COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-6
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 23 MAI 2024
N° RG 23/00128 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VTQ4
AFFAIRE :
S.A.R.L. APOSTROPHE
C/
[H] [P]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Versailles
N° RG : 21/01604
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 23.05.2024
à :
Me Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. APOSTROPHE
N° Siret : 807 655 097 (RCS Versailles)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Benoît MONIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 397 - N° du dossier 22190, substitué par Me Laurence GAREL FAGET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 537
APPELANTE
****************
Madame [H] [P]
née le 22 Août 1978 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS - Représentant : Me Anne-Sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Avril 2024, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Fabienne PAGES, Président,
Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,
Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé, monsieur [G] [K] (aux droits duquel vient madame [P] selon acte de vente reçu le 10 octobre 2019) a donné à bail en renouvellement, à effet au 1er mai 2006 et jusqu'au 30 avril 2015, à la société La Parenthèse Sarl (qui a cédé son fonds de commerce à la société Apostrophe Sarl au prix de 67.000 euros, selon acte du 14 novembre 2014) divers locaux commerciaux situés [Adresse 1] exploités sous l'enseigne '[3]', moyennant un loyer annuel principal de 4.915 euros révisable, l'acte stipulant notamment, s'agissant de la destination des lieux :
'Les lieux loués devront servir exclusivement au preneur à l'exploitation du commerce de dépôt de journaux, librairie, papeterie, mercerie, confiserie et activités directement y rattachées. Ils ne pourront être utilisés même temporairement à un autre usage ni à aucun autre commerce que celui ci-dessus indiqué'.
Ce bail s'est tacitement poursuivi à compter du 1er mai 2015.
A la suite d'un échange de correspondances relatives à l'activité postale de la preneuse, puis de l'établissement d'un constat d'huissier 09 juin 2020, par acte d'huissier du 31 juillet 2020, madame [P] a fait délivrer (en étude) à la société Apostrophe une sommation d'avoir à respecter les clauses du bail, s'agissant, d'une part, de celle relative à la destination des lieux sus-reprise du fait de l'exercice d'une activité de bureau de poste, d'une deuxième part, de la clause relative aux travaux dans l'immeuble que le preneur est tenu'de supporter sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni recours ni diminution de loyers' [§ 9 sous a) du bail] motif pris de la nécessité de procéder à des travaux et du refus d'en laisser l'accès, et, d'une troisième part, de l'obligation de payer le loyer convenu, 'par quarts trimestriels, terme d'avance' , l'exploit indiquant qu'étaient dus, à sa date, un arriéré de 60,49 euros pour le 2ème trimestre, exigible depuis le 1er avril 2020, et ce même arriéré pour le 3ème trimestre exigible depuis le 1er juillet 2020.
L'acte rappelait les dispositions de l'article L 145-17, I - 1°) du code de commerce selon lequel 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité (1°) s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation (...) compte tenu des dispositions de l'article L 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa'.
Et indiquait que cette mise en demeure était ainsi faite pour faire valoir ce que de droit.
Puis, par acte du 28 septembre 2020, madame [P] a fait délivrer à la preneuse (à personne morale) un congé comportant refus de renouvellement sans paiement d'indemnité d'éviction qui visait l'acte du 31 juillet 2020, ceci pour le 30 avril 2021, soit à l'expiration de la première période triennale.
C'est dans ce contexte que par acte du 15 mars 2021 madame [P] a assigné la société Apostrophe aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail ou, subsidiairement, de validation dudit congé pour motif grave et légitime, sollicitant, de plus, I'indemnisation de ses préjudices.
Par jugement contradictoire rendu le 1er décembre 2022 le tribunal judiciaire de Versailles, rappelant que l'exécution provisoire de sa décision est de droit, a :
prononcé la résiliation judiciaire, à la date du présent jugement, du bail liant les parties portant sur des locaux situés [Adresse 1],
ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société Apostrophe et de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin,
rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
condamné la société Apostrophe à payer à madame [H] [P], à compter du 02 décembre 2022 et jusqu'à la libération définitive des lieux marquée par la restitution des clés, une indemnité d'occupation mensuelle fixée à hauteur de 600 euros,
rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] [P],
constaté que la demande tendant à autoriser l'accès aux lieux loués est sans objet en raison de la résiliation judiciaire prononcée,
condamné la société Apostrophe à payer a Mme [H] [P] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés (et) aux dépens de l'instance,
Par dernières conclusions (n° 3) notifiées le 23 janvier 2024, la société à responsabilité limité Apostrophe, appelante de ce jugement suivant déclaration reçue au greffe le 06 janvier 2023, demande à la cour, au visa des articles 566 du code de procédure civile, 1719, 1723, 1724, 1231-1 du code civil, L.412-3 et L.412-4, L 145-47, L 145-14, L 145-28 du code de commerce et L 111-10 du code des procédures civiles d'exécution :
de déclarer recevable et bien fondée la société Apostrophe en son appel,
de débouter madame [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident,
de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : prononcé la résiliation judiciaire, à la date du présent jugement, du bail liant les parties portant sur des locaux situés [Adresse 1] // ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société Apostrophe et de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin //rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution // condamné la société Apostrophe à payer à madame [H] [P], à compter du 02 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux marquée par la restitution des clés, une indemnité d'occupation mensuelle fixée à hauteur de 600 euros // condamné la société Apostrophe à payer à madame [H] [P] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés (et) aux dépens de l'instance,
Statuant à nouveau
de condamner madame [P] au paiement des sommes suivantes :
' 67.000 euros en réparation du préjudice causé par cette rupture de contrat à l'initiative du bailleur, en l'absence de manquement contractuel,
' 5.514 euros mensuel, à parfaire, à titre principal, et à 4.341 euros mensuel, à parfaire, à titre subsidiaire, en réparation du préjudice subi du fait de la privation de la possibilité de poursuivre dans le local commercial une activité, à compter du 28 novembre 2023, et ce jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction par madame [P],
Si la cour devait considérer que le congé, bien qu'irrégulier, devait produire ses effets et mettre fin au bail pour la date à laquelle il a été signifié, il lui est demandé, statuant à nouveau
de condamner madame [P] au paiement d'une indemnité d'éviction,
' à titre principal, de condamner madame [P] au paiement de la somme de 67.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction, à titre subsidiaire, de surseoir à statuer sur le montant de l'indemnité d'éviction due par madame [P], bailleur, et, dans cette attente, de désigner tel expert qui lui plaira avec pour mission de réunir les éléments d'appréciation afin de permettre à la juridiction saisie de statuer sur le montant des indemnités d'éviction dues à la société Apostrophe,
' de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer actuel diminué de 30%,
Et en tout état de cause, statuant à nouveau
de condamner madame [H] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,
de condamner madame [H] [P] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 'CPC' (ainsi qu') aux entiers dépens de la première instance et d'appel, dont distraction au profit de Benoît Monin, avocat au barreau de Versailles, par application de l'article 699 du 'CPC'.
Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 29 janvier 2024, madame [H] [P], visant les dispositions des articles 1231-1,1224,1240,1724 et 1728, ainsi que les anciens articles 1147, 1184, 1382, 1289 et suivants du code civil, L145-9, L145-14, L145-17, L145-28 et L145-47 du code de commerce et 144 du code de procédure civile, prie la cour :
A titre principal
de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a : prononcé la résiliation judiciaire, à la date du présent jugement, du bail liant les parties portant sur des locaux situés [Adresse 1] // ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société Apostrophe et de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin // rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution // condamné la société Apostrophe à payer à Mme [H] [P] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés (et) aux dépens de l'instance,
de rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Apostrophe et notamment toutes ses demandes de dommages et intérêts et d'indemnité d'éviction,
A titre subsidiaire, si la résiliation judiciaire n'était pas confirmée
de constater la validité du congé avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction du 28 septembre 2020, à effet du 31 mars 2021, et en conséquence l'expiration du bail commercial à cette date,
de rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Apostrophe et notamment toutes ses demandes de dommages et intérêts et d'indemnité d'éviction,
En tout état de cause, sur le principal et le subsidiaire
d'ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société Apostrophe et de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin,
de rappeler que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
A titre très subsidiaire, si la résiliation judiciaire n'était pas confirmée et que le congé était validé sauf en ce qu'il prive la société Apostrophe du droit à l'indemnité d'éviction ou que des dommages et intérêts seraient dus par madame [P] à la société Apostrophe
de rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Apostrophe et notamment toutes ses demandes de dommages et intérêts et d'indemnité d'éviction au montant invoqué,
de désigner un expert avec mission de fixer les montants de l'indemnité d'éviction et d'occupation conformément aux dispositions des articles L 145-14 et L 145-28 du code de commerce,
d'ordonner, le cas échéant, la compensation des sommes auxquelles pourrait être condamnée madame [H] [P] avec celles auxquelles pourrait être condamnée la société Apostrophedans la mesure où celles-ci sont certaines, c'est-à-dire liquides, exigibles et fongibles outre le fait qu'elles sont connexes,
En tout état de cause, sur le principal, le subsidiaire et le très subsidiaire
d'infirmer le jugement (entrepris) en ce qu'il a condamné la société Apostrophe à payer à madame [H] [P], à compter du 02 décembre 2022 et jusqu'à la libération définitive des lieux marquée par la restitution des clés, une indemnité d'occupation mensuelle fixée à hauteur de 600 euros,
Statuant de nouveau à la suite de cette infirmation
de condamner la société Apostrophe à payer à madame [P] une indemnité d'occupation mensuelle de 1.500 euros à compter de la date de résiliation ou de la date d'effet du congé le cas échéant,
Sur l'appel incident
de recevoir madame [P] en son appel incident et la déclarer bien fondée,
Y faisant droit
de condamner la société Apostrophe à payer à madame [H] [P] la somme de 49.097,74 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts (à parfaire) [sic],
de condamner la société Apostrophe à payer à madame [H] [P] la somme de 99.000 euros au titre des pertes du crédit et de la hausse des coûts de travaux,
En tout état de cause
de condamner la société Apostrophe à payer à la requérante la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure
Par conclusions de procédure notifiées le 04 avril 2024, la société Apostrophe demande à la cour
de rejeter des débats les conclusions récapitulatives (n° 3) notifiées par madame [P] le 18 mars 2024, et les pièces n° 16-ter et 37 communiquées le même jour et de réserver les dépens.
Rappelant les dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile, l'appelante reprend la chronologie de la présente affaire devant la cour depuis l'appel qu'elle a interjeté le 06 janvier 2023 en stigmatisant le comportement procédural de madame [P], appelante incidente, en particulier depuis l'avis de fixation d'un calendrier du 14 novembre 2023 ; elle évoque notamment, à la suite du refus, par son adversaire, de la médiation proposée par la cour, une première clôture de l'instruction de l'affaire fixée à la date du 30 janvier 2024, les plaidoiries l'étant au 07 février 2024, la notification de conclusions par madame [P] le 29 janvier 2024 (en réponse à ses propres conclusions (n° 3) du 23 janvier 2024) puis, afin de respecter le principe du contradictoire, le report, par le conseiller de la mise en état, de la clôture de l'instruction au 19 mars 2024, les plaidoiries étant alors fixée au 24 avril 2024.
Au soutien de cette demande de rejet des conclusions (n° 3) de madame [P] notifiées le 18 mars 2024 et pour dire qu'elles n'ont pas été transmises en temps utile en la privant déloyalement de la faculté d'y répliquer, l'appelante (qui précise qu'expulsée le 27 novembre 2023 en exécution du jugement dont appel, il lui importe d'obtenir rapidement réparation de son préjudice) souligne le fait qu'elle-même n'a pas notifié de nouvelles conclusions depuis le 23 janvier 2024, que madame [P] était avisée depuis le 30 janvier 2024 de la nouvelle date de clôture fixée au 19 mars 2024, et qu'elle disposait ainsi d'un temps suffisant pour conclure utilement dans le respect du principe du contradictoire.
Y répliquant par conclusions de procédure notifiées le 11 avril 2024, madame [P], visant l'article 802 du code de procédure civile, sollicite le débouté de son adversaire en sa demande tendant au rejet de ses conclusions du 18 mars 2024.
Elle expose que selon la jurisprudence 'constante' de la Cour de cassation sont recevables des conclusions notifiées le jour de la clôture si elles ne sont qu'une réplique aux conclusions adverses et que ses conclusions n° 3 ne sont qu'une 'mise à jour', qu'elle a parfaitement respecté les délais impartis, contrairement à son adversaire qui, de mauvaise foi, cherche par tous moyens et notamment en multipliant les procédures à gagner du temps pour se soustraire à ses obligations.
Elle ajoute qu'elle ne s'est jamais opposée à une prolongation du délai jusqu'à la clôture et estime que la société Apostrophe aurait dû employer le temps consacré à la rédaction de ses conclusions de procédure à la lecture et à une éventuelle réplique à ses conclusions du 18 mars 2024.
Ceci étant exposé, force est de considérer que, par deux fois, madame [P] a notifié des conclusions la veille de la clôture, que la société Apostrophe est fondée à prétendre que la notification de dernières conclusions par madame [P] le 18 mars 2024 (à 17h 55), veille de la clôture fixée à 10h le 19 mars 2024, bafoue le principe du contradictoire qu'il appartient aux parties de respecter comme il appartient au juge d'en assurer le respect, d'autant que ses propres et dernières conclusions, inchangées depuis la première date de clôture annoncées avant nouveau calendrier, lui ont été notifiées près de deux mois avant la date du 19 mars 2024.
Il peut être ajouté par la cour qu'il ressort de l'examen de ces conclusions n° 3 , support de la communication de deux nouvelles pièces, qu'elles contiennent, contrairement aux affirmations de madame [P], des développements nouveaux sur les travaux litigieux outre de nouvelles prétentions et qu'il s'agit d'éléments auxquels son adversaire pouvait légitimement prétendre répliquer.
Par suite, il sera fait droit à la demande de rejet de ces conclusions n° 3 du 18 mars 2018 de madame [P], la cour ne statuant qu'en contemplation des conclusions n° 2 notifiées le 29 janvier 2024, et que seront mises à l'écart des débats les pièces n° 16-ter et n° 37 alors produites.
Sur la résolution judiciaire du bail commercial
Il convient de rappeler que pour statuer comme il l'a fait, le tribunal s'est fondé sur les articles 1184 al 1 (ancien), 1728 (1°) du code civil, L 145-47 du code de commerce et sur la stipulation du bail sus-reprise relative à la destination des lieux ; il a considéré que le procès-verbal de constat du 09 juin 2020 établissait qu'en dépit de l'échange des correspondances des parties - la preneuse informant le 22 novembre 2019 la bailleresse de l'exercice d'une activité postale et cette dernière le refusant par lettre du 13 janvier 2020 - la preneuse a poursuivi ce qui ne pouvait s'analyser en une activité incluse mais ressortait de la déspécialisation et que, quand bien même l'existence de relais postaux constitue un service de proximité essentiel, la société Apostrophe se devait de respecter les termes du contrat.
Il en a conclu que le maintien délibéré de cette activité malgré l'opposition clairement exprimée de la bailleresse constituait une violation caractérisée d'une clause essentielle du bail justifiant sa résiliation aux torts exclusifs de la preneuse dont il la fixé la prise d'effet au jour de son jugement.
L'appelante soutient qu'il a inexactement apprécié les faits en jugeant, d'une part, que l'activité postale en cause était une activité autre que celle prévue au bail et soumise, par conséquent, au régime d'autorisation du bailleur alors qu'il n'y avait pas de modification de la clause de destination contractuelle et, d'autre part, que le maintien de cette activité était suffisamment grave pour entraîner la résolution du contrat à ses torts exclusifs.
Elle fait valoir que la clause litigieuse permet l'exploitation d''activités y rattachées' recevant la qualification prétorienne d' 'activités incluses' , que la bailleresse ne peut tirer argument de la demande d'autorisation que, profane, elle formulait dans sa lettre du 22 novembre 2019 alors qu'elle ne visait qu'à l'informer de l'exercice de cette activité pas plus que d'une erreur de terminologie 'glissée dans le corps d'un jeu de conclusions' alors que son argumentation visait à qualifier son activité postale d'activité incluse, laquelle ne requiert pas d'autorisation du bailleur dès lors qu'elle n'est ni connexe ni complémentaire, affirme-t-elle.
Evoquant diverses décisions de cours d'appel ayant retenu la qualification d'activités incluses, elle estime que ce caractère doit être apprécié en regard de l'évolution des usages commerciaux locaux, ici la simple vente, signalée par une enseigne, de timbres, d'enveloppes pré-timbrées ou d'emballages affranchis incluse dans son activité de papeterie ou de vente de cartes postales, ajoutant que cette activité contribue à l'accès aux services postaux d'une population dans une commune rurale où, faute de rentabilité, le service de La Poste a été supprimé et où elle est la seule à exercer l'activité de vente de presse et de papeterie.
Le seul élément nouveau, précise-t-elle est l'enregistrement de plis recommandés ou de paquets déposés par les usagers, observant qu'aucune jurisprudence n'a jamais interdit le relais-colis, accessoire des activités de commerce.
Elle poursuit enfin la réparation des divers préjudices causés par son expulsion pratiquée aux risques et périls de la bailleresse le 27 novembre 2023 en vertu du jugement dont appel, à savoir la perte de son droit au maintien dans les lieux (distinct de l'indemnité d'éviction) en l'absence de manquement contractuel et qu'elle évalue au montant du prix d'acquisition du fonds de commerce, outre le préjudice résultant de la privation de la possibilité de poursuivre son activité dans ce local, proposant une évaluation alternative de cet autre dommage en regard de son chiffre d'affaires de 2023 ou de la marge brute réalisée.
En réplique, l'intimée qui se fonde sur les dispositions de l'article 1224 (nouveau) du code civil, en ce qu'il introduit dans un texte l'application prétorienne de l'ancien article 1184 du même code, ainsi que sur les articles L 145-17 du code de commerce et 1728 du code civil tel qu'appliqué par diverses juridictions de fond dans le domaine en cause, se prévaut d'une violation de la destination contractuelle du bail.
Elle oppose à la preneuse les termes du bail, sa propre reconnaissance d'une activité non implicitement incluse dans le bail dans la mesure où elle a pris l'initiative de l'informer, le 22 novembre 2019, d'un changement de situation ou encore les énonciations des écritures de son conseil, professionnel du droit, du 16 septembre 2021 écrivant : 'l'activité 'services postaux' étant une activité connexe' et, poursuivant qu'elle 'pouvait s'adjoindre ladite activité complémentaire et connexe sans autorisation du bailleur' .
Elle réfute, point par point, l'argumentation adverse, notamment sur les besoins de services postaux de proximité en milieu rural auxquels la commune a pu postérieurement pallier en offrant les services postaux usuels et observe, de plus, que pas plus qu'en première instance et malgré sa demande, la société Apostrophe s'abstient de produire le contrat la liant à La Poste.
Elle en conclut que cette violation tant de cette clause du bail que des dispositions statutaires doit conduire à la résiliation du bail aux torts de la preneuse.
Ceci étant exposé, il convient de distinguer les activités incluses dans la destination du bail en ce qu'elles se situent dans le prolongement direct de celles prévues au bail et n'en constituent qu'une modalité particulière d'exploitation (lesquelles, du fait de cette inclusion implicite dans l'activité convenue, peuvent être exercées librement par le preneur) des activités connexes et complémentaires qui, sans être en lien direct avec l'activité autorisée, en sont néanmoins le prolongement en permettant au preneur de favoriser l'exercice et le développement de l'exploitation autorisée par le bail, le preneur étant alors soumis à la procédure de déspécialisation, d'ordre public, prévue à l'article L 145-17 alinéa 2 précité.
En l'espèce, il est constant que La Poste s'est vu confier de multiples missions depuis la loi n° 90-568 du 02 juillet 1990 relative à l'organisation du service public de la poste en France, telle que modifiée, et que s'est répandue l'implantation de relais-poste gérés par des commerçants pouvant notamment proposer des services tels que les retraits et dépôts de lettres et colis, l'affranchissement, le dépôt ou le retrait de plis recommandés, la vente de produits ou encore le retrait d'espèces, dans certaines limites, sur un compte géré par la Banque Postale, ainsi que cela ressort des informations diffusées au public par l'Autorité de régulation des communications électroniques, des postes et de la distribution de la presse (ou Arcep).
Au cas particulier, force est de considérer qu'en s'abstenant de produire la convention du 29 juillet 2019 qui, selon ce qu'elle précise dans sa lettre du 22 novembre 2019, la lie à La Poste, la société Apostrophe ne permet ni à son adversaire ni à la cour d'apprécier le périmètre des activités qui découlent précisément dudit contrat ; elle ne peut se contenter d'en énumérer certaines, comme elle le fait, pour se prévaloir d'activités incluses dans la destination du bail auxquelles renverraient la formule 'et activités y rattachées' stipulée dans la clause intitulée 'destination du bail'.
Elle ne permet pas à la cour de retenir que l'activité convenue avec La Poste se rattache naturellement à la destination initiale et à son évolution normale.
Tout au plus la société preneuse pourrait-elle prétendre que cette nouvelle activité s'analyse en une activité connexe ou complémentaire, appréciation que laissait supposer sa décision d'adresser sa lettre du 22 novembre 2019 à la bailleresse, laquelle a satisfaisait aux exigences formelles du deuxième alinéa de l'article L 145-47 précité relatif à la procédure de déspécialisation du bail.
Et il y a lieu de considérer que par sa lettre recommandée réceptionnée le 13 janvier 2020, madame [P] a manifesté de façon dénuée d'équivoque, dans le délai de deux mois imparti, son opposition à l'adjonction de cette activité à celles qu'autorisait le bail et, partant, à sa déspécialisation partielle , étant ajouté que selon la doctrine de la Cour de cassation, la bailleresse n'était pas tenue de motiver son refus (Cass civ 3ème, 09 février 2017, pourvoi n° 15-28759, publié au bulletin).
S'agissant du manquement contractuel de la preneuse motivant la demande de résiliation judiciaire, il n'est pas justifié ni même fait état d'une action judiciaire, initiée par la société Apostrophe, en constatation du caractère connexe ou complémentaire de l'activité de services postaux avec celles autorisées par le bail commercial, que ce soit pour en démontrer le rapport objectif étroit avec l'activité initiale ou sa nécessité pour assurer un meilleur exercice de celle-ci ou encore sa conformité aux usages commerciaux.
En revanche, madame [P] peut utilement se prévaloir du caractère tardif de l'information (reçue le 22 novembre 2019) en regard de la date de la signature du contrat d'ores et déjà conclu avec La Poste (le 29 juillet 2019, ainsi qu'il est simplement affirmé).
Comme elle peut tirer argument du fait qu'en dépit de son refus notifié le 13 janvier 2020 qui n'a pas été remis en cause, comme il a été dit, par une décision judiciaire, la société Apostrophe n'a pas renoncé à poursuivre son activité de relais-poste, ainsi qu'elle en justifie en produisant le constat d'huissier dressé le 09 juin 2020, de sorte qu'elle a été conduite à faire signifier à sa locataire, suivant l'acte d'huissier du 31 juillet 2020 sus-décrit, une sommation d'avoir à respecter les clauses du bail parmi lesquelles celle relative à la destination des lieux du fait de l'exercice d'une activité de bureau de poste, lequel acte rappelait les dispositions de l'article 145-17 (I, 1°) du code de commerce.
Ainsi, en l'absence de consentement non équivoque de la bailleresse, qui avait satisfait à son obligation de délivrance tant matérielle que juridique de la chose louée, à un changement de la destination contractuelle des lieux par l'adjonction, unilatéralement décidée par la société Apostrophe, d'activités distinctes de nature à attirer une nouvelle clientèle, il y a lieu de considérer que ce manquement, par sa gravité, justifie la résiliation du bail commercial en cause aux torts exclusifs de la preneuse, ainsi que jugé par le tribunal qui s'est prononcé sur les conséquences induites par sa décision en ordonnant l'expulsion de la société Apostrophe et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par celle-ci jusqu'à la libération des lieux.
Par suite, ne peuvent être accueillies les demandes indemnitaires de la société Apostrophe présentées comme la conséquence de la réformation du jugement en ce qu'il prononce la résiliation du contrat pour violation de la destination contractuelle.
Il s'induit, par ailleurs, de cette confirmation du jugement et, par conséquent, du fait que la cour retient ce manquement de la société Apostrophe à ses obligations contractuelles pour prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de celle-ci qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second manquement invoqué aux mêmes fins par madame [P] sur le fondement de l'article 1724 du code civil, s'agissant de l'obligation pour le preneur de souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées et de l'obstruction à l'accès des lieux par la société Apostrophe que la bailleresse lui impute à faute.
Pas davantage n'y a-t-il lieu de statuer sur la demande de la bailleresse tendant à voir valider le congé avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction du 28 septembre 2020 qu'elle présente à titre subsidiaire.
L'expulsion effective de la société Apostrophe depuis le 27 novembre 2023 rend, quant à elle, sans objet la demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation présentée par madame [P].
Sur la demande indemnitaire présentée par la bailleresse
Rappelant les dispositions des articles 1723 et 1724 du code civil ainsi que la stipulation du bail relative aux travaux, le tribunal a rejeté la demande d'indemnisation du préjudice invoqué par madame [P] (alors évalué à la somme de 23.728,60 euros) qui incriminait le refus de la société Apostrophe de la laisser effectuer des travaux nécessaires à son habitation personnelle, dans un immeuble dont dépendent les locaux loués, en considérant, après recensement des pièces produites par la requérante, que 'si les parties s'accordent à dire que le projet de rénovation et d'extension diligenté par madame [P] supposait la réalisation de travaux dans les réserves dépendant des locaux loués, aucune pièce n'établit la nature exacte des travaux projetés, leurs conséquences sur la chose louée (modification des volumes, etc ...) et leur nécessité pour l'habitabilité de l'immeuble', ajoutant qu'elle ne prouve pas que les travaux concernant les réserves soient indissociables du reste des travaux
Sur appel incident, l'intimée reprend cette demande indemnitaire et, sur un fondement tant contractuel que délictuel, poursuit la condamnation de la société Apostrophe à réparer le préjudice qu'elle déclare avoir subi du fait de l'obstruction à la réalisation de travaux qu'elle projetait, contrevenant à la clause dite de souffrance du bail, et qu'elle qualifie de 'considérable'.
Elle sollicite tout à la fois l'allocation d'une somme de 49.097,74 euros correspondant au cumul des loyers qu'elle a dû verser de juillet 2020 (date prévisionnelle d'achèvement des travaux) à janvier 2024 (date de leur terme effectif) pour se loger durant ce laps de temps et le versement d'une somme de 99.000 euros destinée à l'indemniser de la perte du bénéfice d'un crédit consenti en son temps à un taux de 1,45 % auquel elle ne peut plus prétendre actuellement du fait de la hausse du coût du crédit ainsi que de l'augmentation drastique du coût des travaux qu'elle doit maintenant supporter.
Pour conclure à son rejet, l'appelante, déplorant tant le défaut de communication, en temps réel, de pièces justificatives des travaux destinés à la rénovation et à l'extension de l'habitation de madame [P] que le caractère toujours lacunaire de sa communication dans le cadre de la présente instance, ne conteste pas la validité d'une clause de souffrance mais se prévaut de son objectif (ne visant que des travaux 'qui seraient nécessaires' ) et de ses limites en regard des articles 1719 et 1723 du code civil, s'agissant de l'obligation de faire jouir paisiblement le locataire du bien et de l'interdiction d'en changer la forme en vertu de l'immutabilité de la chose louée, sauf réparations nécessaires et urgentes ou nécessitant adaptation.
Elle se prévaut d'une modification définitive défavorable du fait de la modification des espaces et volumes de l'arrière-boutique affectée à son activité commerciale, de l'absence de nécessité de travaux qui n'étaient destinés qu'à permettre la création d'une pièce d'habitation et d'une terrasse au dessus de cette arrière-boutique pour le seul confort personnel de madame [P].
Elle ajoute que si la reprise des toitures pour supprimer les infiltrations d'eau et l'humidité invoqués peuvent être qualifiés de nécessaires, ils n'imposaient pas la pénétration de son local commercial et la suspension de son activité, seul l'exigeant, selon elle, le projet de restructuration de l'immeuble (entraînant une suppression partielle du volume de l'arrière-boutique, ses sources de lumière et d'aération naturelles, sa cheminée et le chauffage central).
Elle reproche enfin à madame [P] d'éluder le fait qu'un accord a été envisagé, témoignant de sa propre bonne volonté, qui n'a été abandonné qu'en raison de l'introduction de la procédure judiciaire.
Ceci étant rappelé et s'agissant des pièces produites, il convient de constater qu'en dépit de la motivation de tribunal et de l'argumentation adverse, madame [P] demeure lacunaire dans sa production de pièces relatives aux travaux proprement dits, se bornant à produire en pièce n° 4 un extrait du projet de permis de construire daté du 15 juillet 2019 intitulé 'projet extension d'une maison individuelle' outre différents courriels rédigés par elle-même (pièces n° 17, 14, 18, 19, 13, 5, 20) ou, pour l'un, adressé par la mairie à sa personne pour l'informer de la tenue de deux réunions de conciliation (pièce n° 12) ou encore des photographies de l'immeuble destinées à démontrer que 'les lieux ne sont pas habitables par madame [P] et ses jeunes enfants' (pièce n° 21), une attestation de l'entrepreneur du 28 juin 2023 selon laquelle 'les occupants venaient se plaindre du bruit' et coupaient l'alimentation en eau du compteur en empêchant les ouvriers de se laver les mains ou même de travailler' (pièce n° 22) ainsi qu'une lettre explicative de l'architecte du 26 juin 2023 (pièce n° 23).
S'agissant du contrat de bail commercial liant les parties, celui-ci contenait, certes, une clause dite de souffrance dérogeant aux dispositions de l'article 1724 du code civil qui prévoit 'qu'en cas de besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent' il peut prétendre à certaines conditions à une diminution du prix du bail.
Cette clause stipulait en effet [au chapitre intitulé 'charges et conditions' et au § 9, a)] que le preneur prenait l'engagement 'de supporter sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni recours, ni diminution de loyers à tous travaux de transformation, de surélévation et de réparation qui seraient nécessaires tant dans les lieux loués qu'à l'immeuble lui-même, quelles qu'en soient l'importance et la durée, celle-ci excéderait-elle quarante jours'.
La licéité de cette clause exclusive de toute indemnité n'est pas contestée par la société Apostrophe qui peut cependant être suivie en son argumentation tendant à voir juger qu'elle doit être interprétée restrictivement.
S'agissant du comportement de la locataire à qui madame [P] reproche d'avoir empêché, par son obstruction, la réalisation de travaux qui, selon elle, s'imposaient, celle-ci fait état, sans plus de développements ni de documents techniques à l'appui, de 'la reprise des toitures afin de supprimer principalement les infiltrations dans le mur' ou de la nécessité de 'réparer le toit fuyard et mettre une pente de toit conforme' afin d'y remédier.
Il apparaît cependant qu'elle ne justifie pas de réclamations de la société Apostrophe sur la nécessité de réparer impérativement et sans délai cette toiture, ni ne produit d'éléments, tels des documents techniques, permettant de démontrer qu'objectivement la toiture requérait des 'réparations urgentes' et que des travaux s'imposaient 'sans pouvoir être différés' selon les termes de l'article 1724 précité qui renvoient à des situations dans lesquelles se révèle un impératif de protection et de préservation contre la perte ou la destruction du bien.
Si madame [P] soutient que de tels travaux avaient vocation à profiter à la preneuse, il ressort des seuls éléments versés aux débats que ce bénéfice n'était pas l'objectif poursuivi par madame [P] dont le projet portait, selon l'intitulé du permis de construire, sur une 'extension de maison individuelle' à son profit ; eu égard à la notice de présentation et les plans de coupe de ce document administratif seul produit, la société Apostrophe est fondée à lui opposer le fait que ce projet tendait à restructurer l'immeuble, évoquant en particulier la reprise et la suppression des inclinations existantes, servant d'espace de stockage pour ses activités commerciales opérant une suppression de volume, celle du châssis de toit apportant lumière et aération naturelle au local commercial, et la transformation de l'existant en un plafond pouvant supporter le plancher d'une terrasse.
Sur ce dernier point et à rebours de l'affirmation de madame [P] selon laquelle 'il n'a jamais été question d'installer une terrasse' (p 17/35 de ses conclusions) la notice du permis de construire précise : 'les volumes viennent s'appuyer sur la construction existante et à l'étage, sur un pignon voisin ; une terrasse accessible avec un brise-vue en limite séparative s'insère entre les volumes, créant une respiration'.
Incidemment et s'agissant de l'appréciation du lien de causalité susceptible d'être retenu entre la faute de la société Apostrophe invoquée, à savoir son obstruction à la réalisation des travaux, et le préjudice tel que présenté, à savoir la privation de la jouissance des lieux à titre personnel et l'accroissement des coûts pour réaliser le projet, force est de considérer que madame [P], qui ne produit aucun descriptif, aucun plan, aucun devis explicitant les travaux en question et, en particulier, ceux de la toiture, laisse sans réponse l'argumentation adverse évoquant la possibilité de réaliser des travaux en toiture par l'extérieur.
Plus généralement, alors que la société Apostrophe fait état d'une suppression de volume du local commercial en sa partie destinée au stockage de la marchandise ou par l'installation de poteaux dans la boutique pour soutenir la terrasse et les descentes d'eaux pluviales ou encore la privation d'ouvertures extérieures et de travaux affectant la chaudière, madame [P] se borne à souligner le gain en confort pour la preneuse à bail commercial qui ne peuvent être regardés comme les 'nécessaires' travaux de transformation, de surélévation et de réparation visés dans la clause de souffrance.
Par suite, le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute madame [P] de sa demande indemnitaire.
Sur les autres demandes
La succombance partielle des parties conduit la cour à rejeter leurs demandes réciproques fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Et sera laissée à chacune la charge de ses propres dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;
Déclare irrecevables les dernières conclusions (n° 3) notifiées le 18 mars 2024 par madame [P] et écarte des débats les pièces n° 16-ter et 37 dont elles sont le support ;
CONFIRME le jugement entrepris ;
Rejette le surplus des prétentions des parties ;
Déboute les parties de leurs demandes réciproques fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
