| France, Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-3, 20 juin 2024, 21/06006

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50F

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 JUIN 2024

N° RG 21/06006

N° Portalis DBV3-V-B7F-UYJY

AFFAIRE :

[C] [G]

C/

[Y] [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Septembre 2021 par le TJ de VERSAILLES

N° chambre : 3

N° RG : 20/05015

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Niels ROLF-PEDERSEN

Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [C] [G]

né le 02 Décembre 1963 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Niels ROLF-PEDERSEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291

présent et assisté de Me Hugues FRACHON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

Monsieur [Y] [Z]

né le 23 Novembre 1980 à [Localité 10]

de nationalité Française

ci-devant [Adresse 2]

et actuellement [Adresse 4]

Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26

Représentant : Me Anne-eva BOUTAULT, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 721

INTIME

****************

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue le 14 mars 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport

Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER : Madame FOULON, lors des débats

**********

FAITS ET PROCEDURE :

M. [Y]  [Z] est propriétaire d'une parcelle cadastrée section [Cadastre 6] situé [Adresse 3]. Il a souhaité la diviser en deux lots, le premier constitué d'une parcelle bâtie, cadastré section [Cadastre 7], le second composé d'une surface non bâtie.

Par acte notarié en date du 7 novembre 2017, M. [Z] a consenti au profit de M. [C] [G] une promesse unilatérale de vente portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 7], d'une contenance totale de 9a 20ca, moyennant le prix principal de 201 200 euros. La réalisation de la promesse devait intervenir au plus tard le 20 décembre 2017, sous les conditions suspensives du non-exercice d'un droit de préemption et de l'obtention d'un prêt bancaire par l'acquéreur.

Par avenant du 10 janvier 2018, le délai prévu pour la réalisation de la promesse de vente a été prorogé jusqu'au 20 mars 2018.

Aux termes d'un acte sous seing privé du 5 février 2018, M.[Z] a autorisé M. [G] à occuper à titre gratuit l'appartement, objet de la promesse de vente, jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente.

Le conseil municipal de [Localité 8] ayant instauré, par délibération en date du 20 février 2018, une obligation de déposer une déclaration préalable de travaux pour les divisions non constitutives de lotissement sur le territoire de la commune, M. [Z] a déposé son projet de division le 12 mai 2018.

Par arrêté en date du 9 juillet 2018, la commune de [Localité 8] s'est opposée à la déclaration préalable de travaux.

M. [Z] et M. [G] ont conclu une nouvelle promesse de vente par acte notarié du 25 juillet 2018, sous condition suspensive d'obtention par le promettant d'un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de division du terrain. L'acte stipulait que la promesse était consentie pour une durée expirant un mois après la notification de la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 15 décembre 2018. Il était également rappelé, dans l'acte, que le promettant avait mis à disposition gratuite du bénéficiaire le bien, aux termes de la convention sous seing privé du 5 février 2018 et que, dans l'hypothèse, où la promesse deviendrait caduque, le bénéficiaire s'engageait à libérer les lieux dans un délai maximum de six mois de la notification qui lui en serait faite par le promettant et que, passé ce délai, il serait redevable d'une astreinte journalière de 300 euros.

Par courrier du 23 avril 2019, la commune informait M. [Z] de son refus de procéder à la division du terrain.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 avril 2019, M. [Z], se prévalant de la caducité de la promesse de vente, a mis M. [G] en demeure de quitter le bien dans un délai de 6 mois.

Par ordonnance en date du 14 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a débouté M. [Z] de sa demande d'expulsion formée à l'encontre de M. [G].

Par exploit d'huissier en date du 1er octobre 2020, M. [Z] a fait assigner M. [G] en référé devant le tribunal judiciaire de Versailles à l'effet notamment d'obtenir son expulsion sous astreinte.

M. [G] devait finalement quitter les lieux à la date du 16 février 2021.

Par jugement du 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- condamné M. [G] à payer à M. [Z] la somme de 38 997,22 euros au titre du montant de l'astreinte conventionnelle,

- rejeté la demande de M. [Z] au titre de l'indemnité d'occupation,

- condamné M. [G] à payer à M. [Z] la somme de 13 010,25 euros au titre des frais de remise en état du bien,

- rejeté la demande de M.[Y] [Z] au titre d'une résistance abusive,

- condamné M. [G] à payer à M. [Y] [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [G] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit.

Par acte du 1er octobre 2021, M. [G] a interjeté appel du jugement et prie la cour, par dernières conclusions du 10 mai 2023 et sur le fondement des articles 1100-1 , 1304-4 et 1305 du code civil, de :

- infirmer le jugement déféré,

- débouter M. [Z] de ses demandes de condamnation à payer l'astreinte conventionnelle,

Subsidiairement,

- infirmer le jugement déféré,

- débouter M. [Z] de sa demande de paiement en application de la clause pénale,

Très subsidiairement,

- infirmer le jugement déféré,

- condamner M. [G] à payer à M. [Z] la somme de 4 628 euros au titre de la clause pénale,

A titre infiniment subsidiaire,

- infirmer le jugement déféré,

- condamner M. [G] à payer à M. [Z] la somme de 10 292 euros au titre de la clause pénale,

Vu les articles 1103 du code civil et 9 du code de procédure civile ,

- infirmer le jugement déféré,

- débouter M. [Z] de ses demandes de condamnation à payer des travaux de remise en état,

Vu l'article 1103 du code civil,

- confirmer le jugement déféré,

- débouter M. [Z] de ses demandes de condamnation à payer des travaux de remise en état,

Vu les articles 1231-1, 1231-2 et 1348 du code civil ,

- condamner M. [Z] à verser à M. [G] la somme de 24 800 euros,

- ordonner la compensation entre les sommes auxquelles les parties sont condamnées à verser l'une à l'autre,

Vu l'article 700 du code de procédure civile ,

- infirmer le jugement déféré,

- condamner M. [Z] à payer à M. [G] la somme de 10 000 euros,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

- condamner M. [Z] en tous les dépens.

Par dernières écritures du 1er mars 2022, M. [Z] prie la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [G] à lui payer la somme de 38 997,22 euros au titre du montant de l'astreinte conventionnelle, celle de 13 010,25 euros au titre des frais de remise en état du bien et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- faire droit à l'appel incident de M. [Z] et infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de M. [Z] formulée au titre de la résistance abusive,

Et statuant de nouveau,

- condamner M. [G] à verser à M. [Z] la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause,

- débouter M. [G] de ses demandes,

- condamner M. [G] à verser à M. [Z] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024.

SUR QUOI :

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente :

Pour accueillir la demande de caducité des promesses de vente signées successivement par les parties, le tribunal a notamment considéré que M. [Y] [Z] n'avait pas été négligent et avait été au contraire diligent dans les diverses démarches exigées par les nouvelles règles instaurées par la commune de Montfort l'Amaury au fil des mois, dans la période débutant dès la première promesse de vente du 7 novembre 2017 jusqu'au dépôt d'un projet de division conforme les 12 mai et 27 juin 2018, puis l'envoi d'une demande de déclaration préalable de division par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 août 2018, puis enfin, d'une nouvelle demande le 7 février 2019.

Il a souligné qu'à la promesse de vente de 2017 était annexé un document d'arpentage opérant division et que le vendeur, qui n'est pas un professionnel de l'immobilier, n'a donc jamais dissimulé l'existence de ce projet.

Il a jugé que la promesse unilatérale de vente du 25 juillet 2018 comprenait un terme extinctif qui marquait la caducité de l'acte auquel manquait la réalisation de la condition suspensive qui y était énoncée.

M. [C] [G] soutient essentiellement que la promesse de vente n'est pas caduque à la date du 15 décembre 2018, qu'elle ne donne aucun effet extinctif à l'expiration du délai de réitération de la vente ni ne stipule de délai pour la réalisation de la condition suspensive, que la condition suspensive n'est ni encore réalisée, ni encore défaillie, qu'elle ne peut entraîner la caducité de la promesse de vente, que M. [C] [G] ne justifie pas des diligences permettant la réalisation de la condition suspensive et ne peut donc se prévaloir d'un éventuel délai de caducité, et enfin que la promesse de vente n'étant pas éteinte lors de la notification de libérer les lieux, M. [C] [G] est infondé à solliciter le paiement d'une astreinte.

Subsidiairement, il avance que M. [Y] [Z] ayant entravé la libération des lieux par M. [C] [G], il est infondé à obtenir une indemnisation de l'occupation de son appartement 'avant la fin de ses man'uvres', que l'astreinte doit être réduite, que M. [Y] [Z] ne justifie pas de la prise en charge par des travaux dans l'appartement occupé non plus que de dégradations ou d'un défaut d'entretien de la part de M. [C] [G] et qu'enfin, la rupture unilatérale de la promesse de vente procédant de la faute de négligence de M. [Y] [Z], celui-ci doit réparer le préjudice causé à M. [C] [G] par sa rupture unilatérale de la promesse de vente.

M. [Y] [Z] s'oppose à l'ensemble de ces moyens.

Sur ce,

L'article 1304-3, alinéa 1er, du même code prévoit que " La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ", tandis que l'article 1304-5, alinéa 1er, ajoute : " Avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l'obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits ".

Il résulte de l'article 1304-6, alinéa 3, du même code qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. La défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse de vente.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties ont signé une première promesse unilatérale de vente, le 7 novembre 2017, soumise à plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles le non-exercice de droits de préemption. Il était stipulé que la promesse serait considérée comme caduque, à défaut de levée de l'option par le bénéficiaire, passée la date du 20 décembre 2017. Par avenant, en date du 10 janvier 2018, le délai fixé pour la réalisation de la promesse a été prorogé jusqu'au 20 mars 2018.

Par suite de l'impossibilité de réaliser ladite promesse, les parties ont convenu de signer une nouvelle promesse unilatérale de vente en date du 25 juillet 2018, dans laquelle a été insérée une nouvelle condition suspensive dans ces termes :

" Les présentes sont soumises à l'obtention par le PROMETTANT d'un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de division de terrain devenu définitif dont l'assiette de la copropriété fait partie conformément à l'arrêté du Conseil Municipal de la commune de [Localité 8] en date du 20 février 2018 ".

Il était, par ailleurs, précisé, au titre du délai fixé pour la réalisation de la vente que :

" La promesse de vente est consentie pour une durée expirant un (1) mois après la notification de la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 15 décembre 2018, à seize heures.

En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé ".

La commune de [Localité 8] a opposé un premier refus d'instruire la déclaration d'intention d'aliéner (DIA), considérant que l'opération de division envisagée était constitutive d'un lotissement, ce qu'elle n'était pas, et ce que M. [Y] [Z] a immédiatement contesté.

Puis, la commune de [Localité 8] ayant instauré le 20 février 2018 une nouvelle obligation de déposer une déclaration préalable de travaux pour les divisions même non constitutives de lotissement sur l'ensemble du territoire communal, M. [Z] établit qu'il a déposé, pour respecter cette nouvelle exigence, un projet de division le 12 mai 2018, complété le 27 juin 2018 après avoir autorisé l'occupation gratuite du bien par M. [G].

Or, aux termes d'un arrêté en date du 9 juillet 2018, la commune s'est opposée à la déclaration préalable de travaux. M. [Z] a alors immédiatement consenti à établir une nouvelle promesse de vente au profit de M. [G] le 25 juillet 2018 avec condition suspensive d'obtention d'un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de division du terrain, dont la date butoir de réalisation se situait au 15 décembre 2018.

Une nouvelle demande transmise par un géomètre-expert le 29 août 2019 au bénéfice de M. [Y] [Z] est restée sans réponse de la commune, nullement tardive et parfaitement justifiée par le récépissé de la collectivité en date du 8 septembre 2019 et M. [Z] a alors déposé une 3e demande en février 2019 qui a donné lieu à un arrêté d'opposition du 19 avril 2019.

Il ressort de la teneur de la clause stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 25 juillet 2018, des actes précités et de la chronologie des faits que c'est l'opposition de la commune de Monfort l'Amaury au projet de M. [Y] [Z] qui est la cause de ce que la condition stipulée dans la 2e promesse de vente de juillet 2018 dans l'intérêt exclusif du vendeur, a défailli sans que l'on puisse reprocher à ce dernier, contrairement à ce qu'énonce M. [G], d'avoir occulté dans la promesse de 2007 l'obligation pour le vendeur de faire une demande de permis d'aménager.

Outre qu'un tel projet était annexé à ce premier acte, le reproche est sans portée dans la mesure où la division non constitutive d'un lotissement était libre à cette époque et où, dès le 25 juillet 2018, une nouvelle promesse de vente est venue renouveler les droits de M. [C] [G], rendant la promesse de vente de 2017 automatiquement caduque. Pour la même raison, peu importe que ce ne soit que le 12 mai 2018 que M. [Y] [Z] ait obtempéré aux nouvelles exigences de la commune déclarées le 20 février 2018, ce délai étant strictement sans conséquence.

Enfin, c'est vainement que pour la 1ère fois en appel, M. [G] conteste le caractère extinctif du délai fixé pour la réalisation de la vente par acte authentique .

En effet, les termes de la promesse de vente de juillet 2018 énoncent clairement et sans équivoque qu'elle est consentie pour une durée expirant (souligné par la cour) un mois après la notification de la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard (souligné par la cour) le 15 décembre 2018. Et ce n'est qu' "en cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente " que le PROMETTANT " ne saurait se prévaloir ['] de l'expiration du délai ci-dessus fixé ", ceci impliquant nécessairement a contrario la volonté de donner au délai précisé un caractère extinctif dont peut se prévaloir M. [Z] dans la mesure où celui-ci a effectué les diligences nécessaires pour la réalisation des conditions suspensives.

Enfin, la caducité de la promesse est évoquée à l'occasion de la clause sur la libération des lieux dans un délai de six mois et ne peut donc avoir été cachée à l'entendement de M. [G].

L'intention commune des parties ne fait pas de doute et M. [Y] [Z] est fondé à se prévaloir des termes de ce délai de rigueur qui a manifestement été prévu pour parer à la résistance de la commune à autoriser son projet.

Le 15 décembre 2018, date du délai butoir, il manquait bien un élément essentiel à la validité de la promesse unilatérale de vente qui ne valait pas vente et pour laquelle en outre, M. [G] n'a jamais levé l'option dans le délai qui lui était consenti. Si une condition ne peut être réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d'une impossibilité juridique, il en va différemment lorsque cet obstacle juridique trouve son origine dans la situation délibérément créée par une partie au contrat, ce qui n'est pas le cas de l'espèce en l'absence d'une faute quelconque de la part de M. [Y] [Z] qui a entièrement accompli son obligation de diligence.

Dans la logique développée par l'appelant selon laquelle le terme pour la réitération de l'acte en date du 15 décembre 2018 n'avait aucun effet extinctif et la condition ne serait ni réalisée ni encore défaillie en l'absence d'un arrêté de non-opposition définitif du fait de l'engagement d'un recours administratif par le vendeur, il pourrait encore se maintenir dans les lieux à titre gratuit malgré l'impossibilité radicale d'obtenir de la commune de Monfort l'Amaury l'autorisation de procéder à la division du terrain. Or, la condition suspensive dont la réalisation ne dépendait pas de la seule volonté du vendeur, comme soutenu par l'acheteur, ne pouvait survivre au délai d'expiration de la promesse.

L'introduction d'un recours contre la 3e réponse négative de la commune ne fait que traduire la volonté de M. [Z] d'obtenir la division de son terrain dans l'avenir pour un autre projet et non de prolonger la promesse unilatérale de vente dont il a accordé le bénéfice à M. [G].

La caducité de la promesse de vente est donc confirmée.

Sur l'astreinte et l'indemnité d'occupation

Les termes de la promesse de vente régularisée par devant Me [F], notaire, le 25 juillet 2018 prévoient que : " Le bénéficiaire sera propriétaire des biens objet de la promesse le jour de la constatation de la vente en la forme authentique et il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les biens devant être impérativement, à cette même date, libres de toute location ou occupation. (')

Dans l'hypothèse où les présentes seraient devenues caduques, le bénéficiaire s'engage à libérer les lieux dans un délai maximum de six mois de la notification qui lui en sera faite par le promettant par lettre recommandée avec accusé de réception.

Passé ce délai, le bénéficiaire sera redevable envers le promettant d'une astreinte journalière de trois cent euros (300 euros). "

Il était rappelé, dans un paragraphe intitulé " PROPRIETE JOUISSANCE ", que le promettant avait mis le bien à la disposition gratuite du bénéficiaire, aux termes d'une convention sous seing privé en date du 5 février 2018.

C'est donc par une juste lecture de ces clauses que les premiers juges en ont inféré que contrairement à ce qui est soutenu, M. [C] [G] s'était engagé à libérer les lieux dans le cas où la promesse serait devenue caduque. Avisé par lettre recommandée en date du 8 avril 2019 (réceptionnée le 10) de la caducité de la promesse de vente, M. [C] [G] disposait ainsi d'un délai de six mois pour libérer les lieux, soit jusqu'au 10 octobre 2019. Or, il n'est pas contesté qu'il s'est maintenu au-delà de cette date, jusqu'au 16 février 2021. Il est donc redevable, conformément aux stipulations du contrat, d'une astreinte.

L'astreinte journalière stipulée dans la promesse de vente, en ce qu'elle est présentée comme la contrepartie de la jouissance du bien et vise également à contraindre le bénéficiaire de la promesse à le restituer constitue une évaluation forfaitaire et anticipée du montant du préjudice résultant de l'inexécution de quitter les lieux, et doit être qualifiée de clause pénale.

Les premiers juges, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, ont diminué le montant journalier de 300 euros stipulé dans le contrat pour la fixer à 2400 euros par mois en lien avec le prix du loyer mensuel sur le marché de la location, doublé pour tenir compte du caractère irrégulier de l'occupation des lieux par l'intimé. Ce calcul est adopté par la cour.

M. [Y] [Z] sollicite la confirmation de la somme de 38.997,22 euros à son bénéfice alors qu'en cas de rejet de ses demandes principale et subsidiaires, M. [C] [G] demande la compensation avec la somme de 24 800 euros qu'il estime que l'intimé lui doit au titre de la rupture unilatérale de la promesse de vente au titre de la clause de la promesse de vente intitulé 'force exécutoire de la promesse' qui énonce 'qu'en raison de l'acceptation par le BENEFICIAIRE de la promesse faite par le PROMETTANT, en tant que simple promesse, il s'est formé entre elles un contrat ['] En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel ['] Toute rétractation unilatérale de la volonté du PROMETTANT pendant le temps laissé au BENEFICIAIRE pour opter sera de plein droit inefficace ['] ".

Il est rappelé que M. [G] n'a jamais manifesté la moindre intentin de lever l'option et que le 8 avril 2019, M. [Y] [Z] lui a clairement signifié la caducité de la promesse et la nécessité de partir, ne le laissant absolument pas dans la croyance erronée selon laquelle il pouvait rester dans les lieux jusqu'à la signature de l'acte authentique et ne commettant aucune manoeuvre frauduleuse. M. [G] n'a d'ailleurs jamais poursuivi l'exécution forcée de la promesse comme le lui aurait permis la clause dénommée 'CARENCE'. Il s'est simplement maintenu dans les lieux sans répondre.

Le moyen doit être rejeté tout comme celui de l'entrave apportée par M. [Y] [Z] à la libération des lieux qui confine à la mauvaise foi caractérisée, celle-ci n'exigeant pas pour sa réalisation le versement immédiat de l'indemnité d'immobilisation.

Les raisons pour lesquelles la caducité des deux promesses de vente successives doit être constatée démontrent que M. [Y] [Z] n'a commis aucune faute et que cette caducité ne procède pas d'une négligence quelconque de sa part.

Dès lors, aucune compensation ne sera prononcée et le montant de la clause pénale prononcé en première instance à hauteur de 38 997,22 euros sera confirmé pour constituer notamment la juste sanction d'un maintien abusif dans les lieux pendant 16 mois de la part de M. [G].

Sur la demande d'indemnisation au titre de réparations et de la remise en état du bien

Il résulte de l'article 1352-1 du même code que celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu'il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier établi le 22 février 2021, produit par M. [Y] [Z], que dans l'appartement entièrement tout neuf occupé par l'appelant, de nombreux trous de chevilles sont visibles dans les différentes pièces, qu'une ouverture de 2, 20 mètres de long sur 3 mètres de hauteur a été créée dans la paroi côté chambre, qu'environ la moitié de la surface du jardin a été recouverte par deux dalles de béton et qu'un muret en béton a été érigé dans le jardin.

Ces aménagements, qui auraient nécessité l'autorisation de M. [Y] [Z], ne sont visiblement pas neufs au vu des photographies prises par le commissaire de justice le 22 février 2021 mais en outre, la paroi précitée est très dégradée.

M. [Y] [Z] produit un devis de la société NCM PRO, en date du 25 février 2021, estimant le montant total des travaux de réfection à la somme de 13.010,25 euros TTC qui est justifié pour remettre en état l'appartement et le jardin.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a accueilli la demande de M. [Y] [Z] de ce chef.

Sur la demande au titre de la résistance abusive de M. [C] [G] sur le fondement de l'article 1240 du code civil

Ce dernier allègue que M. [Y] [Z] n'a subi aucun préjudice du fait de ne pouvoir s'installer dans l'appartement laissé libre alors que l'intimé fait valoir qu'il n'a pu le faire comme ses impératifs familiaux l'exigeaient.

Considérant que M. [Y] [Z] a déjà été indemnisé du maintien abusif dans les lieux par l'allocation de la clause pénale, l'intimé sera débouté de sa demande.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement critiqué relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Succombant, M. [C] [G] sera condamné à verser à M. [Y] [Z] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais à hauteur d'appel et supportera les dépens de l'instance d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande d'indemnisation et de compensation formulée par M. [C] [G],

Condamne M. [C] [G] à payer à M. [Y] [Z] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais à hauteur d'appel,

Condamne M. [C] [G] aux dépens d'appel.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,