COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 11 JUIN 2024
N° RG 23/03982 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V5OO
AFFAIRE :
[U] [F]
C/
[K] [G]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE
N° RG : 1122001821
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 11/06/2024
à :
Me Klervi ALIX
Me Anne-laure DUMEAU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [U] [F]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représentant : Me Klervi ALIX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 709
Représentant : Me Franck BENHAMOU de la SELEURL FB AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1099, substitué
APPELANTE
****************
Monsieur [K] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3] (INDE)
Représentant : Me Anne-laure DUMEAU, - SELAS Anne-Laure DUMAS - Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 43217
Représentant : Me Isabelle HUGONIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Madame [A] épouse [G]
[Adresse 2]
[Adresse 4] (INDE)
Représentant : Me Anne-laure DUMEAU, - SELAS Anne-Laure DUMAS - Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 43217
Représentant : Me Isabelle HUGONIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Madame [S] [H] [I] - caducité partielle
[Adresse 1]
[Localité 5]
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Avril 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Françoise DUCAMIN, en présence de Mme Léa JOUNEAUX, greffier stagiaire, sans opposition
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2021, M. [K] [G] et Mme [G] née [A] ont donné en location à Mme [S] [H] [I] et Mme [U] [F] une maison à usage d'habitation située [Adresse 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 351,93 euros et d'une provision sur charges de 15 euros.
Par actes de commissaire de justice en date du 11 juillet 2022, M. et Mme [G] ont fait délivrer à Mme [H] [I] et à Mme [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 5 689,58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois de juillet 2022 inclus.
Par actes de commissaire de justice en date du 27 septembre 2022, M. et Mme [G] ont fait assigner Mme [H] [I] et Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers,
- la condamnation solidaire de Mme [H] [I] et Mme [F] au paiement de la somme de 8 490,48 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de septembre 2022, avec intérêts au taux légal,
- l'expulsion de Mme [H] [I] et Mme [F], à défaut de départ volontaire, ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 7],
- la condamnation solidaire de Mme [H] [I] et Mme [F] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges jusqu'à la complète libération des lieux sis [Adresse 7],
- l'autorisation de faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,
- la condamnation solidaire de Mme [H] [I] et Mme [F] à la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts,
- la condamnation solidaire de Mme [S] [H] [I] et Mme [F] à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
L'assignation a été notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département le 29 septembre 2022.
Par jugement réputé contradictoire du 11 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :
- déclaré recevable l'action engagée et tendant à la résiliation du contrat de bail,
- constaté, à compter du 12 septembre 2022, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 7 juin 2021 liant les parties et dit que Mme [H] [I] et Mme [F] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 7] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,
- ordonné l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [H] [I] et Mme [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux,
- condamné solidairement Mme [H] [I] et Mme [F] à payer à M. et Mme [G] la somme de 18 130,92 euros correspondant à la dette locative, mois d'avril 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 8 490,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,
- condamné in solidum Mme [H] [I] et Mme [F] à payer à M. et Mme [G], à compter du 1er mai 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la date de libération effective des lieux,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. et Mme [G] à Mme [H] [I] et Mme [F] la somme de 1 500 euros au titre de préjudice de jouissance,
- ordonné la compensation des sommes dues entre les parties,
- condamné solidairement Mme [H] [I] et Mme [F] à payer à M. et Mme [G] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement Mme [H] [I] et Mme [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la Ccapex ainsi que le coût du commandement de payer,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration déposée au greffe le 21 juin 2023, Mme [F] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 septembre 2023, Mme [F], appelante, demande à la cour de :
A titre principal,
- la juger tant recevable que bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
- infirmer le jugement du juge du contentieux de la protection en date du 11 mai 2023 en ce qu'il:
* a déclaré recevable l'action engagée et tendant à la résiliation du contrat de bail,
* a constaté à compter du 12 septembre 2022 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 7 juin 2021 liant les parties et dit qu'elle et Mme [H] [I] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 7] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,
* a ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion et celle de Mme [H] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux,
* l'a condamnée solidairement avec Mme [H] à payer à M. et Mme [G] la somme de 18 130,92 euros correspondant à la dette locative, mois d'avril 2023 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 9 490,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,
* a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non-résiliation du bail,
* l'a condamnée in sodium avec Mme [H] [I] à payer à M. et Mme [G], à compter du 1er mai 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la date de libération effective des lieux dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L.443-3 du code des procédures civiles d'exécution,
* a condamné M. et Mme [G] à lui payer avec Mme [H] [I] la somme de 1 500 euros au titre de préjudice de jouissance,
* a ordonné la compensation des sommes dues entre les parties,
* l'a condamnée solidairement avec Mme [H] [I] à payer à M. et Mme [G] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* l'a condamnée solidairement avec Mme [H] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la Ccapex ainsi que le coût du commandement de payer;
* a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Et, statuant à nouveau,
- juger que la délivrance du commandement de payer et la demande d'acquisition de la clause résolutoire, mises en 'uvre de mauvaise foi par les bailleurs, font obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire,
- rejeter l'ensemble des demandes formulées par les bailleurs,
A titre subsidiaire,
- juger que le logement est inhabitable, indécent et dangereux, et que les bailleurs manquent de manière caractérisée à leur obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état,
- faire application de l'exception d'inexécution s'agissant du paiement des loyers courus et à venir, dans l'attente de la réalisation de travaux de mise en conformité pérennes par les bailleurs,
- enjoindre aux bailleurs de faire procéder, à leur charge exclusive, aux travaux de mise en conformité au sein du logement sis [Adresse 7], dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
A titre infiniment subsidiaire,
- lui octroyer des délais de paiement sur une durée de 24 mois pour l'apurement de la dette locative,
- lui accorder des délais de 12 mois pour quitter les lieux,
A titre reconventionnel,
- condamner les bailleurs à lui verser :
* la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,
* la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,
En tout état de cause,
- se réserver la liquidation de l'astreinte,
- condamner les bailleurs au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 7 décembre 2023, M. et Mme [G], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :
- les recevoir en leurs demandes, et les déclarant bien fondées,
- confirmer le jugement rendu le 11 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise statuant en sa chambre de proximité en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 12 septembre 2022, ordonné l'expulsion de Mme [F] et Mme [H] [I], condamné Mme [F] et Mme [H] [I] au paiement de la somme de 18 130,92 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d'avril 2023, fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer et charges, condamné Mme [F] et Mme [H] [I] au paiement de l'indemnité d'occupation à compter du 1 mai 2023 jusqu'à libération effective des lieux, condamné Mme [F] et Mme [H] [I] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [F] et Mme [H] [I] aux entiers dépens,
- infirmer le jugement entrepris s'agissant de leur condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance,
Y ajoutant,
- les recevoir en leur demande d'actualisation,
- condamner Mme [F] à leur payer la somme de 4 233,16 euros au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au mois de décembre 2023 inclus,
- rejeter l'ensemble des demandes de Mme [F] à leur encontre,
En tout état de cause,
- condamner Mme [F] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement Mme [F] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [F] aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Dumeau, avocat aux offres de droit.
Par ordonnance en date du 5 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d'appel à l'égard de Mme [H] [I].
La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 mars 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Le premier juge a écarté le moyen tiré de la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement de payer soulevé par Mme [F] en relevant qu'elle avait cessé de régler les loyers de manière injustifiée sans engager de procédure amiable ou judiciaire pour régler le litige et qu'elle ne pouvait déduire une quelconque mauvaise foi du simple fait d'engager la présente procédure.
Mme [F] fait valoir que l'application de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du créancier qui s'en prévaut et qu'en application de l'article 1104 du code civil, lorsque le défaut de paiement est motivé par la non-délivrance d'un logement décent, la mise en jeu de la clause résolutoire peut être contestée eu égard à la mauvaise foi du bailleur.
Elle soutient que depuis son entrée dans les lieux, elle n'a jamais pu occuper un logement décent compte tenu des nombreuses difficultés rencontrées et imputables notamment à l'inertie des bailleurs qu'elle avait informés à plusieurs reprises et qui avaient donc connaissance des manquements qui leur été reprochés, de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir tenté de régler la situation de manière amiable.
Elle affirme que le premier juge a fait une interprétation particulièrement restrictive de la mauvaise foi en contradiction avec la jurisprudence (T.I. Rennes, 21 mai 2010), la délivrance d'un logement non-décent caractérisant à elle-seule la mauvaise foi.
Elle invoque par ailleurs, pour justifier la consignation des loyers, l'exception d'inexécution que le premier juge n'a pas retenue en considérant à tort qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'impossibilité d'occuper le logement alors que celui-ci présente un caractère insalubre et inhabitable a fortiori en présence d'enfants en bas-âge. Elle ajoute que le fait que le logement soit toujours occupé ne suffit pas à démontrer que la perte de jouissance des locaux ne serait pas totale alors qu'elle n'avait pas la possibilité de s'établir ailleurs.
M. et Mme [G] demandent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.
Ils relèvent que le commandement de payer a été délivré en raison de nombreux impayés et conformément aux dispositions du bail. Ils ajoutent que la consignation des loyers entre les mains de la Carpa par Mme [F] a été réalisée de son propre chef, sans leur accord ni décision de justice et que c'est donc à bon escient que le premier juge a retenu que la locataire ne justifiait pas de leur mauvaise foi.
Ils font valoir qu'en application de la jurisprudence constante, un locataire ne peut se contenter de soulever l'indécence des lieux pour justifier une suspension du paiement des loyers, ni se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation pour refuser de payer les loyers. Ils relèvent que Mme [F], qui habite toujours les lieux et souhaite y rester, ne démontre pas une impossibilité de les utiliser et ne peut donc se prévaloir de l'exception d'inexécution comme l'a retenu le premier juge.
Sur ce,
En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
* Sur l'indécence du logement
Afin d'établir la preuve de l'indécence du logement qu'elle invoque, Mme [F] renvoie la cour à l'examen de sa pièce n°2 intitulée 'photographies du logement' qui est un document intitulé 'audience du 11 avril 2023 - photos du [Adresse 7] contenant ses explications quant aux désordres qu'elle invoque accompagnées de photographies. Pour autant, il convient de relever que cette pièce ne peut suffire à corroborer les allégations de Mme [F] dans la mesure où il s'agit de ses propres déclarations qui ne peuvent être corroborées par les photographies jointes lesquelles ne permettent pas de s'assurer des conditions dans lesquelles elles ont été prises, du bien concerné ni de leur date comme l'a justement retenu le premier juge.
Elle invoque également sa pièce n°3 qui sont des échanges de courriels entre elle et l'agence immobilière au sujet des désordres et des travaux et sa pièce n°4 qui est un procès-verbal de constat d'huissier effectué le 4 août 2021.
Elle fait valoir, au titre de l'indécence du logement :
- une cuisine insalubre:
Dans l'état des lieux d'entrée, les murs sont décrits en état d'usage, avec des trace(s) noire(s) et tâche(s), le crépi étant indiqué en mauvais état et noirci. Les autres éléments sont mentionnés en état d'usage ou en bon état à l'exception de l'éclairage mural, d'un siphon et du meuble sous évier qui sont en mauvais état et de la plaque de cuisson et de la hotte aspirante qui ne fonctionnent pas. Ces éléments ne permettent pas de caractériser l'insalubrité de la cuisine ni son indécence.
Il convient en outre de relever que dès l'entrée dans les lieux, Mme [F] a refait, à son initiative et avec l'accord des propriétaires, toute la cuisine. Elle soutient qu'à cette occasion, elle a découvert un mur complètement pourri, ce dont elle ne justifie pas, et qu'elle l'a remis en état.
Dans le procès-verbal de constat du 4 août 2021, l'huissier a seulement constaté au niveau du plafond, à proximité de l'angle et de la porte-fenêtre, la présence d'une fissure apparente, qui serait apparue le 3 août lors du dégât des eaux causé par les intempéries selon Mme [F].
- la présence de 'murs pourris' : Mme [F] n'apporte aucune précision sur ces désordres dont elle ne justifie pas.
- une fuite du ballon d'eau chaude et de l'adoucisseur:
Il ressort effectivement du procès-verbal de constat que l'huissier de justice a constaté que, dans le dressing où se trouve le ballon d'eau, le parquet est dégradé par l'humidité et gondole et que les plinthes sont déformées. Mme [F] lui a déclaré qu'un dégât des eaux s'est déclenché au niveau de la tuyauterie du ballon d'eau qui a causé ces dégradations. Elle déclare elle-même dans sa pièce 2 qu'elle a informé Foncia d'une petite fuite au niveau du ballon le 13 juillet qui a été réparée le 31 juillet. Elle fait état d'une nouvelle fuite signalée le 2 janvier 2022 et que le ballon a été changé le 16 février 2022, ce dont justifient les bailleurs (leur pièce 6).
En appel, elle justifie d'une déclaration de sinistre du 1er juillet 2021 pour un dégât des eaux dû à une fuite du ballon d'eau chaude ayant provoqué des dommages au parquet du cagibi. Selon l'attestation de Sogessur du 13 septembre 2023, ce sinistre est clôturé sans autre précision, de sorte que la cour ignore les suites données à cette déclaration.
Mme [F] invoque une fuite de l'adoucisseur situé dans le garage dont l'étendue et les conséquences ne sont pas établies et pour laquelle elle ne justifie pas avoir procédé à une déclaration de sinistre. Il est justifié que cet élément a été déposé par les bailleurs en décembre 2021 selon la facture produite.
- la présence d'humidité eu égard aux différents dégâts des eaux et à la défectuosité des ouvrants et la présence de moisissures:
Ainsi que l'a relevé le premier juge, il résulte du procès-verbal de constat qu'un dégât des eaux s'est produit au niveau du plafond de la chambre, en ce que l'huissier de justice a constaté, au fond de la pièce à proximité de la fenêtre, la présence d'une auréole jaunâtre sur une grande partie de la surface ainsi que des traces d'humidité. Il a indiqué que selon la requérante, un dégât des eaux s'est déclaré la veille et que de l'eau s'écoulait sur le sol de la chambre en provenance du plafond.
Du côté de la toiture de la chambre située face à l'escalier, l'huissier de justice a constaté que l'étanchéité de la toiture se dégrade, de même que le revêtement en zinc présumé.
M. et Mme [G] justifient de la réalisation de travaux urgents sur la toiture (facture du 13 août 2021: 3 332,42 euros) et de travaux de recherche de fuites le 4 février 2022 et de nouveau le 9 mars 2022.
Dans la salle de douche, l'huissier de justice a relevé une fuite d'eau dans la pièce voisine en provenance de la tuyauterie lorsque la requérante fait couler l'eau du lavabo et la douche. Ce problème a été réglé le 2 septembre 2021 (facture produite).
L'huissier de justice a indiqué que dans le garage, selon Mme [F], une inondation a eu lieu sur le terrain la veille et que l'eau s'est infiltrée au niveau de la terrasse et du garage. Il a constaté que l'ensemble de la surface de la terrasse et du sol du garage est recouvert de terre et d'humidité et que le sol du garage contient diverses planches en bois en partie centrale lesquelles sont humides.
M. et Mme [G] ont fait réalisé des travaux urgents dans l'ouverture du regard et caniveau et des travaux de plomberie lors du refoulement dans le garage (facture du 4 août 2021).
En appel, Mme [F] justifie d'une déclaration de sinistre du 2 août 2021 concernant un événement climatique suite aux fortes pluies provoquant une inondation dans le garage ainsi que des infiltrations dans le logement. Selon l'attestation de Sogessur du 13 septembre 2023, ces deux sinistres sont clôturés sans autre précision, ne permettant pas de connaître les suites données à ce sinistre.
Mme [F] ne justifie pas que les infiltrations d'eau dans la chambre persisteraient.
Concernant la non-étanchéité des fenêtres, il ressort effectivement du constat d'huissier de justice que les fenêtres ferment difficilement et que les poignées ne verrouillent pas correctement. Concernant les portes-fenêtres, il note que l'encadrement des fenêtres est en bois recouvert de peinture, lequel est en mauvais état général. Pour la salle de bains, il relève que la fenêtre ne ferme pas correctement, un jeu est visible en partie haute. Il constate la présence de coulures d'humidité au niveau de la faïence. La requérante déclare que la fenêtre laisse passer les eaux fluviales lors des intempéries. Au niveau des chambres enfants (2ème étage), l'encadrement des fenêtres est en bois recouvert de peinture, l'ensemble est en mauvais. La requérante lui déclare qu'en cas d'intempéries, l'eau s'infiltre à l'intérieur de la chambre par la fenêtre.
De leur côté, les bailleurs justifient de travaux de reprise des volets jalousies des porte-fenêtres du séjour (facture du 31 août 2021) et du changement des fenêtres et porte-fenêtres (factures du 8 décembre 2021 et 13 mai 2022 pour un total de 12 942 euros), sans que Mme [F] établisse que l'étanchéité des fenêtres ne serait toujours pas assurée suite à ces travaux.
Elle fait valoir une absence de ventilation dans la salle de bains et de la persistance de l'humidité dans cette pièce sans en justifier.
Aucune trace de moisissure n'est établie.
- absence de chauffage dans certaines pièces:
Mme [F] soutient avoir dû débrancher le chauffage de la salle de bains relié sur le ballon d'eau en raison d'une odeur de brûlé à hauteur du ballon d'eau ou de la présence d'un domino fondu, ce qu'elle indique avoir constaté en août 2022 et que le ballon n'aurait été réparé qu'en octobre 2022. Aucune pièce objective ne corrobore ces déclarations.
Elle produit des factures d'électricité des mois d'octobre 2021 à février 2022 pour établir qu'elle aurait été contrainte d'utiliser le chauffage électrique pour maintenir une température décente au sein du logement. Or, ces seules factures, sans autre explication ni analyse des kWh relevés, sont insuffisantes à le démontrer, étant relevé que si leur montant peut paraître important, elles font également apparaître des retards de paiement se cumulant.
- une installation électrique non-conforme et vétuste avec un risque d'incendie:
Comme l'a retenu justement le premier juge, le constat d'huissier ne comporte aucun élément permettant de constater les désordres relatifs à l'électricité.
En cause d'appel, Mme [F] produit le diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité effectué le 30 avril 2021 duquel il ressort que 'l'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies. Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d'éliminer les dangers qu'elle(s) présente(nt). L'installation fait également l'objet de constatations diverses (des points de contrôle n'ont pu être vérifiés).
Les domaines faisant l'objet d'anomalies sont:
- des matériels électriques présentant des risques de contacts directs
- des matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage
- des conducteurs non protégés mécaniquement.
Les bailleurs justifient de la réalisation de travaux d'électricité par la production d'une facture du 10 août 2021 (1 267 euros) concernant une mise en sécurité électrique avec intervention dans le garage, la cuisine, le placard sous l'évier, le salon, les chambres et les salles de bain et du 2 décembre 2022 (1 329 euros) pour la création de deux nouveaux circuits 230 V, sans que Mme [F] justifie qu'il subsisterait des non-conformités sur ce point.
- un risque de départ de feu dans la cheminée. Pour autant, la seule attestation de ramonage du 27 octobre 2021 qui mentionne 'tubage à prévoir suite à feux de cheminées + insert' ne suffit pas à en justifier.
Au vu de l'ensemble des observations qui précèdent, il convient de relever que les éléments d'indécence du logement établis par la locataire concernant l'absence d'isolation des fenêtres et de la non-conformité de l'installation électrique ont fait l'objet d'une remise en état avant la délivrance du commandement de payer par les bailleurs lesquels ont en outre engagé différents travaux pour un montant total de 25 162 euros afin de remédier aux troubles de jouissance rencontrés par Mme [F] dans des délais raisonnables. Il est en outre rappelé qu'elle avait accepté de prendre à bail un logement en état d'usage et d'y faire certains travaux par elle-même.
De son côté, Mme [F] a cessé, sans avoir sollicité d'autorisation judiciaire, de verser ses loyers aux propriétaires.
Dans ces conditions, il ne saurait être reproché aux bailleurs d'avoir délivré le commandement de payer de mauvaise foi.
* Sur l'exception d'inexécution
Il est par ailleurs rappelé que l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués (Civ. 3ème, 21 novembre 1995, n°94-11.806).
S'il apparaît ainsi que le logement donné à bail à Mme [F] a pu être affecté de désordres pour lesquels les bailleurs sont intervenus dans des délais raisonnables pour y remédier, l'inhabitabilité du logement n'est pas établie au vu de ces éléments, étant rappelé que seul un logement dont l'état de vétusté ou l'insalubrité le rend totalement inhabitable justifie le non-paiement du loyer par le locataire. Ce dernier ne peut en effet suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers.
Dans ces conditions, Mme [F] n'est pas fondée à invoquer une exception d'inexécution pour justifier le non-règlement des loyers ni leur consignation qu'elle n'a pas demandée en justice.
Par ailleurs, faute d'avoir repris cette demande dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de la demande formée par Mme [F] dans ses conclusions de procéder à la réfaction du montant du loyer à hauteur de 50% sur les sommes réclamés par les bailleurs sur laquelle il ne sera donc pas statué.
Etant ajouté que les causes du commandement de payer délivré le 11 juillet 2022 n'ont pas été réglées dans le délai imparti, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 septembre 2022 en application de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, ordonné l'expulsion des locataires et condamné in solidum Mme [F] et Mme [H] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux et de délais de paiement
Mme [F] demande à la cour de lui octroyer un délai de 12 mois pour quitter les lieux en faisant valoir qu'elle a toujours été une bonne locataire qui a consigné ses loyers de bonne foi malgré les graves manquements de ses bailleurs. Elle ajoute rencontrer de grandes difficultés à trouver un autre logement avec ses trois enfants à charge sur lesquels un déménagement brutal aurait forcément des conséquences négatives.
Elle demande également un délai de 24 mois pour apurer sa dette locative sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil compte tenu du trouble manifeste de jouissance qu'elle subit, de la mauvaise foi des bailleurs et de sa situation familiale.
M. et Mme [G] s'y opposent en faisant valoir que les locataires se sont déjà largement octroyé des délais depuis plus d'une année.
Sur ce,
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En application de l'article L. 412-3 alinéa 1 et 2 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales sauf lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Il résulte de l'article L. 412-4 du même code dans sa version applicable au présent litige que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l'espèce, il convient de relever que les bailleurs sont des personnes physiques; que Mme [F] a cessé de payer son loyer pendant plusieurs mois en consignant les sommes dues sans autorisation; et que malgré les versements effectués depuis le jugement déféré, une nouvelle dette s'est créée.
Mme [F], qui ne justifie pas de sa situation financière, n'établit pas qu'elle ne lui permettrait pas de se reloger ni de régler sa dette. Elle ne justifie pas de recherches de relogement.
La cour relève enfin que l'expulsion a été ordonnée le 11 mai 2023, soit depuis plus d'un an, et qu'elle a de fait bénéficié de délais pour quitter les lieux et de délais pour apurer la dette.
Dans ces conditions, Mme [F] sera déboutée de ses demandes.
Sur la demande de travaux
Mme [F] demande, dans le dispositif de ses conclusions, d'enjoindre aux bailleurs de faire procéder aux travaux de mise en conformité au sein du logement et dans l'attente, de faire application de l'exception d'inexécution, s'agissant du paiement des loyers courus et à venir.
Sur ce,
Mme [F] renvoie, au titre de ces travaux, à sa pièce n°13 intitulée 'liste des travaux en attente' qui est un document intitulé 'audience du 11 avril 2023 - points en attente de traitement pour le [Adresse 7].
Outre le fait que ce document, établi par Mme [F] elle-même, ne suffit pas à établir la nécessité de ces travaux, le bailleur ne saurait en tout état de cause être tenu à les réaliser du fait de la résiliation du bail depuis le 11 septembre 2022.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande au titre des travaux et de débouter l'appelante de sa demande visant à faire application de l'exception d'inexécution s'agissant du paiement des loyers courus et à venir.
Sur l'actualisation de la dette locative
M. et Mme [G] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement Mme [F] et Mme [H] [I] à leur payer la somme de 18 130,92 euros au titre de la dette locative inclus et en ce qu'il les a condamnées in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ des lieux, et d'actualiser cette dette en condamnant Mme [F] à leur payer la somme de 4 233,16 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au mois de décembre 2023 inclus.
Mme [F] ne répond pas sur ce point.
Dans la mesure où la cour a confirmé les dispositions du jugement déféré ayant condamné Mme [F] et Mme [H] [I] au versement d'une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ des lieux, et que les bailleurs disposent donc déjà d'un titre exécutoire à ce titre, il n'y a donc pas lieu de condamner Mme [F] au paiement de la somme de 4 233,16 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au mois de décembre 2023 inclus.
Leur demande à ce titre est en conséquence rejetée.
Sur les dommages et intérêts pour troubles de jouissance
Mme [F] demande la condamnation de M. et Mme [G] à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, correspondant au montant des loyers à date, et la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi qui se poursuit en l'absence de réalisation de travaux adéquats par les bailleurs.
Elle fait valoir les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état.
Elle expose avoir intégré le logement enceinte et que sa grossesse s'est déroulée dans des conditions particulièrement précaires et stressantes et qu'elle a dû accueillir son enfant dans un logement non-sécurisé, dangereux et indécent.
M. et Mme [G] demandent l'infirmation du chef du jugement les ayant condamnés à payer à Mme [F] et Mme [H] [I] la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice de jouissance, et de rejeter l'ensemble des demandes de l'appelante à leur égard.
Ils font valoir que Mme [F] ose prétendre que le logement est insalubre, indécent et inhabitable alors qu'elle l'occupe et sollicite des délais pour y rester; qu'elle avait connaissance de l'état d'usage du bien constaté dans l'état des lieux d'entrée; qu'ils ont fait réaliser tous les travaux demandés et nécessaires en résultant et n'ont donc pas manqué à leurs obligations contractuelles.
Sur ce,
Le manquement du bailleur à ses obligations rappelées ci-dessus peut être sanctionné, si le preneur démontre l'existence d'un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble.
En l'espèce, les conditions d'habitation relevées ci-dessus n'ont pas permis de conférer aux locataires la jouissance paisible des lieux loués dès lors qu'elles ont été exposées à un dégât des eaux lors de leur entrée dans les lieux dans diverses pièces de la maison, à une fuite du ballon d'eau et de la douche, à une électricité non-conforme et un manque d'isolation dû à un défaut d'étanchéité des fenêtres avant que les bailleurs procèdent à la réparation de ces désordres sans que Mme [F] justifie, par des éléments probants, d'autres désordres persistant au sein de la maison. Par ailleurs, elle ne justifie pas des suites données aux déclarations de sinistre qu'elle a effectuées et notamment si elle a ou non perçu une indemnisation.
Au vu de l'ensemble des observations qui précèdent, la cour dispose d'éléments suffisants pour indemniser intégralement le préjudice de jouissance à la somme de 1 500 euros comme justement apprécié par le premier juge.
En revanche, comme en première instance, elle ne verse aux débats aucun élément relatif au préjudice moral qu'elle invoque et ne produit notamment aucune pièce médicale.
Le jugement déféré est donc confirmé de ces chefs.
Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs
M. et Mme [G] demandent la condamnation de Mme [F] à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts sans préciser le fondement de leur demande.
Ils font valoir qu'en interjetant appel, Mme [F] tente de gagner du temps à leur détriment; qu'ils n'ont perçu aucun loyer pendant plus d'un an alors qu'ils sont de simples particuliers et qu'elle les a donc contraints à lui accorder des délais de paiement, ce qui leur cause un réel préjudice.
Mme [F] ne répond pas sur ce point.
Sur ce,
En vertu du dernier alinéa de l'article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, M. et Mme [G], qui ne justifient pas d'un préjudice indépendant du retard de paiement déjà réparé par l'octroi d'intérêts moratoires, seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par ailleurs, la mauvaise foi ou l'intention de nuire de Mme [F] ne sont pas établies et, même si elle s'est méprise sur l'étendue de ses droits, elle n'a commis aucune faute dans l'exercice de son droit d'agir en justice, en sorte que M. et Mme [G] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Le jugement est confirmé de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Mme [F], qui succombe en son appel, est condamné aux dépens, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant par ailleurs confirmées.
Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Si Mme [F] demande l'infirmation du chef du jugement l'ayant condamnée, avec Mme [H] [I], au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en relevant notamment que les bailleurs n'avaient demandé qu'une somme de 500 euros à ce titre, force est de constater qu'elle ne formule, dans le dispositif de ses conclusions, aucune demande à ce titre, de sorte que ce chef du jugement déféré ne peut qu'être confirmé.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions dévolues à la cour ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux et de sa demande de délais de paiement ;
Déboute Mme [F] de sa demande visant à faire application de l'exception d'inexécution, s'agissant du paiement des loyers courus et à venir ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne Mme [U] [F] à verser à M. [K] [G] et Mme [G] née [A] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne Mme [F] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me Dumeau, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
