COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 16 MAI 2024
N° RG 23/06471 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WCTI
AFFAIRE :
S.A.S. JAM FRUIT AND VEGETABLES
C/
S.A.S. [Localité 5] 26
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Juillet 2023 par le Président du TJ de NANTERRE
N° RG : 23/00669
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 16.05.2024
à :
Me Antonin PIBAULT, avocat au barreau de VAL D'OISE
Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. JAM FRUIT AND VEGETABLES
[Adresse 3]
[Localité 4] / FRANCE
Représentant : Me Antonin PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13
Ayant pour avocat plaidant Me Ivan ITZKOVITCH, du barreau de Paris
APPELANTE
****************
S.A.S. [Localité 5] 26
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
N° SIRET : 440 94 0 7 57
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 23078166
Ayant pour avocat plaidant Me Dominique COHEN-TRUMER, du barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport, en présence de Madame Caroline TABOUROT, conseiller en preaffectation.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2022, la SAS [Localité 5] 26 a donné à bail à la SAS Jam Fruit And Vegetables en cours de formation, aujourd'hui régulièrement immatriculée, un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Hauts-de-Seine).
Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 29 juillet 2022 pour se terminer le 28 juillet 2031.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte en date du 11 janvier 2023, la société [Localité 5] 26 a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer une somme de 10 783,13 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré le 3 mars 2023, la société [Localité 5] 26 a fait assigner en référé la société Jam Fruit and Vegetables aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et son expulsion, le transport et la séquestration des meubles, sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 10 862,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 février 2023, voir fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation à la valeur du loyer en cours au jour de la résiliation du bail et augmenté des charges et taxes et ce jusqu'à la reprise des lieux par le bailleur et l'autorisation afin qu'elle conserve le dépôt de garantie.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 5 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
- renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
par provision, tous moyens des parties étant réservés,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 11 février 2023 à 24h,
- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Jam Fruit and Vegetables ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4],
- rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné à titre provisionnel la société Jam Fruit and Vegetables à payer à la société [Localité 5] 26 la somme de 10 862,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au jour de l'acquisition de la clause résolutoire,
- fixé, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 12 février 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'autorisation à conserver le dépôt de garantie,
- condamné la société Jam Fruit and Vegetables aux dépens,
- condamné la société Jam Fruit And Vegetables à payer à la société [Localité 5] 26 la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.
Par déclaration reçue au greffe le 14 septembre 2023, la société Jam Fruit and Vegetables a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'autorisation à conserver le dépôt de garantie ainsi que sur toute autre demande des parties.
Dans ses dernières conclusions déposées le 1er novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Jam Fruit and Vegetables demande à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et 1343-5 code civil, de :
'- déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par Jam Fruit
y faisant droit,
- infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de 24 mois moyennent le paiement de la dette locative en 24 mensualités représentant 1/24ème du montant de la dette ;
- condamner l'intimée à verser à l'appelante la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner l'intimée en tous les dépens.
- dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Maître Pibault, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 27 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 5] 26 demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1103 du code civil, de :
' confirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé en date du 5 juillet 2023 en ces termes :
- constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 11 février 2023 à 24h,
- ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Jam Fruit And Vegetables ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4],
- rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamnons à titre provisionnel la société Jam Fruit And Vegetables à payer à la société [Localité 5] 26 la somme de 10 862,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au jour de l'acquisition de la clause résolutoire,
- fixons, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 12 février 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié,
- condamnons la société Jam Fruit And Vegetables aux dépens,
- condamnons la société Jam Fruit And Vegetables à payer à la société [Localité 5] 26 la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- disons n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.
il est demande à la Cour d'infirmer la décision rendue en référé sur ce point :
- disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'autorisation à conserver le dépôt de garantie,
statuant à nouveau, juger ainsi :
- autoriser la société [Localité 5] 26 à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;
en tout état de cause :
- subsidiairement et dans l'hypothèse où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la société Jam Fruit And Vegetables s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l'arriéré dû au titre du commandement de payer n'étant apuré qu'en outre ;
- dans cette hypothèse, juger que faute par la société Jam Fruit And Vegetables de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société [Localité 5] 26 pourra dès lors poursuivre l'expulsion de la société Jam Fruit And Vegetables ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé situé [Adresse 3] à [Localité 4], avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;
- condamner la société Jam Fruit And Vegetables à payer à la société [Localité 5] 26 la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.'
²L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La société Jam Fruit and Vegetables fait valoir qu'elle a financé sur ses fonds propres l'acquisition du fonds de commerce pour un montant de 43 000 euros ; que l'exploitation a été difficile dans cette période de reprise de fonds, de sorte qu'elle a eu des difficultés pour honorer les échéances du loyer ; que n'ayant pas comparu en première instance, elle n'a pas pu faire valoir ses moyens de défense.
En sollicite en premier lieu l'infirmation de la décision querellée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, faisant valoir que dans un courrier que lui a adressé la bailleresse, celle-ci lui a notifié le paiement par compensation de l'arriéré des loyers avec la garantie bancaire constituée lors de la conclusion du bail pour un montant de 21 000 euros, soit un montant supérieur aux causes du commandement, de sorte que la dette locative est désormais soldée du fait de cette compensation.
En second lieu, visant « l'effet dévolutif de l'appel », elle sollicite de la cour qu'elle ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de 24 mois, rappelant qu'elle n'exploite le fonds de commerce que depuis l'été 2022 et que moins de 6 mois après, l'intimée lui a fait délivrer un commandement de payer, ne lui laissant pas le temps de prendre en main l'exploitation du fonds.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire, la société [Localité 5] 26, bailleresse intimée, fait valoir que la compensation qu'elle a opéré avec la garantie bancaire et le dépôt de garantie n'empêche nullement qu'elle ait pu jouer, d'autant que même après cette compensation, il restait un impayé de 5 882,97 euros et qu'en outre, le courrier en cause précisait que du fait de l'utilisation du 'cash deposit' et du dépôt de garantie, la société Jam Fruit and Vegetables était redevable de la somme de 21 000 euros, portant la dette à la somme de 26 882,97 euros.
Elle précise, « pour information », que la dette s'élève au 27 novembre 2023 à la somme de 36 194,80 euros et demande la confirmation de l'ordonnance querellée qui a constaté que la résiliation du bail était acquise au 11 février 2023, ainsi qu'en ce qu'elle a dit sur l'expulsion et les meubles et objets mobiliers.
Elle demande également la confirmation de l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a statué sur l'indemnité d'occupation et la provision.
En revanche, elle sollicite l'infirmation de l'ordonnance et demande à pouvoir conserver le dépôt de garantie en vertu de l'article 14 du contrat de bail.
Enfin, elle s'oppose à la demande de délais de paiement de l'appelante, faisant valoir que la dette a de nouveau augmenté.
A titre subsidiaire, elle demande à la cour de dire que les sommes versées s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, ainsi que de dire que le non-respect des modalités de remboursement entraîneront, outre la déchéance du terme, le jeu acquis de la clause résolutoire.
Sur ce,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les mesures subséquentes :
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Toutefois, le fait que ces sommes soient en partie erronées n'affecte pas la validité du commandement.
Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.
Au cas présent, il doit d'abord être souligné que la société Jam Fruit and Vegetables n'a pas contesté les causes du commandement en date du 11 janvier 2023 dans le mois de sa délivrance.
En outre, la lettre par laquelle le mandataire de la bailleresse a informé la locataire de la décision de prélever le « cash deposit » et le dépôt de garantie en raison des dettes est bien postérieure audit commandement puisqu'elle date du 3 juillet 2023. Au surplus, il est indiqué dans ce courrier qu'après les déductions opérées, la preneuse reste encore redevable d'un arriéré s'élevant à la somme de 5 882,97 euros et il lui est demandé de reverser la somme de 21 000 euros afin de reconstituer la garantie bancaire (14 000 euros) et le dépôt de garantie (7 000 euros).
Dans ces conditions, la preuve est rapportée par la bailleresse, sans contestation sérieuse, que les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai requis, de sorte que la clause résolutoire du bail est acquise. L'ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu'elle a ainsi jugé, ainsi qu'en ces dispositions subséquentes sur l'expulsion et le sort des meubles et du mobilier.
Sur la provision, l'indemnité d'occupation et le dépôt de garantie :
Le quantum de la provision tel qu'arrêté par le premier juge n'étant pas autrement contesté par la preneuse, l'ordonnance dont appel sera également confirmée sur ce point, ainsi qu'en ce qu'elle a statué sur l'indemnité d'occupation en l'absence de discussion à cet égard.
Quant à la demande de la bailleresse de conservation du dépôt de garantie comme le prévoit en effet le dernier alinéa de l'article 14 du bail en cas de résiliation du bail pour faute du preneur, elle doit être rejetée s'agissant d'une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge du fond, comme l'a exactement retenu le premier juge dont l'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Sur la demande de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire :
L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le premier alinéa de l'article 1343-5 visé dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
A l'appui de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, l'appelante verse l'acte d'acquisition du fonds de commerce pour un montant de 43 000 euros.
Par ailleurs, il ressort du décompte établi par le mandataire de la bailleresse tel qu'arrêté au 9 janvier 2023 que la preneuse a dû également s'acquitter dès le début de son exploitation, soit au mois de juillet 2022, des sommes correspondant au dépôt de garantie et à l'équivalent de la garantie bancaire pour un montant total de 21 000 euros.
La société [Localité 5] 26 verse ensuite un décompte arrêté au 13 février 2023 qui laisse seulement apparaître qu'elle impute au débit du compte de la locataire, en plus de ce qui apparaît sur le décompte précédent, la somme de 254,74 euros au titre des frais de « d'huissier ».
Est enfin communiqué par la bailleresse un ultime décompte des sommes dues par la société Jam Fruit and Vegetables, arrêté au 27 novembre 2023, qui mentionne un solde débiteur de 36 194,80 euros, incluant un nouveau débit de 21 000 euros au titre du dépôt de garantie et de la garantie bancaire, alors qu'elle ne produit pas de décompte intermédiaire, qui permettrait notamment de vérifier l'évolution du compte de la locataire en fonction des opérations et paiements intervenus entre le mois de janvier 2023 et le mois de novembre 2023, et notamment d'identifier si la somme de 21 000 euros a été entre-temps portée au crédit de ce compte.
Sans pouvoir déterminer avec certitude dans quelle mesure la dette de la locataire aurait augmenté depuis la délivrance du commandement de payer et si elle a été en mesure de s'acquitter a minima de son loyer courant, il convient, compte tenu de la présomption de bonne foi dont elle doit bénéficier, de lui octroyer des délais de paiement de 24 mois de l'arriéré tel qu'arrêté par le premier juge, et ce, en plus du paiement du loyer courant dû, selon les modalités détaillées au dispositif du présent arrêt.
Les paiements effectuées par la preneuse suivront les règles d'imputation prévues à l'article 1342-10 du code civil et la bailleresse sera déboutée de sa demande aux fins de voir dire qu'ils s'imputeront d'abord sur le loyer, les charges et accessoires courants dus.
Il convient en conséquence de suspendre les effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail jusqu'au terme de ce délai et de rappeler que si la société Jam Fruit and Vegetables paye le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la bailleresse sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société Jam Fruit and Vegetables.
Sur les demandes accessoires :
La demande de la société Jam Fruit and Vegetables ne prospérant qu'en ce qui concerne les délais de grâce et leurs effets et l'ordonnance étant confirmée sur les autres chefs, elle sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Compte tenu des faits de l'espèce, de l'arriéré restant dû par la société Jam Fruit and Vegetables et des décomptes seulement partiels produits par la société [Localité 5] 26, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en appel. Pour les mêmes raison et par équité, il sera dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance du 5 juillet 2023 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Autorise la société Jam Fruit and Vegetables à s'acquitter de sa dette locative en 23 mensualités de 453 euros et une dernière mensualité égale au solde, en principal, intérêts et frais, la première devant être acquittée le 1er juillet 2024 et les autres tous les premiers du mois, en sus du loyer et charges courants et jusqu'à extinction de la dette,
Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail,
Rappelle que si la société Jam Fruit and Vegetables se libère de leur dette locative en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu'au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société Jam Fruit and Vegetables,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause appel,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
