COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
Ch civ.1-4 expropriation
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 MAI 2024
N° RG 23/00921 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VVRD
AFFAIRE :
L'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [O] [D]
C/
[E] [M] épouse [F]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2022 par le juge de l'expropriation de NANTERRE
RG n° : 21/00117
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie ARENA
Me Véronique BUQUET-ROUSSEL
Mme [T] [B] (le commissaire du gouvernement)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
L'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [O] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me France CHARBONNEL de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2009
APPELANT
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Madame [E] [M] épouse [F]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0876
Monsieur [R] [F]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0876
INTIMÉS
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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [T] [B], direction départementale des finances publiques.
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Avril 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller à la cour d'appel de Versailles,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI
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M. et Mme [F] souhaitant vendre leur bien sis [Adresse 1] à [Localité 5] sur la parcelle cadastrée AQ n°[Cadastre 3] d'une superficie de 244 m², une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée le 8 juin 2021, visant un prix de 1 430 000 euros (auquel s'ajoutait une commission d'agence immobilière de 68 640 euros). L'Etablissement public foncier Ile-de-France, ci-après dénommé l'EPFIF, faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le prix à 1 310 000 euros commission incluse, ce que M. et Mme [F] ont refusé.
Saisi par l'EPFIF selon requête parvenue au greffe le 27 octobre 2021, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 5 décembre 2022 fixé le prix à 1 430 000 euros, sur la base de 8 683 euros/m², et a condamné l'EPFIF à payer à M. et Mme [F] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration en date du 9 février 2023, l'EPFIF a relevé appel de ce jugement. La déclaration d'appel a été signifiée aux parties adverses le 27 février 2023.
En son mémoire parvenu au greffe le 2 mai 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 3 mai 2023 dont le commissaire du gouvernement et M. et Mme [F] ont accusé réception le 5 mai 2023, l'EPFIF expose :
- que son offre s'élève à 1 250 euros/m² ;
- que le juge de l'expropriation a rejeté à tort des références par lui produites au motif qu'il s'agissait d'anciens locaux professionnels alors qu'ils étaient comparables au bien préempté ; que des références anciennes de cinq ans n'ont pas à être écartées ;
- que les intimés ne produisent pas les actes afférents aux ventes qu'ils invoquent ; que les références par eux produites sont des biens situés dans des environnements non comparables ;
- que les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement correspondent à des biens disposant de parkings, de terrasses, de loggias, de jardins, et ne sont donc pas adéquats ;
- qu'il produit des références plus pertinentes, alors que le tribunal en a écarté certaines à tort.
L'EPFIF demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement sur le montant du prix et de le fixer à 1 250 000 euros ; il demande également à la Cour de condamner solidairement M. et Mme [F] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leur mémoire parvenu au greffe le 24 juillet 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 25 juillet 2023 dont le commissaire du gouvernement et l'EPFIF ont accusé réception le 27 juillet 2023, M. et Mme [F] répliquent :
- que c'est à bon droit que le juge de l'expropriation a évalué leur bien comme il l'a fait ;
- qu'il s'agit d'un appartement en triplex, en pierre de taille avec parement en briques, qu'il y a lieu d'évaluer en valeur libre car ils y habitent eux-mêmes ;
- que contrairement à ce que prétend l'appelant, ce bien n'est pas situé en zone d'activité ; que son environnement est composé d'immeubles d'habitation avec restaurant au rez-de-chaussée ou de bureaux/locaux commerciaux ; qu'il est aisément accessible à pied depuis les services et commodités ;
- qu'ils ne sont pas tenus de produire les actes de vente afférents aux références par eux invoquées, dès lors que les numéros de publication en sont donnés, lesquels permettent d'avoir accès aux actes via le service de publicité foncière ;
- que les ventes invoquées par l'EPFIF sont trop anciennes, ou portent sur des appartements d'une surface inférieure à celle de leur propre bien, ou encore des anciens entrepôts industriels qui avaient été réaménagés en logements ;
- qu'ils produisent eux-mêmes des termes de comparaison pertinents aboutissant à une moyenne de 8 357 euros/m² ; que leur acquéreur avait offert un prix de 8 683 euros/m².
M. et Mme [F] demandent en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- condamner l'EPFIF au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux dépens.
Le 12 juillet 2023, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 21 juillet 2023 dont l'EPFIF et M. et Mme [F] ont accusé réception le 25 juillet 2023, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer l'indemnité de dépossession à 1 320 000 euros. Il indique :
- qu'il produit des termes de comparaison laissant apparaître des prix unitaires de 7 685 euros/m², 7 952 euros/m², 9 002 euros/m² ou 7 209 euros/m², ce qui donne une moyenne de 7 818 euros/m² ;
- que compte tenu des caractéristiques du bien litigieux, il y a lieu de retenir une valeur de 8 000 euros/m².
MOTIFS
La date de référence a été fixée au 8 octobre 2020 et aucune des parties ne la conteste. Le bien doit être évalué à la date du jugement soit au 5 décembre 2022.
Il s'agit d'un appartement situé à [Localité 5], en proche banlieue Ouest de [Localité 7], au coeur du [Localité 8], qui est un secteur mixte d'habitation et d'activités, à proximité de toutes commodités (commerces, lycées, services, transports, réseaux d'autobus). En outre, il est situé en zone UP qui autorise la destination de toutes constructions et offre d'importantes possibilités à ce sujet, la hauteur maximale des bâtiments étant de 24 m, ou même 28 m dans certains cas. Il se trouve dans une voie perpendiculaire à [Adresse 6], qui représente un axe de circulation important très bien desservi en autobus. Le bien, en copropriété, est en triplex ; il comprend à l'entresol une chambre avec dressing, une salle de bains et une buanderie, au 1er étage un salon/salle à manger ouvrant sur une terrasse de 77 m² en caillebotis couverte en partie par une véranda abritant un jacuzzi, une cuisine, des toilettes et une salle d'eau, et au 2ème étage trois chambres dont une avec dressing, une salle d'eau et des toilettes, outre deux caves et une cour. Si le bien est dépourvu de parking stricto sensu, il est possible de stationner deux véhicules, un à l'intérieur et un devant l'immeuble. On y accède soit depuis l'ancien local commercial, soit depuis la cour pavée. Ce bien est en bon état, ainsi que le montrent les photographies qui ont été versées aux débats, et même de haut standing, le juge de l'expropriation ayant d'ailleurs, lors de son transport sur les lieux, constaté qu'il disposait de fenêtres à double vitrage, de volets roulants automatiques, ainsi que de revêtements de très bonne qualité, et de la climatisation. Sa surface loi Carrez est de 164,69 m².
L'EPFIF verse aux débats, à hauteur d'appel, un certain nombre de références de mutation :
- un acte de vente du 10 novembre 2020 portant sur un appartement sis à [Localité 5] en copropriété, dont la partie privative a une superficie de 107,89 m² ;
- un acte de vente du 16 octobre 2020 portant sur un appartement sis à [Localité 5] en copropriété avec deux places de parking, dont la partie privative a une superficie de 117,63 m² ;
- un acte de vente du 27 août 2020 portant sur un appartement sis à [Localité 5] en copropriété avec une cave et un emplacement de stationnement, dont la partie privative a une superficie de 100,05 m² ;
- un acte de vente du 22 novembre 2019 portant sur un local d'habitation sur trois niveaux, sis à [Localité 5], en copropriété, dont la partie privative a une superficie de 120,27 m² ;
- un acte de vente du 7 octobre 2019 portant sur un appartement sis à [Localité 5] en copropriété, doté d'une cave et de deux emplacements de stationnement, dont la partie privative a une superficie de 116,25 m² ;
- un acte de vente du 23 août 2019 portant sur un loft sis à [Localité 5] en copropriété avec jouissance exclusive d'un jardin comprenant deux places de parking, dont la partie privative a une superficie de 113,40 m².
Les époux [F] font valoir à juste titre que ces termes de comparaison ne sont pas adéquats en ce qu'ils portent sur des logements dont la taille est nettement inférieure, parfois de la moitié, à leur propre bien.
S'agissant de ceux par eux produits, le juge de l'expropriation a à juste titre écarté ceux qui étaient trop anciens, ou qui se référaient à des biens de moindre superficie, ou encore qui étaient dépourvus de terrasse.
Les intimés ont produit aux débats des références de mutation. Ils font remarquer à bon droit que de simples offres d'achat non concrétisées ou des annonces ne sauraient être retenues, et que même s'ils ne produisent pas les actes de vente par eux invoqués, il suffit qu'ils communiquent les références de publication au service de publicité foncière ce qui permet à la partie adverse d'y accéder, sans qu'il ne soit nécessaire de donner la date de cette publication. L'EPFIF ne démontre d'ailleurs pas avoir tenté d'obtenir en vain du service de publicité foncière les actes en cause.
Ces références sont les suivantes :
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 122 m² avec box, vendu le 10 juin 2022 pour un prix de 8 958 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 139 m² avec terrasse, deux caves et parking, vendu le 15 février 2021 pour un prix de 9 037 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 132 m² avec box, vendu le 30 septembre 2021 pour un prix de 6 584 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 120 m² avec parking, vendu le 5 novembre 2021 pour un prix de 8 369 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 136 m² avec terrasse, cave et deux places de parking, vendu le 15 novembre 2021 pour un prix de 7 455 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 126 m² avec terrasse, parking et cave, vendu le 16 avril 2021 pour un prix de 8 388 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 142 m² avec terrasse parking et cave, vendu le 21 septembre 2021 pour un prix de 7 952 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 130 m² avec terrasse, cave et deux places de parking, vendu le 28 septembre 2021 pour un prix de 7 246 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie de 145 m² avec cave et parking, vendu le 28 avril 2021 pour un prix de 7 075 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie de 124 m² comprenant deux caves, vendu le 18 novembre 2020 pour un prix de 6 673 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie de 126 m² avec terrasse et deux places de parking, vendu le 27 mai 2020 pour un prix de 9 333 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 142 m² avec terrasse et deux places de parking, vendu le 19 juin 2020 pour un prix de 7 906 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 100 m² avec deux terrasses et une place de parking, vendu le 5 juin 2020 pour un prix de 9 190 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 134 m² avec cave et parking, vendu le 2 juin 2020 pour un prix de 7 656 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie de 142 m² avec box, vendu le 22 octobre 2020 pour un prix de 7 352 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 129 m² avec box, cave et parking, vendu le 19 mars 2020 pour un prix de 6 778 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 176 m² avec cave et parking, vendu le 11 décembre 2020 pour un prix de 8 685 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 149 m² avec cave et trois places de parking, vendu le 18 novembre 2020 pour un prix de 12 700 euros/m² ;
- un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 118 m² avec terrasse et deux places de parking, vendu le 16 octobre 2020 pour un prix de 9 291 euros/m².
Le commissaire du gouvernement, quant à lui, propose quatre termes de comparaison, à savoir :
- une vente du 15 novembre 2021 portant sur un bien pourvu d'un balcon, de deux caves et de deux parkings, d'une surface de 131,95 m², pour un prix de 7 685 euros/m² ;
- une vente du 21 septembre 2021 portant sur un bien pourvu de trois terrasses, d'un balcon, d'une loggia, d'une cave et de deux parkings, d'une surface de 141,85 m², pour un prix de 7 952 euros/m² ;
- une vente du 15 février 2021 portant sur un bien pourvu de trois terrasses, de deux jardins, de deux caves et d'un parking, d'une surface de 139,55 m², pour un prix de 9 002 euros/m² ;
- une vente du 2 décembre 2022 portant sur un bien d'une surface de 103 m², pour un prix de 7 209 euros/m².
La troisième référence doit être écartée car portant sur un bien comprenant un jardin, ce qui en augmente nettement la valeur, alors que celui de M. et Mme [F] n'en est pas pourvu. La quatrième référence sera également écartée dans la mesure où il n'est pas précisé si, comme en l'espèce, il s'agit d'un bien pourvu de deux caves. Les deux premières présentent l'inconvénient, à l'instar de celles versées aux débats par l'EPFIF, de porter sur des biens d'une surface nettement moindre que celui objet du litige, dont il sera rappelé que la superficie Loi Carrez est de 164,69 m².
De toutes les références qui ont été produites par les époux [F], la suivante est la plus adéquate en ce qu'elle porte sur un bien d'une superficie proche du leur : un appartement sis à [Localité 5] d'une superficie Loi Carrez de 176 m² avec cave et parking, vendu le 11 décembre 2020 pour un prix de 8 685 euros/m².
Cette valeur doit être minorée eu égard à l'absence de place de parking dans le bien de M. et Mme [F], ce qui aboutit à fixer un prix de 8 683 euros/m², comme l'a fait le premier juge en opérant la moyenne de diverses références par lui retenues.
Le jugement est ainsi confirmé en toutes ses dispositions.
L'EPFIF, qui succombe en son appel, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
- CONFIRME le jugement en date du 5 décembre 2022 ;
- CONDAMNE l'EPFIF à payer à M. [R] [F] et Mme [E] [F] née [M] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE l'EPFIF aux dépens d'appel.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
