COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 AVRIL 2024
N° RG 23/06171 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WCA6
AFFAIRE :
[E] [P]
C/
[M] [T]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 26 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Vanves
N° RG : 23-000066
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 25.04.2024
à :
Me Pauline VAN DETH, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [E] [P]
née le 28 Septembre 1984 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Pauline VAN DETH, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 301
Ayant pour avocat plaidant Me Stanislas PANON, du barreau de Paris
APPELANTE
****************
Monsieur [M] [T]
né le 12 Janvier 1954 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 23317
Ayant pour avocat plaidant Me Arnaud AUBIGEON, du barreau de Paris
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2017, M. [M] [T] a donné à bail à Mme [E] [P] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] (Hauts-de-Seine), moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros, outre les charges de 150 euros.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte en date du 26 janvier 2022, un commandement de payer la somme principale de 3 633,02 visant la clause résolutoire du bail a été délivré à Mme [P].
Le commandement de payer est resté infructueux.
Par acte délivré le 7 février 2023, M. [T] a fait assigner en référé Mme [P] aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d'une provision de 6 486,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2023, outre une indemnité d'occupation mensuelles égale au montant du loyer.
Par ordonnance contradictoire rendue le 26 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :
- déclaré la demande de M. [T] demande visant à obtenir la résiliation du bail par application de la clause résolutoire recevable,
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail liant les parties à la date du 9 janvier 2023,
- en conséquence, ordonné à Mme [P] de quitter les lieux au plus tard deux mois après un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- passé ce délai, autorisé l'expulsion de Mme [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions vises au articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques de la défenderesse, sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- rejeté la demande visant à supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Mme [P] à payer à M. [T] la somme de 6 486,80 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté à la date du 1er janvier 2023,
- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2022 sur la somme de 2 740,32 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à la somme de 1 370,16 euros et condamné Mme [P] en son paiement à compter du 9 janvier 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés,
- rejeté la demande tendant à condamner Mme [P] au versement de la somme de 1 370,16 euros avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification de l'ordonnance,
- rejeté la demande tendant à condamner Mme [P] en cas de maintien dans les lieux passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance l'expulsion, au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente du (sic) loyer majoré de 10 % à titre de dommages et intérêts, outre les charges et taxes exigibles,
- condamné Mme [P] à verser à M. [T] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2022 et du 9 novembre 2022, ainsi que les frais de plaidoiries,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Par déclaration reçue au greffe le 24 août 2023, Mme [P] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail liant les parties à la date du 09 janvier 2023,
- ordonné à Mme [P] de quitter les lieux au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ,
- autorisé l'expulsion de Mme [P] et de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est.
Dans ses dernières conclusions déposées le 19 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [P] demande à la cour de :
'- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Vanves ;
et statuant à nouveau,
- rejeter la demande de M. [M] [T] tendant à obtenir l'expulsion de Mme [E] [P] du logement objet du bail liant les parties ;
- rejeter la demande de M. [M] [T] tendant à obtenir le paiement de la somme de 6 486,80 euros au titre des loyers impayés ;'
Dans ses dernières conclusions déposées le 9 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [T] demande à la cour de :
'- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 26 juin 2023 par le tribunal de proximité de Vanves,
et y ajoutant,
- condamner l'appelante à verser à l'intimé la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.'
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Mme [P] indique qu'une aide de 7 311 euros va être versée à son bailleur au titre du Fonds de Solidarité Logement, que sa dette sera donc régularisée et que la procédure diligentée par M. [T] devient sans objet.
Concluant à la confirmation de l'ordonnance attaquée, M. [T] rétorque que, si un versement de 7 311 euros est en effet intervenu, la dette locative s'élève à la somme de 3 868 euros en novembre 2023, sa locataire n'ayant procédé à aucun paiement depuis le 5 juillet 2023.
Sur ce,
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Il est donc possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Le commandement du 9 novembre 2022 visait la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et il n'est pas contesté que la locataire ne s'est pas acquittée de sa dette dans le délai qui lui était imparti. L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion et la séquestration du mobilier.
Sur les demandes en paiement
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le juge des contentieux de la protection peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux. C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel Mme [P] à verser à ce titre au bailleur la somme mensuelle de 1 370,16 euros correspondant au montant du loyer et des charges et il serait fait droit à la demande de M. [T] de confirmation.
M. [T] verse aux débats un décompte, non contesté, qui fait apparaître une dette de 3 868 euros à la date du 6 novembre 2023, après le versement de 7 311 euros par le FSL le 25 octobre 2023.
Pour actualiser la dette, l'ordonnance sera donc infirmée sur le montant de la provision octroyée à l'intimé et Mme [P] sera condamnée à verser à M. [T] à titre provisionnel la somme de 3 868 euros.
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d'éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'il est en capacité d'apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes.
Or Mme [P] ne produit aucun élément de nature à justifier de sa situation professionnelle ou financière.
Au surplus, et alors que Mme [P] a bénéficié d'une aide très importante du F.S.L., le décompte versé aux débats par M. [T] permet de constater qu'aucun versement de la locataire n'est intervenu après le 5 juillet 2023, les seuls paiements postérieurs figurant au crédit provenant de la caisse d'allocations familiales, la dette locative augmentant ipso facto de plus de 1 000 euros par mois.
Dans ces conditions, l'appelante échoue à démontrer qu'elle se trouve en mesure de s'acquitter de la dette locative en sus du loyer courant et sa demande de délais et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, Mme [E] [P] sera condamnée aux dépens d'appel.
En équité, il a lieu de la condamner à verser à M. [M] [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a condamné Mme [E] [P] à verser à M. [M] [T] une provision de 6 480, 80 euros ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ;
Condamne Mme [E] [P] à verser à M. [M] [T] une provision de 3 868 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 6 novembre 2023, loyer de novembre 2023 inclus ;
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne Mme [E] [P] à verser à M. [M] [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [E] [P] aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
