COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51E
chambre 1 - 2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 14 MAI 2024
N° RG 22/06821 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQM7
AFFAIRE :
Mme [Z], [P], [B] [R]
C/
M. [W] [O]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection de BOULOGNE BILLANCOURT
N° RG : 11-21-0030
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 14/05/24
à :
Me Elisabeth AFONSO-FERNANDES
Me Philippe MIRABEAU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [Z], [P], [B] [R]
née le 07 Avril 1963 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentant : Maître Elisabeth AFONSO-FERNANDES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 70
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008197 du 21/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANTE
****************
Monsieur [W] [O]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentant : Maître Philippe MIRABEAU, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 716
Monsieur [K] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Maître Philippe MIRABEAU, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 716
INTIMES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Décembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 5 septembre 1998, à effet du 10 septembre 1998, et pour une durée de trois ans renouvelable, M. [F] [O] a donné à bail à Mme [Z] [R] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 4 300 francs.
Suite au décès de M. [F] [O] le 17 septembre 2006, M. [W] [O] et M. [K] [O] sont devenus propriétaires indivis du bien.
Par acte d'huissier de justice délivré le 7 janvier 2021, Mme [R] a assigné MM. [W] et [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, voir :
- ordonner une mesure d'expertise pour faire constater les désordres allégués, déterminer leurs causes et la nature des travaux propres à y remédier ainsi que les responsabilités de chacun dans les préjudices subis,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à lui remettre des quittances conformes de janvier 2015 à ce jour sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement rendu,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à lui payer la somme de 6 580 euros au titre des charges locatives indûment payées depuis 2015,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à lui payer la somme de 370,16 euros au titre des frais d'envoi de courriers recommandés,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à lui payer la somme provisionnelle de 1 000 euros a titre de dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire du 22 avril 2022, le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :
- déclaré irrecevables les demandes formées au titre des rapports contractuels antérieurs au 7 janvier 2016,
- débouté MM. [W] et [K] [O] de leur demande en paiement au titre des loyers impayés,
- condamné MM. [W] et [K] [O] à fournir à Mme [R] les quittances de loyer du mois de décembre 2020 au 31 octobre 2021 sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,
- condamné MM. [W] et [K] [O] à fournir à Mme [R] les quittances de loyer du mois de janvier 2016 au 1er décembre 2020,
- débouté Mme [R] de sa demande tendant à voir condamner MM. [W] et [K] [O] à lui communiquer sous astreinte les quittances de loyer correspondant aux loyers payés à compter du 31 octobre 2021,
- condamné MM. [W] et [K] [O] la somme de 1 080 euros en remboursement des provisions sur charges indûment payées entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2018 et débouté Mme [R] du surplus de sa demande sur ce point,
- condamné MM. [W] et [K] [O] à payer à Mme [R] la somme de 95,27 euros en réparation de son préjudice financier,
- débouté Mme [R] de sa demande aux fins d'expertise,
- débouté Mme [R] de sa demande d'indemnité provisionnelle,
- condamné in solidum MM. [W] et [K] [O] aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe en date du 14 novembre 2022, Mme [R] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 décembre 2023, Mme [R], appelante, demande à la cour de :
- la recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondée,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
* débouté Mme [R] de sa demande de condamnation de MM. [W] et [K] [O] à lui remettre sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement les quittances postérieures au 31 octobre 2021,
* débouté Mme [R] de sa demande de condamnation de MM. [W] et [K] [O] à lui remettre sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement les quittances de janvier 2016 au 1er décembre 2020,
* débouté Mme [R] de sa demande de remboursement des charges locatives indûment payées entre le 7 janvier 2016 et le 31 décembre 2017,
* débouté Mme [R] de sa demande de remboursement des charges locatives indûment payées en 2019, 2020 et 2021,
* débouté Mme [R] de sa demande de remboursement des frais postaux à hauteur de la somme de 447,26 euros,
Et statuant de nouveau,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à remettre à Mme [R] les quittances postérieures au 31 octobre 2021, et jusqu'au 28 février 2023, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à remettre à Mme [R] les quittances de janvier 2016 au 1er décembre 2020, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à payer à Mme [R] la somme de 2 160 euros au titre des charges injustifiées payées entre le 7 janvier 2016 et le 31 décembre 2017,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à payer à Mme [R] la somme de 2 160 euros au titre des charges injustifiées payées en 2019 et 2020,
Subsidiairement,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à payer à Mme [R] la somme de 271,46 euros au titre des charges payées en 2019 et 2020,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à payer à Mme [R] la somme de 1 080 euros au titre des charges injustifiées payées en 2021,
Subsidiairement,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à payer à Mme [R] la somme de 122,43 euros au titre des charges payées en 2021,
- débouter MM. [W] et [K] [O] de leur demande de condamnation de Mme [R] à leur verser la somme de 964,75 euros au titre des charges 2018,
- débouter MM. [W] et [K] [O] de leur demande de condamnation de Mme [R] à leur verser la somme de 3 209,30 euros au titre d'un prétendu arriéré locatif,
- déclarer MM. [W] et [K] [O] irrecevables en leur demande de remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, s'agissant d'une demande nouvelle formulée pour la première fois en appel, et ce en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,
En tout état de cause,
- les déclarer mal fondés en leur demande de remboursement de la taxe sur les ordures ménagères à hauteur de 524 euros pour les années 2018 à 2022 et 19,17 euros pour l'année 2023, et les débouter,
- débouter MM. [W] et [K] [O] de leur demande de condamnation de Mme [R] à leur verser la somme de 13 685 euros au titre de la remise en état de l'appartement et d'un prétendu préjudice financier,
- débouter MM. [W] et [K] [O] de leur demande de condamnation de Mme [R] à leur verser la somme de 825 euros correspondant à la démolition des ouvrages défectueux,
- débouter MM. [W] et [K] [O] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 165 euros correspondant aux frais de débarras de la cave,
- déclarer MM. [W] et [K] [O] irrecevables en leur demande de remboursement de la somme de 856 euros, en application des dispositions des articles 564 et 567 du code de procédure civile,
En tout état de cause,
- les déclarer mal fondés en cette demande et les en débouter,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à payer à Mme [R] la somme de 391,62 euros au titre de son préjudice financier à raison des frais postaux exposés entre janvier 2016 et février 2022,
- débouter MM. [W] et [K] [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à payer à Mme [R] la somme de 70,29 euros au titre de son préjudice financier à raison des frais postaux exposés de mars 2022 à ce jour,
- condamner MM. [W] et [K] [O] à payer à Mme [R] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner MM. [W] et [K] [O] en tous les dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 novembre 2023, MM. [W] et [K] [O], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :
- déclarer Mme [R] mal fondée en son appel du jugement du 22 avril 2022,
- l'en débouter,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné MM. [W] et [K] [O] au paiement d'une somme de 1 080 euros en remboursement des charges sur l'année 2018,
Et statuant à nouveau,
- condamner Mme [R] à payer 964,75 euros au titre des charges récupérables 2018, ainsi que la somme de 524 euros correspondant aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères 2018 à 2022 et 19,17 euros au prorata 2023,
- condamner Mme [R] à payer 825 euros correspondant à la démolition des ouvrages défectueux,
- condamner Mme [R] à payer 13 685 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement et au préjudice financier subi,
- la condamner à payer 165 euros correspondant aux frais de débarras de la cave,
- condamner Mme [R] à payer à titre d'arriéré locatif au 3 janvier 2023 la somme de 3209,30 euros,
- condamner Mme [R] à rembourser la somme de 856 euros dont elle ne peut justifier l'emploi,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- condamner Mme [R] aux dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [R] a quitté les lieux le 28 février 2023.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 décembre 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la demande de remise des quittances de loyer
Moyens des parties
Mme [R], appelante, fait reproche au premier juge de :
- l'avoir déboutée de sa demande de remise des quittances postérieures au 31 octobre 2021, motif pris de ce qu'elle ne justifiait pas, pour la période considérée, du paiement des loyers, les seules copies de chèques qu'elle produisait n'ayant pas de valeur probante, en l'absence de preuve de l'encaissement de ces chèques par le bailleur,
- ne pas avoir assorti sa condamnation des bailleurs à lui remettre les quittances pour la période de janvier 2016 à décembre 2020, de l'astreinte qui était sollicitée.
Pour obtenir l'infirmation de ces chefs du jugement querellé, elle soutient à hauteur de cour que:
- les reçus délivrés par le mandataire immobilier Cial démontrent que les chèques adressés par lettres recommandées, ont été effectivement reçus et encaissés,
- la condamnation au titre des quittances de janvier 2016 à novembre 2020 n'ayant pas été assortie d'une astreinte, les bailleurs ne se sont pas exécutés.
Mme [R] sollicite, par suite, la condamnation de ses anciens bailleurs à lui remettre des quittances pour la période du 1er novembre 2021 au 28 février 2023, date à laquelle elle a quitté les lieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date du présent arrêt et à assortir d'une astreinte de même montant la condamnation à remettre les quittances pour la période de janvier 2016 à décembre 2020.
Les consorts [O] de répliquer que :
- les quittances de décembre 2020 à octobre 2021 ont été remises à Mme [R],
- s'agissant des quittances de janvier 2016 à décembre 2020, il a été demandé au mandataire gérant, la société Cial, de produire les documents demandés, bien que cette demande soit sans intérêt en raison du départ et du relogement de M. [R],
- s'agissant des quittances postérieures au 31 octobre 2021, les loyers n'ayant pas été intégralement réglés, il a été délivré des reçus, si bien que le jugement déféré mérite confirmation sur ce point.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 , dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 :
'Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu'.
Il s'ensuit que la quittance n'est délivrée que si le locataire s'est acquitté de la totalité du loyer et des charges. En cas de règlement intégral d'une mensualité de loyer, le bailleur est tenu de délivrer une quittance si le locataire en fait la demande. En revanche, en cas de paiement partiel, seuls des reçus peuvent être délivrés.
La résiliation du bail n'est pas une circonstance justifiant le refus des quittances, car la résiliation ne produit effet que pour l'avenir (Cass. 3e civ., 26 sept. 2006, n° 05-11.476).
S'agissant des quittances pour la période du 1er novembre 2021 au 28 février 2023, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les copies de chèques bancaires produites étaient insuffisantes pour rapporter la preuve du paiement des loyers, la libération du débiteur dépendant de l'encaissement effectif du chèque.
Contrairement à ce que soutient Mme [R] devant la cour, l'accusé de réception retourné par le destinataire du chèque, en l'occurrence la société Cial, ne rapporte que la preuve de la réception du chèque par son destinataire, mais nullement celle de son encaissement par ce même destinataire.
C'est pourquoi le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] de sa demande s'agissant de ces quittances.
En revanche, Mme [R] justifie, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, avoir sollicité de son bailleur, la remise des quittances de janvier 2016 à décembre 2020.
Les consorts [O] ne justifiant de la transmission des quittances dont s'agit à Mme [R] en exécution du jugement dont appel, la condamnation mise à la charge des bailleurs intimés sera assortie d'une astreinte de 10 euros par jour de retard. L'astreinte commencera à courir passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt.
II) Sur la demande en paiement d'un arriéré locatif de 3 209, 30 euros au titre des loyers impayés
Les consorts [O] font grief au premier juge de les avoir déboutés de cette demande, sans développer aucun moyen au soutien de leur demande d'infirmation de ce chef du jugement.
Mme [R] conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté ses bailleurs de leur demande en paiement, en faisant valoir que cette demande n'est pas davantage justifiée que devant le premier juge.
Réponse de la cour
Il ressort des décomptes versés aux débats par les bailleurs que ce montant est relatif à des impayés sur la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2021.
Aucun décompte n'étant produit antérieurement au 1er janvier 2018, le solde antérieur d'un montant de 4 375, 30 euros - pièce n°29 des consorts [O] - n'est pas justifié, tandis que les quittancements et paiements effectués sur la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2021 démontrent que la locataire est à jour du paiement de ses loyers sur la période considérée.
C'est pourquoi le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [O] de leur demande en paiement.
III) Sur les charges locatives et les taxes d'enlèvement des ordures ménagères
Moyens des parties
Mme [R] sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée, à l'exception des provisions sur charges de l'année 2018, de ses demandes en remboursement de charges locatives non justifiées, conformément aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
a) Charges des années 2016 et 2017
Mme [R] fait reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de remboursement des charges des années 2016 et 2017, à hauteur de la somme de 2 160 euros, en raison du fait qu'elle ne justifiait pas avoir réglé ces charges.
Elle fait valoir devant la cour qu'elle justifie du paiement des charges pour la période considérée et que les documents versés aux débats par les consorts [O] pour justifier de la répartition des charges ne répondent pas aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que le poste ' charges communes générales' n'est pas ventilé par nature de charges et qu'aucune pièce justificative n'a été mise à sa disposition.
b) Charges des années 2019 et 2020
Mme [R] fait reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de remboursement des charges des années 2019 et 2020, à hauteur de la somme de 2 160 euros, en raison du fait que les consorts [O] avaient justifié, pour la période considérée, de la répartition des charges.
Elle souligne que les répartitions communiquées par les consorts [O] pour les exercices 2019 et 2020 ne répondent pas aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, parce qu'elles ne font pas apparaître de ventilation par nature de charges.
A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour estimerait que les documents transmis par les bailleurs sont conformes aux exigences de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [R] sollicite la condamnation de ses bailleurs à lui régler une somme de 271, 46 euros correspondant à un trop-perçu qui doit lui être remboursé.
c) Sur les charges locatives de l'année 2021
Mme [R] fait reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de remboursement des charges de l'année 2021, à hauteur de la somme de 1 080 euros, en raison du fait que les provisions versées en 2021 pouvaient faire l'objet d'une régularisation jusqu'au 31 décembre 2022.
A hauteur de cour, elle fait valoir qu'aucune régularisation n'est intervenue depuis le premier jugement et que les documents communiqués par les consorts [O] pour l'exercice 2021 ne répondent pas aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, parce qu'ils ne font pas apparaître de ventilation par nature de charges et qu'au surplus, aucune pièce justificative n'a été mise à sa disposition.
A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour estimerait que les documents transmis par les bailleurs sont conformes aux exigences de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [R] sollicite la condamnation de ses bailleurs à lui régler une somme de 122, 43 euros correspondant à un trop-perçu qui doit lui être remboursé.
Mme [R] sollicite, enfin, la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné ses bailleurs à lui rembourser les provisions sur charges acquittées pour l'année 2018, à hauteur de la somme de 1 080 euros, motif pris de ce qu'aucune régularisation n'est intervenue et qu'aucun document justificatif conforme aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n'a été communiqué.
Les consorts [O], bailleurs intimés, font valoir à hauteur de cour que :
- ils versent aux débats les documents permettant à la locataire de vérifier le détail des charges appelées pour les années 2019, 2020 et 2021,
- ils ont remboursé intégralement les provisions acquittées en 2018 en exécution du jugement entrepris,
- demander le remboursement intégral des charges ' n'a pas de sens juridique', d'autant moins que ' la provision demandée est modeste, soit 90 euros par mois',
- ils sont bien fondés à demander la condamnation de Mme [R] à leur payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2018 à 2022, soit 524 euros, auquel s'ajoute le prorata temporis des mois de janvier et février 2023, soit 19, 17 euros,
- au vu du décompte établi par le syndic de la copropriété pour l'année 2018, ils sont bien fondés à solliciter la condamnation de la dame [R] à leur payer la somme de 964, 57 euros pour l'exercice considéré.
Réponse de la cour
L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :
-un décompte des charges selon leur nature,
- dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectif.
A compter de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.
En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.
Cependant, le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors qu'elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, les pièces justificatives, qui s'entendent des factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c'est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges.
En l'espèce, les consorts [O] ne démontrent pas devant la cour, avoir mis à disposition de leur locataire les pièces justificatives des charges acquittées par cette dernière, la communication même détaillée du décompte des charges de copropriété remis par le syndic aux bailleurs, ne pouvant dispenser de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges, comme le veut la loi (Cass. 3ème civ. 30 juin 2004, n°03-11.098).
Les pièces justificatives telles qu'énumérées ci-dessus ne sont pas versées aux débats devant la cour.
Les consorts [O] ne justifiant pas, en cause d'appel, avoir satisfait aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , la demande de Mme [R], en remboursement des provisions sur charges qu'elle a acquittées, doit être accueillie :
- pour l'année 2016 à hauteur de la somme de 1 080 euros,
- pour l'année 2017 à hauteur de la somme de 1 080 euros,
- pour l'année 2019 à hauteur de la somme de 1 080 euros,
- pour l'année 2020 à hauteur de la somme de 1 080 euros,
- pour l'année 2021 à hauteur de la somme de 1 080 euros.
Le jugement sera, par ailleurs, confirmé, pour les mêmes motifs, en ce qu'il a condamné les consorts [O] à rembourser à Mme [R] la somme de 1 080 euros au titre des provisions sur charges non justifiées de l'année 2018.
Subséquemment, les consorts [O] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 964,75 euros au titre des charges locatives de l'année 2018.
S'agissant des demandes remboursement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018 à 2022, l'appelante s'oppose à la demande en faisant valoir qu'elle est irrecevable, motif pris de sa nouveauté, et subsidiairement mal fondée, en raison du fait que les bailleurs ne justifient pas que les taxes litigieuses ne lui ont jamais été facturées.
Cependant, aux termes de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent ajouter à leurs demandes faites en première instance toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence et le complément ; le litige portant sur les sommes dues par les bailleurs et le preneur dans leurs rapports entre eux, la demande relative à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due pour le logement en cause est un complément des autres demandes ; elle est donc recevable en cause d'appel.
Au fond, il convient de rappeler les dispositions de l'article 1353 du code civil selon lesquelles
' Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'
En application de cet article, Mme [R] est mal fondée à conclure au débouté des bailleurs, motif pris de ce que le défaut de règlement par ses soins des taxes litigieuses n'est pas établi, alors que c'est à elle, qui prétend s'être libéré de sa dette, qu'il appartient d'en justifier.
Au vu des pièces justificatives versées aux débats par les bailleurs intimés - pièces n°31 et n°47 - la demande en paiement des bailleurs sera accueillie à hauteur de la somme totale de 439,17 euros.
IV) Sur la demande de remboursement des frais postaux exposés par Mme [R] (391, 62 +70,29)
Mme [R] expose à la cour que ses bailleurs ont refusé de lui adresser les quittances de loyer qu'elle réclamait, si bien qu'a été contrainte d'adresser ses demandes par lettres recommandées avec demandes d'avis de réception pour se ménager des preuves.
Elle fait grief au premier juge d'avoir limité son indemnisation à la somme de 95,27 euros en raison du fait qu'elle ne justifiait de l'envoi que de 17 courriers recommandés.
Elle verse aux débats, à hauteur de cour, la totalité des courriers recommandés expédiés entre les mois de janvier 2016 et février 2022, pour un montant de 391,62 euros, auquel il convient d'ajouter les frais postaux de mars 2022 à février 2023, date de son départ, pour un montant de 70, 29 euros.
Les consorts [O] ne concluent pas en réplique sur cette demande.
Réponse de la cour
Le premier juge a exactement relevé que la demande de Mme [R] s'analysait comme une demande en réparation du préjudice financier résultant de la faute commise par ses bailleurs et ayant consisté en un refus de lui adresser les quittances de loyers.
Mme [R] produit, à hauteur de cour, la totalité des lettres recommandées adressées à ses bailleurs.
Toutefois, la preuve du paiement des loyers postérieurement au 1er novembre 2021 n'étant pas rapportée pour les motifs exposés ci-avant, la faute des bailleurs ayant consisté en un refus de délivrer les quittances sollicitées n'est constituée que pour les envois antérieurs à cette date.
Aussi Mme [R] sera-t-elle indemnisée à concurrence de la somme de 369, 02 euros.
V) Sur les demandes indemnitaires des consorts [O] en réparation de leur préjudice financier
Moyens des parties
Les consorts [O] exposent que Mme [R], qui a perçu une somme de 5 458, 31 euros à la suite d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 19 octobre 2017, n'a pas fait exécuter les travaux préconisés, et a aggravé l'état de l'appartement en faisant entoiler les murs, bloquant ainsi l'humidité, en masquant une descente des eaux usées se trouvant dans le placard de l'entrée et en omettant de faire installer une grille de ventilation.
Ils soulignent que l'appartement n'a pu être reloué en l'état, en raison des travaux importants qu'il nécessitait et sollicitent une indemnité de 13 685 euros correspondant à 14 mois de loyers, ainsi ventilée :
- réparation du dégât des eaux : trois mois de loyer,
- enlèvement des obstacles à l'assèchement des murs : entoilage, peinture étanche, faïence, meubles meublants : un mois de loyer,
- assèchement des murs : neuf mois de loyer,
- réalisation des travaux de ventilation, d'embellissement et d'isolation : un mois de loyer.
Les consorts [O] sollicitent, en outre, la condamnation de Mme [R] à leur payer une somme de 165 euros représentant le coût du débarras de la cave, et une somme de 856 euros correspondant à une indemnisation perçue par Mme [R] suite au jugement du 19 octobre 2017 susmentionné et utilisée à des fins personnelles au lieu d'être employée pour la réalisation des travaux exigés, enfin une somme de 825 euros, coût de l'enlèvement des ouvrages et de leur mise en décharge.
Mme [R] s'oppose à ces demandes indemnitaires en faisant valoir que :
- les consorts [O] ne justifie nullement du quantum de leur préjudice financier, évalué de leur propre chef,
- elle a bien fait réaliser des travaux en 2017, après avoir perçu les indemnités qui lui revenaient, et il n'est pas justifié que ces travaux auraient contrevenu aux termes du jugement du 17 octobre 2017,
- l'humidité persistant dans l'appartement a pour origine la défectuosité du joint d'étanchéité du solin posé sur le mur pignon de la copropriété à la demande de l'expert en 2017, comme les bailleurs le reconnaissent d'ailleurs eux-mêmes dans leur courrier du 8 juin 2023,
- les bailleurs n'ont jamais eu l'intention de relouer le bien, comme en témoignent le fait qu'il lui ont adressé un congé pour vente, le fait que l'annonce de la vente a été publiée sur le site de la société Efficity, le fait, enfin, qu'elle a reçu à plusieurs reprises des visites de potentiels acquéreurs du bien,
- la demande en remboursement de la somme de 856 euros est irrecevable, motif pris de sa nouveauté, et, au surplus, mal fondée, les factures des travaux réalisés par la société STB pour le compte de Mme [R] à la suite du jugement du mois d'octobre 2017 ayant été versées aux débats devant le juge de proximité.
Réponse de la cour
Mme [R] justifie, suite au jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 19 octobre 2017, ayant condamné les consorts [O] à lui verser une somme de 856 euros au titre des travaux à effectuer dans l'appartement litigieux, avoir effectué des travaux en produisant deux factures, datées des 30 octobre 2020 et 7 juillet 2021, d'un montant respectif de 1 677, 83 euros et 224, 96 euros - pièces n°93 et n°94 de Mme [R] - sans qu'il soit démontré que ces travaux n'auraient pas été effectués dans les règles de l'art, auraient aggravé l'état de l'appartement, ou seraient contraires aux termes du jugement susmentionné.
En outre, il ressort des pièces versées aux débats que la persistance de l'humidité dans le logement postérieurement à la réalisation de ces travaux - procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 octobre 2021 (pièce n°95 de Mme [R] - n'est pas imputable à l'appelante mais à la défectuosité du joint d'étanchéité du solin du parking de l'immeuble appartenant auparavant à la société Edissimo, déjà à l'origine des désordres constatés par l'expert judiciaire en 2017.
En effet, ce défaut d'étanchéité a été constaté par le procès-verbal de commissaire de justice du 28 février 2023, le commissaire instrumentaire relevant la présence ' d'un léger interstice entre le joint situé le long de la paroi murale et le solin'.
Les consorts [O] ont du reste adressé à Mme [R] un courrier le 8 juin 2023, dans lequel ils lui indiquent avoir découvert, postérieurement à son départ, un dégât des eaux affectant l'entrée, la cuisine et le salon de l'appartement.
Les consorts [O] écrivent : ' Ces dégâts proviennent de la défectuosité du joint d'étanchéité du solin, posé sur le mur pignon de la copropriété. Ce joint est devenu fuyard. Ce solin a été posé à la demande de l'expert judiciaire pour empêcher l'infiltration des eaux de pluie entre ce mur et le muret de la propriété voisine'.
Il est, par suite reconnu par les bailleurs eux-mêmes, que Mme [R] n'est pas responsable du dégât des eaux dont s'agit, et il n'est pas établi, que Mme [R] aurait su que le joint repris par la société Edissimo, était à nouveau défectueux et, partant, qu'elle aurait, par son inaction, aggravé les conséquences du sinistre.
Les consorts [O] seront, par suite, déboutés de leur demande en paiement des sommes de 13685 euros et 825 euros.
La demande en remboursement de la somme de 856 euros est irrecevable, pour être nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, sans que puissent être utilement invoquées les
dispositions de l'article 567 de ce même code relatives aux demandes reconventionnelles, la demande de remboursement d'une condamnation définitive ne se rattachant pas par un lien suffisant aux demandes originaires de Mme [R], qui portent, pour l'essentiel, sur le remboursement de provisions sur charges non justifiées.
La demande eût-elle été jugée recevable, qu'elle eût été rejetée comme non fondée, Mme [R] justifiant avoir fait effectuer les travaux de réparation pour lesquels elle avait été indemnisée par le tribunal de grande instance de Nanterre en 2017 (Civ., 2e, 25 mai 2022, n°20-23.641;
Com., 30 août 2023, n° 21-16.738).
Enfin, les consorts [O] sollicitent le paiement d'une somme de 165 euros en remboursement des frais exposés pour enlever les encombrants se trouvant dans la cave de l'appartement.
Le procès-verbal de commissaire de justice dressé le 28 février 2023 et accompagné de clichés photographiques - pièce n°37 des consorts [O] - fait apparaître que ' la cave était encombrée de divers éléments de mobiliers'.
Par ailleurs, les consorts [O] justifient avoir réglé une somme de 165 euros à une dame [V] pour qu'elle procède ' à l'enlèvement des encombrants dans la cave et à leur mise en décharge et au ménage dans l'appartement' (Pièces n°40 et n°48 des consorts [O]).
Les consorts [O] ne sollicitant, dans le dispositif de leurs conclusions qui saisit la cour, l'indemnisation des seuls frais de débarras de la cave et non des frais de ménage, leur demande en paiement sera accueillie à hauteur de la somme de 100 euros.
VI) Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [R] pour résistance abusive (2000 euros) et en restitution du dépôt de garantie (1 311,06 euros)
Mme [R] fait grief aux consorts [O] de continuer à lui réclamer un arriéré locatif alors qu'elle est parfaitement à jour dans le paiement de ses loyers et d'avoir refusé de lui transmettre les quittances de loyer de janvier 2016 à décembre 2020, en exécution du jugement déféré, et, enfin, de ne pas lui avoir restitué le dépôt de garantie d'un montant de 1 311, 06 euros, alors qu'elle a quitté les lieux depuis la fin du mois de février 2023.
Réponse de la cour
En vertu de l' article 954 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2017, issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Au cas d'espèce, la demande de restitution du dépôt de garantie, qui figure dans le corps des conclusions de Mme [R] - p. 17 - n'a pas été énoncée dans le dispositif de ses dernières conclusions, si bien que la cour n'est pas saisie de cette demande.
L'exercice d'une action en justice, en demande ou en défense, constitue un droit et seule la preuve d'une faute le faisant dégénérer en abus justifie d'allouer des dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif subi par le demandeur ou le défendeur à l'action.
En l'espèce, le fait pour les consorts [O], qui ont pu se méprendre sur l'étendue de leurs droits, de renouveler devant la cour la demande en paiement d'un arriéré locatif, dont ils avaient été déboutés en première instance, ne constitue pas une faute.
Le défaut d'exécution des condamnations prononcées par le premier juge peut être sanctionné par la radiation de l'affaire au visa de l'article 524 du code de procédure civile, mais n'est pas de nature à justifier, en lui-même, une condamnation au paiement de dommages et intérêts.
La preuve de la résistance abusive des consorts [O] n'étant, dès lors, pas rapportée, Mme [R] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
VII) Sur les demandes accessoires
Les consorts [O], partie succombante, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant :
- débouté Mme [Z] [R] de sa demande visant à voir assortie d'une astreinte la demande de condamnation de MM. [W] et [K] [O] à lui remettre à compter du jugement les quittances de janvier 2016 au 1er décembre 2020,
- limité la condamnation au remboursement des provisions sur charges de MM. [W] et [K] [O] à la somme de 1 080 euros, correspondant aux provisions non justifiées de l'année 2018,
- limité la condamnation au remboursement des frais postaux de MM. [W] et [K] [O] à la somme de 95, 27 euros,
Statuant à nouveau des chefs infirmés
Condamne MM. [W] et [K] [O] à transmettre à Mme [Z] [R] les quittances de janvier 2016 au 1er décembre 2020 dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et dit que, passé ce délai et à défaut de transmission, MM. [W] et [K] [O] devront payer à Mme [Z] [R] une somme de 10 euros par jour de retard ;
Condamne MM. [W] et [K] [O] à payer à Mme [Z] [R] les sommes suivantes:
* 1 080 euros, en remboursement des provisions non justifiées de l'année 2016,
* 1 080 euros, en remboursement des provisions non justifiées de l'année 2017,
* 1 080 euros, en remboursement des provisions non justifiées de l'année 2019,
* 1 080 euros, en remboursement des provisions non justifiées de l'année 2020,
* 1 080 euros. en remboursement des provisions non justifiées de l'année 2021,
* 369, 02 euros, en remboursement des frais postaux exposés par Mme [Z] [R],
Ajoutant au jugement entrepris
Déclare MM. [W] et [K] [O] recevables en leur demande de remboursement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères ;
Condamne Mme [Z] [R] à payer à MM. [W] et [K] [O] une somme de 439,17 euros en remboursement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères ;
Déclare MM. [W] et [K] [O] irrecevables en leur demande de remboursement de la somme de 856 euros ;
Condamne Mme [Z] [R] à payer à MM. [W] et [K] [O] une somme de 100euros en remboursement des frais exposés pour faire débarrasser la cave du logement litigieux ;
Déboute MM. [W] et [K] [O] du surplus de leur demande en paiement et de la totalité de leurs autres demandes ;
Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;
Déboute Mme [Z] [R] du surplus de ses demandes, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne MM. [W] et [K] [O] aux dépens de la procédure d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
