France, Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-5, 20 juin 2024, 23/07509

COUR D'APPEL

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 JUIN 2024

N° RG 23/07509 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WFNA

AFFAIRE :

[R] [V]

...

[W] [E]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 16 Octobre 2023 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° RG : 12 23-0001

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20.06.2024

à :

Me Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES,

Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [R] [V]

né le 20 Mars 1949 à [Localité 8] (TUNISIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [C] [H] épouse [V]

née le 01 Mai 1953 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [T] [D]

née le 17 Mai 1990 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [J] [D]

né le 14 Avril 1985 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 22923

Ayant pour avocat plaidant Me Arthus NOEL, du barreau de Paris

APPELANTS

****************

Madame [W] [E]

née le 06 Mars 1929 à [Localité 9] 75

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26301

Ayant pour avocat plaidant Me Gilles CAILLET, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2021, Mme [W] [E], représentée par son mandataire, la S.A.R.L. Française de Gestion, a donné à bail à M. [R] [V] et Mme [C] [H] épouse [V], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 18 mars 2021, un logement situé [Adresse 2] (Hauts-de-Seine), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 1 780 euros, outre une provision sur charge mensuelle initialement fixée à la somme de 260 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1 780 euros.

Par acte du 18 novembre 2022, Mme [E] a fait délivrer à M. et Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 19 juin 2023, Mme [E] a assigner en référé M. et Mme [V] aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires et leur condamnation provisionnelle à lui verser, outre une indemnité d'occupation mensuelle, la somme de 6 851,40 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 31 janvier 2023 et la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi.

Par ordonnance contradictoire rendue le 16 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, et par provision,

- déclaré irrecevable l'intervention volontaire à l'instance de M. et Mme [D] faute de qualité à agir,

- constaté que les demandes formées par Mme [E] ne se heurtent à l'existence d'aucune contestation sérieuse et rejeté les contestations émises par M. et Mme [V] et M. et Mme [D],

- constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 11 mars 2021 liant Mme [E], d'une part, et M. et Mme [V], d'autre part, sont réunies à la date du 19 janvier 2023,

- condamné M. et Mme [V] à payer à Mme [E] la somme provisionnelle de 22 075,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 14 septembre 2023 (terme du mois de septembre 2023 inclus),

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en délais de paiement,

- constaté, en conséquence, que M. et Mme [V] occupent le logement situé [Adresse 2] (appartement au 1er étage constituant le lot n° 2 de la copropriété) à [Localité 4] sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2023,

- ordonné, à défaut de départ volontaire des intéressés, l'expulsion de M. et Mme [V], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, notamment M. et Mme [D], des lieux situés [Adresse 2] (appartement au 1er étage constituant le lot n° 2 de la copropriété) à [Localité 4], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- débouté Mme [E] de sa demande relative à la fixation d'une astreinte,

- rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par M. et Mme [V] depuis le 20 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion, au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu'ils auraient été dus si le contrat de bail du 11 mars 2021 s'était poursuivi, ladite indemnité étant due au prorata temporis,

- condamné M. et Mme [V] à payer à Mme [E] l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle telle que fixée ci-dessus à compter du 15 septembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion,

- dit que l'indemnité d'occupation provisionnelle sera payable à terme échu et, au plus tard, le 5 du mois suivant,

- débouté Mme [E] de sa demande de provision au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail du 11 mars 2021, laquelle clause est réputée non écrite,

- condamné M. et Mme [V] à payer à Mme [E] la somme provisionnelle de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en remboursement de la somme de 6 457 euros au titre des travaux effectués dans les lieux,

- condamné M. et Mme [V] à supporter la charge des dépens de l'instance,

- condamné M. et Mme [V] à payer à Mme [E] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. et Mme [V] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

- débouté Mme [E], d'une part, et M. et Mme [V], M. et Mme [D], d'autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 3 novembre 2023, M. et Mme [V] et M. et Mme [D] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, et par provision,

- débouté Mme [E] de sa demande relative à la fixation d'une astreinte,

- débouté Mme [E] de sa demande de provision au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail du 11 mars 2021, laquelle clause est réputée non écrite,

- rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 mars 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [V], Mme [V], Mme [D] et M. [D] demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, de :

'- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, statuant en référé, le 16 octobre 2023, en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable l'intervention volontaire de M. [J] [D] et Mme [T] [V] Épouse [D] faute de qualité à agir ;

- constaté que les demandes formées par Mme [W] [E] ne se heurtent à l'existence d'aucune contestation sérieuse et rejeté les contestations émises par M. [R] [V], Mme [C] [H] épouse [V], M. [J] [D] et Mme [T] [V] épouse [D] ;

- constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 11 mars 2021, liant Mme [E] et M. et Mme [V], sont réunies à la date du 19 janvier 2023 ;

- condamné M. [R] [V] et Mme [C] [H] épouse [V] à payer à Mme [W] [E] la somme provisionnelle de 22 075,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 14 septembre 2023 (terme du mois de septembre 2023 inclus) ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en délais de paiement ;

- constaté que M. et Mme [V] occupent le logement situé [Adresse 2] (appartement au 1er étage constituant le lot n°2 de la copropriété) à [Localité 4] sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2023 ;

- ordonné, à défaut de départ volontaire des intéressés, l'expulsion de M. [R] [V] et Mme [C] [H] épouse [V], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, notamment M. [J] [D] et Mme [T] [V] épouse [D], des lieux situés [Adresse 2] (appartement au 1er étage constituant le lot n°2 de la copropriété) à [Localité 4], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L4121 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par M. et Mme [V] depuis le 20 janvier 2023 et jusqu'à libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion, au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu'ils auraient été dus si le contrat de bail du 11 mars 2021 s'était poursuivi, ladite indemnité étant due prorata temporis ;

- condamné M. et Mme [V] à payer à Mme [E] l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle telle que fixée ci-avant à compter du 15 septembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ;

- dit que l'indemnité d'occupation provisionnelle sera payable à terme échu et, au plus tard, le

5 du mois suivant ;

- condamné M. et Mme [V] à payer à Mme [E] la somme provisionnelle de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- débouté M. et Mme [V] de leur demande en remboursement de la somme de 6 457 euros au titre des travaux effectués dans les lieux ;

- condamné M. et Mme [V] à supporter la charge des dépens de l'instance ;

- condamné M. et Mme [V] à payer à Mme [E] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision.

statuant à nouveau :

à titre principal

- faire droit à la demande d'intervention volontaire de M. et Mme [D] ;

- déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 18 novembre 2022 ;

à titre subsidiaire sur ce point, déclarer que le commandement de payer du 18 novembre 2022

est inopposable aux appelants ;

à titre plus subsidiaire sur ce point, se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et toute demande qui en serait la conséquence, en raison d'une contestation sérieuse du locataire ;

- rejeter la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et toute demande subséquente ;

à titre subsidiaire

- constater que la dette locative était nulle à la date du commandement de payer ;

- déclarer que la clause résolutoire du bail n'a pas joué ;

- rejeter la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et toute demande subséquente ;

à titre plus subsidiaire sur ce point, se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et toute demande qui en serait la conséquence,

en raison d'une contestation sérieuse du locataire ;

à titre plus subsidiaire

- accorder des délais de paiement rétroactifs et les plus larges aux appelants pour se libérer de

leur dette ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

- juger que la clause résolutoire n'a pas joué ;

à titre plus subsidiaire sur ce point, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais qui courront jusqu'au remboursement de la totalité de la dette retenue par la cour

en tout état de cause

- constater que la dette s'élève à ce jour à 16 830,41 euros ;

- limiter toute condamnation des appelants au titre du paiement de la dette locative et de toute provision à la somme de 16 830,41 euros ;

- si le montant de la dette retenu par la cour est de 16 830,41 euros, accorder aux appelants des

délais de paiement de treize mois conformément aux article 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- à titre subsidiaire, si la cour ne retenait pas le montant de 16 830,41 euros au titre de la dette locative, se déclarer incompétente, en tant que juridiction statuant en référé, pour statuer sur le montant contesté de la dette, en raison d'une contestation sérieuse du locataire sur ce point.

À titre plus subsidiaire sur ce point, si le préjudice de jouissance des appelants n'était pas pris en compte, condamner le bailleur à restituer aux appelants la somme provisionnelle de 6 457,00 euros au titre des travaux effectués par ces derniers ;

- se déclarer incompétente pour statuer sur la demande de l'intimée de condamnation des appelants à payer des sommes ou provisions au titre de la clause pénale, et à défaut rejeter ladite demande ;

si par extraordinaire la cour retenait le montant de la dette communiqué par le bailleur, ou tout autre montant que celui proposé par les appelants, accorder les plus larges délais de paiement aux appelants et les autoriser à se libérer de leur dette en versant 1 000 euros par mois en sus des échéances courantes jusqu'à extinction de la dette ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de tous délais qui seront accordés aux appelants pour se libérer de leur dette ;

- rejeter la demande de l'intimée de condamnation des appelants à payer des sommes ou provisions au bailleur au titre du préjudice moral ;

à titre subsidiaire sur ce point, se déclarer incompétente pour statuer sur cette demande, en raison d'une contestation sérieuse ;

- rejeter toute autre demande de l'intimée relative à une condamnation des appelants à des paiements ou paiements provisionnels ;

- condamner l'intimée à restituer aux appelants toutes sommes qui auraient été versées par ces derniers par application de la décision rendue en première instance et qui correspondraient à une condamnation qui aurait été infirmée en appel, le cas échéant par compensation avec les sommes restant dues par les appelants ;

- rejeter la demande de l'intimée relative au paiement de l'article 700 du code de procédure

civile ;

- rejeter toute autre demande de l'intimée ;

- condamner l'intimée à verser une somme de 3 000 euros aux appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l'intimée aux dépens qui seront recouvrés par Maître Buquet-Roussel, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 janvier 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [E] demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

'- confirmer l'ordonnance 161/2023 (rgn°12 23-000126) du juge des contentieux de la protection de Courbevoie daté du 16 octobre 2023 en toutes ses dispositions ;

y ajoutant :

- condamner M. [R] [V] et Mme [C] [H] à payer à Mme [W] [E] la somme 2 500 euros supplémentaires en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et porter ainsi la somme totale des condamnations de première instance et d'appel au titre de l'article 700 à la somme de 5 000 euros ;

- condamner M. [R] [V] et Mme [C] [H] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.'

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la recevabilité de l'intervention volontaire de M. et Mme [D]

M. et Mme [D] exposent intervenir volontairement à l'instance dès lors qu'ils sont les occupants réels de l'immeuble, ce que leur bailleresse savait selon eux dès l'origine, le bail n'ayant été établi au nom de M. et Mme [V], parents de Mme [D], que pour des motifs de solvabilité.

Mme [E] affirme avoir consenti le bail à M. et Mme [V] seuls, soutient que ceux-ci organisent une sous-location prohibée à laquelle elle s'est explicitement opposée, et en déduit que l'ordonnance attaquée doit être confirmée en ce qu'elle a déclarée irrecevable l'intervention forcée de M. et Mme [D].

Sur ce,

Le bail du 11 mars 2021 a été conclu entre M. [R] [V] et Mme [C] [H] épouse [V] d'une part et Mme [W] [E] d'autre part.

S'il est constant que ce sont en réalité M. [D] et Mme [V] épouse [D] qui occupent l'appartement litigieux, ils ne justifient cependant d'aucun accord de la bailleresse pour une sous-location, Mme [E] démontrant au contraire avoir rappelé par écrit à deux reprises à M. et Mme [V] leur obligation d'occuper personnellement l'immeuble loué.

Le premier juge, au terme d'une analyse exhaustive des faits et documents de la cause, a exactement relevé que les conditions légales de l'intervention volontaire de M. et Mme [D] n'étaient pas remplies, ceux-ci ne pouvant en conséquence se prévaloir d'un manquement de Mme [E] à ses obligations contractuelles.

Les moyens développés par M. et Mme [D] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

Par suite, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'intervention volontaire de M. et Mme [D].

sur la résiliation du bail

M. et Mme [V] affirment que le commandement de payer n'a pas été délivré de bonne foi dès lors que les locataires avaient dénoncé au bailleur depuis le mois de novembre 2021 des désordres importants affectant le logement liés à l'humidité et à la présence de moisissures ainsi qu'à une installation électrique défectueuse, et avaient sollicité en conséquence la réduction du loyer.

Ils affirment qu'à la date du commandement de payer, Mme [E] était en effet parfaitement informée de la visite des services de l'hygiène de la mairie en novembre 2022 et du sens du rapport qui serait rendu, soulignant que la dette locative était particulièrement modeste à cette date.

Subsidiairement, les appelants affirment que le commandement de payer n'a pas pu produire d'effet puisqu'il n'existait pas de dette locative à sa date de délivrance ; ils se fondent en effet sur l'impossibilité pour eux d'occuper l'une des deux chambres de l'appartement et sur les nombreuses mises en demeure adressées à la bailleresse pour en déduire qu'une réduction du loyer, nécessairement supérieure à la somme réclamée dans le commandement de payer, devait s'appliquer.

Très subsidiairement, les consorts [V] invoquent leur bonne foi et leur bonne volonté pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, rétroactifs ou non.

Contestant le montant de la provision qui leur est réclamée, les appelants, après avoir souligné qu'une des deux chambres à coucher est inutilisable du fait de l'humidité et que l'installation électrique est non conforme et présente un danger pour les locataires, demandent à la cour de les autoriser à ne verser que 70% des loyers et charges contractuels entre novembre 2021 et juin 2023, ce qui porterait leur dette à la somme de 16 830, 41 euros. Ils indiquent qu'à titre subsidiaire, le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur le montant de la dette en raison d'une contestation sérieuse sur ce point.

Les consorts [V] indiquent plus subsidiairement que doivent être déduites du décompte les sommes engagées par M. et Mme [D] pour mettre fin provisoirement aux désordres affectant le logement, soit 6 457 euros au total.

Ils concluent au rejet des demandes formées par Mme [E] au titre des clauses pénales et de dommages et intérêts, affirmant qu'au contraire c'est eux qui ont subi un préjudice moral en habitant dans un logement indécent.

Mme [E] argue en réponse de l'acquisition de la clause résolutoire deux mois après la délivrance du commandement de payer, précisant que M. et Mme [V] ont cessé de régler intégralement leur loyer depuis juillet 2022 et que la dette n'a cessé de croître depuis.

Elle soutient que les locataires ne peuvent invoquer l'exception d'inexécution pour justifier leur décision de suspendre le paiement du loyer dès lors qu'il n'existait aucune impossibilité totale d'utiliser les lieux.

L'intimée s'oppose à l'octroi de tout délai de paiement, faisant valoir qu'elle a 94 ans, qu'elle est hébergée en EHPAD et qu'elle doit percevoir le loyer de l'appartement pour pouvoir en régler la facture mensuelle.

Elle conteste tout défaut de diligence, expose avoir accepté de prendre en charge certains travaux pourtant mis en oeuvre par le locataire sans son accord et précise que, alors qu'elle avait mandaté en novembre 2022 une entreprise pour réaliser des travaux de nature à mettre fin à l'humidité dans le logement, ce sont les occupants eux-mêmes qui s'y sont opposés dans un premier temps.

Mme [E] réfute également tout risque électrique dans le logement et rappelle que, bien que les désordres dont se plaignent M. et Mme [D] aient été en réalité imputables à leurs propres agissements, elle a fait réaliser des travaux électriques dans l'appartement.

L'intimée invoque la mauvaise foi de M. et Mme [V] qui, bien que fortunés, s'abstiennent de régler le loyer, outre la sous-location prohibée déjà mentionnée. Elle affirme subir un préjudice moral né de l'impayé et de la précarité de sa situation financière et conclut à la confirmation de la décision querellée en ce qu'elle lui a alloué la somme de 2 500 euros à ce titre.

sur ce,

Sur la résiliation du bail

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.'

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l'espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.

Si l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués.

Il apparaît que l'état des lieux d'entrée fait état d'un appartement en bon état général. Mme [V] épouse [D] s'est plainte pour la première fois de difficulté liée à l'humidité dans une chambre le 19 novembre 2021, et les locataires ne justifient d'aucune autre réclamation à ce titre avant le 5 novembre 2022.

La bailleresse a fait intervenir la société Apache le 31 octobre 2022 qui indique notamment :

'L'humidité de la chambre est due à un problème de condensation.

L'appartement ne dispose pas de ventilation, il n'y a donc aucune circulation d'air.

L'humidité de l'air ambiant se dépose sur les parois les plus froides.

Il n'y a que la chambre parentale qui soit touchée par les moisissures, cela peut être dû au fait que selon les dires de la locataire, les parents dorment souvent avec leurs 2 enfants dans leur chambre.

Nous préconisons de changer l'extracteur d'air de la salle de bains et d'installer un extracteur hygroréglable. Il faudra vérifier que la sortie de l'extracteur donne bien sur l'extérieur.

Dans un second temps, si les résultats ne sont pas satisfaisants, nous préconisons la mise en place d'une ventilation par insufflation. (...)

Travaux à prévoir :

- changement de l'extracteur d'air

- quatre portes à détalonner pour la circulation d'air entre les pièces,

- création de quatre réglettes d'aération aux fenêtres.

Dans un second temps :

- mise en place d'une VMI (...).'

Par courriel du 10 novembre 2022, la société Apache indiquait au mandataire de Mme [E] 'M. [V] vient de me contacter (...) Il refuse que nous intervenions chez lui si nous ne faisons pas la VMI en même temps. Aucun rendez-vous n'a donc pu être pris.'

Concomitamment, M. et Mme [V] ont sollicité le service hygiène de la ville de [Localité 4] qui demande dans son courrier du 21 novembre 2022 à la bailleresse de :

'- vérifier l'installation électrique et fournir une attestation de conformité,

- vérifier et réparer le système de ventilation dans la salle de bains,

- rechercher l'origine de l'humidité dans la chambre 1 et y remédier de manière efficace et durable,

- lutter efficacement contre la prolifération des moisissures dans la chambre 1.',

étant précisé que ce service n'a constaté aucune difficulté électrique et s'est contenté de reprendre les déclarations des occupants selon lesquels 'l'ampérage est insuffisant par rapport aux équipements ménagers'.

Il convient de constater qu'à la date de délivrance du commandement de payer, le 18 novembre 2022, Mme [E] avait fait réaliser une recherche des causes de l'humidité et avait tenté de missionner une entreprise pour réaliser des travaux mais s'était heurtée au refus des locataires. En revanche, elle n'avait pas encore été destinataire du rapport du service hygiène de la mairie.

Il est également établi que les désordres subis par les locataires liés à l'humidité étaient localisés dans une pièce de l'appartement et Mme [D] a indiqué au salarié de la société Apache que les moisissures 'se développent essentiellement l'hiver', le trouble de jouissance des occupants étant donc limité et aucune impossibilité totale d'utiliser le logement n'étant démontrée.

Dès lors, la mauvaise foi de Mme [E] dans la délivrance du commandement de payer n'est pas établie.

Il ne peut davantage être soutenu par M. et Mme [V] qu'il n'existait aucune dette à la date du commandement de payer alors qu'ils ne contestent pas le décompte annexé à l'acte faisant état d'une dette de 2 714, 12 euros, la compensation qu'ils invoquent avec une éventuelle créance de dommages et intérêts pour leur trouble de jouissance étant hypothétique.

Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 janvier 2023 et en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation.

Sur la provision au titre du loyer et des charges

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

Mme [E] verse aux débats le décompte du 13 décembre 2023 qui fait apparaître un solde débiteur de 25 471, 17 euros. Elle ne sollicite pas cependant l'actualisation de la condamnation provisionnelle et demande la confirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a condamné M. et Mme [V] à lui verser la somme provisionnelle de 22 075, 41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 30 septembre 2023.

M. et Mme [V] produisent le justificatif d'un 'virement nickel' de 2 245 euros du 'lundi 25 mars' qui n'a pas de force probante au regard de l'absence de mentions essentielles (année du virement, titulaire du compte débité, preuve du débit effectif du compte).

En revanche, il est établi que l'appartement loué a été affecté d'un problème d'humidité auquel il a été remédié en janvier 2023 alors qu'il avait été signalé en novembre 2021, cette période étant antérieure à la résiliation du bail.

Compte tenu du trouble avéré de jouissance pour les locataires mais également du caractère limité de la zone concernée et du retard de 2 mois des travaux imputable à M. et Mme [V] qui avaient refusé de prendre rendez-vous avec l'entreprise mandatée, il convient de dire que la demande provisionnelle de Mme [E] est sérieusement contestable à hauteur de 3 600 euros.

M. et Mme [V] seront donc condamnés à verser à Mme [E] la somme provisionnelle de 18 475, 41 euros (22 075, 41 - 3 600) au titre de la somme incontestablement due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 30 septembre 2023. L'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef.

La cour, qui fait droit à la demande des appelants fondée sur leur trouble de jouissance, n'est donc pas saisie par leur demande plus subsidiaire au titre du remboursement des travaux qu'ils ont engagés, étant précisé de façon surabondante que c'est à juste titre que le premier juge a déclarée cette demande mal fondée, M. et Mme [V] ayant fait réaliser de leur propre initiative des travaux dont l'utilité n'est pas établie et pour certains à une période à laquelle ils étaient occupants sans droit ni titre de l'appartement.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors en vigueur, permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des historiques du compte que la dette locative a augmenté de façon notable depuis le commandement de payer et même en cours de procédure d'appel, M. et Mme [V] ne justifiant d'aucun versement depuis septembre 2023. Les locataires ne versent aux débats aucun élément relatif à leur situation financière et rien ne permet de démontrer qu'ils se trouveraient en mesure de régler leur dette par mensualités en sus du loyer courant.

L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande des locataires de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Sur la provision au titre des dommages et intérêts

C'est à juste titre que le premier juge a constaté que M. et Mme [V] ont mis l'appartement loué à la disposition de tiers qui n'ont pas réglé le loyer durant une longue période, laissant une importante dette se créer, alors que les appelants ont déclaré en 2019 des revenus locatifs de plus de 120 000 euros et payaient en 2020 l'impôt sur la fortune immobilière (leur patrimoine net imposable étant de 3 081 000 euros), tandis que Mme [E], bailleur privé, justifiait se trouver dans une situation financière difficile puisque le loyer lui permet de régler ses frais d'hébergement en EHPAD, tous éléments justifiant l'octroi d'une somme provisionnelle de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par la bailleresse. La décision attaquée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les appelants succombant majoritairement en appel, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Parties essentiellement perdantes, M. et Mme [V] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doivent supporter les dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à Mme [E] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. M. et Mme [V] seront en conséquence condamnés à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à ce titre.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [D] les frais irrépétibles qu'ils ont engagés.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance querellée sauf sur le montant de la provision accordée au titre de l'arriéré locatif,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [R] [V] et Mme [C] [H] épouse [V] à verser à Mme [W] [E] la somme provisionnelle de 18 475, 41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 30 septembre 2023 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [R] [V] et Mme [C] [H] épouse [V] à verser à Mme [W] [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [V] et Mme [C] [H] épouse [V] aux dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui l'a demandé des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,

| France, Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-5, 20 juin 2024, 23/07509

Synthèse

Origine de la décision