COUR D'APPEL
DE VERSAILLES
Ch civ. 1-4 copropriété
Minute n°
N° RG 23/06645 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WDBA
AFFAIRE : S.A.R.L. GICO C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SDC DU [Adresse 2] A [Localité 4],
ORDONNANCE D'INCIDENT
Prononcée le VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,
par Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, conseiller de la mise en état de la Ch civ. 1-4 copropriété, avons rendu l'ordonnance suivante, après que la cause en a été débattue en notre audience de cabinet, le vingt trois Avril deux mille vingt quatre,
assistée de Madame Jeannette BELROSE, Greffier,
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DANS L'AFFAIRE ENTRE :
S.A.R.L. GICO
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Marie-christine GERBER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265
APPELANTE
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] A [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la société REGARD IMMOBILIER sise [Adresse 1] [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et Me Serge SADOUN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0241
INTIMÉ
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Expéditions exécutoires délivrées aux avocats le ---------------
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 14 juin 2001, la SCI Gico, devenue SARL Gico (pièce n°2) a acquis 5 lots (n°75,91,94,97 et 98) correspondant à 5 parkings en sous-sol, qu'elle loue.
L'assemblée générale du 28 mars 2018, par sa résolution n°14, a voté les travaux de réfection de l'étanchéité de la cour couvrant les parkings, pour la somme de 121 500 euros HT, soit 133 650 euros TTC (pièce n°14). Le premier appel de fonds adressé à la société Gico le 23 juin 2017, portait sur la somme de 122,25 euros, en application de la répartition en fonction des tantièmes, soit en l'espèce 10/1000èmes pour les cinq emplacements de parking (pièce n°15).
Toutefois, par courrier du 30 juin 2017, le syndic annulait cet appel de fonds, le remplaçant par un nouvel appel rectifié daté du 2 juillet 2017, porté à la somme de 1 652,05 euros, en répartissant sur les seuls lots de parkings soit 10/74ème (pièce n°16).
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2018, puis par une mise en demeure datée du 10 décembre 2018, la SARL Gico a contesté cette répartition des charges au motif qu'elle n'était pas conforme au règlement de copropriété (pièce n°17).
C'est dans ces conditions que, par assignation du 25 juillet 2019, la SARL Gico a cité le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de contester cette clé de répartition du coût des travaux d'étanchéité de la cour, se voir restituer des sommes déjà versées à ce titre et, obtenir des dommages et intérêts.
Par jugement du 24 août 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :
Débouté la SARL Gico de l'ensemble de ses demandes (qui étaient notamment de juger que les clauses du règlement de copropriété selon lesquelles sont à la charge du local à usage de garage les dépenses d'entretien, réparation et éventuellement réfection des murs, du sol, de la dalle formant le toit et du revêtement de la rampe d'accès dudit local (article 17 du règlement de copropriété) et sont réparties par parts égales entre les seuls propriétaires des 37 lots de parkings les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction du local à usage de garages (article 20 du règlement de copropriété) sont contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en conséquence réputées non écrites, juger qu'en application du règlement de copropriété du 23 décembre 1966, les charges de travaux d'étanchéité et les honoraires de syndic y afférant doivent être répartis en charges générales, à savoir 10/1000ème des parties communes générales pour les lots de la SARL Gico, et non en charges spéciales aux parkings, soit 10/74ème, condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à la SARL Gico, la somme de 5 116,90 euros au titre des travaux d'étanchéité indument perçus sur la base d'une répartition erronée, avec intérêts légaux et capitalisation).
Rejeté la demande de dispense de frais de procédure sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;
Rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté les parties de leurs autres demandes ;
Ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Le tribunal s'est fondé, notamment, sur les motifs suivants :
Sur la demande en restitution des sommes versées au titre des travaux d'étanchéité : le tribunal a constaté que les travaux de réfection de l'étanchéité de la dalle située au-dessus du parking, ne concernent pas le bâtiment B et que selon l'architecte, la zone concernée par ces travaux correspond uniquement à des places de parking et de circulations. Il a constaté que la cour dont l'étanchéité a été refaite, constitue d'après le règlement de copropriété le terrain non occupé par des constructions, les parkings et les voies d'accès. Il a constaté, après avoir pris connaissance, en particulier, du rapport d'architecte du 9 décembre 2019 et des deux procès-verbaux de constat des 16 janvier 2019 et 2 juin 2020, que « la dalle de parking dont la réfection a été entreprise, ne recouvre que les parkings en sous-sol et aucun local technique, et que les travaux d'étanchéité, appelés en charges spéciales, sont bien ceux afférant à la dalle située au-dessus du parking et non ceux du bâtiment B. Il en a déduit que c'est à bon droit que la dépense litigieuse, relative aux travaux de réfection de l'étanchéité de la dalle de parking, a été répartie entre les seuls propriétaires des lots à usage de parkings, en application des articles 17 et 20 du règlement de copropriété et ce alors même que certaines portions de cette cour sont aménagées en jardins.
Sur la conformité des articles 17 et 20 du règlement de copropriété : en particulier, l'article 17 prévoit que : « Les dépenses d'entretien, de réfection et de reconstruction des bâtiments seront ventilées selon qu'elles s'appliqueront à l'un ou à l'autre des corps de bâtiment ou du local à usage de garages. Les dépenses afférentes au local à usage de garages comprendront exclusivement celles entraînées par l'entretien, la réparation et éventuellement la réfection des murs et du sol dudit local et de la dalle formant le toit des garages, ainsi que du revêtement de la rampe d'accès, exclusion étant faite des superstructures des bâtiments A et B ». L'article 20 prévoit que les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction du local à usage de garages seront réparties par parts égales entre les propriétaires des 37 emplacements, c'est-à-dire les lots n° 64 à 100 inclus. Le tribunal a jugé que ces articles ne contreviennent pas à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et il a donc débouté la SARL Gico de sa demande tendant à les réputer non écrits.
Sur la demande de la SARL Gico afin d'obtenir une somme de 1 326 euros de dommages et intérêts pour la perte de loyers de la place de parking n°12 (lot n°75) entre août 2017 et août 2018, en invoquant la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : le tribunal a cité la décision de la 3e ch de la Cour de cassation du 6 mars 2017 n°15-22.185 selon laquelle un copropriétaire ne peut demander réparation au syndicat ou au syndic, des préjudices liés à des résolutions adoptées par l'assemblée générale, alors que les décisions visées n'ont pas été contestées ou ont été contestées pour d'autres motifs. Le tribunal a rappelé que la SARL Gico n'a pas contesté les résolutions en cause, adoptées en assemblée générale, visant notamment à effectuer les travaux d'étanchéité de la dalle du parking, de sorte qu'elle est mal fondée à les contester. Au surplus elle n'établit pas l'existence du préjudice allégué, relatif à la perte de chance de percevoir les loyers pour cette place de parking n°12.
Sur la demande de la SARL Gico afin d'obtenir une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive au titre des articles 1231-1 et 1240 du code civil : le tribunal a retenu que la SARL Gico n'établissait ni que le syndicat des copropriétaires aurait tardé à entreprendre la réfection totale de l'étanchéité, ni qu'il n'aurait pas rectifié une répartition des charges erronée, ni enfin qu'il aurait fait preuve de mauvaise foi.
La SARL Gico a interjeté appel suivant déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 25 septembre 2023.
La SARL Gico demande à la Cour, par ses dernières conclusions d'incident transmises par RPVA le 22 avril 2024, de :
Désigner tel expert judiciaire géomètre expert qu'il plaira à la Cour avec mission de :
Se rendre sur place et de visiter l'ensemble des immeubles et espaces dépendant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 4],
Se faire communiquer tous documents et pièces produits et tous ceux qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
Décrire en détail les immeubles, équipements, matériaux composant la zone située au-dessus des parkings en sous-sol des immeubles,
Dire si ces immeubles, équipements, matériaux présentent une utilité exclusivement pour les lots de parkings en sous-sol ou si tout ou partie d'entre eux desservent d'autres lots ou l'ensemble des copropriétaires,
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer leur nature de partie commune générale, partie commune spéciale ou partie privative,
Dire si les travaux réalisés à l'issue de l'assemblée générale du 28 mars 2018 doivent être répartis en charges générales ou en charges spéciales, et de quelle manière,
Dire si les parties communes générales ou spéciales telles que définies par le règlement de copropriété de l'immeuble sont conformes aux dispositions des articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965.
Donner son avis sur une qualification des parties communes de l'immeuble, générales ou spéciales, qui soit conforme aux dispositions des article 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965,
Dire si la répartition des charges communes, générales ou spéciales, telle que prévue par le règlement de copropriété de l'immeuble est conforme aux dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965,
Donner son avis et proposer une répartition des charges communes, générales ou spéciales de l'immeuble, conforme aux dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965,
Autoriser l'expert géomètre expert à se faire assister de tout sachant, s'il l'estime nécessaire, pour l'accomplissement de sa mission,
Dire et juger que l'expert devra déposer son rapport dans un délai maximum de six mois à compter de sa saisine,
Dire qu'il en sera référé au conseiller de la mise en état en cas de difficultés,
Fixer la provision à consigner à titre d'avance sur les honoraires de l'expert ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Réserver les dépens de l'incident.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], intimé, demande à la Cour, par ses toutes dernières conclusions transmises par RPVA le 22 avril 2024 (à 19h43) de :
Débouter la SARL Gico de sa demande d'expertise,
Condamner la SARL Gico à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SARL Gico aux entiers dépens.
Conformément à l'article 455 du même code, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'expertise de la SARL Gico :
La SARL Gico demande à la Cour de désigner un « expert judiciaire géomètre expert » afin, en particulier, de visiter l'ensemble des immeubles et espaces dépendant du syndicat des copropriétaires, décrire en détail les immeubles, équipements, matériaux composant la zone située au-dessus des parkings en sous-sol et dire si ces immeubles, équipements, matériaux présentent ou non, une utilité exclusivement pour les lots de parkings en sous-sol, et ainsi fournir tous éléments permettant à la Cour de trancher le litige qui lui est soumis au fond : à savoir la clé de répartition des du coût des travaux de réfection de l'étanchéité de la dalle couvrant les 37 parkings souterrains, travaux votés en assemblée générale du 28 mars 2018 (résolution n°14).
Il ressort des écritures des parties, comme d'ailleurs des débats tenus en audience d'incident, que les deux parties s'accordent sur la description des éléments composant la configuration des lieux existants, tant sous la dalle recouvrant les 37 places de parkings souterrains, qu'au-dessus de cette dalle.
S'agissant en premier lieu du dessous de la dalle : les deux parties s'accordent à dire qu'elle recouvre les 37 places de parkings souterrains ainsi que les circulations des seuls usagers de ces places de parking et qu'il n'existe sous cette dalle aucun local technique (notamment pas la chaufferie) ainsi que l'a d'ailleurs jugé le tribunal.
S'agissant en second lieu du dessus de cette dalle : les deux parties ont notamment produit, pour la SARL Gico, deux procès-verbaux de constat
1: La Cour observe que la pièce 22 de la SARL Gico est manquante (PV de constat du 16 janvier 2019)
Pièce demandée le 24 avril 2024.
des 2 juin 2020 et 17 novembre 2023 (pièces 23 et 25) ainsi que quatre photographies des parties communes du rez-de-chaussée (pièce 26), et pour le syndicat des copropriétaires, le rapport d'architectes Croué-Landaz du 9 décembre 2019 modifié le 6 février 2020 (pièce 6) et le plan du rez-de-chaussée de l'emprise totale de cet immeuble et de ses dépendances (pièce 7). Les deux parties s'accordent à dire que :
La dalle située au-dessus des parkings souterrains, est constituée de deux niveaux bas et haut d'une superficie de 350 m2 et 250 m2 respectivement,
Ces deux surfaces sont en accès libre et ne sont ni fermées ni clôturées de quelque façon que ce soit. On accède à la partie supérieure par un escalier de 10 marches,
La partie basse, à moitié recouverte d'asphalte et à moitié engazonnée, comprend notamment trois places de stationnement non nommées ni numérotées et qui sont librement accessibles à l'ensemble des copropriétaires. Quant à sa partie engazonnée, non clôturée, elle offre un accès libre, sauf en ce qui concerne un espace bordant un appartement du rez-de-chaussée, qui est aménagé en terrasse avec caillebotis, bordé de chaque côté latéral par des élévations en planchettes avec jardinières, s'élevant à 1m20 environ et dotée de pare-vues de type claustra. La partie asphaltée comprend également un espace bordant un appartement du rez-de-chaussée et dont l'accès est restreint, étant entièrement clôt par des jardinières garnies formant une barrière d'environ un mètre de hauteur autour de cet espace, à l'intérieur duquel sont disposés une table de jardin et son siège.
La partie supérieure, à laquelle on accède librement par l'escalier précédemment décrit, comprend un cheminement asphalté et une partie, plus grande, engazonnée et sécurisée sur toute sa longueur par un garde-corps. La partie asphaltée constitue notamment l'accès piétons aux cinq locaux commerciaux implantés sur cette partie de la copropriété, à savoir le bâtiment B.
Enfin si la SARL Gico insiste, dans ses dernières écritures comme lors de l'audience d'incident, sur la nécessité de désigner un « expert judiciaire géomètre expert » afin de mesurer des surfaces qui ne sont pas prises en compte correctement, selon elle, par le règlement de copropriété qui date de 1966, cette circonstance et ces imprécisions de mesures, à les supposer même établies, sont sans incidence sur la solution qui sera donnée au litige. Ce dernier moyen est inopérant et sera écarté.
Il résulte de tout ce qui précède, que la Cour dispose à ce stade, des éléments suffisants pour lui permettre de statuer sur le litige dont elle est saisie au fond. Dans ces conditions, la demande de la SARL Gico aux fins de désignation d'un « expert judiciaire géomètre expert » doit être rejetée, ainsi que toutes les demandes accessoires qui l'assortissent.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens d'incident :
La SARL Gico versera au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Gico est condamnée aux dépens de l'incident.
PAR CES MOTIFS
Le conseiller de la mise en état,
- Rrejette les conclusions d'incident présentées par la SARL Gico immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 352 798 797, ayant son siège social [Adresse 3], [Localité 4],
- Condamne la SARL Gico immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 352 798 797, ayant son siège social [Adresse 3], [Localité 4], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4], la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la SARL Gico immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 352 798 797, ayant son siège social [Adresse 3], [Localité 4], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4], les dépens de l'incident.
LE GREFFIER, LE CONSEILLER,
