COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 22G
Chambre famille 2-2
ARRET N° /2024
CONTRADICTOIRE
DU 16 MAI 2024
N° RG 22/03269 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VGF6
AFFAIRE :
[W] [Z]
C/
[U] [O]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Janvier 2022 par le Juge aux affaires familiales de PONTOISE
N° RG : 19/04510
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le : 16.05.24
à :
Me Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, avocat au barreau de VAL D'OISE
Me Sarah VALDURIEZ, avocat au barreau de VERSAILLES
TJ DE PONTOISE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [W] [Z]
né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentant : Me Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 02 - N° du dossier 22/5753 substitué par Me Fayçal NAKIB, Plaidant, avocat au barreau du Val d'oise
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006477 du 23/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANT
****************
Madame [U] [O]
née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Sarah VALDURIEZ, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 161
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Février 2024 en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre,
Monsieur François NIVET, Conseiller,
Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Emilie CAYUELA,
FAITS ET PROCEDURE
Mme [U] [O] et M. [W] [Z], tous deux de nationalité française, ont vécu en concubinage et ont acquis le 25 juillet 2007 un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 11], à concurrence de la moitié chacun.
Par acte d'huissier du 27 mai 2019, Mme [O] a fait assigner M. [Z] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidations et partage judiciaire de l'indivision, et désigner un notaire à cet effet.
Par jugement du 19 janvier 2022, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Pontoise a notamment :
-déclaré recevable l'action en partage judiciaire initiée par Mme [O],
-ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision entre Mme [O] et M. [Z],
-désigné pour y procéder, en application des dispositions de l'article 1364 du code de procédure civile et suivants, Maître [I] [C], notaire à [Localité 9], et notamment afin de:
-évaluer la valeur locative du bien immobilier indivis, et le cas échéant la valeur vénale, sis [Adresse 4] à [Localité 11] en vue de la fixation de l'indemnité d'occupation éventuellement due selon la formule jurisprudentielle conforme à la pratique notariale au moyen de trois estimations, récentes, effectuées par trois agences immobilières locales différentes communiquées par les parties ou par tout autre moyen à disposition du notaire,
-évaluer les éventuelles créances de l'indivision, sur l'indivision ou directement entre les concubins,
-établir un projet de compte, liquidation et partage de l'indivision,
-dit que M. [Z] est redevable d'une indemnité d'occupation à l'égard de l'indivision au titre de son occupation privative exclusive du bien indivis susvisé à compter du 25 septembre 2019 et ce jusqu'à la date de la liquidation,
-ordonné qu'il soit procédé, à défaut de vente amiable dans un délai de 6 mois à compter de la saisine du notaire désigné, en présence ou eux appelés de Mme [O] et M. [Z], à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur et par le ministère de Me [C], de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], avec mise à prix globale de 110.000 euros et faculté de baisse d'un quart, puis d'un tiers, puis de moitié en cas de défaut d'enchères et insertion au cahier des charges d'une clause stipulant qu'au cas on l'un des co-indivisaires serait déclaré adjudicataire, ceci vaudrait attribution de l'immeuble à son profit,
-dit que la publicité préalable à cette vente aura lieu comme en matière de saisie immobilière,
-désigné Maître [C] pour établir le cahier des charges et accomplir les formalités relatives à la vente,
-dit que Maître [C], devra si besoin dresser l'état liquidatif après licitation de l'immeuble et assurer l'effectivité du partage,
-condamné M. [Z] au paiement à Mme [O] d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamné M. [Z] au paiement à Mme [O] d'une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-rejeté la demande de capitalisation des intérêts formulée par Mme [O],
-débouté M. [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
-ordonné l'exécution provisoire,
-ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage et dit n'y avoir lieu au bénéfice de leur distraction.
Le 13 mai 2022, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement sur sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 25 septembre 2019, à des dommages et intérêts et à une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au rejet de sa propre demande de ce chef.
Par conclusions du 24 septembre 2022, Mme [O] a soulevé un incident aux fins de radiation.
Par ordonnance d'incident du 16 janvier 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Versailles a notamment :
-débouté Mme [O] de sa demande de radiation de l'affaire,
-rejeté toute autre demande,
-dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de l'incident.
Dans ses dernières conclusions d'appelant du 13 novembre 2022, M. [Z] demande à la cour de :
'-Déclarer recevable et bien fondé l'appel effectué par Monsieur [W] [Z]
Il est alors demandé à la Cour d'appel de Versailles, en déclarant recevable et bien fondé l'appel effectué par Monsieur [W] [Z] de :
-INFIRMER la décision du 19 janvier 2022 rendue par le JAF - Cabinet 3 du Tribunal Judiciaire de PONTOISE en ce qui concerne :
-Le fait que Monsieur [W] [Z] serait redevable d'une indemnité d'occupation à l'égard de l'indivision au titre de son occupation privative exclusive du bien indivise à compter du 25 septembre 2019 et ce jusqu'à la date de la liquidation ;
-Sa condamnation à la somme de 5 000 € au titre des dommages-intérêts ;
-Sa condamnation de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Qu'il soit débouté de sa demande de l'article 700 du code de procédure civile.
ET STATUANT ' NOUVEAU
-Dire et juger que Monsieur [W] [Z] ne bénéficie pas de la jouissance exclusive du bien indivis dans lequel il n'est pas de surcroit domicilié
-Dire et juger que Monsieur [W] [Z] ne saurait être condamné à payer à l'indivision une indemnité d'occupation, encore moins jusqu'à la date de la liquidation alors même qu'il n'y est pas domicilié,
-Débouter par voie de conséquence Madame [U] [O] de sa demande à ce titre
-Dire et juger que Monsieur [W] [Z] n'a effectué aucune résistance abusive et de mauvaise foi
-Débouter Madame [U] [O] de sa dernande de dommages intérêts à ce titre
-Condamner Madame [U] [O] à payer à Monsieur [W] [O] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance outre 3000 € à ce titre pour la procédure d'appel,
-La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions d'intimée du 24 septembre 2022, Mme [O] demande à la cour de :
'-JUGER Madame [U] [O] recevable et bien fondée en ses demandes ;
-CONFIRMER le jugement attaqué, qui a été rendu le 19 janvier 2022 par 19 janvier 2022 par le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal Judiciaire de PONTOISE, en toutes ses dispositions;
En tout état de cause :
-DÉBOUTER Monsieur [W] [Z] de l'ensemble de ses demandes, plus amples, ou contraires ;
-CONDAMNER Monsieur [W] [Z] à payer à Madame [U] [O], la somme de 4.200 euros, par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d'appel, outre les 2.500 euros pour la procédure de première instance;
-CONDAMNER Monsieur [W] [Z] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
La jouissance privative est caractérisée, même en l'absence d'occupation effective des lieux, dès lors qu'un indivisaire dispose seul des clefs du bien indivis, circonstance qui implique l'impossibilité pour le co-indivisaire de jouir ou d'user lui-même des lieux, à moins que l'autre indivisaire démontre qu'il a mis le bien à sa disposition.
Les parties sont propriétaires indivis, chacun pour moitié, d'une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 11].
M. [Z] conteste sa condamnation à une indemnité d'occupation en faisant valoir qu'il réside chez ses parents et qu'il n'a jamais occupé le bien indivis depuis que Mme [O] l'a quitté et qu'il ne s'y rend que pour effectuer des travaux de rénovation dans l'intérêt de l'indivision. Il indique par ailleurs n'avoir jamais empêché Mme [O] de disposer librement des lieux, précisant qu'elle a quitté d'elle-même la maison en lui remettant les clefs le 24 septembre 2029, ce qui n'implique pas qu'elle soit dans l'impossibilité d'utiliser les lieux, ni que lui-même en ait l'usage exclusif.
Il résulte d'un procès-verbal d'huissier de justice du 24 septembre 2019 établi en présence des deux parties que Mme [O] a, à cette date, libéré les lieux au profit de M. [Z] à qui elle a remis les clefs, cette remise la privant de fait de la possibilité d'accéder au bien. M. [Z] ne démontrant pas le contraire, il est tenu d'une indemnité d'occupation depuis cette date.
Le jugement est confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
M. [Z] conclut à l'infirmation du jugement qui l'a condamné sur le fondement de l'article 1240 du code civil à payer à Mme [O] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive à la vente du bien indivis.
Mme [O] maintient que M. [Z] refuse 'systématiquement et abusivement' toutes les offres d'achat du bien au motif qu'elles sont inférieures à l'estimation des agences, dans le seul but de lui nuire en la forçant à rester dans l'indivision alors qu'il n'a jamais réglé les échéances du prêt immobilier dont elle s'est acquittée seule jusqu'à son départ des lieux. Elle conclut à la confirmation du jugement de ce chef.
Le 6 avril 2016, les parties ont donné un mandat de vente de leur bien à une agence immobilière qui n'est pas produit aux débats, de sorte que le prix de mise en vente n'est pas connu.
M. [Z] ne conteste pas avoir refusé en décembre 2017 une première offre de 100 000 euros en décembre 2017 inférieure à l'estimation du bien de 110 000 euros.
Mme [O] produit une estimation du bien réalisée le 10 octobre 2018 pour une valeur de
105 000 euros nets vendeur, tenant compte d'une révision de toiture à effectuer et de la réparation d'une dépendance.
Les indivisaires ont reçu le 3 octobre 2018 une offre d'achat au prix de 102 000 euros, frais d'agence inclus, soit 96 000 euros net vendeur, soit à un prix très inférieur à l'estimation produite par Mme [O], compte tenu de frais de réfection de la toiture de 14 200 euros.
Dans un courrier du 23 octobre 2018, M. [Z] a écrit au conseil de Mme [O] : ' je ne m'oppose pas à la vente de ce bien, à condition que le prix de vente ne soit pas inférieur aux prix des estimations effectuées par les deux parties soit 110 000 euros nets vendeur.'.
Depuis cette date, les indivisaires n'ont reçu aucune autre offre d'achat pour leur bien.
Les raisons pour lequelles M. [Z] a refusé les deux seules offres d'achat du bien à des prix inférieurs aux estimations des parties elles-mêmes, ne caractérisent pas une faute, ni son intention de nuire à Mme [O]. Aucune des parties ne démontre de démarches actives en vue de la vente de leur bien depuis 2019.
Le jugement est infirmé de ce chef.
Sur les dépens
Compte tenu de l'issue du litige, chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
au profit de Mme [O].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, après débats en chambre du conseil :
INFIRME partiellement le jugement rendu le 19 janvier 2022 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Pontoise.
Statuant à nouveau,
DEBOUTE Mme [O] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
CONFIRME le jugement pour le surplus.
REJETTE toute autre demande.
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 450 du code de procédure civile
Signé par Madame Jacqueline LESBROS, présidente de chambre et par Madame Charlène TIMODENT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
