COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50A
Chambre civile 1-3
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 JUIN 2024
N° RG 21/03913
N° Portalis DBV3-V-B7F-USUX
AFFAIRE :
[P] [B]
C/
[O] [Z]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2021 par le TJ de [Localité 17]
N° Chambre : 1
N° RG : 19/08753
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Emmanuel MOREAU
Me Martine DUPUIS
Me Katell FERCHAUX- LALLEMENT
Me Barthélemy LACAN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [P] [B]
né le 11 Mai 1984 à [Localité 19]
de nationalité Française
[Adresse 13]
[Localité 11]
Représentant : Me Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147
présent et assisté de Me Jean-gilles HALIMI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0789
APPELANT
****************
Monsieur [O] [Z]
né le 08 Mars 1969 à [Localité 16] (NIGERIA)
de nationalité Nigériane
[Adresse 7]
LAGOS - NIGERIA
Madame [O] [N] épouse [Z]
née le 09 Juillet 1976 à [Localité 15] (NIGERIA)
de nationalité Nigériane
[Adresse 7]
LAGOS - NIGERIA
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625
Représentant : Me Virna SCHWERTZ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1038
INTIMES
S.C.P. [Y] - MARTIN ' GLOVER-BONDEAU ' VIGROUX anciennement dénommée SCP SEYEWETZ ' [Y] ' MARTIN
N° SIRET : 318 300 605
[Adresse 2]
[Localité 12]
S.A. MMA IARD
N° SIRET : 440 048 882
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentant : Me Barthélemy LACAN, Postulant/plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435
INTIMEES
SOCIETE LOISELET & DAIGREMONT TRANSACTIONS
exerçantsous l'enseigne SARL ILIS
N° SIRET : 402 874 812
[Adresse 8]
[Localité 10]
Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629
Représentant : Me Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0004, substituée par Me Cyril COURSEAU
PARTIE INTERVENANTE FORCEE
-------------
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 mars 2024, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller, chargé du rapport et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,
Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme FOULON
***********
FAITS ET PROCEDURE :
Par acte authentique dressé le 1er février 2011, en l'étude de Me [H] [Y], notaire exerçant au sein de la société Seyewetz et Martin devenue la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux (ci-après SCP [Y]) et assurée par la société MMA Iard, M. [O] [Z] et Mme [O] [N] son épouse, mariés sous le régime légal nigérien de la séparation de biens, ont acquis chacun pour moitié, au prix de 160 000 euros payé notamment au moyen d'un prêt de 174 000 euros remboursable sur 180 mois, les lots 54, 205 et 288 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4],[Adresse 5] et [Adresse 6] et [Adresse 20] à [Localité 14] (Hauts-de-Seine) cadastré section Z, n°[Cadastre 1].
Alors qu'ils résidaient au Nigéria depuis 2013 et qu'ils avaient confié la gestion immobilière de leur appartement à un tiers en juin 2016, les époux [Z] apprenaient de ce dernier que leur bien avait été vendu à M. [P] [B] suivant acte du 1er septembre 2017, dressé par Me [Y].
A défaut de réponse de cette dernière à sa demande d'informations adressée le 12 juillet 2018, M. [Z] a porté plainte contre X des chefs d'abus de confiance le 16 juillet 2018.
Par courrier de leur conseil du 14 décembre 2018, M. et Mme [Z] portaient à la connaissance de la SCP [Y] leur volonté de solliciter la nullité de la vente conclue à leur insu et subsidiairement la réparation de leur préjudice. En réponse, la société MMA Iard, par courriel du 26 avril 2019, contestait les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité civile professionnelle de son assuré.
C'est dans ces circonstances que, par acte d'huissier du 10 septembre 2019, M. et Mme [Z] ont assigné la SCP [Y] et la société MMA Iard devant le tribunal de grande instance de Nanterre. Par acte d'huissier du 1er décembre 2020, les époux [Z] ont assigné M. [B]. Les instances ont été jointes par ordonnance du jugement de la mise en état du 14 janvier 2021.
Par jugement du 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- rejeté les fins de non-recevoir opposées par la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard,
- prononcé la nullité de l'acte authentique du 1er septembre 2017 dressé par la société Seyewetez, [Y] et Martin devenue la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux,
- ordonné la publication du jugement par la partie la plus diligente aux frais de la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard au service de la publicité foncière de [Localité 17] 1,
- condamné M. [B] à restituer à M. [Z] et à Mme [N], libre de tous ses meubles et effets personnels, leur bien immobilier consistant dans les lots 54,205 et 288 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4],[Adresse 5] et [Adresse 6] et [Adresse 20] à [Localité 14] (Hauts-de-Seine) cadastré section Z, n°[Cadastre 1] acquis par acte authentique du 1er février 2021,
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte à ce titre,
- ordonné l'expulsion, à compter de l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de la signification du jugement, de M. [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, en cas de résistance, le concours de la force publique,
- condamné in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer à M. [Z] et à Mme [N], conjointement entre eux, en réparation du préjudice causé par le manquement de M. [Y] les sommes de :
* en réparation du préjudice économique résidant dans la perte des loyers..........32 760 euros,
* en réparation de leur préjudice moral...................................................................6 000 euros,
- condamné in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer à M. [Z] la somme de 1 252 euros en réparation du préjudice matériel résidant dans les frais de transport, occasionnés par le manquement de M. [Y],
- rejeté la demande de Mme [N] au titre des frais de transport,
- rejeté la demande indemnitaire de M. [Z] et de Mme [N] au titre des frais d'hébergement,
- condamné in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer à M. [Z] et à Mme [N] son épouse la somme de 3 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à supporter les entiers dépens de l'instance,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions sans constitution de garantie.
Par acte du 21 juin 2021, M. [B] a interjeté appel du jugement et prie la cour, par dernières écritures du 3 janvier 2022, de :
In limine litis,
- ordonner un sursis à statuer dans l'attente de la décision pénale suite à la plainte déposée par M. [B], en date du 22 juin 2021,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* prononcé la nullité de l'acte authentique du 1er septembre 2017 dressé par la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux,
* condamné M. [B] à restituer à M. [Z] et Mme [N], libre de tous ses meubles et effets personnels, leur bien immobilier consistant dans les lots 54, 205 et 288 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] et [Adresse 20] à [Localité 14],
* ordonné l'expulsion, à compter de l'expiration d'un délai de deux mois courant à compter de la signification du jugement, de M. [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, en cas de résistance, le concours de la force publique,
* ordonné l'exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions sans constitution de garantie,
Et statuant à nouveau,
- condamner in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux, la société MMA Iard et l'agence Loiselet & Daigremont à payer à M. [B] la somme de 250 000 euros correspondant à la valeur de l'appartement, sauf à parfaire,
- ordonner la régularisation de l'acte de vente entre les époux [Z] et M. [B],
- condamner in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux, la société MMA Iard et l'agence Loiselet & Daigremont à payer à M. [B] la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice moral,
- condamner in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux, et l'agence Loiselet & Daigremont à payer à M. [B] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières écritures du 5 janvier 2022, la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard prient la cour de :
Sur les demandes de l'appelant principal,
- déclarer irrecevable M. [B] en toutes ses demandes dirigées contre les concluantes,
Subsidiairement,
- donner acte aux concluantes de leur rapport à justice sur la demande de sursis à statuer formée par M. [B],
- limiter à la valeur maximale de 130 000 euros le montant de la réparation que la cour viendrait par impossible juger à la charge des concluants,
Sur l'appel incident des concluants, infirmant le jugement entrepris,
- donner acte aux concluantes de leur rapport en justice sur la demande en nullité de la vente constatée à l'acte reçu par la société [Y] le 1er septembre 2017,
- dire que les préjudices dont les époux [Z] poursuivent la réparation contre les concluants ne sauraient être évalués au-delà de 29 640 euros,
Pour les cas où condamnation serait prononcée contre les concluantes au profit des époux [Z] ou de M. [B],
- condamner la société Loiselet et Daigremont Transactions à relever et garantir les concluantes à hauteur de moitié des condamnations qui viendraient par impossible à être prononcées contre elles au profit des époux [Z] ou de M. [B],
En tous les cas,
- condamner in solidum M. [B], les époux [Z] et la société Loiselet & Daigremont Transactions aux entiers dépens, de première instance et d'appel, avec recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières écritures du 12 janvier 2024, M. et Mme [Z] prient la cour de :
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer aux époux [Z], conjointement entre eux, en réparation du préjudice causé par le manquement de M. [Y], la somme de 32 760 euros en réparation du préjudice économique résidant dans la perte des loyers,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer aux époux [Z], conjointement entre eux, en réparation du préjudice causé par le manquement de M. [Y] la somme de 32 760 euros en réparation du préjudice économique résidant dans la perte des loyers,
Et statuant à nouveau :
- condamner in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer aux époux [Z], conjointement entre eux, en réparation du préjudice causé par le manquement de M. [Y], la somme de 44 000 euros en réparation du préjudice économique résidant dans la perte des loyers du 1er octobre 2017 jusqu'au jugement de première instance du 6 mai 2021,
- condamner in solidum M. [B], la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer aux époux [Z] la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive à restituer leur bien immobilier aux époux [Z] depuis le jugement déféré, et l'état de restitution de l'appartement,
- condamner in solidum M. [B], la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer aux époux [Z] la somme de 34 000 euros en réparation
du préjudice économique résidant dans la perte des loyers subie depuis le jugement déféré,
- condamner in solidum M. [B], la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer aux époux [Z] les sommes de :
o 450 euros au titre du débarrassage des lieux ;
o 7 980 euros au titre des travaux de remise en état ;
o 3 488 euros au titre des billets d'avion exposés par les époux [Z] pour permettre à M. [Z] de se rendre à l'état des lieux de sortie du 7 septembre 2023,
o 510 euros de frais d'hébergement exposés par les époux [Z] pour permettre à
M. [Z] de se rendre à l'état des lieux de sortie du 7 septembre 2023,
- débouter M. [B] de sa demande de sursis à statuer et de sa demande d'infirmation partielle du jugement,
- débouter la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard de leur demande d'infirmation partielle du jugement, ainsi que de leurs demandes dirigées contre les époux [Z],
- condamner M. [B] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer aux époux [Z], la somme de 5 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [B], la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard entiers dépens.
Par dernières écritures du 5 février 2024, la société Loiselet & Daigremont Transactions prie la cour de :
- recevoir la société Loiselet & Daigremont Transactions en sa constitution et l'y déclarée bien fondée,
Ce faisant :
- déclarer irrecevable M. [B] en toutes ses demandes dirigées contre la concluante,
- déclarer irrecevable la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard en toutes leurs demandes dirigées contre la concluante,
A titre subsidiaire,
- débouter M. [B] et la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux ainsi que la société MMA Iard de toutes leurs demandes formulées à l'encontre de la concluante,
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à garantir à la société Loiselet & Daigremont Transactions de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre,
Dans tous les cas,
- condamner in solidum M. [B], la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à verser à la concluante la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [B], la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le 1er septembre 2021, M. [B] a assigné en intervention forcée la société Loiselet & Daigremont Transactions.
Par ordonnance en date du 2 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a :
- Donné acte à M. [B] de son désistement partiel d'instance à l'encontre de la société Loiselet & Daigremont
- Constaté l'extinction de l'instance entre M. [B] et la société Loiselet & Daigremont
- Dit que l'instance se poursuit entre M. [B] et les époux [Z], la société Loiselet & Daigremont transactions sous l'enseigne Sarl Ilis, la SCP [Y] Martin Glover Bondeau Vigroux, la SA MMA Iard et la SAS Loiselet & Daigremont patrimoine prise en la personne de ses représentants légaux.
- Constaté le dessaisissement partiel de la cour,
- Laissé les dépens à la charge de la partie qui s'est desistée.
Par ordonnance du 20 juin 2022, le conseiller de la mise en état a
- dit n'y avoir lieu au rejet des conclusions signifiées par M. [B],
- déclaré irrecevables l'intervention forcée de la société Loiselet et Daigremont Transactions et les demandes formées contre elle par M. [B], la SCP [Y] Martin Glover Bondeau Vigroux et la société MMA Iard,
- condamné M. [B] à verser à la société Loiselet & Daigremont Transactions la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [B] aux dépens de l'incident qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par une deuxième ordonnance du même jour, le même conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation des époux [Z] faute pour M. [B] d'avoir restitué le bien, au motif que la mesure de radiation constituerait une entrave disproportionnée au droit d'accès à la cour d'appel de l'appelant.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024.
EXPOSE DES MOTIFS
A titre liminaire, il sera noté que la société Loiselet & Daigremont Transactions a comparu à l'audience, mais qu'au regard de l'extinction de l'instance entre M. [B] et la société Loiselet & Daigremont constatée par le conseiller de la mise en état, la cour n'est pas saisie des demandes formulées à son encontre.
Sur la demande de sursis à statuer
M. [B] demande un sursis à statuer dans l'attente de la décision pénale faisant suite à son dépôt de plainte contre X le 22 juin 2021 pour des faits d'escroquerie et de faux et usage de faux dès lors qu'il estime que de prétendus vendeurs ont donné procuration à l'office notarial de Maître [Y] pour vendre le bien immobilier, objet de la vente du présent litige, dont il est devenu propriétaire de bonne foi.
Les époux [Z] estiment que cette demande est dilatoire, comme formée un mois après le jugement entrepris.
La SCP [Y] s'en rapporte à justice.
Aux termes de l'article 4 de procédure pénale " l'action civile en réparation du dommage causé par l'infraction prévue par l'article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l'action publique.
Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu'il n'a pas été prononcé définitivement sur l'action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement. La mise en mouvement de l'action publique n'impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu'elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d'exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil. "
En l'espèce, M. [B] soutient que la procédure pénale permettra de faire reconnaître sa bonne foi dans l'acquisition de l'appartement.
Toutefois, s'agissant d'un litige portant sur la nullité d'une vente d'un bien immobilier via un notaire sans l'accord du vendeur pour aliéner son bien, la bonne ou mauvaise foi de M. [B] n'a pas d'incidence sur cette nullité.
La demande de sursis à statuer est donc rejetée.
Sur la recevabilité de l'appel incident de la SCP [Y] et de la société MMA Iard à l'encontre de la société Loiselet & Daigremont transactions
La société Loiselet & Daigremont transactions fait valoir que la SCP [Y] et la société MMA Iard n'ont pas créé de lien d'instance avec elle, et que faute de l'avoir assignée en intervention forcée, les appelantes incidentes sont forcloses. Elle ajoute au surplus que la demande en garantie formulée à son encontre est nouvelle en appel, et rappelle que l'étude notariale a une mission légale d'authentification des actes et se doit d'assurer leur validité.
La SCP [Y] s'en rapporte sur la validité de son appel incident et demande à ce que toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle soient garanties par la société Loiselet & Daigremont, qui par sa négligence, n'a pas vérifié l'identité du vendeur résidant à l'étranger.
Aux termes de l'article 68 du code de procédure civile, " Les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation. "
En vertu de l'article 564 du code de procédure civile " A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. "
En l'espèce, si M. [B] a assigné en intervention forcée la société Loiselet & Daigremont, il a été constaté l'extinction de son instance à l'égard de ladite société. La SCP [Y] quant à elle, formule des demandes par voie d'appel incident mais n'a pas assigné la société Loiselet et Daigremont : ses demandes sont donc irrecevables.
Au surplus, la demande en garantie n'avait pas été formulée en première instance ce qui la rend en tout état de cause irrecevable comme nouvelle.
Sur la recevabilité de la demande de M. [B] en garantie de la SCP [Y] et de la société MMA Iard
M. [B] fait valoir que sa demande en garantie n'est pas nouvelle en ce qu'il a découvert la responsabilité du notaire à la lecture du jugement rendu.
La SCP [Y] soutient que la demande de garantie est nouvelle dès lors qu'aucune évolution du litige n'est caractérisée depuis la première instance.
Cette demande n'a ni pour objet d'opposer une compensation, ni de faire écarter les prétentions adverses ni encore de faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile que le demandeur ne peut exercer une action en garantie à l'égard de l'appelé en garantie s'il n'avait pas conclu en première instance, à moins que le litige implique sa mise en cause (Civ 1ère, [Adresse 4] février 1992, n°89-12.423 P)
En l'espèce la SCP [Y] était déjà partie au litige en première instance et l'appel en garantie n'est pas justifiée par une évolution du litige en appel.
Dès lors, la demande en garantie formulée à l'encontre de la SCP [Y] par M. [B] qui avait régulièrement été assignée devant le tribunal et qui avait fait le choix de ne pas comparaître, n'avait pas été formulée en première instance, ce qui la rend irrecevable.
Sur la nullité de la vente
Pour demander l'infirmation du jugement, M. [B] soutient qu'il est acquéreur de bonne foi, qu'il a effectué des travaux puis loué le bien une première fois le 2 avril 2018 puis une 2ème fois le 2 février 2021 pour un an : s'il ne conteste pas la nullité de l'acte de vente, il fait valoir qu'il est dans l'incapacité de restituer le bien et estime qu'il est victime de l'erreur de la SCP [Y] et de la société Loiselet et Daigremont. Il demande en conséquence la régularisation de l'acte de vente entre lui-même et les époux [Z].
Les époux [Z] rappellent qu'ils n'ont pas donné leur consentement à la vente de leur bien et n'étaient pas représentés ni lors du compromis ni lors de la signature de l'acte authentique et justifient que la procuration frauduleuse comportait notamment plusieurs erreurs, sur la date de leur acquisition et son prix, ainsi que sur leur adresse mail, ce qu'ils n'auraient jamais accepté de signer.
La SCP [Y] ne conteste pas la nullité de la vente.
Le tribunal a prononcé la nullité de l'acte de vente conclue le 1er septembre 2017 référencé A 201700459/BF/ABE/STA sur le fondement de l'article 1128 du code civil après avoir constaté l'absence de consentement d'une partie, en l'espèce les époux [Z], en raison d'une substitution frauduleuse d'un tiers non propriétaire du bien à ces derniers propriétaires légitimes.
Sur ce,
La cour ne peut que constater, comme le tribunal sur le fondement de l'article 1128 du code civil, que l'acte de vente est nul en raison de l'absence d'une condition de validité de ce dernier. En matière immobilière, les conditions de vente sont soumises à un formalisme d'ordre public. La bonne foi d'un acquéreur ne saurait donc permettre de lever la nullité absolue affectant l'acte de vente pour lequel une partie n'a pas consenti.
Par ces motifs ajoutés à ceux du tribunal que la cour adopte, le jugement est confirmé en ce qu'il prononce la nullité de l'acte de vente litigieux.
M. [B] croit déduire de la demande à titre subsidiaire en première instance de condamnation de la SCP [Y] et de son assureur à la somme de 307 320 euros au titre de leur entier préjudice, comprenant la valeur du bien et la perte de loyers, que ces derniers seraient ouverts à la possibilité de renoncer à leur propriété au profit de M. [B], ce qu'il demande.
Pour voir confirmer le jugement qui a ordonné la restitution de leur bien, les époux [Z] exposent qu'ils n'ont eu de cesse depuis le début de l'instance de réclamer cette restitution et qu'ils ne demandent pas en lieu et place de celle-ci une indemnisation et la cession de leur appartement à M. [B].
Il résulte des conclusions des époux [Z] que M. [B] a restitué le bien le 3 août 2023.
Au regard de la nullité de l'acte qui est confirmée, M. [B] est mal fondé à demander de rester propriétaire du bien. En outre, les époux [Z] demandent la confirmation de la décision ayant ordonné la restitution, d'ailleurs effectivement intervenue en cours d'instance, de sorte qu'il est notoire qu'ils n'entendent pas céder leur propriété à M. [B].
Dès lors le jugement est confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution du bien par M. [B] aux époux [Z].
Sur les demandes de réparation des époux [Z]
1.Sur les demandes exclusivement à l'encontre de la SCP [Y] et de son assureur
A titre liminaire, la cour relève que la faute de l'étude notariale, retenue par le tribunal, d'absence de vérification de la validité du consentement et plus précisément les actes produits pour l'établir, ainsi que son lien de causalité avec les préjudices subis par les époux [Z] (notamment le préjudice économique du fait de la perte de loyer et le préjudice matériel du fait de la nécessité de venir en France pour la restitution du bien en exécution du jugement) ne sont pas contestés en appel par la SCP [Y]. La cour adopte les motifs pertinents ayant conduit à ces reconnaissances de faute et de lien de causalité.
a) sur les préjudices matériels de perte de loyers et de frais de transports
Pour voir réformer le jugement qui a condamné in solidum la SCP [Y] et son assureur à leur payer les sommes de 32 760 euros en réparation de leur préjudice économique résidant dans la perte de loyer, qu'ils entendent voir évaluer à 44 000 euros par la cour, et 1 252 euros en réparation de leur préjudice matériel, qu'ils entendent voir évaluer à 3 488 euros par la cour, les époux [Z] exposent que les baux conclus par M. [B] n'étaient pas de 780 euros par mois, valeur retenue par le tribunal mais de 1 050 euros (pour le 1er bail) et de 950 euros pour le deuxième bail. Ils demandent à ce qu'une somme de 1000 euros par mois soit retenue sur 44 mois, du 1er octobre 2017 au 6 mai 2021, date du jugement. Ils produisent en outre la preuve des frais d'avion et d'hôtel engagés pour être présents lors de la restitution des clés et de l'état des lieux fixé par le commissaire de justice.
En réplique, la SCP [Y] considère que ces sommes sont excessives d'une part en ce que si les parties s'accordent sur un point de départ au 1er octobre 2017, la SCP [Y] fixe la fin de la période au 1er décembre 2020, date de l'assignation de M. [B] en qualité de possesseur de mauvaise foi et non au 1er juin 2021, à la suite du jugement ayant ordonné la nullité de la vente et la restitution du bien. D'autre part, la SCP [Y] soutient que les époux [Z] n'ont été privés des loyers du bien qu'à hauteur du bail consenti sous l'administrateur de biens Loiselet & Daigremont patrimoine.
La cour relève que le préjudice doit être évalué au regard du mandat de gestion confié par les époux [Z] à leur gestionnaire et non au regard du loyer effectivement perçu par M. [B]. C'est donc par une juste appréciation et des motifs pertinents que la cour adopte que tribunal a retenu une valeur de 780 euros par mois.
Cette somme doit être retenue jusqu'à la date du jugement ayant constaté la nullité de l'acte de vente, la circonstance de l'assignation de l'acquéreur à l'instance ne permettant pas de préjuger de sa bonne ou mauvaise foi, cette dernière n'étant d'ailleurs pas établie avec certitude par le seul fait d'une contestation de la validité de l'acte de vente pour défaut de consentement du vendeur.
Aussi, il convient de retenir qu'entre le 1er octobre 2017, date de la signature de l'acte de vente annulé et le 6 mai 2021, date du prononcé de sa nullité, à la suite de la faute de la SCP [Y], 43 mois complets et 6 jours se sont écoulés, durant lesquels les loyers n'ont pu être perçus par les époux [Z]. La cour retient donc 44 mois de loyer, et non 42 comme retenu par le tribunal, soit 44*780 = 34 320 euros, somme inférieure à celle demandée en appel par les époux [Z].
S'agissant des frais de transports et d'hébergement, les époux [Z] justifie d'un aller et retour [Localité 16]-[Localité 18] pour 5 129 dollars canadiens soit 3 488 euros au taux de change du jour de l'émission des billets, ainsi que de nuits à l'hôtel au tarif de 250,95 + 3.75 euros de taxes de séjour diverses journalières, soit 254,70 euros x 2 = 509,4' euros, somme retenue par la cour.
La SCP [Y] et la société MMA Iard sont condamnées in solidum à verser aux époux [Z] la somme de 34 829,4 euros au titre de leurs préjudices économiques et matériels directement liés aux conséquences de la faute commise par le notaire
2. Sur les demandes de réparation à l'encontre de la SCP [Y], de la MMA Iard et de M. [B]
Les époux [Z] demandent un préjudice moral lié à la résistance abusive de M. [B] de restituer le bien à la suite du jugement ainsi que l'état déplorable de l'appartement lors de sa restitution. Ils font valoir qu'ils ont dû poursuivre l'exécution forcée du jugement, après une décision du président de la cour d'appel de céans qui a refusé la suspension de l'exécution provisoire, en délivrant des commandements de quitter les lieux et de payer, avant de devoir saisir le juge de l'exécution et d'obtenir la restitution du bien le 3 août 2023. Ils exposent avoir été contraints de faire procéder à une rénovation totale de l'appartement pour sa remise en état. Ils font valoir enfin un préjudice économique de perte de loyers depuis le jugement du 6 mai 2021, relatant qu'ils ont dû faire établir un état des lieux contradictoire, faire rétablir l'électricité, les occupants s'étant raccordés illégalement au réseau électrique de l'immeuble et trouver une entreprise pour effectuer les travaux qui devaient démarrer fin janvier 2024. Ils chiffrent leur préjudice à 34 mois de loyer à 1 000 euros du 6 mai 2021 au 6 mars 2024.
Ni la SCP [Y] ni M. [B] ne répondent sur ces demandes.
a) sur la remise en état de l'appartement
Les époux [Z] justifient d'un état des lieux mentionnant plusieurs dégradations notamment :
- dans l'entrée, le salon et sur le balcon : un interphone brûlé, de la quincaillerie à refixer, des salissures sur les murs, des décollements de papier peint des éclats de plâtre autour de la porte, des canapés et tapis sales et présentant des traces de brûlures, des plinthes dégradées, une barre de seuil dévissée, un radiateur démonté, un volet roulant dégradé, des dalles tachées sur le balcon.
- dans la cuisine, un carreau de carrelage fissuré, une plinthe décollée et dégradée, des meubles et réfrigérateurs sales, une porte de placard de cuisine manquante, un congélateur avec une porte détachée, un plan de travail avec des cloques et une plaque de cuisson dont les boutons sont manquants, une hotte et un four micro-ondes sales.
- dans la chambre, la quincaillerie de la porte dégradée, des éraflures sur le parquet, des chocs et salissures sur les murs et sur une porte de placard, un encoffrement de volet épaufré avec des traces d'infiltration sur un mur,
-dans la salle de bains, des carreaux de faïence avec des trous et fissurés, des joints de baignoire dégradés une machine à laver encrassée des tablettes et placards dégradés, une plinthe et un placard sous vasque gonflés d'humidité.
Ce constat fait état de dégradations au-delà de l'état d'usage normal et M. [B] ne conteste pas cet état ni ne justifie de l'état dans lequel il a loué l'appartement par la production des états des lieux annexé aux contrats de locations qu'il a signés à compter du 2 avril 2018. Ainsi les époux [Z] rapportent la preuve de la dégradation de leur bien, tandis que M. [B] n'apporte pas la preuve que le très mauvais état de l'appartement et des équipements préexistait aux baux qu'il a consentis.
La cour relève que la SCP [Y] ne saurait être tenue responsable de la non-exécution par M. [B] du jugement du 6 mai 2021 ou des dégradations commises pendant l'occupation de M. [B] de son chef ou de ceux à qui il avait consenti un bail.
Il convient donc de considérer que ce dernier est responsable de l'état de dégradation de l'appartement que lui-même ou ses locataires ont occupé. Cet état a directement et de manière certaine causé un préjudice aux époux [Z]. M. [B] est condamné à indemniser à hauteur des coûts subséquents exposés par eux, soit 8 430' euros décomposés comme suit :
- 450 euros au titre du débarrassage des lieux et
- 7 980 au titre des travaux de remise en état.
b) sur la perte de loyers en raison de l'absence de restitution du bien dégradé
La cour relève que la SCP [Y] ne saurait être tenue responsable de la perte de loyers postérieurement au prononcé de la nullité de la vente et en raison de la non-exécution du jugement par M. [B].
Il convient de retenir qu'entre le 1er juin 2021, date retenue du premier loyer non perçu après le jugement qui a indemnisé cette perte à la charge de la SCP [Y], et le février 2024, soit après la restitution des lieux à ses légitimes propriétaires et l'émission de la facture des travaux du 10 janvier, aucun loyer n'a pu être perçu soit durant [Adresse 5] mois, durant lesquels les loyers n'ont pu être reçus par les époux [Z] en raison de fautes de M. [B]. La cour retient donc la condamnation de M. [B] au paiement de 32 mois de loyer, à hauteur de 780 euros mensuels, montant précédemment retenu selon mandat de gestion donné à la société Loiselet & Daigremont, soit 32 x780 = 24 960 euros.
c) sur le préjudice moral lié à la résistance abusive de M. [B] à exécuter le jugement
Les époux [Z] font état de diverses démarches d'huissier et de procédure avant d'obtenir l'exécution du jugement 2 ans et près de 3 mois après le jugement entrepris. S'il ne peut être reproché à M. [B] de faire valoir ses droits en saisissant le premier président d'une demande de suspension de l'exécution provisoire de la décision, la nécessité pour les époux [Z] d'avoir recours à une procédure en exécution forcée pour se voir restituer leur bien caractérise parfaitement la résistance abusive de M. [B] qui cause nécessairement un grief aux appelants qui ne pouvaient jouir de leurs biens.
La cour relève que la SCP [Y] ne saurait être tenue responsable de l'exécution tardive du jugement par M. [B].
En conséquence, M. [B] est condamné à payer aux époux [Z] la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral lié à la résistance abusive de M. [B].
Sur les demandes de réparation de M. [B] à l'égard de la SCP [Y]
A titre liminaire, la cour relève que les demandes de M. [B] à l'encontre de la SCP [Y] à la suite du prononcé de la nullité de l'acte de vente ne sont pas considérées comme nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile en ce qu'elles ont pour objet d'opposer compensation et faire écarter les prétentions adverses.
M. [B] demande le paiement de la somme de 250 000 euros à titre de préjudice matériel, montant auquel il évalue l'appartement en septembre 2021, au regard de sa rareté de son équipement. A l'appui de sa demande il fait valoir qu'il a acheté le bien à 140 000 euros en ce compris les frais notariés et qu'il a effectué des travaux pour 23 000 euros. Il sollicite également la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral au regard de la perte de son investissement financier et de sa responsabilité de bailleur.
La SCP [Y] qui ne conteste pas sa faute ni le lien de causalité avec le préjudice allégué, , mais considère que les pièces versées sont " de modeste valeur probante " reconnaît que le doublement du prix depuis 2017 " peut s'entendre ". Elle fait valoir que M. [B] ne justifie pas des travaux d'amélioration effectués, de sorte que son préjudice matériel n'est établi et assuré que dans la mesure du prix versé et ne fait valoir un préjudice moral que par oral.
En l'espèce, la faute de la SCP [Y] qui ne s'est pas assurée de la validité du consentement du vendeur et a viré le montant du prix versé sur un compte tiers au Ghana a nécessairement créé un grief pour l'acquéreur, M. [B], qui a acheté le bien, à hauteur du montant du prix versé augmenté des charges. En revanche, quoi que la valeur ait pu augmenter pour un tel bien, ce que l'étude notariale reconnaît, aucune évaluation n'a été faite sur site au moment de sa restitution aux époux [Z], alors que l'état des lieux du 7 septembre 2023 versé par ces derniers fait état d'un appartement très dégradé nécessitant des travaux et de potentielles déclarations de sinistres au regard de dégâts des eaux décrits. Ainsi, l'estimation de 250 000 euros à une date indéterminée par l'agence Immoconseil mentionnant un appartement refait à neuf n'est pas probante. Celle du 9 septembre 2021 estimée par l'agence Laforêt ne mentionne pas l'état de l'appartement. Les annonces produites portent sur des biens similaires mais plus grands et sont plus chères.
Ainsi la cour, au regard des seuls éléments produits par les parties, retient comme valeur la somme de 250 000 euros dont il convient de déduire les frais rendus nécessaires par la remise en état des lieux par les époux [Z] soit
250 000 euros - 8 430' euros = 241 570 euros.
La SCP [Y] est condamnée à payer à M. [B] la somme de 241 570 euros au titre du préjudice matériel subi au regard de la nullité de la vente signée le 1er octobre 2017.
Quant au préjudice moral, il est constant qu'à la date du jugement, le bien était loué, mais que M. [B] a fait le choix de ne pas se constituer en première instance et qu'il s'est ensuite maintenu dans les lieux comme vu plus haut, de manière abusive. La perte d'un investissement immobilier est indemnisée au titre du préjudice matériel en tenant compte de la valorisation justifiée du bien sur le marché. Ce préjudice est cependant constitué au regard de la restitution du bien plusieurs années après, alors que ce dernier était titulaire d'un acte authentique de propriété qu'il croyait valable.
Ainsi, le préjudice moral de M. [B] sera plus justement évalué à 6 000 euros.
Sur les autres demandes
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
La SCP [Y] et la société MMA Iard succombant partiellement, elles sont condamnées in solidum à verser au titre de leurs frais irrépétibles de la procédure d'appel et de première instance :
- aux époux [Z], la somme de 5 000 euros chacun, justifiée au regard des factures produites,
- à M. [B], la somme de 5000 euros.
M. [B], succombant partiellement est condamné à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
- à la société Loiselet & Daigremont Transactions, contrainte à l'intervention forcée par M. [B], 5 000 euros
- aux époux [Z] la somme de 10 000 euros, justifiée au regard des factures produites.
M. [B] est également condamné aux dépens dont distraction au profit des avocats aux offres de droits, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,
Déboute M. [B] de sa demande de sursis à statuer,
Déclare irrecevables les demandes de la SCP [Y] et de la société MMA Iard à l'encontre de la société Loiselet & Daigremont,
Déclare irrecevable la demande de garantie de M. [B] à l'encontre de la SCP [Y],
Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour en en qu'il a :
- condamné in solidum la SCP [Y] et la société MMA Iard à verser à M. [O] [Z] et Mme [O] [N] son épouse conjointement entre eux, en réparation du préjudice causé par le manquement de Me [Y] les sommes de 32 760 euros en réparation du préjudice économique résidant dans la perte des loyers,
- condamné in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à payer à M. [Z] la somme de 1 252 euros en réparation du préjudice matériel résidant dans les frais de transport, occasionnés par le manquement de Me [Y],
- rejeté la demande indemnitaire de M. [Z] et de Mme [N], son épouse, au titre des frais d'hébergement,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à verser à M. [O] [Z] et Mme [O] [N] son épouse, ensemble, la somme de 34 320 euros au titre de leur préjudice économique de perte de loyer entre le 1er octobre 2017 et le 1er juin 2021,
Condamne in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à verser à M. [O] [Z] et Mme [O] [N] son épouse la somme de 3 488 euros au titre de ses frais de transports et 509,40 euros au titre de ses frais d'hébergement,
Condamne M. [P] [B] à payer aux époux [Z] la somme de 8 430 euros au titre de leur préjudice matériel subi par les époux [Z] conjointement pour la remise en état de l'appartement après sa restitution,
Condamne M. [P] [B] à payer aux époux [Z] conjointement la somme de
24 960 euros au titre de leur préjudice matériel de perte de loyers,
Condamne M. [P] [B] à payer à M. [O] [Z] et Mme [O] [N] son épouse la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral
Condamne in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à verser à M. [P] [B] la somme de 241 570 euros, au titre de son préjudice matériel du fait de la nullité de la vente,
Condamne in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à verser à M. [P] [B] la somme de 6 000 euros, au titre de son préjudice matériel,
Condamne in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à verser aux époux [Z], ensemble, la somme de 5 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la société [Y]-Martin-Glover-Bondeau-Vigroux et la société MMA Iard à verser à M. [P] [B] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [B] à verser à la société Loiselet & Daigremont Transactions la somme de
5 000 euros au titre de de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [B] à verser à M. [O] [Z] et Mme [O] [N] son épouse la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [P] [B] aux dépens dont distraction au profit des avocats aux offres de droits, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
