COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 JUIN 2024
N° RG 23/03240 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3Q7
AFFAIRE :
[K] [V]
...
C/
S.A. SEQENS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2023 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY
N° RG : 1122000202
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 25/06/24
à :
Me Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM
Me Chantal DE CARFORT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [K] [V]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Présent à l'audience
Représentant : Maître Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 15 - N° du dossier 230223
Représentant : Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS -
Madame [G] [L] [Y] épouse [V]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentant : Maître Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 15 - N° du dossier 230223
Représentant : Maître Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS -
APPELANTS
****************
S.A. SEQENS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 582 142 816 RCS NANTERRE
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Maître Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 11423 -
Représentant : Maître GOELEN Substituant Maitre Fabienne BALADINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 1985, ayant pris effet le même jour, la société d'HLM Les Trois Vallées, aux droits de laquelle vient désormais la société Seqens, a donné à bail à M. [V] et Mme [M] [B] épouse [V], pour une durée d'un mois tacitement renouvelable, un appartement à usage d'habitation dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 519,03 francs, hors charges, outre le versement d'un dépôt de garantie de 519 francs.
Par avenant en date du 12 avril 1990 et suite au prononcé de leur divorce, M. [V] est demeuré seul titulaire du bail.
M. [V] a de nouveau contracté mariage avec Mme [G] [L] [Y] le 22 mars 2033, ce dont la société Seqens n'a été informée qu'au cours de la présente procédure.
Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2011, les parties sont convenues de la location d'un emplacement de stationnement situé à la même adresse que le logement, n° 22, moyennant un loyer de 53,68 euros.
M. [V] n'étant pas régulier dans le paiement de ses loyers et charges, la société Seqens l'a, par courrier recommandé en date du 27 août 2021, mis en demeure de régulariser la situation, le sommant alors de lui régler sous huitaine la somme de 768,16 euros.
Cette mise en demeure étant restée infructueuse, la société Seqens a, suivant acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2021, fait délivrer à M. [V] un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, à hauteur de la somme en principal de 1 865,06 euros, arrêtée au 27 septembre 2021, terme du mois courant inclus.
L'arriéré locatif n'ayant ensuite pas été apuré dans le délai imparti, la société Seqens a, par acte de commissaire de justice du 31janvier2022, fait assigner les locataires à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency à l'audience du 11 avril 2022, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- se voir déclarer recevable et bien fondée en son action,
à titre principal,
- voir constater l'acquisition de la clause insérée dans le bail,
à titre subsidiaire,
- voir prononcer la résiliation du bail consenti au défendeur en raison du non-respect de son obligation principale d'avoir à régler régulièrement ses loyers,
- voir ordonner l'expulsion du défendeur des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants de son chef et si besoin avec l'aide de la force publique,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde- meuble ou resserre au choix de la partie requérante et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- voir condamner le défendeur à lui payer en principal la somme de 1 446,26 euros, outre les intérêts au taux légal à compter 30 septembre 2021 au titre des loyers et charges impayés,
- voir condamner le défendeur à lui payer en principal une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s'était poursuivi en sus des charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- voir condamner le défendeur aux entiers dépens d'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
La société Seqens, a, suivant acte de commissaire de justice en date du 3 août 2022 fait assigner Mme [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency à l'audience du 17 octobre 2022, aux mêmes fins.
Par jugement contradictoire du 20 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :
- ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 11 22-202 et RG 11 22-790 ;
- déclaré la société Seqens recevable en son action,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 1985 entre alors la société d'HLM les Trois Vallées, aux droits de laquelle vient désormais la société d'HLM Seqens, d'une part, M. [V] et Mme [V] née [B], d'autre part, concernant le logement situé à [Adresse 5], ainsi que celles figurant au bail conclu le 30 juin 2011, portant sur la location d'un emplacement de stationnement situé à même adresse n° 22, se sont trouvées réunies à la date du 30 novembre 2021 à minuit,
- constaté que, suite au divorce des locataires précités et par avenant en date du 12 avril 1990, M. [V] est demeuré seul titulaire des baux susvisés jusqu'à son mariage avec Mme [Y] épouse [V], célébré le 22 mars 2003,
- dit que, les baux étant résiliés de plein droit, M. [V] et Mme [Y] épouse [V], devront quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,
- ordonné en conséquence à M. [V] et Mme [Y] épouse [V], de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
- dit qu'à défaut pour M. [V] et Mme [Y] épouse [V], d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Seqens pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, ainsi qu'à la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meubles aux frais avancés par les défendeurs,
- constaté que M. [V] et Mme [Y] épouse [V], manquent à démontrer qu'ils ne seraient pas redevables du montant des charges réclamé par la société Seqens compris dans le montant présentement réclamé ;
en conséquence,
- condamné solidairement M. [V] et Mme [Y] épouse [V], à verser à la société Seqens la somme de 1 081,67 euros (mille quatre-vingt un euros et soixante sept centimes) au titre de l'arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 19 janvier 2023, terme du mois de décembre 2022 inclus, en deniers ou quittances, pour tenir compte d'éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- condamné solidairement M. [V] et Mme [Y] épouse [V] à payer à la société Seqens une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer contractuel, augmenté des charges, cette somme correspondant à ce qui aurait été dû si le contrat de bail s'était normalement poursuivi, dont à déduire le montant d'une éventuelle allocation logement,
- dit que cette somme est due du mois de janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,
- débouté la société Seqens de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [V] et Mme [Y] épouse [V], aux entiers dépens de l'instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 30 septembre 2021 et celui de l'assignation,
- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire, frais et dépens compris.
Par déclaration déposée au greffe le 15 mai 2023, M. et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 16 février 2024, M. [V] et Mme [Y] épouse [V], appelants, demandent à la cour :
- de débouter la société Seqens de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- d'infirmer le jugement rendu le 20 mars 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er juillet 1985, conclu entre la société d'HLM Les Trois Vallées aux droits de laquelle vient désormais la société Seqens d'une part et M. [V] d'autre part, sont réunies à la date du 31 novembre 2021,
- d'infirmer le jugement rendu le 20 mars 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, en ce qu'il a refusé d'accorder aux consorts [V] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,
- d'infirmer le jugement rendu le 20 mars 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, en ce qu'il a considéré qu'à défaut pour les consorts [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Seqens pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- d'infirmer le jugement rendu le 20 mars 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, en ce qu'il les a condamné s à verser à la société Seqens, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges,
- d'infirmer le jugement rendu le 20 mars 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en ce qu'il a condamné les consorts [V] solidairement à verser à la société Seqens la somme de 1 081,67 euros (mille quatre-vingt-un euros et soixante-sept centimes) au titre de l'arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 19 janvier 2023, terme du mois de décembre 2022 inclus, en deniers ou quittances pour tenir compte d'éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- d'infirmer le jugement rendu le 20 mars 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, en ce qu'il a condamné les consorts [V] in solidum aux dépens,
statuant à nouveau,
- d'ordonner la poursuite de l'exécution du contrat de bail d'habitation régularisé le 1er juillet 1985 entre les consorts [V] et la société d'HLM Les Trois Vallées aux droits de laquelle vient désormais la société Seqens,
- d'ordonner le remboursement de la somme de 1 769,95 euros qu'ils ont indûment versée à la bailleresse, - d'ordonner leur maintien dans les lieux,
- de condamner la société Seqens à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la société Seqens aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 novembre 2023, la société Seqens, intimée, demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son argumentation.
- débouter M. et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
en conséquence :
- dire que Mme [Y] épouse [V] est co-titulaire des deux contrats de bail régularisés par M. [V] le 1er juillet 1985 modifié par avenant du 12 avril 1990 pour le logement et du 18 juin 2011 pour le stationnement,
- dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 septembre 2021 est opposable à Mme [Y] épouse [V].
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
à titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation du bail qu'elle a consenti à M. et Mme [V],
en tout état de cause :
- ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [V] et de Mme [Y] épouse [V], ainsi que celle tous les occupants de leur chef, si besoin avec l'aide de la force publique, tant du logement sis [Adresse 5] que de l'emplacement de stationnement n°22 sis [Adresse 4],
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde- meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- condamner solidairement M. [V] et Mme [Y] épouse [V] à payer en principal à la société Seqens une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s'était poursuivi, en sus des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, avec indexation,
- condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [V] et Mme [Y] épouse [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 février 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour constate, à titre liminaire, que Mme [G] [L] [Y] épouse [V] est cotitulaire des deux contrats de bail portant sur le logement et le parking conclu par M. [V] seul respectivement les 1er juillet 1985 et 30 juin 2011 par suite de son mariage contracté avec M. [V] le 22 mars 2003 et ce, en application des dispositions des articles 220 et 1751 du code civil.
Sur l'appel de M. et Mme [V].
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences.
M. et Mme [V] poursuivent l'infirmation du jugement dont appel en ses dispositions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion, au sort des meubles, à la fixation de l'indemnité d'occupation et à leur condamnation à son paiement, faisant valoir que le premier juge, en les condamnant au paiement de la somme de 1 081,67 euros au titre de l'arriéré des loyers er charges, a fait une mauvaise appréciation des faits et n'a pas pris en considération les arguments qu'ils avaient invoqués, qu'en effet, ils se sont trouvés dans une situation financière délicate au cours de l'année 2022, par suite d'une erreur de gestion flagrante de la société bailleresse. Ils expliquent qu'à la fin de l'année 2011, la société Ocea, prestataire en charge du changement des compteurs de la résidence, a procédé à la suppression de deux colonnes d'eau, entraînant donc la suppression de deux compteurs sur les quatre existants, qu'à la suite de la suppression des deux colonnes, ils ne disposaient que de deux compteurs opérationnels, ce qu'ils ont signalé au bailleur dès l'année 2012, mais que ce dernier n'en a pas tenu compte, qu'ils se sont donc vu appliquer une facturation indue pour deux compteurs d'eau, qu'ainsi, au vu des relevés de décomptes individuels de régularisation de charges émis, les quatre compteurs ont continué d'être comptabilisés, le bailleur ayant appliqué des facturations forfaitaires sur des compteurs inexistants. M. et Mme [V] prétendent s'être vu facturer des surconsommations d'eau froide et d'eau chaude rattachées à des compteurs d'eau qui n'existent plus depuis 10 ans. Ils estiment à la somme de 1 769,95 euros les charges indues qu'ils ont réglées et dont ils demandent le remboursement.
La société Seqens réplique que M. et Mme [V] mettent en cause la facturation de leurs charges d'eau, alors même qu'elle établit qu'ils ont refusé pendant des années le changement des compteurs par de nouveaux compteurs télémétriques, qu'ils n'ont finalement accepté leur remplacement qu'à l'issue de la procédure de première instance, soit le 24 octobre 2022, qu'ils ont également refusé l'accès à leurs compteurs pour permettre le relevé des index, de sorte qu'elle a été contrainte de facturer les charges d'eau des années 2018 et 2019 sur la base de forfaits à partir de quatre compteurs figurant sur la base de données, que par la suite les époux [V] ont communiqué le relevé de leurs compteurs, de sorte qu'elle a pu ajuster la consommation réelle d'eau et procéder à un remboursement de 381,87 euros, qu'elle a procédé de même pour l'année 2020 en leur remboursant la somme de 1 078,27 euros après communication des index par les locataires. Elle prétend ainsi démontrer qu'elle n'a commis aucune erreur ou négligence, mais que c'est bien l'opposition, voire l'obstruction des locataires au changement et aux relevés des compteurs qui est à l'origine des difficultés rencontrées et exposées par M. et Mme [V] eux-mêmes. La société Seqens s'oppose à la demande de remboursement de la somme de 1 769,95 euros réclamée par les locataires au titre des sommes indûment versées au titre des charges d'eau et ce, d'autant plus qu'ils n'expliquent pas à quoi correspond cette somme, ni ne précisent le détail de son montant.
Sur ce,
En dépit de l'argumentation très circonstanciée qu'ils développent, et ainsi que le fait justement observer la société Seqens, les appelants se bornent à solliciter le remboursement de charges qu'ils prétendent avoir indûment réglées à hauteur de la somme de 1 769,95 euros, ce qui met la cour dans l'impossibilité de déterminer si leur créance est certaine, liquide et exigible, étant souligné, au surplus, qu'ils ne contestent pas avoir déjà obtenu le remboursement par la société Seqens, qui le justifie d'ailleurs par la production du décompte locataire, au mois de mars 2021 de la somme de 381,87 euros au titre de la régularisation des charges d'eau des année 2019 et 2020, et au mois de 2022 de la somme de 1 078,27 euros au titre de la régularisation des charges d'eau de l'année 2020.
Dans ces conditions, M. et Mme [V] ne peuvent qu'être déboutés comme mal fondés en leur demande de condamnation de la société Seqens au paiement de la somme de 1 769,95 euros comme n'étant pas justifiée.
La société Seqens a, par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2021, fait délivrer à M. et Mme [V] un commandement d'avoir à lui régler la somme de 1 865,06 euros au titre de deux échéances de loyers impayées et d'un solde de charges d'eau au titre des années 2018 et 2019.
A supposer que la somme réclamée au titre du solde de charges d'eau des années 2018 et 2019 ne soit pas justifiée dans son intégralité, compte tenu du remboursement postérieur par la société Seqens de la somme de 381,87 euros au titre des deux années considérées, il n'en demeure pas moins qu'un commandement de payer délivré pour un montant supérieur aux sommes dues n'est pas nul, il reste valable pour la somme non contestable de la dette locative et force est de constater que M. et Mme [V] étaient bien redevables de la somme d'au moins 1 096,90 euros au titre des échéances impayées d'août et septembre 2021.
C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté, faute pour les locataires d'avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 30 novembre 2021.
Le jugement est donc confirmé sur ce point.
- Sur la demande de délais de paiement, et partant sur la demande de suspension de la clause résolutoire.
M. et Mme [V] poursuivent l'infirmation du jugement déféré en sa disposition les ayant déboutés de leur demande de délais de paiement et partant de celle les ayant déboutés de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Ils font valoir qu'à la date de leurs conclusions, et en application de l'exécution provisoire ordonnée par le premier juge, ils ont réglé la totalité de la dette locative au paiement de laquelle ils ont été condamnés.
La société Seqens réplique que, compte tenu de l'apurement récent de leur dette par M. et Mme [V] auquel ils ont été contraints par suite de l'exécution provisoire prononcée en première instance, elle ignore si les locataires pourront régler chaque mois les échéances courantes et leurs charges.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il s'ensuit que dès qu'une partie demande, au dispositif de ses conclusions, l'infirmation du jugement sans formuler de prétention sur les chefs querellés, la cour d'appel n'est pas saisie de prétention relative à ceux-ci (2e Civ., 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-23.611, Bull. 2013, II, n° 230 ; 2e Civ, 30 janvier 2020, n° 18-12.747 ; 2e Civ., 16 novembre 2017, pourvoi n° 16-21.885 ; 1re Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 20-17.346).
En l'espèce, M. et Mme [V], appelants, se bornent à solliciter l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il les a déboutés de leur demande de délais de paiement, mais sans toutefois demander formellement à la cour, statuant à nouveau, de leur accorder des délais selon des modalités qu'il leur appartenait de préciser, de sorte que la cour n'étant saisie d'aucune demande sur ce point, elle ne peut que confirmer le chef du jugement ayant débouté les consorts [V] de leur demande de délais.
Sur les mesures accessoires.
M. et Mme [V] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Seqens au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme [V] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Constate que Mme [G] [L] [Y], épouse [V], est cotitulaire des deux contrats de bail portant sur le logement et le parking conclu par M. [V] seul respectivement les 1er juillet 1985 et 30 juin 2011 par suite de son mariage contracté avec M. [V] le 22 mars 2003 et ce, en application des dispositions des articles 220 et 1751 du code civil,
Confirme le jugement rendu le 20 mars 2023 par le tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. et Mme [V] à verser à la société Seqens la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne in solidum aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
