COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51Z
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 JUIN 2024
N° RG 23/00340 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VUEK
AFFAIRE :
S.A.R.L. VENTIMMO
C/
Mme [W] [V]
Mme [Y] [P] [K] venant aux droits de la Société SARL VENTIMMO
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Décembre 2022 par le Tribunal de proximité de Sannois
N° RG : 11-22-231
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 18/06/24
à :
Me Mamadou KONATE
Me Marie-Eva BIRRIEN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. VENTIMMO
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Mamadou KONATE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 263
APPELANTE
****************
Madame [W] [V]
née le 16 Juin 1982 à [Localité 4] (ALGERIE)
de nationalité Algérienne
[Adresse 2]
[Localité 3]
Présente à l'audience
Représentant : Maître Marie-Eva BIRRIEN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 22079
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-78646-2023002705 du 13/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
INTIMEE
****************
Madame [Y] [P] [K] venant aux droits de la Société SARL VENTIMMO
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Maître Mamadou KONATE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 263
Monsieur [H] [X] [J] aux droits de la Société SARL VENTIMMO
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Maître Mamadou KONATE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 263
PARTIES INTERVENANTES
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Février 2024, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Par effet d'un jugement d'adjudication du 25 mai 2021, rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise la société Ventimmo est devenue propriétaire d'une maison d'habitation sise [Adresse 2]), moyennant le prix principal de 930 000 euros.
Mme [W] [V], qui occupe les lieux, se prévaut d'un bail d'habitation à effet du 1er février 2018, qui lui aurait été consenti par l'ancien propriétaire de la maison, M. [D], pour un loyer mensuel de 420 euros, outre une provision sur charges de 80 euros, soit un total de 500 euros.
Contestant l'opposabilité de ce bail, dont elle dit n'avoir eu connaissance que postérieurement au jugement d'adjudication, la société Ventimmo a, par acte de commissaire de justice délivré le 4 février 2022, fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- concilier les parties si cela se peut et à défaut,
- juger que le bail du 1er février 2018 consenti à Mme [V] par l'ancien propriétaire est inopposable à la société Ventimmo,
- juger que Mme [V] est occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux qu'elle occupe dans la maison d'habitation sise [Adresse 2]), ainsi que de tous occupants de son chef, et avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, soit sur place, soit dans un garde-meuble au choix du requérant et aux frais, risques et périls du défendeur, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui resteraient dues,
- condamner Mme [V] au paiement des sommes suivantes :
* une indemnité mensuelle d'occupation de 3 500 euros, charges non comprises, ce à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'au départ effectif des lieux,
* 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* les dépens.
Par jugement contradictoire du 8 décembre 2022, le tribunal de proximité de Sannois a :
- déclaré le contrat de bail signé le 1er février 2018 entre M. [F] [D] et Mme [V] portant sur un appartement situé au 2ème étage dans la maison d'habitation sise [Adresse 2]), opposable à la société Ventimmo, adjudicataire du bien immobilier,
- dit que le bail poursuivra ses effets entre la société Ventimmo et Mme [V] dans les conditions prévues dans ledit contrat,
- ordonné à la société Ventimmo de remettre à Mme [V] des quittances de loyer à compter du mois d'août 2021,
- ordonné à la société Ventimmo de procéder aux travaux permettant un fonctionnement normal de l'installation de chauffage et aux travaux visés dans l'arrêté préfectoral n°2022-129 du 27 juillet 2022, destiné à supprimer le risque d'intoxication au plomb, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision,
- condamné la société Ventimmo à verser Me Marie-Eva Birrien, avocate de Mme [V], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre des dispositions de l'article 700 2° du code de procédure civile,
- rappelé qu'en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Me [T] [G] dispose d'un délai de 12 mois à compter du jour où la présente décision est passée en force de chose jugée pour demander le versement de tout ou partie de la part contributive de l'État et qu'à défaut il est réputé avoir renoncé à celle-ci,
- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamné Mme [V] aux dépens, qui seront recouvrés selon la loi sur l'aide juridique,
- rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.
Par déclaration reçue au greffe en date du 16 janvier 2023, la société Ventimmo a relevé appel de ce jugement.
Mme [K] et M. [Z], devenus propriétaires de la maison objet du litige par acte notarié du 25 août 2023, sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions et ont repris la procédure d'appel engagée par la société Ventimmo.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 décembre 2023, Mme [K] et M. [Z], intervenants volontaires venant aux droits de la société Ventimmo, appelants, prient la cour de :
- infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a :
* déclaré le contrat de bail signé le 1er février 2018 entre M. [F] [D] et Mme [V] portant sur un appartement situé au 2ème étage dans la maison d'habitation sise [Adresse 2]), opposable à la société Ventimmo, adjudicataire du bien immobilier, dans les droits de laquelle interviennent Mme [Y] [P] [K] et M. [H] [X] [Z],
* dit que le bail poursuivra ses effets entre la société Ventimmo dans les droits de laquelle interviennent Mme [K] et M. [Z] et Mme [V] dans les conditions prévues dans ledit contrat,
* ordonné à la société Ventimmo dans les droits de laquelle interviennent Mme [K] et M. [Z] de remettre à Mme [V] des quittances de loyer à compter du mois d'août 2021,
* condamné la société Ventimmo dans les droits de laquelle interviennent Mme [K] et M. [Z] à verser Me Marie-Eva Birrien, avocate de Mme [V], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre des dispositions de l'article 700 2° du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- déclarer que le bail du 1er février 2018 consenti à Mme [V] par l'ancien propriétaire est inopposable à la société Ventimmo dans les droits de laquelle interviennent Mme [K] et M. [Z],
- déclarer Mme [V] comme occupant sans droit ni titre,
- ordonner l'expulsion de Mme [V] des lieux qu'elle occupe dans la maison d'habitation située à [Adresse 2]), ainsi que tous occupants de son chef, et avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, soit sur place, soit dans un garde-meuble, au choix de Mme [K] et M. [Z], et aux frais, risques et périls de Mme [V], et ce en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui
restaient dues,
- débouter Mme [V] sa demande tendant à déclarer le bail signé le 1er février 2018 entre M. [D] et Mme [V] portant sur un appartement situé au 2ème étage dans la maison d'habitation sis [Adresse 2]) opposable à Mme [K] et M. [Z], à compter du 25 août 2023,
- débouter Mme [V] de sa demande tendant à dire le bail poursuivra ses effets entre Mme [K] et M. [Z] et Mme [V] dans les conditions prévues dans ledit contrat de bail à compter du 25 août 2023,
- débouter Mme [V] de sa demande visant à voir ordonner à Mme [Y] [K] et à M. [H] [Z] de procéder aux travaux permettant un fonctionnement normal de l'installation de chauffage, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- débouter Mme [W] [V] de sa demande de condamnation in solidum de la société Ventimmo et de Mme [Y] [K] et de M. [H] [Z] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 2ème du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Marie-Eva Birrien,
- débouter Mme [W] [V] de sa demande de condamnation in solidum de la société Ventimmo et de Mme [Y] [K] et de M. [H] [Z] aux entiers dépens d'appel,
- condamner Mme [W] [V] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [W] [V] aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 décembre 2023, Mme [V], intimée, demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Sannois,
Et Statuant à nouveau pour la période postérieure au 25 août 2023,
- déclarer le bail signé le 1er février 2018 entre M. [D] et Mme [V] portant sur un appartement situé au 2ème étage dans la maison d'habitation sis [Adresse 2]) opposable à Mme [K] et M. [Z] à compter du 25 août 2023,
- dire que le bail poursuivra ses effets entre Mme [K] et M. [Z] et Mme [V] dans les conditions prévues dans ledit contrat de bail à compter du 25 août 2023,
- ordonner à Mme [K] et M. [Z] de procéder aux travaux permettant un fonctionnement normal de l'installation de chauffage, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum la société Ventimmo et Mme [K] et M. [Z] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civil, dont distraction au profit de Maître Marie-Eva Birrien,
- condamner in solidum la société Ventimmo, Mme [K] et M. [Z] aux entiers dépens d'appel,
A titre subsidiaire,
- fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [V] jusqu'à son départ des lieux à la somme de 500 euros charges comprises,
- débouter la société Ventimmo et Mme [K] et M. [Z] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 janvier 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la rectification d'erreur matérielle affectant le jugement de première instance
La cour entend se saisir d'office aux fins de rectification de l'erreur matérielle entachant le jugement dont appel au visa de l'article 462 du code de procédure civile.
En effet, il y a lieu à rectification d'erreur matérielle lorsque les divergences entre les motifs et le dispositif d'une décision de justice s'expliquent par une erreur de plume.
Au cas d'espèce, le premier juge, après avoir indiqué, dans les motifs de sa décision que 'dans la mesure où la SARL Ventimmo succombe à l'instance, elle sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'aide juridique', a, dans le dispositif de cette même décision, laissé les dépens à la charge de Mme [V].
Dès lors que cette dernière n'est point succombante, cette erreur matérielle sera rectifiée par la cour.
I) Sur l'opposabilité du bail à l'adjudicataire et à ses acquéreurs et les conséquences qu'elle emporte
Moyens des parties
Les acquéreurs font reproche au premier juge d'avoir déclaré le bail consenti à Mme [V] opposable à l'adjudicataire.
Ils soutiennent, en cause d'appel, que ce bail leur est inopposable sur le fondement de l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution.
Ils exposent à la cour que :
- le bail litigieux ne peut être déclaré opposable à la société Ventimmo, adjudicataire, qu'à la condition qu'il soit prouvé par les acquéreurs qu'elle en avait connaissance avant l'adjudication et cette preuve n'est pas rapportée,
- la mention 'occupé' sur le site de vente Licitor ne suffit pas à prouver la nature de cette occupation et donc l'existence d'un bail,
- Mme [V] a déclaré au commissaire de justice instrumentaire qu'elle était locataire mais ne pouvait présenter son bail, et n'a jamais déclaré qu'elle possédait un bail, étant relevé que le bien était occupé par plusieurs personnes dont aucune ne possédait de bail,
- seule la copie du contrat de bail annexée au cahier des conditions de vente permet d'établir que l'acquéreur a eu connaissance d'un bail avant l'adjudication,
- la seule qualité de marchand de biens de la société Ventimmo ne permet pas d'établir, comme l'a retenu le premier juge, qu'elle avait connaissance du bail avant l'adjudication,
- la société Ventimmo n'a eu connaissance du bail de Mme [V] que suite à la mise en demeure qu'elle lui a adressée le 6 janvier 2022,
- la désignation des locaux dans le bail dont se prévaut Mme [V] est trompeuse car il est écrit que le local loué est un appartement et le régime juridique applicable, celui de la copropriété, alors qu'il s'agit d'un pavillon constituant un lot unique et qui n'est pas segmenté en logements autonomes, et dont ils occupent le rez-de-chaussée, avec leurs deux enfants de 12 et 18 ans, tandis que Mme [V] et ses enfants occupent le premier étage, cette cohabitation forcée se révélant extrêmement gênante,
- Mme [V] s'est vu proposer un relogement par la société Ventimmo qu'elle a refusé en indiquant qu'elle souhaitait un logement social.
Mme [V] réplique que la société Ventimmo avait connaissance du bail en sa qualité de marchand de biens, que l'annonce de la vente précisait que le bien était occupé et que le procès-verbal de visite relevait ' trois pièces sont occupées par Mme [V] [W] qui me déclare être locataire mais ne peut me présenter son bail. Elle me précise qu'elle se trouve dans les lieux depuis 2017 et qu'elle verse un loyer mensuel de 500 euros charges comprises'.
Réponse de la cour
Tout bail, même conclu postérieurement au commandement de saisie immobilière, dont l'adjudicataire a eu connaissance avant l'adjudication est opposable à celui-ci ( Cass. 3e civ., 23 mars 2011, n° 10-10.804 ; 2e Civ., 27 février 2020, n° 18-19.174)
L'acquéreur d'un immeuble loué est tenu, au visa de l'article 1743 du code civil, de respecter le bail précédemment conclu par son vendeur et les obligations qui en découlent.
La connaissance de l'existence d'un bail, même dépourvu de date certaine au sens de l'article 1328 du code civil, avant la date de la vente rend ce bail opposable à l'acquéreur du bien grevé et ne lui permet donc pas d'obtenir l'expulsion du locataire (Cass. Civ 3ème, 10 décembre 1997, n°96-12.317).
Au cas d'espèce, il est vrai qu'il ne peut s'inférer de la seule mention 'occupé' figurant sur le site internet de vente 'Licitor' ni de la qualité de marchand de biens de la société Ventimmo, que cette dernière avait connaissance de l'existence d'un bail préalablement à l'adjudication.
Cependant, la preuve de cette connaissance est rapportée par la production du procès-verbal de visite réalisé en prévision de la vente et dans lequel le commissaire de justice instrumentaire relève :
' 3 pièces sont occupées par Mme [V] [W] qui me déclare être locataire (souligné par la cour) mais ne peut me présenter son bail. Elle me précise qu'elle se trouve dans les lieux depuis 2017 et qu'elle verse un loyer mensuel de 500 euros charges comprises'.
Mme [V] a ainsi indiqué au commissaire de justice être locataire et non occupante des lieux, ce dont il se déduit que la société Ventimmo a eu connaissance, antérieurement à l'adjudication sinon du bail lui-même, du moins de l'existence de ce bail, ce qui est suffisant, aux termes de la jurisprudence susmentionnée, à le rendre opposable à l'adjudicataire, ainsi qu'à Mme [K] et à M. [Z], peu important, contrairement à ce que soutiennent les appelants, que la copie du bail ne soit pas annexée au cahier des conditions de vente, l'opposabilité du bail à l'adjudicataire n'étant pas subordonnée à pareille annexion.
Il convient d'ajouter que Mme [K] et M. [Z] sont mal fondés à déplorer une cohabitation malaisée avec Mme [V] du fait de l'absence de division du pavillon en logements, dès lors qu'ils ont acquis ce pavillon en toute connaissance de cause, c'est-à-dire, en sachant qu'il était occupé par Mme [V] et que le premier juge avait déclaré cette dernière bien fondée à se prévaloir du bail qui lui avait été consenti par le précédent propriétaire avant l'adjudication.
Par suite, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions y compris celle ayant ordonné à la société Ventimmo de procéder, sous astreinte, aux travaux permettant un fonctionnement normal de l'installation de chauffage.
En effet, il résulte de la combinaison des articles 4, 562 et 954 du code de procédure civile que, si l'étendue de l'effet dévolutif est fixée par la déclaration d'appel, la portée d'un appel est déterminée par les conclusions des parties, par lesquelles elles peuvent restreindre les prétentions qu'elles soumettent à la cour d'appel.
Ces prétentions sont, en application de cet article 954, alinéa 3, fixées par le dispositif des conclusions des parties et il résulte de l'article 910-4, alinéa 1er, du même code que, sous les réserves prévues à l'alinéa 2 de ce texte, sont irrecevables les prétentions qui ne sont pas présentées par les parties dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du même code.
L'appelante, en ne sollicitant pas dans le dispositif de ses premières conclusions, l'infirmation de ce chef du jugement déféré, a restreint la saisine de la cour à ce qui est expressément demandé dans le dispositif de celles-ci, de sorte que la cour ne pourra que confirmer ce chef du jugement et déclarer irrecevable la demande de débouté des appelants.
Mme [V] précise dans ses écritures que des travaux ont été réalisés au sein du logement aux fins de supprimer le risque d'exposition au plomb.
Par suite, la cour, ajoutant au jugement entrepris, ordonnera à Mme [K] et M. [Z] de procéder aux travaux permettant un fonctionnement normal du chauffage, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette nouvelle condamnation d'une astreinte.
En outre, la cour, ajoutant là encore au jugement entrepris, ordonnera à Mme [K] et M. [Z] de fournir des quittances de loyer à compter du 1er septembre 2023, date du premier loyer réglé entre leurs mains.
II) Sur les demandes accessoires
Mme [Y] [K] et M. [H] [Z], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré, telles que rectifiées par la cour dans le dispositif de son arrêt, relatives aux dépens de première instance, et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Rectifiant l'erreur matérielle entachant le jugement qui lui est déféré
Dit que le paragraphe du dispositif ainsi libellé :
' Condamne Mme [W] [V] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l'aide juridique' sera remplacé par le paragraphe suivant :
' Condamne la société Ventimmo aux dépens' ;
Dit que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute dudit jugement et les expéditions de celle-ci à intervenir ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rectifié ;
Ajoutant au jugement rectifié
Déclare irrecevable la demande de Mme [Y] [K] et à M. [H] [Z] de débouté de Mme [W] [V] de sa demande visant à voir condamner Mme [Y] [K] et à M. [H] [Z] de procéder aux travaux permettant un fonctionnement normal de l'installation de chauffage, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir;
Déboute Mme [Y] [K] et à M. [H] [Z] de la totalité de leurs autres demandes ;
Déclare le bail signé le 1er février 2018 entre M. [D] et Mme [V] portant sur un appartement situé au 2ème étage dans la maison d'habitation sis [Adresse 2]) opposable à Mme [Y] [K] et M. [H] [Z] à compter du 25 août 2023;
Ordonne à Mme [Y] [K] et à M. [H] [Z] de procéder aux travaux permettant un fonctionnement normal du chauffage ;
Dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte ;
Ordonne à Mme [Y] [K] et à M. [H] [Z] de fournir des quittances de loyer à compter du 1er septembre 2023, date du premier loyer réglé entre leurs mains ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [W] [V] de sa demande en paiement ;
Condamne in solidum Mme [Y] [K] et à M. [H] [Z] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Birrien, avocat en ayant fait la demande.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Faisant fonction de Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
