COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50F
Chambre civile 1-3
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 04 JUILLET 2024
N° RG 21/05247
N° Portalis DBV3-V-B7F-UWLV
AFFAIRE :
[W] [Z]
...
C/
[O] [D], agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de [M] [D]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Juillet 2021 par le TJ de VERSAILLES
N° Chambre : 2
N° RG : 19/06467
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER
Me Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [W] [Z]
né le 23 Juillet 1951 à [Localité 9] (TUNISIE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Madame [U] [F] épouse [Z]
née le 08 Janvier 1953
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 269
APPELANTS
****************
Madame [O] [D], agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de [M] [D], décédé le 20 août 2022
née le 01 Octobre 1955 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 152
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,
Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme FOULON
FAITS ET PROCEDURE :
A la suite du décès de Mme [K] [X], divorcée de M. [G] [D], intervenu en date du 5 septembre 2018, Mme [O] [D] et M. [M] [D] se sont trouvés, aux termes d'un acte de notoriété dressé par Me [Y], notaire à [Localité 6] en date du l6 octobre 2018, propriétaires indivis d'un pavillon situé [Adresse 3] à [Localité 8], cadastré section AM n° [Cadastre 7] d'une surface de 5 ares et 54 centiares.
Ayant pris la décision de procéder à la vente de ce bien, les consorts [D] ont publié une annonce en ligne auprès d'annonceurs dès le début du mois de novembre 2018 notamment auprès de l'annonceur le Bon Coin ainsi que sur le site PAP et ont ensuite régularisé plusieurs mandants de vente sans exclusivité auprès d'agences immobilières.
C'est dans ce contexte que M. et Mme [Z] se sont rapprochés des consorts [D], le ler février 2019.
M. et Mme [Z] ont effectué une visite du bien en question le 2 février 2019, à la suite de laquelle ils ont fait une offre à hauteur de la somme de 930 000 euros qui a été refusée par les consorts [D].
Une seconde visite a été réalisée le dimanche 3 février 2019, à l'issue de laquelle M. et Mme [Z] ont présenté une offre écrite datée du 2 février 2019, portant sur un prix de 940 000 euros valable jusqu'au 9 février 2019, précisant que cette acquisition se faisait sans condition suspensive de crédit.
Le 4 février 20l9, Mme [D] leur adressait les plans de la maison par mail, puis le soir même, leur envoyait un nouveau courriel les avisant qu'elle donnait une suite favorable à l'offre, de telle sorte que M. et Mme [Z] lui répondaient le 5 février 2019 en lui demandant de formaliser l'accord.
Quelques heures plus tard le même 5 février 2019, Mme [D] avisait par SMS M. et Mme [Z] du fait que son frère co-indivisaire ne souhaitait pas donner suite à leur proposition.
Le l3 février 2019, M. et Mme [Z] ont fait délivrer aux consorts [D] par le ministère de la société Cote Lesne une sommation d'avoir à effectuer immédiatement et sur le champ une formalité de la vente du bien situé [Adresse 3] à [Localité 8], faisant valoir qu'ils leur avaient remis en main propre une offre d'achat dudit bien le 2 février 2019 et que le 4 février 2019, ils avaient reçu un mail d'acceptation au prix de 940 000 euros net vendeur, frais d'assainissement à leur charge.
En réponse à la délivrance de cette sommation, les consorts [D] ont délivré une protestation à sommation par exploit de Me [S], huissier de justice à [Localité 5] en date du 26 février 2019 à 1'encontre de M. et Mme [Z].
Par la suite, M. et Mme [Z] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, adressé un courrier de mise en demeure en date du 23 juillet 2019 aux consorts [D], les invitant à régler, en réparation de leur préjudice et dans un délai de 10 jours à compter dudit courrier une somme de 118 654,04 euros du fait de l'inexécution de leur obligation contractuelle.
Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 29 juillet 2019, Mme [D] les avisait du fait qu'elle avait saisi son conseil, lequel prendrait contact avec leur avocat.
Par courrier officiel du 30 août 2019, il était opposé une fin de non-recevoir à la demande.
C'est dans ces conditions que, par exploit d'huissier en date du 18 septembre 2019, les époux [Z] ont saisi la présente juridiction aux fins de voir reconnaitre la responsabilité contractuelle des consorts [D], ainsi que 1'indemnisation des préjudices causés par les manquements à leurs obligations.
Par jugement du 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :
- débouté les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes,
- débouté Mme et M. [D] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné les époux [Z] aux dépens de l'instance et dit que Me Robert pourra directement recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,
- condamné les époux [Z] à payer à Mme et M. [D] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par acte du 11 août 2021, les époux [Z] ont interjeté appel du jugement et prient la cour, par dernières écritures du 7 février 2024, de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes,
* les a condamnés aux dépens de l'instance,
* les a condamnés à payer à Mme et M. [D] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
- juger que Mme [D] a manqué à ses obligations contractuelles,
- constater la résistance abusive de Mme [D],
En conséquence,
- condamner Mme [D] à verser la somme de 96 500 euros en réparation du préjudice moral subi par Mme et M. [Z],
- condamner Mme [D] à verser une somme arrêtée au 2 novembre 2021 à 118 140 euros et au-delà pour mémoire, sans que cette somme ne puisse être inférieure à 110 980 euros et au-delà pour mémoire au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi par les époux [Z],
- condamner Mme [D] à verser la somme de 674,04 euros en réparation du préjudice financier subi par Mme et M. [Z],
- condamner Mme [D] au paiement d'une somme de 6 500 euros à chacun des époux [Z], soit 13 000 euros au total, au titre de sa résistance abusive,
- condamner Mme [D] au paiement d'une somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, ce compris les dépens de première instance et les frais de sommation.
Par dernières écritures du 26 février 2024, Mme [D] prie la cour de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* débouté M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes,
* débouté M. et Mme [D] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
* condamné M. et Mme [Z] à payer à Mme et M. [D] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné M. et Mme [Z] aux dépens d'instance avec recouvrement direct,
En conséquence,
- débouter purement et simplement M. et Mme [Z] de leurs demandes de voir:
- condamner Mme [D] à verser la somme de 96 500 euros en réparation du préjudice moral subi par Mme et M. [Z],
- condamner Mme [D] à verser une somme arrêtée au 2 novembre 2021 à 118 140 euros et au delà pour mémoire, sans que cette somme ne puisse étre inférieure à 110 980 euros et au-delà pour mémoire au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi par les époux [Z],
- condamner Mme [D] à verser la somme de 674,04 euros en réparation du préjudice financier subi par Mme et M. [Z],
-condamner Mme [D] au paiement d'une somme de 6 500 euros à chacun des époux [Z], soit 13000 euros au total, au titre de sa résistance abusive,
- condamner Mme [D] au paiement d'une somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, ce compris les dépens de première instance et les frais de sommation,
- débouter purement et simplement M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Y ajoutant,
- condamner M. et Mme [Z] à payer à Mme [D] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec recouvrement direct.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 février 2024.
SUR QUOI :
Depuis le décès de son frère [M] [D] en 2022, Mme [O] [D] défend seule à l'action. Elle a prouvé par un acte de notoriété dressé le 16 janvier 2023 par devant Me [N] [C] [Y], notaire à [Localité 6], qu'elle est la seule héritière pour la totalité en pleine propriété des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession de [M] [D].
Pour rejeter les demandes des époux [Z], le tribunal a considéré que la preuve de l'acceptation de leur offre d'achat par le frère de Mme [O] [D], [M] [D], n'était pas rapportée alors qu'elle était indispensable eu égard au fait qu'ils étaient en indivision. Il a constaté en outre que les candidats acquéreurs n'avaient pas, contrairement à ce qu'ils soutenaient, fait une offre d'achat conforme au prix souhaité par les vendeurs et que dès lors, ils ne faisaient pas la preuve d'un accord de l'ensemble des parties sur le chose et sur le prix.
Sur ce,
La position respective des parties s'appuie sur les mêmes arguments et sur les mêmes moyens de droit qu'en première instance.
Notamment, les moyens développés par les appelants ne font que réitérer à une date ultérieure, mais sans aucune justification complémentaire utile, ceux que les premiers juges ont connus et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur simple argumentation.
En effet, la cour ne trouve pas dans les écritures déposées devant elle d'éléments nouveaux qui justifieraient l'infirmation du jugement sur ces dispositions, et adoptera les motifs pertinents et complets énoncés par le tribunal concernant la nécessité d'un accord ferme et non équivoque de chacun des indivisaires sur la chose et sur le prix pour considérer la vente parfaite au sens de l'article 1583 du code civil.
La cour relève effectivement que seule Mme [D] a répondu favorablement en son seul nom à la proposition des époux [Z] qui n'ont pas manqué de solliciter l'accord des "autres héritiers". Or, l'article 815-3 du code civil exige l'accord de tous les indivisaires s'agissant d'un acte de disposition.
Des pièces versées aux débats, il ressort que c'est Mme [D] qui entretient essentiellement voire totalement les contacts avec les potentiels acquéreurs à la lecture des 19 SMS produits aux débats et que les appelants ne justifient d'aucun contact téléphonique ou autre avec [M] [D], bien au contraire puisque seul le terme "Madame" est employé dans leurs messages. La visite qui a déclenché la proposition des époux [Z] à hauteur de 940 000 euros s'est déroulée un dimanche, jour où Mme [D] était parfaitement libre d'y procéder.
L'affirmation faite devant les premiers juges selon laquelle [M] [D] aurait donné son accord oral et vivait sur place, sans aucun élément de preuve, ne pourrait pas en tout état de cause se substituer à une acceptation ferme et non équivoque du prix par cet indivisaire. C'est vainement que changeant d'argumentation devant la cour, les appelants soutiennent qu'il ne doit être tiré du message personnel de Mme [Z], par lequel elle demande l'accord "des autres héritiers", aucune conséquence juridique car il a été émis sans l'accord de son époux et doit être écarté des débats. Ils ajoutent de façon tout aussi inopérante qu'ayant reçu l'accord de Mme [D] pour la vente, ils n'ont jamais considéré l'accord de son frère comme nécessaire (page 8 de leurs conclusions ) "puisque ce dernier ne devait que formaliser un contrat déjà formé à son égard."
Ils ne précisent pas comment s'incarne ce contrat le concernant, à part l'emploi par sa soeur du terme "nous" dans son message du 4 février 2019.
Il ressort des messages échangés entre les parties qu'après avoir donné son accord personnel, Mme [D] a écrit le mardi 5 février 2019 à 13h07 : "Bon, je voie (sic) avec mon frère. Avez vous une date éventuelle pour la signature du compromis Merci."
De ce message, la cour infère de ce que l'accord de [M] [D] n'était pas certain, que néanmoins Mme [O] [D] se projetait dans le cas où son frère accepterait pour commencer à chercher une date commune pour la signature d'un compromis et enfin, que le fait de prévoir la signature d'un compromis de vente signifie bien qu'il ne s'agissait jusque là entre les parties que de pourparlers demandant à être officialisés et qui n'engageaient pas en eux mêmes le principe de la vente.
Enfin, pour établir le caractère consommé de la vente, les appelants affirment avoir fait dès le 2 février 2019 une offre au prix de 965 000 euros. Cela n'apparaît pas certain alors que leur pièce n°1 correspondant à la pièce n° 4 de Mme [D] n'est pas signée de cette dernière et ne contient aucune indication de prix, celui-ci étant laissé "en blanc" et une mention manuscrite sur ce papier écrite de leur main indiquant seulement "déduit 25 000 euros suivant devis soit 940 000 euros avec réponse," message pour le moins abscons.
Si les appelants soutiennent qu'ils ont fait une offre au prix du mandat donné à l'agence Lorin, il est inexact de soutenir de leur part que les consorts [D] ont donné mandat à ce professionnel pour le prix de " 965 000 euros net vendeur" outre "un raccordement" à la charge de ces derniers de 25 000 euros, soit 940 000 euros. En effet, sur le mandat visé, ne figure aucune précision sur ce raccordement et sa charge finale. D'autre part, l'agence Lorin a dénié toute offre de la part des époux [Z] (pièce 31 de l'intimée).
Enfin, le terme "d'offre" employé par les appelants , s'il est usuel dans le langage courant de la vente immobilière, n'est pas adapté à ce qui serait selon eux l'acceptation pure et simple de l'offre faite par les vendeurs.
Or, le bien était proposé à des prix supérieurs sur le site Le Bon Coin et sur PAP puisqu'est produit en pièce 29 de l'intimée une annonce PAP pour 980 000 euros et en pièce 33 une attestation du site datant ce prix de janvier 2019. Il ne s'agissait donc que d'une contre-proposition faite par les époux [Z] à l'offre des consorts [D].
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les époux [Z] de toutes leurs demandes indemnitaires portant sur la réparation de leurs préjudice moral, de jouissance, préjudice financier ainsi que sur celui de la prétendue résistance abusive de l'intimée faute de preuve d'une quelconque faute commise par les consorts [D].
Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ordonnées en première instance sont également confirmées.
Succombant, M. et Mme [Z] sont condamnés à payer à Mme [D] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,
Confirme l'ensemble des dispositions du jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne M. et Mme [Z] à payer à Mme [O] [D] la somme de 8 000 euros
sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. et Mme [Z] aux entiers dépens d'appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
