COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
Chambre civile 1-3
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 JUIN 2024
N° RG 21/05991
N° Portalis DBV3-V-B7F-UYIN
AFFAIRE :
S.C. RYLAN
C/
[L] [Z] [V]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2021 par le TJ de NANTERRE
N° Chambre : 2
N° RG : 19/04156
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES
Me Asher OHAYON
Me Barthélemy LACAN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C. RYLAN
N° SIRET : 390 286 862
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617
Représentant : Me Matthieu LEROY de la SELASU FUSIO AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0586
APPELANTE
****************
Madame [L] [Z] [V]
née le 27 Novembre 1963 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
présente et assistée de Me Asher OHAYON, Postulant/plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0429
INTIMEE
S.E.L.A.R.L. BONNEAU 'SCHWEITZER - [I]
N° SIRET : 838 609 725
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Barthélemy LACAN, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435
INTIMEE
S.C.P. AGUESSY - HEMERY-DUFOUR - BARRAS - SAGNES - SIMON- ESTIVAL - GUERINE
N° SIRET : 326 206 364
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Barthélemy LACAN, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 avril 2024, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,
Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme FOULON
**********
FAITS ET PROCEDURE :
Le 28 novembre 2017, Mme [L] [V] a rédigé et signé un acte dénommé " offre d'achat d'un studio meublé " par lequel elle s'est engagée à acheter au prix de 145 000 euros, un ensemble immobilier composé de quatre lots de copropriété n° 2, 3, 12 et 51 (un studio, un WC, une cave et un atelier) d'un immeuble situé [Adresse 4], mis en vente par l'intermédiaire de M. [W], mandataire de la société civile immobilière Rylan.
L'offre a été acceptée et co-signée par la venderesse le 8 janvier 2018, le projet ayant préalablement été approuvé par les associés de la société Rylan, M. et Mme [O], selon procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 28 décembre 2017.
Par la suite, la SCI Rylan (promettante) a conclu avec Mme [L] [V] (bénéficiaire), une promesse unilatérale de vente par acte du 12 mars 2018 reçu par Me [N], valable jusqu'au 12 juin 2018 à 16 heures, portant sur le même bien, au prix convenu de 145 000 euros net vendeur, sous condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire d'un prêt de 56 000 euros avant le 12 mai 2018. Une indemnité d'immobilisation de 14.500 euros, à verser en deux fois par le bénéficiaire (7 250 euros avant le 20 mars 2018, le solde 8 jours avant l'expiration de la réalisation de la promesse de vente), était également prévue.
Le même jour, le notaire de Mme [V], Me [K], a remis à cette dernière une copie de la promesse qui lui a permis de diligenter et d'obtenir une offre de prêt le 23 mars 2018, ce dont elle a informé son notaire le 4 avril.
En l'absence de rendez-vous de signature pour voir finaliser la vente, malgré ses relances et celles de son notaire, Mme [V] a adressé à la société Rylan une " mise en demeure d'exécuter " par un courrier recommandé du 15 juin 2018, dans lequel elle a rappelé que la signature devait intervenir le 12 juin et a demandé à ce que la société Rylan donne congé au locataire occupant les lieux puis réitère la vente, invoquant le préjudice financier occasionné par ces retards.
Par courriel du 29 juin 2018, Me [K] à transmis à Mme [V] le congé du locataire pour un départ effectif prévu le 31 juillet 2018.
Un rendez-vous de signature de l'acte authentique a été fixé le 9 juillet 2018 en l'étude de Me [K], de la société Wuhrmann Aguessy Hemery-Dufour Barras [K], sur le compte de laquelle Mme [V] a fait virer le prix le 5 juillet 2018.
Il a alors été constaté que l'acte de vente était incomplet et erroné : un lot n'était pas mentionné, les tantièmes de copropriété de tous les lots vendus étaient faux et un diagnostic technique était manquant.
Une nouvelle date de signature a été fixée au 30 juillet 2018 mais l'acte n'a pas pu être signé dans la mesure où les termes de la déclaration d'intention d'aliéner étaient erronés et où le droit de préemption de la ville devait être à nouveau purgé.
Par courriel du 12 septembre 2018, Mme [V] a sollicité de Me [I], notaire au sein de la SCP [N]-Schweitzer-[I], la communication d'une date de signature avant le 17 septembre.
Par courriels du 13 septembre 2018, Me [I] a indiqué à la société Rylan que la signature pourrait avoir lieu le 18 ou le 19 septembre suivant, la dernière pièce manquante de la mairie de [Localité 6] ayant été obtenue et l'acquéreur étant disponible à ces dates.
En réponse, le conseil de la société Rylan a rappelé à la société [N] Schweitzer [I] les contretemps fautifs précités et le fait que la vente devait intervenir avant le 12 juin, et l'a mise en demeure de justifier de l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner le 17 septembre 2018.
Par lettres recommandées avec accusé de réception du 27 septembre 2018, l'assureur protection juridique de Mme [V] a mis en demeure :
- d'une part, la société Rylan de signer l'acte de vente et de payer à son assurée la somme de
1 400 euros en réparation de son préjudice,
- d'autre part, la société [N] Schweitzer [I] de payer à son assurée la somme de 1 750 euros en réparation de son préjudice résultant du remboursement du crédit immobilier et des loyers payés en sus depuis le 12 juin 2018.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 octobre 2018, le conseil de la société Rylan a répondu qu'il n'existait aucune obligation pour sa cliente de vendre son bien à Mme [V] dans la mesure où le délai de la promesse avait expiré et a invoqué la faute exclusive des notaires.
Le 20 février 2019, la société Rylan a demandé à Me [D] [S], notaire à [Localité 7], en lieu et place de la société [N] Schweitzer [I], de l'aider à actualiser en urgence les documents nécessaires à la vente.
Me [S] a ainsi pris contact avec son confrère Me [K] pour la finalisation de l'acte de vente en vue d'un nouveau rendez-vous de signature prévu le 8 mars 2019 à 16 heures.
Néanmoins, la vente n'a pas été signée, chacune des parties imputant à l'autre ce nouveau contretemps, la société Rylan reprochant à Mme [V] de ne pas avoir pris toutes ses dispositions concernant le virement des fonds, Mme [V] se plaignant quant à elle du caractère incomplet du projet d'acte transmis le 6 mars et du fait qu'aucune réponse n'a été donnée à sa demande de visiter une dernière fois le bien avant la signature.
La société Rylan s'estimant libérée de son engagement et refusant l'organisation d'un nouveau rendez-vous de signature, Mme [L] [V] a, par actes des 2 et 3 avril 2019, fait assigner la SCI Rylan, la SCP [N] Schweitzer [I], notaire de la venderesse, et la société Wuhrmann Aguessy Hemery-Dufour Barras [K], son notaire, devant le tribunal de grande instance de Nanterre pour voir ordonner la vente forcée de l'immeuble et être indemnisée de ses préjudices.
Par jugement du 2 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- constaté que la vente des lots 2,3,12 et 51 des parties privatives et les tantièmes correspondants des parties communes de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 4] cadastré section [Cadastre 9], d'une contenance de 1 are et 17 centiares de la société Rylan à Mme [V] pour un prix de 145 000 euros, incluant des meubles d'une valeur de 1 000 euros est parfaite,
- invité en conséquence :
* d'une part en qualité d'acquéreur, Mme [V], demeurant [Adresse 3], née à [Localité 5] le 27 novembre 1963,
* d'autre part en qualité de vendeur, la société Rylan, société civile au capital de 152 449,02 euros, dont le siège est à [Adresse 8], immatriculée au RCS de Paris sous le n° 390 286 862, représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, à régulariser la vente portant sur les lots 2, 3, 12 et 51 des parties privatives et les tantièmes correspondants des parties communes de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 4] cadastre section [Cadastre 9], d'une contenance de 1 are et 17 centiares de la société Rylan a Mme [L] [V] pour un prix de 145 000 euros, incluant des meubles d'une valeur de 1 000 euros, par devant tout notaire de leur choix,
- ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à la société Rylan de réitérer par acte authentique la vente, dans les conditions rappelées ci-dessus, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois,
- dit que les sommes déjà versées par Mme [L] [V], en ce compris notamment la somme remise à la société [N] et Abgrall devenue société [N] Schweitzer [I] viendront s'imputer sur le paiement du prix de vente,
- condamné in solidum la société [N] Schweitzer [I] et la société Wuhrmann Aguessy Hemery-Dufour Barras [K] à payer à Mme [L] [V] la somme de 1 590 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,
- condamné in solidum la société [N] Schweitzer [I] et la société Wuhrmann Aguessy Hemery-Dufour Barras [K] à payer à Mme [L] [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
- condamné la société Rylan à payer a Mme [L] [V] la somme de 2 650 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,
- condamné la société Rylan à payer à Mme [L] [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
- condamné in solidum la société Rylan, la société [N] Schweitzer [I] et la société
Wuhrmann Aguessy Hemery-Dufour Barras [K] aux dépens ;
- condamné in solidum la société Rylan, la société [N] Schweitzer [I] et la société
Wuhrmann Aguessy Hemery-Dufour Barras [K] aux dépens à payer à Mme [L] [V] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire des condamnations prononcées à titre de dommages-intérêts, dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par acte du 30 septembre 2021, la société Rylan a interjeté appel et, par dernières écritures du 22 juin 2022, prie la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
Y faisant droit,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 2 septembre 2021 en ce qu'il a :
*constaté que la vente des lots 2, 3, 12 et 51 des parties privatives et les tantièmes correspondants des parties communes de la copropriété de l'immeuble [Adresse 4] à Mme [V] pour un prix de 145 000 euros, incluant des meubles d'une valeur de 1 000 euros était parfaite,
*ordonné aux parties de réitérer la vente par acte authentique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
*dit que les sommes déjà versées par Mme [V] s'imputeront sur le paiement du prix de vente,
*condamné la société Rylan à verser des dommages et intérêts d'un montant de 2 650 euros et 5 000 euros à Mme [V] au titre de ses préjudices matériel et moral,
*condamné in solidum la société Rylan au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
*débouté la société Rylan de ses demandes.
Et statuant de nouveau,
- constater que la vente des lots 2,3,12 et 51 de l'immeuble situé [Adresse 4] n'est pas parfaite, en l'absence de rencontre des consentements,
- constater que la promesse unilatérale de vente consentie le 12 mars 2018 par la société Rylan concernant le bien immobilier situé [Adresse 4] est caduque en l'absence de :
*levée de l'option par Mme [V] dans le délai imparti,
*versement par Mme [V] de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation,
*signature d'un acte authentique,
- constater que les sociétés [N], Schweitzer, [I], Kirsch d'une part, et Aguessy, Hemery-Dufour, Barras, [K], Simon-Estival, Guerine d'autre part, ont commis des fautes ayant fait obstacle à la conclusion de la vente et causé un préjudice à la société Rylan,
- constater que l'absence de conclusion de la vente lors de la reprise des pourparlers en mars 2019 est imputable à Mme [V],
Par conséquent,
- débouter Mme [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la société Rylan,
- condamner la société [N], Schweitzer, [I], Kirsch à verser à la société Rylan la somme de 5 000 euros en raison de son défaut d'assistance aux rendez-vous des 9 et 29 juillet 2018,
- condamner in solidum, Mme [V], la société [N], Schweitzer, [I], Kirsch, et la société Aguessy, Hemery-Dufour, Barras, [K], Simon-Estival, Guerine à verser à la société Rylan :
*14 500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation du bien entre mars 2018 et mai 2019
*6 500 euros au titre de la perte des loyers subi du fait de l'absence de locataire dans les lieux d'août 2018 à mai 2019
*2 871 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement suite à son occupation irrégulière,
- condamner in solidum la société [N], Schweitzer, [I], Kirsch et la société Aguessy, Hemery-Dufour, Barras, [K], Simon-Estival, Guerine à garantir la société Rylan de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en raison des fautes qu'elles ont commises,
- condamner toute partie succombante à verser à la société Rylan la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner toute partie succombante aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Me Dontot, JRF et Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Par dernières écritures du 13 mars 2024, Mme [V] prie la cour de :
- débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre elle,
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence,
- confirmer le jugement en ce qu'il :
*constate que la vente des lots 2, 3, 12 et 51 des parties privatives et les tantièmes correspondants des parties communes de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 4] cadastré section [Cadastre 9], d'une contenance de 1 are et 17 centiares de la société Rylan à Mme [V] pour un prix de 145 000 euros, incluant des meubles d'une valeur de 1 000 euros est parfaite,
*invité en conséquence :
.d'une part en qualité d'acquéreur, Mme [V], demeurant [Adresse 3], née à [Localité 5] le 27 novembre 1963,
.d'autre part en qualité de vendeur, la société Rylan, société civile au capital de 152 449,02
euros, dont le siège est a [Adresse 8], immatriculée au RCS de Paris sous le n° 390 286 862, représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, à régulariser la vente portant sur les lots 2, 3, 12 et 51 des parties privatives et les tantièmes correspondants des parties communes de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 4] cadastre section [Cadastre 9], d'une contenance de 1 are et 17 centiares de la société Rylan a Mme [L] [V] pour un prix de 145 000 euros, incluant des meubles d'une valeur de 1 000 euros, par devant tout notaire de leur choix,
*ordonne, à défaut et en tant que de besoin, à la société Rylan de réitérer par acte authentique la vente, dans les conditions rappelées ci-dessus, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement
Et statuant à nouveau sur le montant de l'astreinte,
*sous astreinte provisoire de 1 500 euros par jour de retard pendant 3 mois,
- dit que les sommes déjà versées par cette dernière, en ce compris notamment la somme remise à la société [N] et Abgrall devenue société [N], Schweitzer, [I] viendront s'imputer sur le paiement du prix de vente,
Et, statuant à nouveau sur le montant des condamnations,
- condamner la société [N], Schweitzer, [I] et la société Wuhrmann, Aguessy, Hemery Dufour, Barras, [K] à régler à Mme [V] la somme de 6 000 euros en réparation des préjudices causés du fait de leurs manquements ayant provoqué les carences survenues lors des rendez-vous de signature organisés les 9 et 29 juillet 2018 ;
- condamner la société Rylan à payer à Mme [V] les sommes suivantes :
*une somme de 36 040 euros de dommages et intérêts au titre de la perte éprouvée par des loyers versés depuis juin 2018 à ce jour,
*une somme de 7 250 euros de dommages et intérêts de dommages et intérêts au titre de l'indemnité d'immobilisation toujours séquestrée à ce jour ;
- condamner la société [N], Schweitzer, [I] et la société Wuhrmann, Aguessy, Hemery Dufour, Barras, [K] à régler à Mme [V] la somme de 30 000 euros au titre du préjudice moral,
- condamner la société [N], Schweitzer, [I] et la société Wuhrmann, Aguessy, Hemery Dufour, Barras, [K] à régler à Mme [V] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais de délivrance et de signification de l'assignation issue les frais d'exécution forcée le cas échéant.
Par dernières écritures du 24 mars 2022, les société [N], Schweitzer, [I] d'une part, et la société Aguessy, Hemery-Dufour, Barras, [K], Simon-Estival, Guerrine d'autre part (ci-après " les SCP de notaires "), prient la cour de :
- confirmer le jugement entrepris, et
*débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre les concluantes,
*limiter les dommages-intérêts alloués à Mme [V] à la charge des concluantes aux montants auxquels le jugement entrepris avait condamné celles-ci, à savoir :
* pour le préjudice matériel : 1 590 euros
* pour le préjudice moral : 5 000 euros
* débouter Mme [V] de tout le surplus de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre les concluantes,
Y ajoutant,
- condamner in solidum la société Rylan et Mme [V] à payer aux concluantes la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner in solidum la société Rylan et Mme [V] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, et dire que Me Lacan, avocat, pourra, en application de l'article 699 du code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l'avance sans avoir reçu provision. "
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024.
A l'audience, les parties ont été invitées à communiquer par notes en délibéré leurs observations sur l'appel incident de Mme [V] et sur les conséquences à tirer du fait que le dispositif de ses conclusions ne comporte pas de demandes d'infirmation ou de réformation du jugement déféré.
Mme [V] et la société Rylan ont répondu par notes en délibéré des 18 avril et 25 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant (principal ou incident) ne demande pas dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation des chefs de dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.
Toutefois, dans le dispositif de ses conclusions, Mme [V] limite sa demande de confirmation du jugement et demande expressément de " statuer à nouveau " à la fois " sur le montant de l'astreinte " et " sur le montant des condamnations " tout en réitérant des demandes tendant à remettre en cause le quantum de l'astreinte et des dommages-intérêts alloués au titre de la perte de loyers et du préjudice moral.
Il s'évince ainsi du dispositif des conclusions de Mme [V] des demandes tendant à la réformation du jugement déféré, en sorte que son appel incident est valable.
" Sur la demande de vente forcée
Pour ordonner la réalisation de la vente sous astreinte, le tribunal a considéré que la promesse unilatérale était caduque à la date du 12 juin 2018 mais que les parties s'étaient accordées sur la chose et le prix dès le 5 décembre 2017. Il en a déduit que la société Rylan ne pouvait se saisir d'un nouveau contretemps, le 8 mars 2019, pour revenir sur son consentement à la vente, en refusant un nouveau rendez-vous de signature après visite et transmission des diagnostics.
La société Rylan fait grief au tribunal d'avoir dénaturé les faits. Elle fait valoir que si la vente était parfaite le 5 décembre 2017, les parties n'auraient certainement pas choisi ensuite de régulariser une promesse unilatérale de vente par laquelle une seule des parties s'engage à contracter. Elle soutient que la promesse avait pour seul objet d'offrir au bénéficiaire la " faculté d'acquérir " pendant un délai de trois mois, de sorte qu'à l'expiration du délai, le 12 juin 2018, elle était libérée. Elle ajoute qu'elle n'a jamais entendu proroger le délai de la promesse, même tacitement, qu'elle ne pouvait être tenue indéfiniment de vendre à Mme [V], et que l'absence de versement de la seconde moitié de l'indemnité d'immobilisation ne fait que confirmer la caducité de la promesse. Enfin, elle précise avoir tenté en dernier lieu de reprendre les discussions, alors qu'elle n'était plus liée par la promesse, qu'il est dès lors question de pourparlers et que même en admettant leur rupture fautive, cette circonstance ne saurait fonder une vente forcée.
Mme [V] répond que la vente était parfaite entre les parties, que la promesse de vente vaut vente et qu'elle était seule à pouvoir y renoncer, ce qu'elle n'a pas fait. Rappelant que la levée de l'option par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente n'est soumise à aucune forme, elle estime avoir levé l'option dans le délai imparti par la promesse, étant donné qu'elle a expressément déclaré sa volonté d'acheter aux conditions de la promesse, et ce, à de nombreuses reprises. Elle affirme en outre que la promesse est restée en vigueur au-delà du terme prévu, les parties ayant tacitement prorogé le délai en organisant plusieurs rendez-vous de signature après le 12 juin 2018. Enfin, elle fait valoir que la caducité de la promesse n'est pas automatique en cas de mauvaise foi d'une partie, et déduit de l'ensemble de ces circonstances que la société Rylan avait l'obligation de réitérer la vente.
Sur ce,
Aux termes de 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.
Il se déduit de cette disposition que les parties ont la faculté de révoquer d'un commun accord toute convention antérieure entre eux.
En l'espèce, en dépit de l'acceptation par la société Rylan de l'offre d'achat émise par Mme [V], les parties, conseillées par leur notaire, ont fait le choix de souscrire une promesse unilatérale portant sur le même bien, soit un avant-contrat ayant pour effet de retarder la conclusion de la vente définitive.
Etant observé que Mme [V] ne peut tout à la fois et sans contradiction être liée par une vente et bénéficier, aux termes de la promesse, du droit d'opter pour une vente à laquelle elle n'a pas encore consenti, il s'infère des circonstances de la cause que la promesse a nécessairement révoqué toute convention antérieure entre les mêmes parties et portant sur le même bien.
C'est donc à tort que le premier juge a cru devoir tirer les conséquences juridiques d'un accord sur la chose et le prix à la date du 5 décembre 2017 sans tenir compte de l'effet révocatoire de la promesse unilatérale de vente ultérieurement conclue.
L'article 1124 du code civil énonce que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
En l'espèce, la promesse a été consentie pour une durée expirant le 12 juin 2018 et prévoit que ce délai soit prorogé automatiquement pour une durée maximale de 30 jours supplémentaires " si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction ".
Il est également stipulé qu'" en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée ".
Or, premièrement, il est constant qu'après la date du 12 juin 2018, plusieurs rendez-vous de signature ont été organisés en vue de finaliser la vente, les 9 et 30 juillet 2018 ainsi que le 8 mars 2019. A aucun moment, la société Rylan n'a sommé Mme [V] d'opter, tant il paraissait évident que celle-ci souhaitait la réalisation de la vente. Il s'infère de ces circonstances que la société Rylan avait renoncé à se prévaloir du délai d'expiration de la promesse et, ayant perdu ce droit, se trouve mal fondée à l'invoquer près de 9 mois après la date d'expiration initialement prévue et après l'organisation de trois rendez-vous de signature.
Pour ces mêmes motifs, il ne peut être reproché à Mme [V] de ne pas avoir réglé le surplus de l'indemnité d'immobilisation alors que ce règlement était prévu, selon la promesse, " dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait ".
Deuxièmement, comme l'a relevé à raison le tribunal, la société Rylan n'a pas accédé à la demande de Mme [V] de visiter une dernière fois le bien avant la réalisation de la vente, en mars 2019, ce alors que l'appelante reconnait elle-même que le bien a été squatté de septembre 2018 à février 2019. Il n'est de même pas établi qu'à la date du rendez-vous du 8 mars le projet d'acte était accompagné d'un dossier de diagnostics techniques à jour et complet, alors qu'il s'agit d'une obligation du vendeur. Dans ces conditions, il peut donc être de surcroit imputé au promettant des carences le privant du droit de se prévaloir de l'expiration de la promesse.
Dès lors, c'est à tort que la société Rylan, qui s'était définitivement engagée à vendre, a refusé un nouveau rendez-vous de signature en faisant ainsi obstacle à une vente dont la réalisation ne pouvait apparaître que certaine au regard de la volonté constamment réaffirmée de Mme [V] d'acquérir.
Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef, sans qu'il y ait lieu de modifier le montant de l'astreinte fixée à 100 euros par jour de retard pendant trois mois.
" Sur les demandes de dommages-intérêts de Mme [V]
Mme [V] estime que les manquements des notaires et de la venderesse lui ont causé des préjudices certains et directs, tenant à la perte éprouvée par le règlement des loyers qu'elle a dû verser pour se loger pendant 68 mois (de la mi-juin 2018 jusqu'au 13 mars 2024 date de ses dernières conclusions). Elle invoque également son préjudice moral du fait de ses conditions actuelles d'habitation et de la " situation anxiogène " générée par les multiples contretemps, par la procédure contentieuse et par l'indisponibilité de ses économies pendant tout le temps durant lequel la vente pouvait intervenir. Enfin, elle réclame le remboursement de l'indemnité d'immobilisation " si par extraordinaire la vente forcée n'était pas ordonnée par la cour ".
La SCI Rylan fait valoir qu'elle n'est aucunement à l'origine des échecs successifs du processus de vente, qu'elle n'a jamais tenté de retarder la vente et qu'au contraire elle a tenté de reprendre les discussions et de trouver une issue amiable au litige alors qu'elle n'était plus juridiquement tenue de vendre son bien. Elle explique avoir fait de nombreuses démarches en urgence (changement de notaire, mise à jour des diagnostics) pour tenter de satisfaire Mme [V] et parvenir à un accord à très bref délai, mais qu'elle s'est heurtée au refus de cette dernière de conclure la vente le 8 mars 2019 comme convenu. Elle ajoute que Mme [V] a demandé très tardivement à visiter le bien, alors que Mme [O], gérante de la SCI séjournait à l'étranger. Enfin, s'agissant des préjudices invoqués, elle estime que Mme [V] ne rapporte pas la preuve de préjudices certains, réels et actuels ayant un lien de causalité avec les manquements qui lui sont reprochés.
Les SCP de notaires reconnaissent que l'échec des rendez-vous de signature les 9 et 20 juillet 2018 leur est imputable, mais font valoir que leurs fautes ont seulement retardé la vente pendant deux mois. Elles estiment que depuis le 30 septembre 2018, date à laquelle les éléments nécessaires à la réalisation de la vente étaient réunis, l'échec de la vente ne peut être imputé qu'aux parties, de sorte qu'elles ne peuvent être redevables des loyers au-delà de cette date. Elles estiment en outre que seul le préjudice moral en relation directe de causalité avec leurs fautes doit être indemnisé.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1241 du code civil chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
En l'occurrence, les SCP de notaires ne contestent pas avoir commis des fautes ayant retardé la réalisation de la vente et ne discutent pas non plus leur condamnation à rembourser les loyers réglés par Mme [V] entre le 12 juin et le 13 septembre 2018 pour un montant de 1 590 euros correspondant à 3 mois de loyers.
En cause d'appel, Mme [V] forme une demande à hauteur de 6 000 euros en réparation de préjudices causés du fait des manquements liés aux deux premiers rendez-vous de signature mais ne justifie pas d'un autre préjudice que celui lié aux loyers qu'elle a dû régler jusqu'à ce que les SCP de notaires soient en mesure de soumettre à la signature un acte de vente régulier. Aucun élément nouveau ne permet donc de remettre en cause la juste appréciation du tribunal qui a imputé aux SCP de notaires un retard de 3 mois à l'origine de la perte subie liée aux loyers réglés par Mme [V] durant cette période.
Par ailleurs, la déception ressentie par Mme [V] du fait des reports successifs des rendez-vous de signature imputables aux SCP de notaires justifie également la condamnation de ces dernières au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi.
Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.
En outre, l'article 1231-1 du code civil énonce que " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "
La société Rylan considère qu'elle n'a commis aucune faute puisqu'elle s'estimait déliée de sa promesse et qu'elle n'avait donc, selon elle, aucune obligation de contracter avec Mme [V].
Cependant, les circonstances démontrent, d'une part, que la société Rylan a renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse, d'autre part, que Mme [V] a très tôt manifesté sa volonté d'acheter formant ainsi la vente à la réalisation de laquelle les deux parties avaient l'obligation de concourir.
Par conséquent, le refus de conclure la vente, opposé à Mme [V] à compter du 11 mars 2019 apparaît fautif et ouvre droit à indemnisation des préjudices directs et certains découlant de cette faute.
A cet égard, c'est à juste titre que le tribunal a indemnisé le préjudice moral de Mme [V] à hauteur de 5 000 euros, étant précisé qu'il s'agit de la sorte de réparer la déception causée par le refus de réaliser de réaliser la vente et les soucis de tous ordres que cette décision a causé à Mme [V].
La demande de remboursement de l'indemnité d'immobilisation se révèle en outre sans objet dès lors que la vente forcée a été ordonnée, la somme de 7 250 euros devant s'imputer sur le prix restant à payer.
S'agissant du préjudice lié aux loyers que Mme [V] estime avoir indument payé, il convient de relever que les loyers versés ne constituent pas en eux-mêmes un préjudice puisqu'ils sont la contrepartie de la jouissance des lieux loués. En outre, en l'absence de transfert de propriété, Mme [V] n'a pas eu à régler les charges de propriétaire afférentes au logement litigieux.
En revanche, il ressort des circonstances de la cause que le refus de vendre de la société Rylan a fait perdre à Mme [V] une chance de réaliser des économies. Compte tenu des éléments versés aux débats, et des loyers réglés entre avril 2019 et mars 2024 pour une montant total de 31 800 euros (530 x 60 mois), son préjudice de perte de chance sera évalué à 30 %, soit 9 540 euros.
Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a limité les condamnations de la société Rylan au remboursement des loyers réglés par Mme [V] entre le 17 septembre 2018 et le mois de mars 2019, soit 2 650 euros, au regard du " climat d'incertitude " maintenu par la société Rylan durant cette période, sans tenir compte des conséquences induites par le refus de vendre.
" Sur les demandes de dommages et intérêts de la société Rylan
La société Rylan demande la condamnation in solidum de Mme [V] et des SCI de notaires au titre de l'indemnité d'immobilisation du bien entre mars 2018 et mai 2019 (14 500 euros), au titre de la perte des loyers, liée à l'absence de locataire dans les lieux d'août 2018 à mai 2019 (6 500 euros) ainsi qu'au titre des frais de remise en état de l'appartement consécutivement à son occupation irrégulière (2 871 euros). Elle réclame en outre la somme de 5 000 euros à la SCP Bonneau, Schweitzer, [I], Kirsch, en raison de son défaut d'assistance aux rendez-vous des 9 et 29 juillet.
Les SCP de notaires rappellent qu'il appartient au demandeur d'établir que son préjudice est réel, actuel, direct et certain. A ce titre, elle conteste le fait que le bien litigieux a été squatté et que les frais de remise en état allégués soient liés à une occupation irrégulière des lieux. Elles ajoutent qu'il n'existe aucun lien de causalité entre leurs fautes et la perte de loyers invoquée, et contestent la réalité du préjudice tenant à l'immobilisation du bien, en ce que celle-ci est liée à l'engagement pris par la société Rylan de vendre le bien.
Sur ce,
La société Rylan étant seule à l'origine de l'échec de la vente, de par son refus de vendre opposé en dernier lieu, il convient d'écarter ses prétentions indemnitaires dirigées contre Mme [V]. Si cette dernière est effectivement à l'origine de l'annulation du dernier rendez-vous de signature, force est de constater qu'elle n'en demandait que le report, et ce pour les motifs légitimes relevés par le tribunal tenant au fait, d'une part, qu'une visite des lieux n'a pas pu être organisée avant la réalisation de la vente, alors qu'une obligation de garde de la chose pèse sur le propriétaire, d'autre part, que les diagnostics techniques n'ont pas été remis à Mme [V] en temps utile.
En outre, comme l'a relevé à raison le tribunal, la société Rylan ayant été condamnée à payer des dommages et intérêts à Mme [V] en réparation de ses fautes personnelles, les SCP de notaires ne sauraient la garantir des condamnations prononcées.
Enfin, les fautes commises par les SCP de notaires ne peuvent ouvrir droit à indemnisation, que dans la mesure où elles ont causé à la société Rylan des préjudices certains.
Or, les éléments versés aux débats ne permettent pas d'établir la réalité des préjudices invoqués tenant à l'occupation illicite du logement ; la facture de rénovation produite et le dépôt de plainte d'un voisin ne permettent aucunement d'établir que le bien a été squatté. Par ailleurs, si le défaut d'assistance de la SCP [N] au moment des rendez-vous de signature est effectivement révélateur d'un manque de diligences de la part du notaire de la venderesse, il n'est pas démontré qu'il en est résulté un préjudice quelconque, les défaillances imputables aux SCP de notaires étant plus générales et partagées. Enfin, il n'existe aucun lien de causalité direct entre l'immobilisation du bien et les manquements des SCP de notaires, puisque cette immobilisation découle de l'engagement souscrit par la société Rylan de vendre le bien à Mme [V] et de réaliser la vente une fois l'option levée.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de la société Rylan.
" Sur les demandes annexes
La société Rylan et les SCP de notaires succombant, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Ces mêmes parties seront condamnées aux dépens d'appel, l'équité commandant en outre de les voir indemniser Mme [V] de ses frais irrépétibles exposés à hauteur appel, dans la limite de 5 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a condamné la société Rylan à payer à Mme [V] la somme de 2 650 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,
Statuant à nouveau du chef de jugement infirmé,
Condamne la société Rylan à payer à Mme [V] la somme de 9 540 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel,
Y ajoutant,
Condamne in solidum la SCI Rylan, la SCP [N] Schweitzer [I] et la SCP Aguessy, Hemery-Dufour, Barras, Sagnes, Simon-Estival, Guerrine, aux dépens de l'instance d'appel,
Condamne in solidum la SCI Rylan, la SCP [N] Schweitzer [I] et la SCP Aguessy, Hemery-Dufour, Barras, Sagnes, Simon-Estival, Guerrine, à régler à Mme [L] [V] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
