COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 04 JUIN 2024
N° RG 23/02140 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VYRG
AFFAIRE :
[F] [D]
C/
[Z], [H], [G] [Y]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Février 2023 par le Juridiction de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT
N° RG : 11-22-000433
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 04/06/2024
à :
Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU
Me Christophe DEBRAY
Me Julie GOURION-RICHARD,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [F] [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005541
Représentant : Maître Stéphane DAYAN de la SELAS SELAS ARKARA AVOCATS SDPE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0418
APPELANT
****************
Madame [Z], [H], [G] [Y]
née le 17 Août 1987 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 9] - ROYAUME-UNI
Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 23173
Représentant : Maître François-xavier LEMOINE, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : D0314
Monsieur [S], [B], [M] [Y]
né le 14 Septembre 1984 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 9] - ROYAUME-UNI
Représentant : Maître Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 23173
Représentant : Maître François-xavier LEMOINE, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : D0314
Madame [N] [T]
née le 16 Octobre 1989 à [Localité 6] (ITALIE)
de nationalité Italienne
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 - N° du dossier 2231385
Représentant : Maître Adélia DRATWINSKYJ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Avril 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, en présence de Madame Léa JOUNEAUX, greffier stagiaire, sans opposition
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat de location en date du 29 novembre 2019 prenant effet le 27 décembre 2019, Mme [Z] [Y] et M. [S] [Y] ont donné à bail à Mme [N] [T] et M. [F] [D] un logement meublé soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 situé à [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel d'un montant de 2 900 euros, outre une provision mensuelle sur charges d'un montant de 150 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 5 800 euros.
Mme [T] et M. [D], qui ont contesté la surface exacte du logement loué et mis en cause la décence de leur logement, ont cessé de payer leurs loyers à compter du mois de janvier 2022.
M. et Mme [Y] ont fait signifier le 23 février 2022 aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, acte dénoncé le 24 février 2022 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.
Par acte d'huissier de justice délivré le 29 juin 2022, notifié le 30 juin 2022 à la préfecture des Hauts-de-Seine, M. et Mme [Y] ont fait assigner Mme [T] et M. [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, aux fins de voir :
A titre principal,
- déclarer leurs demandes recevables,
- débouter les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,
A titre subsidiaire,
- constater que les défendeurs ont cessé de payer leur loyer,
- constater que le garage a été aménagé,
- déclarer que le garage constitue une pièce habitable,
- constater que les défendeurs ne respectent pas leur obligation de jouir paisiblement des locaux loués sis [Adresse 3] à [Localité 5],
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti aux défendeurs en date du 29 novembre 2019 pour les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5],
En tout état de cause,
- condamner les défendeurs au paiement des loyers impayés au terme du mois de juin 2022, soit la somme de 18 515,52 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 171,84 euros à compter du 23 février 2022, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de l'assignation,
- ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5] avec l'assistance de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- condamner les défendeurs à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, cette indemnité d'occupation étant révisable selon les stipulations contractuelles,
- ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux dans tout garde-meuble au choix des demandeurs, et aux frais, risques et périls des défendeurs,
- condamner les défendeurs à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les défendeurs aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile,
- rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2022, M. et Mme [Y] ont donné congé à Mme [T] et M. [D] pour motif légitime et sérieux à effet au 22 décembre 2022.
Par jugement contradictoire du 2 février 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne Billancourt a :
- constaté l'acquisition, à la date du 23 avril 2022, de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre les parties le 29 novembre 2019,
- ordonné l'expulsion de Mme [T] et M. [D] de tous occupants de leur chef du logement sis à [Adresse 3], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
- dit que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Mme [T] et M. [D] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 22 221,90 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 171,84 euros à compter du 23 février 2022, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de l'assignation,
- condamné Mme [T] et M. [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant du loyer courant révisable et des charges, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouté M. et Mme [Y] de leurs plus amples demandes,
- débouté Mme [T] et M. [D] de leur demande reconventionnelle,
- condamné Mme [T] et M. [D] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,
- condamné Mme [T] et M. [D] aux entiers dépens.
Par déclaration déposée au greffe le 31 mars 2023, M. [D] a relevé appel de ce jugement.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 25 mars 2024, M. [D], appelant, demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 2 février 2023 en l'ensemble de ses dispositions,
- débouter les époux [Y] en leur appel incident,
Statuant à nouveau,
- débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- prononcer la nullité du congé de bail qui lui a été délivré le 12 septembre 2022,
- condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 15 677,40 euros,
- débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elle sollicite de la cour de :
* condamner M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 7 838,70 euros, correspondant à 50% du montant des loyers trop perçus en raison de l'erreur de superficie,
* limiter sa condamnation à 50% de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2022, date à laquelle elle a quitté le logement, soit la somme de 8 210,95 euros (correspondant à 50% de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2022, déduction faite de sa quote-part du dépôt de garantie de 2 900 euros),
* débouter M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes de condamnation solidaire par Mme [T] et subsidiairement débouter M. et Mme [Y] de leur demande de condamnation solidaire par Mme [T] de toutes sommes dues postérieurement au 31 décembre 2022, date de notification aux époux [Y] de sa situation de victime de violences par M. [D],
* débouter M. et Mme [Y] de leur demande de condamnation de Mme [T] au paiement de toutes sommes postérieurement au 30 novembre 2022,
- condamner les époux [Y] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 8 mars 2024, M. et Mme [Y], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :
- les déclarer recevables en leurs demandes,
- confirmer le jugement rendu le 2 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt - tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il :
* constate l'acquisition, à la date du 23 avril 2022, de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre les parties le 29 novembre 2019,
* ordonne l'expulsion de Mme [T] et M. [D] de tous occupants de son chef du logement sis à [Adresse 3], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
* dit que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
* condamne Mme [T] et M. [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant du loyer courant révisable et des charges, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération effective des lieux,
- infirmer le jugement rendu le 2 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt - tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il :
* condamne Mme [T] et M. [D] à leur payer la somme de 22 221,90 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 171,84 euros à compter du 23 février 2022, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de l'assignation,
* les déboute de leurs plus amples demandes,
Statuant à nouveau, faisant droit à l'appel incident en réformant le jugement entrepris, comme suit,
- juger que le garage a été aménagé,
- déclarer que le garage constitue une pièce habitable,
- juger que M. [D] et Mme [T] ont manqué à leur obligation d'entretien du logement,
- juger que Mme [T] et M. [D] ne respectent pas leur obligation de jouir paisiblement les locaux loués sis, [Adresse 3],
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [T] et M. [D] en date du 29 novembre 2019 pour les locaux sis [Adresse 3],
- valider le congé en date du 12 septembre 2022 signifié à Mme [T] et M. [D],
- condamner solidairement Mme [T] et M. [D] au paiement des loyers impayés aux termes du mois de septembre 2023, soit la somme de 27 916,96 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 171,84 euros à compter du 23 février 2022, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la présente assignation, en les déboutant de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
- condamner solidairement Mme [T] et M. [D] à leur la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mme [T] et M. [D] aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 4 avril 2024, Mme [T], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu le 2 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu'il :
* a constaté l'acquisition, à la date du 23 avril 2022, de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre les parties le 29 novembre 2019,
* a ordonné son expulsion avec celle de M. [D] et de tous occupants de leur chef du logement sis à [Adresse 3], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandent d'avoir à quitter les lieux,
* a dit que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
* l'a condamnée avec M. [D] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 22 221,90 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 171,84 euros à compter du 23 février 2022, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de l'assignation,
* l'a condamnée avec M. [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant du loyer courant révisable et des charges, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération effective des lieux,
* l'a déboutée avec M. [D] de leur demande reconventionnelle,
* l'a condamnée avec M. [D] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* a dit que l'exécution provisoire est de droit,
* l'a condamnée avec M. [D] aux entiers dépens,
Statuant à nouveau,
- juger valide le congé qu'elle a donné le 31 octobre 2022 aux époux [Y] à effet du 30 novembre 2022,
- juger qu'elle a quitté le logement le 30 novembre 2022 et n'est plus, par conséquent, occupante du logement situé à [Adresse 3] depuis cette date,
En cas de réformation du jugement rendu le 2 février 2023,
- débouter M. et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre,
- condamner M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 7 838,70 euros, correspondant à 50% du montant des loyers trop perçus en raison de l'erreur de superficie,
En cas de confirmation du jugement rendu le 2 février 2023,
- limiter sa condamnation à 50% de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2022, date à laquelle elle a quitté le logement, soit la somme de 8 210,95 euros (correspondant à 50% de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2022, déduction faite de sa quote-part du dépôt de garantie de 2 900 euros),
- débouter M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes de condamnation solidaire avec M. [D] à leur égard et subsidiairement, débouter M. et Mme [Y] de leur demande de condamnation solidaire avec M. [D] à leur égard de toutes sommes dues postérieurement au 31 décembre 2022, date de notification aux époux [Y] de sa situation de victime de violences à son égard par M. [D],
- débouter M. et Mme [Y] de leur demande de la condamner au paiement de toutes sommes dues postérieurement au 30 novembre 2022,
Y ajoutant,
Vu les dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile,
- rejeter purement et simplement des débats la pièce 19 communiquée tardivement par M. [D] le 3 avril 2024 à 20h16, ne respectant pas le contradictoire ni ses droits de la défense, la clôture de l'instruction de ce dossier étant prévue à 9 heures ce jour, 4 avril 2024, et les plaidoiries sont fixées à 9h30 ce même jour, rendant impossible tout report de la clôture,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
- dire qu'ils pourront être directement recouvrés par Me Gourion-Richard, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 avril 2024.
Comme autorisé à l'audience, M. [D] a adressé le 17 avril 2024 via le RPVA une note en délibéré sur la demande de rejet de sa pièce 19 (attestation) dans laquelle il indique s'y opposer en faisant valoir que si elle a été communiquée le 3 avril 2024, ce n'est que parce qu'elle répondait aux deux nouvelles pièces communiquées deux jours ouvrés plus tôt, le 28 mars 2024, par Mme [T]. Il indique que ce témoignage a donc été produit dans le seul calendrier permis par la propre production de pièce de l'intimée.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de rejet de la pièce n°19 communiquée par M. [D]
A titre liminaire, il sera relevé que si les conclusions de Mme [T] ont été communiquées le 4 avril, jour de la clôture, à 8h56, elles ne contiennent qu'une demande nouvelle relative au rejet de la pièce n°19 communiquée par M. [D] le 3 avril, veille de la clôture, à 20h16. Il n'y a donc pas lieu de les rejeter des débats et il convient de statuer sur la demande de rejet de pièces sur laquelle M. [D] a été autorisé à répondre par note en délibéré.
La pièce n°19 est une attestation de Mme [O] [J] datée du 1er avril 2024 faisant suite à la communication par Mme [T], le jeudi 28 mars 2024 à 16h42, d'échanges de sms entre elle et M. [D] (pièce 6) et entre elle et Mme [J] (pièce 7), étant précisé que le 1er avril était un jour férié.
Etant relevé que cette pièce fait suite à une communication tardive par Mme [T] de ses pièces 6 et 7 le 28 mars, postérieurement à ses dernières conclusions notifiées le 7 mars, et ce alors que la clôture, initialement prévue le 14 mars, avait été reportée au 4 avril, il n'y a donc pas lieu de l'écarter des débats.
La demande de Mme [T] est par conséquent rejetée.
Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire
M. [D] demande l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire dans la mesure où il se dit bien-fondé à se prévaloir d'une exception d'inexécution pour justifier le non-paiement de ses loyers en application des articles 1217 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Il soutient avoir subi, depuis l'entrée dans les lieux, des troubles de jouissance résultant de problèmes d'humidité, de moisissure, d'isolation, de fenêtres et de volets ne s'ouvrant et ne se fermant pas, non contestés par les bailleurs qui ont fait procéder à des travaux ayant duré plus d'un mois, cette durée démontrant à elle-seule l'étendue des travaux à réaliser et ainsi l'étendue du trouble du jouissance subi. Il fait en outre état de l'insalubrité de la chambre de son fils.
Il fait grief au premier juge d'avoir retenu que le non-paiement des loyers n'était justifié qu'en cas d'impossibilité stricte d'habiter le logement alors que les nombreux manquements contractuels des bailleurs justifiaient une réduction du montant des loyers, ces désordres ne lui ayant pas permis, ainsi qu'à son fils, de jouir pleinement et paisiblement du logement. Il affirme que la réduction de loyer qui aurait dû s'en suivre ne pouvait par conséquent que rendre indéterminé le montant des sommes visées au commandement de payer.
M. et Mme [Y] demandent la confirmation du jugement ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail en relevant que M. [D] et Mme [T] ont cessé de payer leur loyer depuis le mois de janvier 2022 en prétextant une erreur dans la superficie du logement ainsi que des problèmes d'humidité et de travaux pour tenter de justifier le défaut de paiement. Ils soutiennent avoir toujours fait preuve d'une grande réactivité afin de faire réaliser des travaux onéreux dès qu'ils ont été informés de difficultés dans le logement et ce malgré l'épidémie de covid, ajoutant que les travaux n'ont duré que 5 jours.
Ils relèvent qu'au contraire, M. [D] n'a pas été diligent dans l'entretien du logement, notamment en ce que les locataires ont tardé à justifier de la souscription d'un contrat d'entretien de la chaudière.
Ils ajoutent que M. [D] et Mme [T] ne pouvaient, de leur propre chef, décider de cesser tout paiement du loyer et des charges et qu'ils leur appartenaient, contestant la superficie habitable du logement et le montant du loyer, d'agir en justice, ce qu'ils se sont abstenus de faire.
Mme [T] relève que M. [D] demande l'infirmation du chef du jugement ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire et indique s'en rapporter à la sagesse de la cour sur ce point.
Sur ce,
Devant la cour, M. [D] n'invoque que les troubles de jouissance affectant le logement loué pour s'opposer à la demande d'acquisition de la clause résolutoire.
En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
(...)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
L'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués (Civ. 3ème, 21 novembre 1995, n°94-11.806).
En l'espèce, M. [D] soutient que les volets roulants des fenêtres du salon sont restés quasiment fermés pendant 8 mois, plongeant la pièce dans l'obscurité. S'il n'est pas contesté que ce volet a cessé de fonctionner, il apparaît que les bailleurs ont finalement procédé à son remplacement en octobre 2020 selon les déclarations même de l'appelant sans que ce dernier établisse la durée de ce dysfonctionnement dont la nature et l'origine ne sont pas établis, ce qui ne saurait en tout état de cause justifier une impossibilité d'utiliser les lieux loués.
M. [D] soutient par ailleurs avoir rencontré des problèmes d'odeurs, d'humidité, de moisissures et des problèmes d'isolation phonique avec l'appartement voisin. Les propriétaires reconnaissent avoir été avisés de problèmes d'humidité en février 2020, soit en pleine pandémie, puis de nouveau en septembre 2020 et justifient avoir fait réaliser des travaux en octobre 2020. Les locataires leur ont signalé de nouveau des problèmes d'humidité et de moisissures affectant plusieurs endroits de l'appartement en mars 2022. Les bailleurs ont donné leur accord pour la réalisation de travaux en juin 2022 en communiquant à M. [D] et Mme [T] les cordonnées de leur artisan et les travaux, comprenant notamment une isolation et une mise en peinture du mur isolant, ont été réalisés en septembre 2022 après des difficultés rencontrées entre les différents intervenants pour trouver une date. Ils ont duré au total 5 jours comme en atteste le courriel de M. [W] du 2 novembre 2022 et non trois semaines comme le soutient M. [D] sans en justifier.
M. [D] n'apporte aucun élément quant à l'insalubrité de la chambre de son fils.
S'il apparaît ainsi que le logement donné à bail à M. [D] et Mme [T] a pu être affecté de désordres dont l'étendue n'est pas précisée et pour lesquels les bailleurs sont intervenus dans des délais raisonnables pour y remédier, l'inhabitabilité du logement n'est pas établie au vu de ces éléments, étant rappelé que seul un logement dont l'état de vétusté ou l'insalubrité le rend totalement inhabitable justifie le non-paiement du loyer par le locataire. Ce dernier ne peut en effet suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers.
Dans ces conditions, M. [D] n'est pas fondé à invoquer une exception d'inexécution pour justifier le non-règlement, même partiel, des loyers.
Etant ajouté que les causes du commandement de payer délivré le 23 février 2022 n'ont pas été réglées dans le délai imparti, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 avril 2022 en application de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et ordonné l'expulsion des locataires.
Si M. [D] demande à la cour de prononcer la nullité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 12 septembre 2022, il ne fait valoir aucun moyen au soutien de cette demande laquelle apparaît en outre sans objet dans la mesure où le bail était déjà résilié à cette date comme l'avait relevé le premier juge. Cette demande est en conséquence rejetée.
Le bail étant résilié par acquisition de la clause résolutoire, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail formée par les bailleurs laquelle est sans objet.
Sur la dette locative
M. et Mme [Y] demandent la condamnation solidaire de M. [D] et Mme [T] au paiement de la somme de 27 916,96 euros au titre des loyers impayés aux termes du mois de septembre 2023.
Ils font valoir que si Mme [T] a donné son congé par lettre en date du 30 octobre 2022 en demandant à bénéficier d'un préavis réduit à un mois, elle n'a pas justifié du motif de ce délai réduit contrairement aux exigences de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que son congé prenait effet au 31 janvier 2023.
Ils ajoutent qu'en application de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article VI du bail, la solidarité s'éteint 6 mois après la date du congé. Ils soutiennent enfin que Mme [T] ne remplit pas les conditions de l'article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que la solidarité n'a pas pris fin du fait du simple congé qu'elle a donné et qu'elle reste solidairement tenue de l'ensemble des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au 31 juillet 2023.
Mme [T] demande, dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, de:
- limiter sa condamnation à 50% de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2022, date à laquelle elle a quitté le logement, soit la somme de 8 210,95 euros (correspondant à 50% de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2022, déduction faite de sa quote-part du dépôt de garantie de 2 900 euros),
- débouter M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes de condamnation solidaire avec M. [D] à leur égard et subsidiairement,
- débouter M. et Mme [Y] de leur demande de condamnation solidaire avec M. [D] à leur égard de toutes sommes dues postérieurement au 31 décembre 2022, date de notification aux époux [Y] de sa situation de victime de violences à son égard par M. [D],
- de débouter M. et Mme [Y] de leur demande de la condamner au paiement de toutes sommes dues postérieurement au 30 novembre 2022.
Elle expose avoir quitté le logement le 30 novembre 2022 suite à son congé délivré le 31 octobre 2022 de sorte qu'elle ne peut plus être considérée comme occupante sans droit ni titre du logement. Elle demande l'application des dispositions de l'article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 quand bien même elle n'a adressé aux bailleurs qu'une plainte pénale en relevant que celle-ci n'a toujours pas été traitée et qu'il convient de prendre en compte les délais judiciaires des affaires pénales et l'impossible application stricte de cet article. Elle en déduit qu'ayant informé les bailleurs de la plainte déposée à l'encontre de M. [D] pour violences conjugales par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 décembre 2022, la solidarité a pris fin le 31 décembre 2022. Elle conteste toute violence à l'encontre de M. [D].
Elle indique que la somme dont elle est tenue correspond à 50% des loyers et charges dus jusqu'à son départ le 30 novembre 2022, soit la somme de 11 510,95 euros (22 221,90 / 2), et à titre subsidiaire, la somme de 11 344,36 euros (22 688,72 / 2) arrêtée au 30 décembre 2022, date de la notification aux bailleurs de la procédure pénale pour violences conjugales.
Elle relève qu'en cas de non-application de l'article 8-2, la date de la fin de solidarité serait le 30 avril 2023, date à laquelle la dette locative s'élevait à 27 025,35 euros, de sorte que la part de loyers et charges qui resterait à sa charge serait de 13 512,67 euros.
Elle ajoute qu'il conviendra en tout état de cause de déduire la somme de 2 900 euros correspondant à 50% du dépôt de garantie qu'elle a versé.
Elle demande enfin de ne pas prononcer de condamnation solidaire avec M. [D] compte tenu de la situation conflictuelle existant entre eux et du fait qu'elle ne conteste pas sa dette locative.
M. [D] conclut au débouté des demandes de M. et Mme [Y] et de Mme [T]. Il conteste avoir été violent à l'encontre de cette dernière qui se prétend victime de violences afin de tenter d'échapper à toute condamnation financière, soutenant avoir lui-même été victime de son comportement déplacé et violent. Il ne fait valoir aucun moyen quant aux sommes réclamées par les bailleurs.
Sur ce,
En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination au les parties en auraient proposée.
Il convient de rappeler que le bail est résilié depuis le 23 avril 2022, de sorte que depuis cette date, Mme [T] et M. [D], dont il n'est pas allégué qu'ils seraient mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, sont tenus au paiement d'indemnités d'occupation et non de loyers.
L'article VII du bail intitulé clause de solidarité est ainsi rédigé:
'Il est expressément stipulé que les colocataires seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat et de toutes obligations ordonnées par décision judiciaire.
Article 8-1
VI. - La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.'
En application de cette clause de solidarité, Mme [T] est donc solidairement tenue des loyers et charges impayés arrêtés au 23 avril 2022 s'agissant de l'exécution de l'obligation de payer les loyers résultant du bail. La dette s'élevait alors, au 23 avril, à la somme de 11 623,63 euros (9 257,76 - mars 2022 inclus + 2 365,87 (3 085,92 / 30 X 23).
M. [D] et Mme [T] sont donc condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 171,84 euros et de l'assignation pour le surplus. Le fait que les relations entre les parties soient conflictuelles et que Mme [T] ne conteste pas la dette locative étant indifférent pour ne pas prononcer leur condamnation solidaire.
Le jugement déféré est en conséquence infirmé de ce chef.
Postérieurement à la résiliation du bail le 23 avril 2022, Mme [T] et M. [D], qui se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre, ne sont plus redevables de loyers mais d'indemnités d'occupation.
En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit donc être expressément stipulée.
Or, il apparaît que la clause de solidarité rappelée ci-dessus ne vise pas expressément les indemnités d'occupation lesquelles ne sont dues qu'en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient indûment dans les lieux et ne résultent pas de l'exécution des obligations du bail, étant ajouté que la formule 'toutes obligations ordonnées par décision judiciaire' est trop imprécise pour fonder une solidarité au titre de ces indemnités d'occupation.
La cour relève en outre que les bailleurs ne précisent pas le fondement de leur demande au titre de la solidarité.
Mme [T] ayant donné congé postérieurement à la résiliation du bail, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux congés et aux délais de préavis ni des dispositions de l'article 8-1 de cette loi.
De même, en l'absence de solidarité au titre des indemnités d'occupation, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 étant au surplus relevé que faute pour Mme [T] de produire une ordonnance de protection ou un jugement de condamnation, elle ne justifie pas remplir les conditions prévues par ce texte.
Mme [T] n'est donc tenue au paiement d'indemnités d'occupation que jusqu'à son départ des lieux, soit le 30 novembre 2022.
Dans ces conditions, Mme [T] et M. [D] seront condamnés conjointement au paiement des indemnités d'occupation du 23 avril 2022 au 30 novembre 2022, date à laquelle l'intimée a quitté les lieux, soit à hauteur de 5 299,13 euros chacun (22 221,90: solde au 30 novembre - 11 623,63 euros : solde au 23 avril : 10 598,27 / 2).
M. [D] sera tenu quant à lui au paiement des indemnités d'occupation d'un montant égal au loyer courant et des charges, du 31 novembre 2022 jusqu'à son départ des lieux caractérisé par la remise des clés, soit jusqu'au 4 septembre 2023.
Il convient de rappeler que les sommes versées au titre du dépôt de garantie à hauteur de 5 800 euros devront être déduites des sommes dues par les locataires.
Sur la demande de M. [D] en paiement de la somme de 15 677,40 euros
M. [D] fait valoir que la victime d'une erreur en application des articles 1130, 1132 et 1133 du code civil peut obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui cause sa méprise sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Il expose que le contrat de bail mentionne une surface de l'appartement de 120 m² alors que le diagnostic technique immobilier établi à la demande des bailleurs le 13 décembre 2019, soit postérieurement à la signature du bail, indique une surface de 116,11 m². Il relève que M. [I], architecte qu'il a saisi, a rendu un rapport d'avis technique le 17 janvier 2022 au terme duquel il retient une superficie de 101,10 m², soit 19 m² de moins que celle retenue dans le bail.
Il soutient qu'en application de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation, les bailleurs ne peuvent prendre en compte le garage dans l'assiette de la superficie globale habitable ne s'agissant pas d'une pièce habitable aménagée puisqu'elle sert uniquement de remise; que ses murs sont bruts de béton et qu'elle ne dispose pas de fenêtre, le fait qu'elle ait un parquet et un lustre n'étant pas suffisant à établir son caractère habitable contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. Il ajoute que le bail a bien désigné cette pièce comme garage.
Il en déduit avoir été victime d'une erreur conséquente sur la surface réelle du bien donné en location ce qui constitue une erreur sur ses qualités essentielles et que cette erreur a été provoquée par les bailleurs qui ont fait figurer dans le bail une surface erronée prenant en compte la surface d'une remise non habitable. Il affirme que cette erreur lui a causé un préjudice et que s'il en avait été informé, il aurait négocié le montant du loyer à un autre prix.
Il demande réparation de ce préjudice à hauteur de 15 677,40 euros, ce qui correspond à la différence de loyer proportionnelle à la différence de surface, soit le remboursement de 15,9% du loyer perçu par les bailleurs depuis la prise d'effet du bail.
M. et Mme [Y] font valoir que la différence de superficie existant entre leur diagnostic technique et celui réalisé par les locataires est justifiée par la suppression du métrage d'une pièce qui est un ancien garage qu'ils ont aménagé et qui doit donc être comptabilisé en surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
Ils ajoutent que M. [D] et Mme [T] se sont abstenus de saisir les juridictions compétentes de cette difficulté dont ils n'ont fait état qu'après avoir reçu un courrier leur rappelant l'interdiction de se garer dans la voie privée de la maison, et qu'ils ont cessé de leur propre initiative de payer le loyer entre décembre 2021 et juillet 2022, générant une dette de loyer colossale. Ils relèvent que par courriel du 1er juin 2022, ils ont indiqué leur accord pour maintenir le loyer et même renouvelé le bail, de sorte que leur mauvaise foi est établie et qu'ils doivent être déboutés de leur demande.
Mme [T] indique s'en rapporter à la sagesse de la cour et que si elle venait à considérer qu'il existe une erreur de superficie, le trop-versé par les locataires calculé au prorata de l'erreur de surface est de 15 677,40 euros et que la moitié de cette somme doit lui être restituée.
Sur ce,
Aux termes de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l'article 3-1 de la loi ne sont pas applicables aux logements meublés contrairement à l'article 3 qui prévoit que le contrat de location précise :
4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation.
Il résulte de l'article 1132 du code civil que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.
L'article 1133 du code civil dispose que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.
L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.
L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.
En application de l'article 1178 du code civil, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.
Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation applicable au jour de la conclusion du contrat, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Dans le contrat de bail, il est mentionné que la surface habitable de l'appartement est de 120 m² avec mention d'un garage. Dans le paragraphe 'consistance du logement', il est indiqué la présence d'un box au rez-de-chaussée.
Dans le rapport de diagnostic établi par M. [K] du cabinet certifié Diagamter le 13 décembre 2019, il est indiqué une surface habitable de 116,11 m² incluant un local au rez-de-chaussée de 14,80 m² et une surface hors habitable de 21,35 m² (cages d'escalier et terrasse).
Dans le rapport d'avis technique de M. [I], architecte, réalisé le 17 janvier 2022 à la demande des locataires, il est mentionné une surface privative 'Loi Boutin' de 101,10 m² et, au titre des surfaces non concernées, un garage au rez-de-chaussée de 13,90 m².
La différence de superficie réside donc dans la prise en compte ou non de cette pièce litigieuse dans la surface habitable qui était à l'origine un garage et que les propriétaires affirment avoir aménagé.
Il résulte des photographies produites par l'appelant (pièce 16) que le sol de cette pièce est en parquet; qu'un lustre est installé au plafond; que les murs et le plafond sont peints, et qu'elle est pourvue d'une large porte-fenêtre le long du mur extérieur avec des vitres occultantes et que sa hauteur sous plafond, selon le rapport d'avis technique des locataires, est de 2,07 mètres. Elle n'est donc pas destinée au stationnement et n'a pas été utilisée comme telle par les locataires. Elle apparaît au contraire habitable ainsi que l'a retenu le diagnostiqueur qualifié en le considérant comme un local inclus dans la surface habitable.
Au vu de ces éléments, ce local ne peut donc être considéré comme un garage et être exclu de la surface habitable, de sorte que la différence de surface entre le bail et la surface habitable réelle n'est que de 3,89 m² et ne saurait donc être qualifiée d'erreur substantielle sur la surface réelle du bien.
Quand bien même cette pièce devrait être qualifiée de garage et ainsi être exclue de la surface habitable du logement, il convient de relever que les locataires ont reçu le diagnostic le 17 décembre 2019, soit postérieurement à la signature du bail mais avant sa prise d'effet et leur entrée dans les lieux survenu le 27 décembre 2019 sans qu'ils aient formé d'observations sur ce point. Ce n'est qu'en janvier 2022 que M. [D] a contesté la surface habitable du logement dans lequel il résidait déjà depuis deux ans, étant ajouté que dans leur courriel du 1er juin 2022, les locataires étaient d'accord pour signer un nouveau bail avec la superficie réelle en maintenant le loyer initial sous condition de l'annulation de la dette locative et la réalisation de travaux par leurs soins. Dans ces conditions, M. [D] ne peut valablement soutenir que la surface du bien constituait un élément déterminant de sa volonté contractuelle et que cette erreur a vicié son consentement.
Il convient donc de débouter M. [D] de sa demande et de confirmer le jugement déféré de ce chef, étant rappelé que dans cette hypothèse, Mme [T] ne formule aucune demande à ce titre.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
M. [D] et Mme [T] qui succombent à titre principal sont condamnés in solidum aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant confirmés.
Ils seront condamnés in solidum à verser à M. et Mme [Y] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
Déboute Mme [T] de sa demande de rejet de la pièce n°19 communiquée par M. [D] ;
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [T] et M. [D] au paiement de la somme de 22 221,90 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 171,84 euros à compter du 23 février 2022 et sur le surplus à compter de l'assignation ;
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement Mme [N] [T] et M. [F] [D] à payer à Mme [Z] [Y] et M. [S] [Y] la somme de 11 623,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2022 sur la somme de 6 171,84 euros et du 29 juin 2022 pour le surplus, au titre des loyers et des charges arrêtés au 23 avril 2022 ;
Y ajoutant,
Déboute M. [D] de sa demande de nullité du congé ;
Condamne Mme [N] [T] et M. [F] [D] conjointement à payer à Mme [Z] [Y] et M. [S] [Y] les indemnités d'occupation pour la période du 23 avril 2022 au 30 novembre 2022, soit la somme de 5 299,13 euros chacun ;
Condamne M. [F] [D] seul à payer à Mme [Z] [Y] et M. [S] [Y] les indemnités d'occupation pour la période du 31 novembre 2022 au 4 septembre 2023;
Rappelle que les sommes versées au titre du dépôt de garantie à hauteur de 5 800 euros devront être déduites des sommes dues par les colocataires ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne Mme [N] [T] et M. [F] [D] in solidum à verser à Mme [Z] [Y] et M. [S] [Y] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [N] [T] et M. [F] [D] in solidum aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Céline KOC, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La greffière, Le président,
