acquéreurs se sont abstenus de demander le rapport du cabinet Alma mentionné dans le procès-verbal du 11 octobre 2017 et que le compte-rendu de visite du 7 mars 2017 faisait déjà état de l'ampleur des désordres s'appliquant à l'ensemble des caves, notamment la présence d'une très forte humidité au niveau des caves, avec des ossatures abimées et présentant des dégradations importantes dues à la corrosion. Enfin, ils soutiennent qu'il n'appartenait qu'aux acquéreurs de se renseigner sur la consistance des travaux et relèvent que ces travaux se sont avérés finalement " très modestes " (montant de 3.093,31 euros qui auraient été à leur charge selon les devis acceptés en 2019). Ils exposent qu'il résultait des éléments communiqués qu'il ne s'agissait pas seulement de travaux portant sur un problème d'humidité mais bien d'assurer le renforcement structurel du plancher.
La société EBR immo soutient que Mme [G] et M. [M] ont été parfaitement informés de l'état de dangerosité des caves, mais ne s'en sont pas préoccupés, ne cherchant pas à se voir communiquer le rapport du cabinet d'expertise Alma, lequel était cependant résumé dans le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 11 octobre 2017. Elle fait valoir qu'elle a communiqué avant la signature du compromis de vente les procès-verbaux d'assemblée générale et que les acquéreurs ont signé les premières pages des documents transmis et listés dans le compromis, ces documents en constituant des annexes.
Sur ce,
L'article 1589 du Code civil dispose que " La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. (').
Il résulte des articles 1130 et 1131 et 1137 du code civil que la nullité relative du contrat est encourue en cas de dol, défini comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Le compromis prévoit une clause particulière selon laquelle " le vendeur déclare accepter que l'indemnité versée par l'acquéreur soit inférieure à 10% du prix de vente. Toutefois l'acquéreur s'engage à verser le complément de 10% de la somme de 23 900 euros s'il ne donne pas suite aux présentes dans les délais et conditions convenues malgré la réalisation des conditions suspensives."
En l'espèce, les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente le 7 avril 2018. C'est à cette date que le consentement réciproque a été fixé dans un acte sur la chose et le prix, non pas au moment de l'acceptation de l'offre d'achat le 16 mars 2018.
Parmi les clauses suspensives du compromis figurait l'obtention d'un prêt pour financer l'acquisition par Mme [G] et M. [M]. Ces derniers l'ont obtenu et en ont informé les vendeurs dans les délais impartis par le compromis.
Ainsi, c'est au 7 avril 2018 que doit s'apprécier la connaissance des éléments déterminants du consentement des acquéreurs. Or, à cette date, certains procès-verbaux des assemblées générales annexés au compromis avaient été communiqués, dont celui du 11 octobre 2017, par voie d'accès à la plateforme dropbox en mars 2018 et à tout le moins le 7 avril 2018 lors de la signature du compromis.
Il résulte précisément du procès-verbal du 11 octobre 2017 visé en annexe de la promesse synallagmatique les termes suivants : " Point d'information sur les divers travaux à entreprendre et suite à donner :
Le syndic rappelle que le cabinet ALMA, architecte, a été missionné dans le cadre de la rénovation du plancher haut des caves.
Au regard de la dangerosité de celui-ci, le cabinet d'architecte a préconisé la mise en place rapide d'étais afin d'assurer la sécurité de l'immeuble. Il est également préconisé l'ouverture des soupiraux qui permettront une circulation importante des caves et ainsi de réduire le taux d'humidité donc les dégradations du plancher haut des caves. Le Syndic a demandé au cabinet ALMA de fournir des devis en conséquence pour réaliser ces opérations dans les meilleurs délais ". En outre, " l'assemblée générale, après en avoir délibéré décide de valider le devis d'étaiement des plafonds de cave ainsi que la réouverture des soupiraux ".
Il ressort de ces éléments un caractère d'urgence (mise en place rapide d'étais, réalisation des opérations dans les meilleurs délais) ainsi qu'un caractère de dangerosité, ces deux éléments étant mentionnés de manière claire et non équivoque dans ce procès-verbal.
Les comptes-rendus de visite du cabinet Alma ayant identifié les désordres avant l'assemblée générale du 11 octobre, soit en mars 2017 puis postérieurement en novembre 2017 confirment la présence d'une très forte humidité dans les caves et des dégradations liées à la corrosion et préconisent un étaiement immédiat et un rétablissement d'un système de ventilation par la remise en place de tous les soupiraux, la réparation sur les pieds de colonnes fuyardes et la recherche de fuite éventuelle. Dans un second temps, le rapport préconise la consolidation des parties fragiles, notamment pour les caves concernées par la vente litigieuse. Ces comptes-rendus n'apportent pas d'élément supplémentaire concernant les désordres et leur dangerosité que ne mentionne déjà le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété. Quant à l'ampleur des désordres, le caractère d'urgence à étayer et ventiler ainsi que la dangerosité mentionnée, exprimaient de manière non-équivoque que ces travaux étaient d'ordre structurel. En revanche, le coût affecté n'était pas connu des acquéreurs, qui ne nient pas ne pas avoir demandé non plus ces éléments aux vendeurs ou à l'agent immobilier. Au surplus, ces derniers ne disposaient pas encore au 7 avril du chiffrage, les devis ayant été communiqués par le cabinet Alma le 20 février 2019 (pièce 18 des appelants). Les vendeurs n'en avaient donc pas davantage connaissance que les acquéreurs au moment de la signature du compromis de vente.
C'est donc à tort que Mme [G] et M. [M] font valoir qu'ils n'ont pas été informés, avant la signature de l'acte, du désordre concernant les caves et de son ampleur, indépendamment du coût de reprise nécessaire pour la copropriété et par chacun des copropriétaires, coût inconnu au moment de la signature de l'acte pour tous.
En outre, les appelants ne démontrent pas de diligences effectuées pour demander des éléments complémentaires des pièces communiquées avec le compromis, ni avoir indiqué aux vendeurs de ce que le coût des travaux constituait pour eux une cause déterminante de leur consentement à la promesse de vente, avant de renoncer à la vente.
En conséquence, ajoutant ces motifs à ceux du premier juge que la cour adopte, il y a lieu de considérer que le tribunal a parfaitement rejeté la demande de nullité pour dol, retenu d'une part que les acquéreurs n'avaient pas justifié avoir légitimement renoncé à la vente et d'autre part, que la clause particulière devait s'appliquer. Dès lors, le jugement ayant condamné Mme [G] et M. [M] à payer la somme correspondant à 10% du prix de vente, soit 47 800 euros (dont 24 000 déjà séquestrés), est confirmé.
Sur la responsabilité de la société EBR immo
Mme [G] et M. [M] soutiennent que l'agent immobilier a manqué à son devoir de conseil en ce qu'il ne s'est pas informé suffisamment de l'ampleur des désordres et leur a transmis des informations parcellaires, ne leur permettant ainsi pas d'avoir un consentement éclairé. Ils font valoir que l'envoi de deux mails différents avec des pièces distinctes et une sémantique formulée avec un déterminant défini non contracté (" les " PV d'AG) plutôt qu'un déterminant défini contracté (" des " PV d'AG) avait pour objectif de les tromper.
En réponse, la société EBR immo indique qu'elle a bien transmis les pièces aux acquéreurs, qui en ont accusé réception avant la signature du compromis. Elle expose en outre que M. [M], avant même de signer l'acte authentique, a été élu membre du conseil syndical par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018 et a voté à ce titre par la résolution n°11 (vote à l'unanimité) le budget de la mission d'étude du cabinet Alma pour le renforcement et la rénovation des caves, de sorte que les acquéreurs ne peuvent soutenir qu'ils n'étaient pas informés des travaux à effectuer.
Sur ce,
Il est de jurisprudence constante que la responsabilité de l'agent immobilier est engagée pour faute, quelle que soit son importance, résultant de son ignorance, de sa négligence ou du non-respect de son devoir de conseil vis-à-vis des parties aux conventions conclues par son entremise (1re civ., 28 nov. 2000, no 98-15.636) même à l'égard de la partie qui ne l'a pas mandatée.
En l'espèce, il ressort des pièces produites, que Mme [G] et M. [M] ont reçu par mail du 22 mars 2018 en provenance de la société EBR immo, soit avant la signature du compromis le 7 avril 2018, le procès-verbal du 11 octobre 2017 dans lequel la dangerosité des caves et le problème d'humidité devaient conduire à la pose d'étais dans les meilleurs délais. Que le document soit présent et à télécharger sur une plateforme dropbox avec d'autres pièces transmises en vue de la signature du compromis ne permet pas de considérer que l'agent immobilier n'a pas rempli son devoir d'information envers les acquéreurs, avec les documents dont il disposait à cette date.
Comme vu plus haut, les éléments spécifiques de coût, indépendants de l'ampleur technique des travaux, n'étaient pas connus au mois de juin 2018, les devis datant du 1er trimestre 2019. Si tant est qu'il soit tenu à cette obligation alléguée par les acquéreurs, l'agent immobilier n'aurait pu faire davantage de recherches sur l'ampleur et la gravité des désordres déjà indiquées dans le procès-verbal d'assemblée générale du 11 octobre 2018.
La société EBR immo n'a donc pas manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs et sa responsabilité n'est donc pas engagée.
En conséquence, Mme [G] et M. [M] sont déboutés de leur demande reconventionnelle.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [G] et M. [M] en raison du débouté tendant à voir reconnaître le dol de Mme [X] et M. [S]. Il a également rejeté la demande de dommages et intérêts des vendeurs à l'égard des acquéreurs, du fait du désistement de ces derniers, au motif qu'il ne rapportaient pas la preuve du lien de causalité entre l'attitude des défendeurs et la souscription de leur prêt relais et que les charges dont ils s'étaient acquittés étaient inhérentes à leur qualité de propriétaires. Enfin, le tribunal a reconnu que le comportement fautif des acquéreurs avait privé la société EBR immo de ses honoraires et les a condamnés à la somme de 18 000 euros correspondant au montant des honoraires prévus au compromis de vente.
En vertu de l'article 1231-1 du code civil, " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure "
1. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [G] et M. [M]
Ces derniers font valoir qu'ils ont subi un préjudice financier indéniable dans la mesure où ils ont consigné à tort une somme de 24.000 euros dont ils n'ont pu disposer depuis le 7 avril 2018, outre l'exécution du jugement, et avoir vécu un stress important lié à cette affaire et cette vente.
Déboutés de leur demande de restitution de la somme prévue contractuellement, Mme [G] et M. [M] ne peuvent arguer d'un préjudice spécifique distinct de l'exécution de leur obligation contractuelle ou de l'exécution d'un jugement. Le jugement est donc confirmé de ce chef.
2. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [X] et M. [S]
Mme [X] et M. [S] considèrent que les charges de propriété qu'ils ont dû continuer à payer sont la conséquence directe de la rétractation des acquéreurs et qu'ils ne les auraient pas engagées si la vente avait pu être effectivement réalisée.
Or la faculté de rétractation des parties au compromis est prévue dans l'acte et fait l'objet d'une indemnité spécifique en vue précisément de permettre de couvrir les conséquences du dédit pour la partie non défaillante. Elle présente par ailleurs le caractère d'une clause pénale dès lors qu'elle est plus importante en cas de renonciation non justifiée par une condition suspensive non remplie. Ainsi, au-delà des charges inhérentes à la qualité de propriétaire, lesquelles ne sauraient être mises à la charge d'un acquéreur tant qu'il n'est pas lui-même propriétaire, hors cas spécifiquement et contractuellement définis, il y a lieu de considérer que les 47 800 euros versés par Mme [G] et M. [M] couvrent le préjudice allégué par Mme [X] et M. [S].
Le jugement est donc confirmé de ce chef.
3. Sur la demande d'indemnité formulée par la société EBR immo
Enfin, en application des termes du compromis, la rémunération de l'agent immobilier est due par le vendeur et est exigible le jour de la réitération de la vente par acte authentique. Si l'acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure ne régularisait pas l'acte authentique et ne satisfaisait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d'un montant égal à la rémunération du mandataire était due intégralement à ce dernier par la partie défaillante.
C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné Mme [G] et M. [M] au paiement d'une indemnité à hauteur de la commission prévue contractuellement dans la promesse synallagmatique de vente, dès lors que la condition suspensive d'obtention de prêt avait été remplie et qu'ils ont renoncé à la signature de l'acte authentique. Le jugement est confirmé de ce chef.
Sur les autres demandes :
En vertu de l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.
En l'espèce, la cour confirmant le jugement du tribunal d'instance de Nanterre, les intérêts courent à compter du prononcé du jugement.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Les dispositions du jugement sont confirmées s'agissant des condamnations aux frais irrépétibles et aux dépens.
Mme [G] et M. [M] succombant en appel, sont condamnés in solidum à verser :
- la somme de 1500 euros à Mme [X] et M. [S] ensemble au titre de leurs frais irrépétibles engagés
- la somme de 1500 euros à la société EBR immo au titre de ses frais irrépétibles engagés.
Ils sont également condamnés aux dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,
DECLARE recevable la demande de Mme [G] et M. [M] au titre du manquement au devoir d'information et de conseil de la société EBR immo,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions
Y ajoutant
DEBOUTE Mme [G] et M. [M] leur demande reconventionnelle à l'égard de la société EBR immo,
CONDAMNE in solidum Mme [G] et M. [M] à verser la somme de 1500 euros à Mme [X] et M. [S] ensemble au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Mme [G] et M. [M] à verser la somme de 1500 euros à la société EBR immo au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Mme [G] et M. [M] aux dépens d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
