COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50Z
Chambre civile 1-3
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 JUIN 2024
N° RG 23/02490
N° Portalis DBV3-V-B7H-VZRK
AFFAIRE :
S.A.R.L. GEPHIMO
C/
[N] [Z]
Décision déférée à la cour : Ordonnance de MEE rendue le 08 Décembre 2022 par le TJ de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° RG : 21/00622
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-
REIMS
Me Carole LE MARIGNIER de la SELEURL CLM AVOCAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. GEPHIMO en son établissement Groupe Maisons France Confort du [Adresse 3])
N° SIRET : B 408 494 870
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625
Représentant : Me ALexandre ZAGO, Plaidant, avocat au barreau de NICE
APPELANTE
****************
Monsieur [N] [Z]
né le 13 Septembre 1930 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentant : Me Carole LE MARIGNIER de la SELEURL CLM AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 110 Représentant : Me Yelena CENARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 avril 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,
Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme FOULON
FAITS ET PROCEDURE :
M. [N] [Z] est propriétaire d'un terrain situé [Adresse 6] à [Localité 7]
Par acte sous seing privé du 29 novembre 2019, M. [Z] a signé un compromis de vente avec M. et Mme [V], comportant plusieurs conditions suspensives, dont l'obtention d'un prêt avant le 21 février 2020 et prévoyant, outre la réitération de la vente par acte authentique le 1er mai 2020, une faculté de substitution permettant aux acquéreurs de céder leur qualité à toute personne de leur choix.
Par la suite, les parties auraient signé un avenant non daté par lequel celles-ci seraient convenues de proroger :
- la date d'obtention du permis de construire au 1er septembre 2020 ;
- la date d'obtention du prêt au 31 mars 2020 ;
- la date de signature de l'acte authentique au 30 septembre 2020.
Le 7 septembre 2020, M. [Z] a informé les acquéreurs de ce qu'il se prévalait de la caducité du compromis en raison de la non réalisation des conditions suspensives prévues :
- non obtention du financement à la date indiquée dans l'avant-contrat,
- non obtention de l'arrêté de division du terrain en 4 lots de terrain à bâtir,
- non délivrance de l'étude de sol.
Le 18 septembre 2020, M. et Mme [V] ont répondu à M. [Z] que compte tenu de la réalisation des conditions suspensives dans les délais prévus par l'avenant, ils entendaient se prévaloir du compromis et l'ont mis en demeure d'avoir à se présenter devant le notaire le jour prévu pour la réitération de l'acte authentique, le 30 septembre 2020, afin d'accomplir la vente du terrain.
Ne parvenant pas à obtenir un rendez-vous de signature, M. et Mme [V] ont sollicité de leur notaire, Me [K], qu'il mette en demeure M. [Z] d'avoir à comparaître en son étude le 15 octobre 2020.
M. [Z] n'ayant pas répondu à la sommation, Me [K] a dressé un procès-verbal de carence le 15 octobre 2020 à 15 h, aux termes duquel M. et Mme [V] ont déclaré vouloir renoncer aux conditions suspensives du compromis et réaliser la vente à leur profit sans condition. Ils ont versé à la comptabilité de Me [K] l'intégralité du prix (286 974 euros) et des frais d'acte (22 000 euros).
Par deux courriers des 26 et 27 octobre 2020, M. et Mme [V], par l'intermédiaire de leur avocat, ont informé le notaire et M. [Z] de l'exercice de la faculté de substitution prévue au compromis de vente, au profit de la société Gephimo gérée par M. [V].
Par acte d'huissier du 25 janvier 2021, la société Gephimo, représentée par Me [J], a fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Pontoise en réalisation forcée de la vente.
Par ordonnance d'incident rendue le 8 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- déclaré irrecevable l'action de la société Gephimo à l'encontre de M. [Z], faute de qualité à agir,
- condamné la société Gephimo à verser à M. [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Gephimo aux entiers dépens.
Par acte du 17 avril 2023, la société Gephimo a interjeté appel du jugement et, par dernières écritures du 15 février 2024, prie la cour de :
- déclarer son appel formé recevable et fondé,
- infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise du 8 décembre 2022 en ce qu'elle a :
* déclaré irrecevable son action à l'encontre de M. [Z], faute de qualité à agir,
* l'a condamné à verser à M. [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamné aux entiers dépens,
Et statuant à nouveau,
- la déclarer recevable en ses demandes,
- débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros à la société Gephimo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses demandes, la société Gephimo fait valoir que
Par dernières écritures du 12 juillet 2023, M. [Z] [N] prie la cour de :
A titre principal,
- confirmer l'ordonnance d'incident du 8 décembre 2022 rendue par le juge de la mise en état de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise (RG n°21/00622) en ce qu'elle a :
*déclaré irrecevable l'action de la société Gephimo à l'encontre de M. [Z], faute de qualité à agir,
* condamné la société Gephimo à verser à M. [Z] la somme de 1 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
*condamné la société Gephimo aux entiers dépens,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour d'appel infirmait l'ordonnance du 8 décembre 2022, il est sollicité de la cour qu'elle accueille les demandes subsidiaires formulées par M.[Z] en première instance, à savoir :
- enjoindre la société Gephimo de communiquer l'original de l'avenant au compromis de vente, sous astreinte de 100,00 euros par jour à compter d'un délai de dix jours suivant la signification de l'arrêt de la cour d'appel,
- procéder à la vérification des signatures présentes sur l'avenant au compromis de vente du 29 novembre 2019,
En tout état de cause,
- condamner la société Gephimo à payer à M. [Z] la somme de 6 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Gephimo aux entiers dépens de l'instance.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
" Sur la qualité pour agir de la société Gephimo
Pour déclarer irrecevable l'action de la société Gephimo à l'encontre de M. [Z], faute de qualité pour agir, le juge de la mise en état a considéré que la substitution d'acquéreur n'était plus possible le 27 octobre 2020 alors que les parties n'étaient plus engagées, le délai de validité du compromis de vente, tel que prorogé par l'avenant, à le supposer valide, ayant expiré depuis le 30 septembre et un procès-verbal de carence ayant été dressé le 15 octobre 2020.
Poursuivant l'infirmation de l'ordonnance, la société Gephimo fait valoir qu'en dépit de l'expiration du délai prévu pour réitérer la vente, la substitution a valablement opéré pour être intervenue alors que le compromis de vente continuait de lier les parties, la caducité liée au dépassement du délai n'étant concevable que lorsque le compromis prévoit une telle sanction ou lorsque la réitération est érigée en condition de formation de la vente.
M. [Z] maintient en cause d'appel que M. et Mme [V] ne pouvait plus valablement exercer la faculté de substitution prévue dans le compromis dès lors que le délai de validité de celui-ci avait expiré. Il critique la jurisprudence invoquée par l'appelante, en ce qu'elle porte sur l'exécution forcée de la vente, soit une question de fond dont le juge de la mise en état n'est pas saisi. Il précise contester la validité de l'avenant puisqu'il est non daté et qu'il ne reconnait pas l'avoir signé.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, M. [Z] a conclu avec M. et Mme [V] un acte sous seing privé dénommé " compromis de vente " comportant une clause intitulée " faculté de substitution " aux termes de laquelle " la réitération des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l'acquéreur, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner ".
Il est également stipulé dans l'acte, au titre de la réitération par acte authentique, que " sous réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement " et que la date de réitération au 1er mai 2020 " n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra, si toutes les conditions sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ".
Dès lors, qu'un avenant a ou non prorogé le délai pour réitérer la vente, il résulte des dispositions claires et précises du compromis que la faculté de substitution pouvait être exercée même au-delà de la date prévue pour la réitération de l'acte, la vente ne pouvant être considérée comme caduque de plein droit par le seul effet de l'expiration du délai prévu pour la réitération.
Certes, il résulte d'une jurisprudence constante que lorsque dans un compromis de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque (Cass. civ. 3ème, 9 mars 2017, n° 15-26.182), et que le caractère non extinctif du délai fixé par la promesse ne doit pas permettre à une partie de disposer d'un délai supplémentaire pour remplir ses obligations, la caducité pouvant, à partir de cette date, être invoquée par les deux parties (Cass. civ. 3ème, 4 févr. 2021, n° 20-15.913).
Toutefois, outre que l'article 1304-4 nouveau du code civil n'est pas invoqué par M. [Z], il n'est en l'espèce ni allégué, ni établi par les pièces versées aux débats, qu'au 1er mai 2020 la condition suspensive d'obtention du prêt, seule condition assortie d'un délai aux termes du compromis, avait défailli (accord de principe de la Société générale en date du 6 avril 2020 - pièce n° 8) au point d'emporter caducité de la vente à cette date et de rendre inopérante la substitution d'acquéreur effectuée au mois d'octobre de la même année.
Dans ces conditions, M. [Z] ne démontre pas qu'à la date à laquelle la substitution a été effectuée, M. et Mme [V] avaient perdu leur qualité d'acquéreur, par l'effet de la caducité du compromis. Au contraire, la société Gephimo tenant ses droits de M. et Mme [V] qui lui ont cédé leur qualité d'acquéreur, il convient de lui reconnaître qualité pour agir en exécution forcée de la vente, en application de l'article 31 du code de procédure civile.
L'ordonnance déférée sera en conséquence infirmée.
" Sur la communication de l'original de l'avenant
Au soutien de sa demande subsidiaire, M. [Z] expose qu'il ne dispose pas de l'original de l'avenant invoqué par la société Gephimo et que cette dernière n'a produit dans le cadre de la procédure que la photocopie de l'acte. Il estime que la copie de l'avenant versée aux débats ne fait pas mention de la date de signature et du nombre d'exemplaires, de sorte qu'il n'a aucune force probante. Il ajoute que conformément à la jurisprudence, la production d'une copie ne saurait suppléer l'original dont la communication peut toujours être exigée pour assurer le respect des droits de la défense.
La société Gephimo soutient que la demande de communication de l'original de l'avenant est sans objet puisque la version numérisée a déjà été communiquée et que cette copie a été certifiée conforme à l'original par la commune de [Localité 5].
Sur ce,
Il résulte de l'interprétation donnée par la Cour de cassation aux articles 15 et 132 du code de procédure civile que la production d'une copie ne saurait suppléer l'original, dont la communication peut toujours être exigée pour assurer le respect des droits de la défense (cf. Cass. civ. 1ère, 20 mars 2014, n° 12-29940 ; Cass. civ. 2ère, 5 déc. 2019, n° 18-22.225).
En l'espèce, il est produit la copie d'un acte certifié conforme à l'original, dont il est prétendu qu'à défaut de comporter une date et le nombre d'exemplaires dressés, il serait dénué de toute force probante.
Dans la mesure où les griefs dirigés contre l'avenant litigieux ne tiennent pas à une éventuelle disparité entre le contenu de l'acte original et sa copie, mais à l'absence de certaines mentions visibles aussi bien sur la copie que sur l'original de nature à remettre en cause la force probante de l'acte et à justifier le rejet des demandes au fond de la société Gephimo, la présente demande de communication de la pièce originale n'apparaît pas nécessaire pour assurer le respect des droits de la défense.
M. [Z] sera débouté de sa demande.
" Sur la demande de vérification d'écritures
M. [Z] expose avoir dénié sa signature dès ses premières conclusions et que la vérification d'écriture s'impose dans la mesure où l'avenant " a une importance fondamentale dans cette procédure puisque dans le cas où il apparaitrait que l'avenant n'a pas été signé par M. [Z], seul le compromis de vente du 29 novembre 2019 fonderait les demandes des demandeurs au fond " et " la prorogation des délais prévue dans l'avenant au compromis de vente ne serait pas applicable au cas d'espèce ".
La société Gephimo répond que M. [Z] a reconnu la signature d'un avenant dans ses écritures précédentes et que le juge n'est pas tenu d'ordonner la vérification dans le cas où, comme en l'espèce, la partie à qui l'acte est opposé déclare ne pas se souvenir de l'avoir signé, en ce qu'il ne s'agit pas d'une dénégation.
Sur ce,
Aux termes de l'article 287 du code de procédure civile " si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte ".
En l'espèce, la cour d'appel, qui n'est pas saisie du fond de l'affaire, mais uniquement de la fin de non-recevoir soulevée par M. [Z], a répondu à la demande principale sans tenir compte de l'avenant, en sorte que la vérification d'écritures ne saurait s'imposer devant elle.
En conséquence, M. [Z] sera débouté de ce chef de demande.
" Sur les frais irrépétibles et les dépens
M. [Z] succombant supportera les dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile, l'équité commandant en outre de le condamner, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à régler à la société Gephimo la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles que cette dernière a exposés pour assurer sa défense.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que M. et Mme [V] ont valablement cédé leur qualité d'acquéreur à la société Gephimo, dans les termes du compromis de vente en date du 29 novembre 2019,
En conséquence,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [Z] tenant au défaut de qualité pour agir de la société Gephimo,
Y ajoutant,
Déboute M. [Z] de ses autres demandes,
Condamne M. [Z] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne M. [Z] à régler à la société Gephimo la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Florence PERRET, Président et par Madame FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
