COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 52D
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 11 juin 2024
N° RG 23/01423 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VWZK
AFFAIRE :
S.A.S. FONCIA IMMOBILIAS
C/
[C] [P]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Janvier 2023 par le Tribunal de proximité d'ANTONY
N° RG : 1122000425
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 11/06/24
à :
Me Martine DUPUIS
Me Banna NDAO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. FONCIA IMMOBILIAS
N° SIRET : 709 801 369 RCS Nanterre
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2370721 -
Représentant : Maître Frédérique LAHANQUE de la SCP LYONNET DU MOUTIER - VANCHET-LAHANQUE - GUYOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0190
APPELANTE
****************
Monsieur [C] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Maître Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 - N° du dossier 23/070
Représentant : Maître Monia ABBES, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 400
Madame [S] [L] épouse [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Maître Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 - N° du dossier 23/070
Représentant : Maître Monia ABBES, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 400
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 13 janvier 2012 prenant effet au 07 avril 2012, M. [Y] [D] [Z] a donné à bail M. et Mme [P] un appartement, une cave et un emplacement de stationnement sis [Adresse 3] à [Localité 6].
Les lieux ont été restitués le 1er octobre 2019.
Le 31 mai 2021, M. [Z] a donné à la société Foncia Immobilias quittance subrogative dans la limite de 5 476,61 euros au titre de l'indemnisation reçue en garantie des loyers impayés.
Après avoir vainement tenté de recouvrer sa créance, la société Foncia Immobilias, a, par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2022, fait assigner M. et Mme [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :
- les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 6 209,70 euros au titre des charges impayées et réparations locatives arrêtées à la date de sortie des lieux et déduction faite du dépôt de garantie,
- les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les voir condamner solidairement aux dépens.
Par jugement contradictoire du 5 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Antony a :
- condamné in solidum Mme [P] et M. [P] à payer à la société Foncia Immobilias la somme de 657,23 euros TTC au titre des réparations locatives,
- condamné la société Foncia Immobilias à verser à Mme [P] et M. [P] la somme de 1 022 euros en remboursement du dépôt de garantie,
- ordonné la compensation des créances de la société Foncia Immobilias d'une part, et de Mme [P] et M. [P], d'autre part,
- débouté la société Foncia Immobilias de sa demande au titre des charges locatives,
- débouté la société Foncia Immobilias de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [P] et M. [P] aux dépens,
- rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
Par déclaration déposée au greffe le 27 février 2023, la société Foncia Immobilias a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 janvier 2024, la société Foncia Immobilias, appelante, demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondé en son appel,
y faisant droit,
- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il :
* a condamné in solidum Mme [P] et M. [P] à lui payer la somme de 657,23 euros TTC au titre des réparations locatives,
*l'a condamnée à verser à M. et Mme [P] la somme de 1 022 euros en remboursement du dépôt de garantie,
* ordonné la compensation de ses créances,
* l'a déboutée de sa demande au titre des charges locatives,
* l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau, de :
- condamner solidairement M. et Mme [P] au paiement de la somme de 6 209,70 euros au titre des charges impayées et réparations locatives arrêtées à la date de sortie des lieux et déduction faite du dépôt de garantie, se décomposant comme suit :
*régularisation des charges locatives 2017 = 454,55 euros
*régularisation des charges locatives 2018 = 2 348,88 euros
*régularisation des charges locatives 2019 = 3 623,85 euros
*taxe d'ordures ménagères 2019 = 123,56 euros
*réparations locatives = 680,86 euros
TOTAL : 7 231,70 euros
à déduire dépôt de garantie : 1022 euros
solde restant dû = 6 209,70 euros
- condamner in solidum Mme [P] et M. [P] au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [P] et M. [P] aux dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 22 février 2024, Mme [P] et M. [P], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a :
* condamné la société Foncia Immobilias à leur verser la somme de 1 022 euros en remboursement du dépôt de garantie,
* débouté la société Foncia Immobilias de sa demande au titre des charges locatives,
* débouté la société Foncia Immobilias de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
en conséquence, de :
- débouter la société Foncia Immobilias de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,
- d'infirmer le jugement critiqué en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à voir la société Foncia Immobilias condamnée à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
en conséquence, statuant à nouveau :
- de condamner la société Foncia Immobilias à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
en tout état de cause :
- de débouter la société Foncia Immobilias de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- de condamner la société Foncia Immobilias à leur payer à la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Foncia Immobilias aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 février 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DECISION.
Sur l'appel de la société Foncia Immobilias.
- sur la régularisation des charges d'eau froide.
Au soutien de son appel, la société Foncia Immobilias poursuit l'infirmation du jugement querellé en ce qu'elle a été déboutée partiellement de sa demande en paiement des sommes dues au titre de la régularisation des charges d'eau froide des années 2017, 2018 et 2019. Si elle estime que le premier juge a justement considéré que les époux [P] procédaient à un renversement de la charge de la preuve en affirmant qu'il lui appartenait d'apporter la preuve que les compteurs fonctionnaient correctement, elle lui reproche néanmoins d'avoir retenu que les justificatifs qu'elle produisait (relevés des compteurs - comptes de charges du syndic) étaient insuffisants à eux-seuls, pour lui permettre d'apprécier le quantum réel des charges dues, qu'il lui appartenait de produire les factures permettant de vérifier la régularité des calculs opérés par le syndic et repris dans les décomptes de régularisation des charges. Elle indique produire en cause d'appel l'ensemble des factures émises par la société Veolia, au titre des consommation d'eau de l'immeuble.
M. et Mme [P] répliquent essentiellement qu'il est impossible qu'ils aient consommé respectivement 562 m3 d'eau froide et 888 m3 au cours des années 2018 et 2019, ainsi que ressortant des index relevés sur les compteurs d'eau froide de leur appartement, qu'ils expliquent cette surconsommation d'eau soit par le dysfonctionnement des compteurs nouvellement installés qui auraient été réparés après leur départ des lieux, soit par une fuite réparée après la libération des lieux. Ils prétendent n'avoir remarqué aucune fuite, et qu'aucun voisin ne s'est plaint de la moindre fuite, et que si fuite il y a eu, elle n'a pas disparu miraculeusement puisque l'index relevé en 2020 est revenu à la normale, qu'en tout état de cause s'il n'y a eu aucune fuite, la surconsommation trouve son origine dans le dysfonctionnement des compteurs.
Sur ce,
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables.
Aux termes de l'alinéa 2 du 3° de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Le principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n'a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable.
En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que M. et Mme [P] procèdent à un renversement de la charge de la preuve en affirmant qu'il appartient à la société Foncia Immobilias de démontrer que les compteurs d'eau fonctionnaient correctement et qu'au contraire c'est à eux qu'il appartient, au fondement de l'article 9 du code de procédure civile, de rapporter la preuve des faits qu'ils invoquent au soutien de leurs moyens de défense.
La courobserve que M. et Mme [P] se bornent à évoquer le dysfonctionnement de leurs compteurs comme cause possible de la surconsommation d'eau froide constatée, mais sans nullement le démontrer, leur allégation étant au surplus contredite par le fait que les relevés effectués en 2020 étaient revenus à la normale.
S'agissant de la seconde cause liée à la survenance d'une fuite, elle ne peut qu'être privative puisque la surconsommation s'est révélée lors du relevé des compteurs individuels, durant leur occupation des lieux, ils en sont donc responsables et doivent en assumer les conséquences.
* sur la régularisation des charges d'eau froide de l'année 2017.
La société Foncia Immobilias produit la régularisation des charges de l'année 2017 à laquelle est annexée le compte de charges du syndic ainsi que le relevé des dépenses de l'exercice 2017. Il en ressort un solde de charges à régler par les époux [P] de 454,55 euros dont 331,99 euros au titre de l'année 1997.
L'appelante verse également aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale de propriété s'étant tenue le 27 avril 2017, dont la résolution n°6 qui a été votée prévoit que : 'compte tenu des nombreux compteurs qui ne fonctionnent pas sur votre résidence, et de l'impossibilité de faire une régularisation au réel pour tous les copropriétaires, nous vous proposons d'effectuer, jusqu'au remplacement des compteurs, une régularisation selon les tantièmes de chaque copropriétaire, soit pour les exercices 2016 et 2017".
Il s'ensuit que la somme de 331,99 euros réclamée aux époux [P] au titre de la régularisation des charges d'eau froide de l'année 2017 résulte d'une répartition effectuée selon les tantièmes détenus par leur bailleur, et que cette somme correspond, sur la base de 4,56 euros le m3, à une consommation de l'ordre de 73 m3, qui n'est pas anormale puisqu'à peu près équivalente à la consommation moyenne annuelle d'un couple.
La société Foncia Immobilias doit être déclarée bien fondée en sa prétention à ce titre.
* sur la régularisation des charges d'eau froide de l'année 2018.
La société Foncia Immobilias justifie que les compteurs individuels d'eau ont été changés à la fin de l'année 2017 de sorte qu'ils ont été opérationnels à compter du 1er janvier 2018. Elle produit la régularisation des charges de l'année 2018 à laquelle sont annexés non seulement les comptes de charges du syndic mais également le relevé des dépenses de l'exercice 2018 (qui faisait défaut en première instance), et notamment l'ensemble des factures émises par la société Veolia pour la période considérée.
L'examen des pièces permet de faire ressortir que l'index du compteur d'eau froide était à zéro en début d'année (puisqu'il a été procédé au changement du compteur), et qu'il était à 562 en fin d'année, soit une consommation de 562 m3 pour un montant de 2 348,88 euros.
L'ensemble des factures Veolia font apparaître une consommation globale de 6 708 m3 pour un montant total de 30 605,75 euros soit un prix du m3 de 4,56 euros, ce qui explique la somme mise à la charge de M. et Mme [P] à ce titre. M. et Mme [P] sont dès lors, bien redevables de cette somme au paiement de laquelle ils doivent être condamnés.
* sur la régularisation des charges d'eau froide de l'année 2019.
L'examen des pièces permet de faire ressortir que l'index du compteur d'eau froide était à 562 m3 en début d'année (index relevé en fin d'année 2018), et qu'il était à 1 450 m3 en fin d'année 2019, soit une consommation de 888 m3 pour un montant de 3 623,85 euros.
L'ensemble des factures Veolia fait apparaître une consommation globale de 7277 m3 pour un montant total de 33 169,61 euros soit un prix du m3 de 4,56 euros comme l'année précédente, ce qui explique la somme mise à la charge de M. et Mme [P] à ce titre. M. et Mme [P] sont dès lors, bien redevables de cette somme au paiement de laquelle ils doivent être condamnés.
* sur le coût des réparations locatives.
La cour observe qu'aux termes du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme [P] ne poursuivent pas l'infirmation du jugement querellé en sa disposition les ayant condamnés à verser la somme de 657,23 euros au titre des réparations locatives.
La société Foncia Immobilias sollicite la somme de 680,86 euros à ce titre.
En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en condamnant M. et Mme [P] à verser à la société Foncia Immobilias, au titre des réparations locatives, la somme de 680,86 euros sous déduction de la somme de 23,62 euros au titre du coût du détartrage de l'évier.
* sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2019.
Au soutien de leur appel, M. et Mme [P] prétendent toujours en cause d'appel que la société Foncia Immobilias ne rapporte pas la preuve que les parties seraient convenues, lors de la conclusion du bail, qu'ils devaient supporter cette taxe.
La société Foncia Immobilias réplique que les locataires restent redevables de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2019 au prorata de leur temps d'occupation, soit la somme de 123,59 euros.
Sur ce,
Les conditions générales du bail stipulent au chapitre 'charges' que les charges récupérables sont celles prévues par le décret pris en application de la loi du 6 juillet 1989 et qu'elle comprennent notamment les impositions correspondant à des services dont le preneur profite directement.
Force est de constater que tel est bien le cas de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui finance les services locaux de collecte et de traitement des déchets.
Il y a lieu de rappeler en tout état de cause que cette taxe est expressément citée dans l'annexe du décret du 26 août 1987 précité dont les dispositions sont d'ordre public.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [P] au paiement de la somme due à ce titre qu'ils ne contestent pas dans son montant.
Il résulte de ce qui précède que M. et Mme [P] seront condamnés in solidum au paiement de l'ensemble des sommes dues au titre des condamnations de première instance et d'appel, dans la limite, toutefois, du montant de la quittance subrogative de la société Foncia Immobilias, soit à hauteur de la somme de 5 476,61 euros, en application de l'article L. 121-12, alinéa 1er, du code des assurances, aux termes duquel « l' assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l' assureur ».
* sur la restitution du montant du dépôt de garantie.
Il y a lieu de confirmer le jugement en sa disposition non contestée relative à la restitution au profit des époux [P] du dépôt de garantie, qui doit être restitué en application des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et y ajoutant, de dire que son montant s'imputera sur le montant des sommes dues par les locataires (1022 euros).
* sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les époux [P].
M. et Mme [P] qui succombent en cause d'appel, ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Sur les mesures accessoires.
M. et Mme [P] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux frais irrépétibles exposés par l'appelante en première instance étant, par ailleurs, infirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Foncia Immobilias au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme [P] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 5 janvier 2023 par le tribunal de proximité d'Antony en ses dispositions relatives à la condamnation à paiement de M. et Mme [P] au coût des réparations locatives (680,86 euros), à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 123,59 (euros), au remboursement par la société Foncia Immobilias du dépôt de garantie (1 022 euros), ainsi qu'en celle relative aux dépens de première instance,
L'infirme sur le surplus,
Statuant à nouveau,
Déclare in solidum M. et Mme [P] redevables de la somme de 6 427,28 euros au titre de la régularisation des charges d'eau froide des années 2017,2018 et 2019,
Les condamne in solidum au paiement de l'ensemble des sommes dues au titre des condamnations de première instance et d'appel, dans la limite du montant de la quittance subrogative de la société Foncia Immobilias, soit à hauteur de la somme de 5 476,61 euros,
Y ajoutant,
Dit que le dépôt de garantie d'imputera sur le montant des sommes au paiement desquelles les époux [P] ont été condamnés,
Déboute M. et Mme [P] comme étant mal fondé en leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Condamne in solidum M. et Mme [P] à verser à la société Foncia Immobilias la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [P] aux dépens d'appel.
prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
