COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70E
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 AVRIL 2024
N° RG 23/07252 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WERL
AFFAIRE :
[R] [J]
C/
S.C.I.. ROTEIA
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Septembre 2023 par le Président du TJ de NANTERRE
N° RG : 23/00944
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 25.04.2024
à :
Me Antoine DULIEU, avocat au barreau de PARIS
Me Nathalie ROUX, A.A.R.P.I., avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [R] [J]
[Adresse 4]
[Localité 11]
Représentant : Me Antoine DULIEU de la SELARL BAILLET DULIEU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0099 - N° du dossier E0002ZF2
APPELANTE
****************
S.C.I.. ROTEIA
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentant : Me Nathalie ROUX de l'AARPI DURAND & ROUX, ASSOCIÉS, A.A.R.P.I., avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 746 - N° du dossier E00036PH
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Mme [R] [J] est propriétaire d'une parcelle cadastrée n° [Cadastre 5] sis [Adresse 9] à [Localité 10] (Hauts-de-Seine) sur laquelle est édifié un bâtiment donné à bail à deux sociétés.
La société civile immobilière Roteia est propriétaire des parcelles voisines, cadastrées n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], situées [Adresse 3] à [Localité 10].
Par actes du 20 et du 21 août 2019, la société Roteia s'est vue octroyer un permis de démolir et un permis de construire permettant l'édification d'un immeuble collectif de trois étages sur les deux parcelles.
Par assignation du 12 novembre 2019, Mme [J] a sollicité auprès du président du tribunal judiciaire de Nanterre la désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance du 3 mars 2020, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné la désignation d'un expert afin de donner son avis sur toute difficulté consécutive à l'existence de servitudes, d'emprises, de mitoyenneté ou encore d'éventuels troubles que pourraient causer les travaux et les remèdes à y apporter.
Par acte du 11 avril 2023, Mme [J] a fait assigner en référé la société Roteia aux fins d'obtenir principalement l'arrêt des travaux réalisés sur les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] situées [Adresse 3] à [Localité 10], et ce sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours commençant à courir le 8ème jour à compter de la signification de l'ordonnance et la condamnation de la société au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par ordonnance contradictoire rendue le 12 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre :
- dit n'y avoir lieu à référé,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires formées par les parties,
- condamné Mme [J] aux dépens,
- condamné Mme [J] à verser à la société Roteia la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue au greffe le 20 octobre 2023, Mme [J] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 19 février 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [J] demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 676 et 677 du code civil, de :
'- infirmer l'ordonnance déféré en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires formées par Mme [J],
- condamné Mme [J] aux dépens,
- condamné Mme [J] à verser à la sci Roteia la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
et, statuant à nouveau :
- condamner la sci Roteia :
- à détruire le mur qu'elle a édifié à moins de 1,90 mètres de distance des fenêtres du bâtiment de Mme [J]
- ou à tout le moins : à détruire les balcons du mur est de son bâtiment et à remplacer les vitrages donnant sur ces balcons par des vitrages sablés toute hauteur et non ouvrants,
et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.
Ce faisant :
- débouter la sci Roteia de l'ensemble de ses demandes.,
- condamner la sci Roteia à verser à Mme [J] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la sci Roteia aux entiers dépens de première instance et d'appel.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 2 mars 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Roteia demande à la cour, au visa des articles 564 du code de procédure civile, 834, 835, 676 et suivants du code civil et R. 600-2 du code de l'urbanisme, de :
'- faire droit à la fin de non recevoir tirée de la prohibition l'irrecevabilité des demandes nouvelles en cause d'appel et juger irrecevable la demande de Mme [R] [J] tendant à voir « condamner la sci Roteia :
- à détruire le mur qu'elle a édifié à moins de 1,90 mètres de distance des fenêtres du bâtiment Mme [J], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- ou à tout le moins : à détruire les balcons du murs est de son bâtiment et à remplacer les vitrages donnant sur ces balcons par des vitrages sablés toute hauteur et non ouvrants »
en tout état de cause, débouter Mme [R] [J] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 12 septembre 2023 prononcée par le président du tribunal judiciaire de Nanterre,
y ajoutant,
- condamner Mme [R] [J] à payer à la sci Roteia la somme de 4 000 euros supplémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous dépens d'instance, dont distraction au profit de Me ROUX, avocat aux offres de droit '
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir
Invoquant la prohibition des demandes nouvelles en appel, la société Roteia affirme que les demandes de Mme [J] de détruire le mur et les balcons du mur, nouvelles en appel, doivent être déclarées irrecevables, soulignant en outre que l'appelante disposait du permis de construire depuis 2020.
Mme [J] rétorque qu'en raison de l'édification récente par la SCI Roteia du mur de son bâtiment en limite de propriété, elle est désormais recevable à solliciter la remise en état des lieux dans leur état antérieur, consistant en la destruction de la partie de la construction adverse manifestement illégale.
Sur ce,
En application de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Cependant, l'article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
Il convient de dire qu'en l'espèce, les demandes de destruction formées par Mme [J], liées à l'édification du mur en cours de procédure, sont nées de la survenance d'un fait nouveau à hauteur d'appel, outre qu'elles constituent le complément des demandes et défenses soumises au premier juge, et il y a lieu de les déclarer recevables.
Sur la demande de démolition
Sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, Mme [J] affirme pouvoir solliciter la modification des vues irrégulières même en présence de travaux autorisés par un permis de construire.
Elle soutient qu'il est établi que la construction projetée par la société Roteia est implantée à moins d'1 m 90 de son pignon, qu'il n'est pas sérieusement contestable qu'elle dispose d'une servitude de vue trentenaire et qu'il existe à l'évidence un différend entre les deux voisins quant à l'édification du mur litigieux.
Au titre de l'article 835 du code de procédure civile, Mme [J] soutient que l'expert a constaté une occultation de 38% du linéaire de châssis qui entraîne en conséquence une perte d'ensoleillement, caractérisant ainsi un dommage imminent justifiant l'arrêt des travaux.
Elle expose qu'en raison de l'édification récente par la SCI Roteia du mur de son bâtiment en limite de propriété, elle est désormais recevable à solliciter la remise en état des lieux dans leur état antérieur, consistant en la destruction de la partie de la construction adverse manifestement illégale.
L'appelante réfute la qualification de jours de souffrance de ses ouvertures et soutient au contraire qu'il s'agit de fenêtres à vitrage clair et châssis ouvrants.
Mme [J] se plaint ensuite d'un trouble manifestement illicite lié à la présence de balcons édifiés par la société Roteia à proximité immédiate de son mur pignon, ce qui justifie leur destruction ou leur remplacement par des vitrages sablés non ouvrants.
Elle conteste toute disproportion entre le dommage et le coût de la solution réparatoire proposée au motif qu'aucune autre mesure que la démolition n'est de nature à remédier au trouble établi.
La société Roteia argue de contestations sérieuses tenant au caractère définitif du permis de construire ainsi qu'à la qualification de vues droites de ses ouvertures et à l'acquisition de la prescription trentenaire. Elle précise que l'immeuble de Mme [J] est un hangar à caractère industriel qui ne sert que de stockage.
Elle réfute tout trouble manifestement illicite aux motifs que le permis de construire lui a été valablement octroyé, que n'est caractérisée aucune violation évidente d'une règle de droit, que le préjudice de l'appelante n'est qu'incertain et théorique dès lors que d'autres sources de lumière permettent d'éclairer le bâtiment et qu'il n'existe aucune urgence.
Subsidiairement, l'intimée soutient qu'il ne doit pas exister de disproportion entre le dommage subi et le coût de la solution réparatoire supportée par le débiteur, ce qui serait le cas en l'espèce si étaient ordonnées la démolition du mur ou la fermeture des balcons situés dans les salons des appartements (au demeurant déjà munis de pare-vues).
Sur ce,
Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il appartient à Mme [J] de démontrer l'existence du trouble qu'elle allègue, étant précisé qu'en vertu des dispositions de l'article A424- 8 du code de l'urbanisme, 'le permis [de construire] est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme', et que l'argumentation relative à l'existence d'un permis de construire, non contesté, est donc inopérante.
Selon l'article 690 du code civil : « les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans'.
Sur les vues, en vertu des dispositions de l'article 678 du code civil, 'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions'. L'article 679 dispose quant à lui qu''on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance'.
Mme [J] affirme, au soutien de son argumentation sur la prescription acquisitive de la servitude de vue dont elle se prévaut, que le hangar litigieux a été construit en 1958.
Il apparaît que l'expert a été désigné le 3 mars 2020 dans le cadre d'une double demande de Mme [J] afin de :
- se prononcer sur l'origine de la dégradation du mur pignon du hangar lui appartenant, contigu à la propriété de la société Roteia et les mesures propres à y remédier,
- dresser un état descriptif des travaux de démolition/ construction mis en oeuvre par la société Roteia sur son fonds et indiquer si ces travaux seraient la cause de l'apparition ou d'aggravation des dommages constatés.
Dans sa note aux parties n°1 du 15 juin 2020, l'expert décrit le hangar de Mme [J] ainsi : 'les éléments vitrés (parties fixes et ouvrantes) situés sur le pignon sud (environ 19,5 m de longueur) sont en très mauvais état et des vitres sont cassées ; des dormants en métal sont désagrégés par la rouille. Des réparations de fortune sont visibles (plaque de plexiglas posée depuis l'extérieur)'.
Dans sa note n° 15 du 21 juin 2022, l'expert précise que les fenêtres ont été installées lors de la construction du hangar et dans sa note n°17 du 14 octobre 2022, il souligne que 'après analyse des plans du permis de construire (...) la construction de la SCI Roteia va occulter 7, 51 ml de châssis sur les 19, 80 ml de châssis existant, soit 38% du linéaire de châssis.'
Les photographies versées aux débats permettent de voir que cette occultation est en effet réalisée et qu'un mur en parpaing a été édifié devant une partie des châssis situés sur le pignon sud du hangar. Par ailleurs, il est également établi que des balcons construits sur l'arrière du bâtiment, dont l'extrémité se situe à 1, 25 m de la limite séparative selon le plan, sont visibles de l'intérieur du hangar et le permis de construire prévoit également une terrasse au 3ème étage en limite séparative du fond.
Compte-tenu de l'avancement des travaux et des conséquences importantes d'une éventuelle démolition sollicitée par Mme [J], alors que la société Roteia s'oppose naturellement à la destruction de l'ouvrage qu'elle vient de construire, il existe un intérêt évident pour les parties elles-mêmes à trouver les termes d'une solution amiable au litige.
En conséquence, la cour fait injonction aux parties de se présenter ensemble à une réunion d'information obligatoire préalable à l'envoi en médiation.
Il est rappelé qu'en application des articles 131-2, 131-9 et 131-10 du code de procédure civile, la médiation ne dessaisit pas le juge qui, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier ou des parties, s'il estime que les circonstances l'imposent. Le médiateur est désigné pour trois mois, durée qui peut être renouvelée une fois à la demande du médiateur. Le délai commencera à courir à compter de la première réunion de médiation. A l'expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de l'accord intervenu entre les parties ou de l'échec de la mesure. En cas d'accord, les parties pourront saisir le juge d'une demande d'homologation de cet accord par voie judiciaire.
Il convient de désigner l'association Win win fatum, à charge pour elle de désigner un médiateur en son sein, en vue de convoquer les parties à ladite réunion d'information.
Les avocats respectifs des parties pourront les assister lors de cette séance d'information.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement et avant-dire-droit,
Enjoint Mme [R] [J] et la société civile immobilière Roteia à se présenter à une séance d'information préalable à l'envoi en médiation,
Désigne l'association Win win fatum, [Adresse 8] à [Localité 13], tel : [XXXXXXXX01], mail : [Courriel 12] et dit qu'elle devra convoquer les parties à une réunion d'information préalable à l'envoi en médiation,
Dit que l'association Win win fatum devra rendre compte au président de la chambre ou au magistrat délégué par le premier président de l'issue de cette réunion et le cas échéant, de l'accord des parties sur le processus,
Renvoie en tout état de cause l'examen de la situation à la conférence électronique du 24 septembre 2024 à 10 heures afin de s'assurer auprès des parties de l'état d'avancement de la mesure de médiation,
Dit que le greffe est chargé de transmettre une copie du présent arrêt à l'association Win win fatum.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
