COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30Z
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 AVRIL 2024
N° RG 23/05935 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WBNS
AFFAIRE :
Société CAPIFORCE PIERRE
C/
Syndic. de copro. DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER [7]
...
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 04 Juillet 2023 par le Président du TJ de VERSAILLES
N° RG : 23/00406
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 25.04.2024
à :
Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES,
Me Sabine LAMIRAND, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Société CAPIFORCE PIERRE
société civile de placement collectif immobilier, représentée par la société anonyme FIDUCIAL GERANCE, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 6], elle-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège en cette qualité
N° SIRET : 317 28 7 0 19
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26208
Ayant pour avocat plaidant Me Anabelle AUDIC-THEVENET, du barreau de Lyon
APPELANTE
****************
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER [7]
agissant poursuites et diligences de son syndic, la société URBANIA VAL D'OUEST,dont le siège social est situé [Adresse 3].
N° SIRET : 347 90 1 1 34
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentant : Me Catherine CIZERON de la SELARL DS L'ORANGERIE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 - N° du dossier 230080-1
Ayant pour avocat plaidant Me Joanna GABAY, du barreau de Paris
S.A.R.L. BELLUGEON
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
N° SIRET : 750 712 168
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455
Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Marc SCHINDELMAN, du barreau de Paris
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2014, la SCPI Capiforce Pierre a donné à bail à la SARL Bellugeon un local de 200 m² à usage commercial et d'activité, au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] (Yvelines).
L'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic la société Urbania Val d'Ouest.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] sis [Adresse 1], considérant que l'activité exploitée par la société Bellugeon constituait une violation du règlement de copropriété, a, par trois courriers recommandés envoyés entre mai 2018 et avril 2020, mis en demeure la société Capiforce Pierre, en sa qualité de bailleresse, de veiller au respect par la société Bellugeon des stipulations du règlement de copropriété.
Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société Urbania Val d'Ouest, a fait assigner en référé la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon aux fins d'obtenir principalement la cessation de l'activité de commerce de détail de poisson dans le lot n° 13, qu'il soit enjoint aux sociétés de déposer les blocs de climatisation extérieurs et de remettre en état les parties communes, sous astreinte.
Par ordonnance contradictoire rendue le 4 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :
- rejeté la demande de cessation de l'activité de commerce de détail de poisson dans le lot n° 13,
- enjoint la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon à déposer les blocs de climatisation extérieurs et à remettre en état les parties communes,
- dit n'y avoir lieu à astreinte,
- condamné in solidum la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société Urbania Val d'Ouest, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 7 août 2023, la société Capiforce Pierre a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a rejeté la demande de cessation de l'activité de commerce de détail de poisson dans le lot n° 13 et dit n'y avoir lieu à astreinte.
Dans ses dernières conclusions déposées le 6 décembre 2023auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Capiforce Pierre demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de :
'- déclarer l'appel régularisé par la société Capiforce Pierre à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 04 juillet 2023, recevable et bien fondé,
- infirmer l'ordonnance du 4 juillet 2023 en ce qu'elle :
- enjoint la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon à déposer les blocs de climatisation extérieurs et à remettre en état les parties communes,
- condamne in solidum la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] sis [Adresse 1], représenté par son syndic la Société Urbania Val D'ouest, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne in solidum la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon aux dépens.
statuant à nouveau
- débouter le syndicat des copropriétaires [7] de l'ensemble de ses moyens et prétentions dès lors qu'elles se heurtent à des contestations sérieuses et ne sont manifestement pas fondées
en tout état de cause
- rejeter l'ensemble des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires [7]
- condamner le syndicat des copropriétaires [7] à payer à la société Capiforce Pierre la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de la procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires [7] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti Avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 9 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Bellugeon demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de :
'- infirmer l'ordonnance du 4 juillet 2023 en ce qu'elle a :
- enjoint la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon à déposer les blocs de climatisation extérieurs et à remettre en état les parties communes,
- condamné in solidum la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société Urbania Val D'ouest, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon aux dépens.
et, statuant à nouveau :
- débouter le syndicat des copropriétaires [7] de l'ensemble de ses moyens et prétentions
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] à verser à la sarl Bellugeon la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner le syndicat des copropriétaires [7] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Sabine Lamirand, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 13 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 de :
'- déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes.
en conséquence,
- débouter les sociétés Capiforce Pierre et sarl Bellugeon de l'intégralité de leurs demandes,
- confirmer l'ordonnance de référé du 4 juillet 2023, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de cessation de l'activité de commerce de détail de poisson dans le lot n°13,
statuant à nouveau,
y ajoutant,
- infirmer l'ordonnance de référé du 4 juillet 2023 en ce qu'elle a rejeté la demande de cessation de l'activité de commerce de détail de poisson dans le lot n°13,
- condamner les sociétés Capiforce Pierre et sarl Bellugeon à cesser l'activité de commerce de détail de poisson dans le lot n°13, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et sans limitation de durée.
- condamner in solidum les sociétés Capiforce Pierre et sarl Bellugeon à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 4 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner in solidum les sociétés Capiforce Pierre et sarl Bellugeon aux entiers dépens.'
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
La société Capiforce Pierre sollicite la réformation de l'ordonnance querellée qui a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] sis [Adresse 1] (le SDC) concernant le dépôt des climatiseurs, et sa confirmation en ce qu'elle a rejeté sa prétention tendant à obtenir l'arrêt de l'activité de la société Bellugeon.
L'appelante fait tout d'abord valoir qu'en l'absence d'urgence et au vu des contestations sérieuses auxquelles se heurtent les demandes du SDC, le juge des référés n'était pas compétent, de sorte que le SDC doit être déclaré irrecevable en ses prétentions.
Sur l'installation des climatiseurs, la société Capiforce Pierre soutient que, comme le dénonce la société Bellugeon, une quinzaine d'unités de climatisation n'appartenant pas à cette locataire sont installées en façade des bâtiments industriels qui jouxtent le local litigieux, de sorte que rien ne permet de rattacher les nuisances sonores reprochées à la société Bellugeon.
Elle ajoute que si la motivation du premier juge ayant ordonné leur dépose résidait dans l'absence de justification de l'autorisation de la copropriété, elle verse désormais en appel un procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 6 février 2015, ayant ratifié a posteriori les installations de climatiseurs, tandis que la société Bellugeon avait procédé à leur installation à la fin de l'été 2014.
Elle fait en outre observer qu'il appartenait au syndic de désigner un bureau de contrôle agréé en cas de difficultés, ce qui n'était pas le cas, et ce conformément à la résolution de l'assemblée générale de 2015, tandis que la société Bellugeon a précisé avoir procédé à la modification des horaires de mise en fonctionnement des machines, en soirée, dans un souci de respecter au mieux son voisinage dès lors que la zone est inoccupée la nuit.
Sur l'activité exercée par sa locataire, l'appelante soutient qu'elle n'exploite nullement un commerce, le local litigieux étant utilisé à des fins de stockage en rez-de-chaussée et de bureaux à l'étage, comme cela ressort d'ailleurs du procès-verbal de constat produit par le SDC lui-même.
Elle fait valoir que rien ne démontre que l'activité exploitée contreviendrait au règlement de copropriété, rappelant que le local litigieux se situe dans une zone de bâtiments industriels, tandis que les nuisances olfactives et sonores ne sont pas davantage caractérisées.
La société Bellugeon conclut dans le même sens que sa bailleresse, entendant faire valoir qu'elle n'exploite pas de commerce de poissonnerie, que les prétendues nuisances olfactives ne sont pas illicites ou anormales au sein de la zone d'activité « des Tilleuls », ce d'autant moins qu'elle prend les mesures nécessaires pour éliminer les éventuelles odeurs.
Sur la présence de climatiseurs, elle argue comme sa bailleresse, des nombreux autres ne lui appartenant pas, installés en façade des bâtiments industriels qui jouxtent le local litigieux, de sorte que la prétendue nuisance de celle installée sur le toit n'est pas établie.
Elle ajoute qu'à l'issue de l'ordonnance critiquée, la société Capiforce Pierre a retrouvé une décision d'assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2015, autorisant expressément, a posteriori, l'installation de blocs de climatiseurs.
Elle précise verser aux débats la facture d'installation des climatiseurs, en date du 12 juillet 2014, dont la pose a donc bien été validée a posteriori.
Le SDC entend quant à lui démontrer que l'activité de poissonnerie et l'installation de la climatisation constituent des troubles manifestement illicites justifiant que la cour ordonne la cessation de l'activité et la dépose des installations.
Sur la cessation de l'activité de poissonnerie, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] sis [Adresse 1] fait valoir qu'en application de l'article 9 du règlement de copropriété, les commerces de poissonnerie sont interdits, et plus généralement tout acte de production industrielle ou de commerce de détail, de sorte que la seule constatation de l'exercice d'un commerce de poissonnerie constitue un trouble manifestement illicite.
D'autre part, il indique verser aux débats des courriers du syndic ainsi qu'un procès-verbal de constat montrant l'existence d'odeurs nauséabondes, justifiant d'autant la cessation de l'activité sous astreinte.
Sur la dépose de la climatisation, elle répond aux arguments adverses que la jurisprudence constante exige que l'autorisation ou la ratification des travaux réalisés par un copropriétaire soit donnée à un copropriétaire identifié ; que rien ne permet dans le cas présent de déterminer qu'à la date de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires avait connaissance des installations réalisées en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle soutient encore que la ratification décidée par l'assemblée générale est conditionnée au passage d'un bureau de contrôle agréé, ce dont ni la société Capiforce Pierre ni la société Bellugeon ne justifient.
Sur ce,
A titre liminaire il convient d'observer que l'appelante soulève dans le corps de ses conclusions l'irrecevabilité des demandes du SDC, sans reprendre cette prétention dans son dispositif, de sorte qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas valablement saisie de cette irrecevabilité.
Surabondamment, il sera observé que les moyens développés par l'appelante à l'appui de cette demande, à savoir l'absence d'urgence et l'existence de contestations sérieuses, ne constituent pas des fins de non-recevoir mais des moyens de défense au fond, et qu'ils sont en outre inopérants s'agissant de demandes formulées sur le fondement du trouble manifestement illicite, pour lequel ni l'urgence, ni l'existence de contestations sérieuses, ne constituent des obstacles à l'exercice de ses pouvoirs par le juge des référés.
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.
Il est constant que tant la violation par un occupant exploitant des prescriptions prévues dans le règlement de copropriété, que les nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage sont de nature à caractériser un trouble manifestement illicite, à condition que les éléments constitutifs en soient démontrés.
S'agissant des installations de climatisation sur le bâtiment exploité par la société Bellugeon, constatées selon procès-verbal du 7 février 2023 de M. [T] [Y], commissaire de justice, lequel précise à leur sujet : « à intervalle régulier, j'entends le bruit d'une motorisation se mettre en marche », il s'avère que l'appelante produit la résolution n° 15 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [7] sis [Adresse 1] en date du 6 février 2015, aux termes de laquelle autorisation est donnée à l'ensemble des copropriétaires concernés de conserver les installations de climatiseur sur les toits terrasses, tandis qu'il est justifié par la production d'une facture datée du 12 juillet 2014 adressée à la société Bellugeon que la pose de ces installations étaient antérieures à cette validation a posteriori.
Par ailleurs, selon les termes de cette résolution, cette validation a posteriori est octroyée, 'sous réserves du passage d'un bureau de contrôle agréé désigné par le syndic pour dire la conformité' de chaque installation, de sorte qu'à l'évidence, le SDC ne prouvant pas avoir désigné un tel organisme, il ne peut utilement reprocher à la bailleresse et à sa locataire une éventuelle absence de contrôle de conformité.
Ainsi, nulle violation du règlement de copropriété n'est caractérisée s'agissant des climatiseurs utilisés par la société Bellugeon, de sorte que par voie d'infirmation, constatant l'absence de trouble manifestement illicite, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du SDC aux fins de dépose des blocs climatiseurs.
S'agissant de l'activité exercée par la société Bellugeon, l'article 9 du règlement de copropriété de prévoit que :
« L'ensemble immobilier est affecté à l'usage professionnel.
Les locaux sont destinés aux activités de services à l'entreprise. Toute activité répondant à ce critère est admise à la condition qu'elle ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées.
L'activité de restauration est admise.
La généralité des locaux compris dans l'immeuble ne pourra être utilisée ni pour y effectuer des actes de production industrielle, ni pour y exercer un commerce de détail.
Sont formellement interdites les activités suivantes :
- commerces de poissonnerie, mécanique, tôlerie (...) ».
Quand bien même le contrat de bail signé entre la société Capiforce Pierre et la société Bellugeon mentionne que « les locaux loués sont qu'affectés à usage exclusif de stockage et vente en demi gros et au détail de produits de la mer, crustacés, coquillages, mollusques, activité de traiteur, plats cuisinés, plats à emporter et dégustation sur place de fruits de mer », le SDC ne conteste pas que l'activité effective de la société Bellugeon soit celle de stockage, comme elle l'a d'ailleurs indiqué au commissaire de justice instrumentaire intervenu le 7 février 2023.
Toutefois, comme l'a justement analysé le premier juge, ce sont les nuisances engendrées par des activités commerciales que l'article 9 du règlement de copropriété vise à éviter, et non pas exclusivement les activités de commerce de poissonnerie, la distinction entre les activités de vente et de stockage étant ainsi inopérante.
C'est également par de justes motifs que le premier juge a considéré que le seul procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 7 février 2023, qui relève qu' « à proximité des camions règne une odeur de poisson » et que « des traces humides sont visibles entre l'accès des locaux et les camions », ne permettait pas d'établir que l'activité de stockage de produits de la mer exercée par la société Bellugeon dans ses locaux, nuisait « à la tranquillité des autres occupants », relevant par ailleurs que le site, de très grande dimension, est constitué de divers entrepôts devant lesquels sont garés des camions.
A hauteur d'appel, le SDC ne verse pas davantage d'éléments de nature à corroborer l'existence des nuisances olfactives qui causeraient préjudice à d'autres occupants, se référant uniquement aux 3 courriers recommandés en date des 14 mai 2018, 3 avril 2019 et 9 avril 2020 qu'il a lui-même adressés à la bailleresse, dénués ce faisant de valeur probante.
De son côté, la société Bellugeon verse aux débats des factures datant de l'année 2022, attestant de l'achat régulier par ses soins de produits de nettoyage tels que de la javel notamment, de nature à démontrer qu'elle effectue un nettoyage adéquat pour éliminer les odeurs nécessairement induites par le stockage de produits de la mer.
Quant aux nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] sis [Adresse 1] les mentionne à une reprise dans ses conclusions, sans autrement les caractériser.
Ainsi, le SDC échoue à démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite qui résulterait de l'activité de la société Bellugeon, de sorte que l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a ainsi jugé.
Sur les demandes accessoires :
La société Capiforce Pierre étant accueillie en son recours et les demandes de la société Bellugeon prospérant, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
En revanche, compte tenu de l'absence de réponse donnée par la société Capiforce Pierre aux lettres recommandées que lui a adressées au fil des ans le SDC, il convient de dire que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en première instance et en appel.
Pour les mêmes motifs, il sera dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance du 4 juillet 2023, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de cessation de l'activité de la société Bellugeon,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7] sis [Adresse 1] de toutes ses demandes,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en première instance et en appel,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
