COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-6
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 AVRIL 2024
N° RG 22/06461 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VPNM
AFFAIRE :
S.A.S. IT NEWS INFO
C/
S.C.I. EBC 55
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nanterre
N° RG : 19/09712
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 25.04.2024
à :
Me Martine GONTARD, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. IT NEWS INFO
N° Siret : 500 034 574 (RCS Paris)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Olivier PLACKTOR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2036 - Représentant : Me Martine GONTARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 224 - N° du dossier 1450/22
APPELANTE
****************
S.C.I. EBC 55
N° Siret : 794 919 068 (RCS Nanterre)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2270290 - Représentant : Me Arnaud LEHERICY LANDSBERG de l'AARPI AGIR-AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0042
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller entendu en son rapport et Madame Florence MICHON, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne PAGES, Président,
Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,
Madame Florence MICHON, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 juillet 2010, complété par un avenant du 24 juin 2016, la société Sellier aux droits de laquelle vient la SCI EBC 55, a consenti à la société It News info un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux et des places de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 5] (92) moyennant un loyer révisé de 23 289,50 euros par trimestre en principal, pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2010, soit à échéance du 31 août 2019.
La locataire a quitté les lieux et restitué les clés le 27 juin 2018. Contestant la résiliation anticipée du bail par sa locataire, la société EBC 55 a, le 13 septembre 2018, assigné en référé la société IT News info aux fins de condamnation au paiement des loyers et charges mais elle en fut déboutée par ordonnance de référé rendue le 20 décembre 2018 ( confirmée par arrêt du 29 août 2019 de la cour d'appel de Versailles), l'accord de principe des parties sur une résiliation anticipée constituant une contestation sérieuse.
C'est dans ce contexte que par actes d'huissier des 11 et 14 octobre 2019, la société EBC 55 a saisi de sa demande, dirigée contre la preneuse et la société ADThink en qualité de caution, le tribunal judiciaire de Nanterre.
Par jugement contradictoire rendu le 3 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
rejeté l'exception de nullité de l'assignation
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 35 674,65 euros (trente-cinq-mille-six-cent-soixante-quatorze euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er juillet 2018 au 30 septembre 2018 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 1er juillet 2018 date de son exigibilité
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 35 674,65 euros (trente-cinq-mille-six-cent-soixante-quatorze euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2018 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 1er octobre 2018 date de son exigibilité
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 35 674,65 euros (trente-cinq-mille-six-cent-soixante-quatorze euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er janvier 2019 au 31 mars 2019 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 1er janvier 2019 date de son exigibilité
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 35 674,65 euros (trente-cinq-mille-six-cent-soixante-quatorze euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er avril 2019 au 30 juin 2019 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 1er avril 2019 date de son exigibilité
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 23 783,10 euros (vingt-trois-mille-sept-cent-quatre-vingt-trois euros et dix centimes) au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er juillet 2019 au 31 août 2019 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 1er juillet 2019, date de son exigibilité
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 14 546,59 euros (quatorze-mille-cinq-cent-quarante-six euros et cinquante-neuf centimes) au titre de la taxe foncière 2018 impayée avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 10 octobre 2018, date de son exigibilité
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 9 618,63 euros (neuf-mille-six-cent-dix-huit euros et soixante-trois centimes) au titre de la taxe foncière 2019 impayée avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 10 octobre 2019, date de son exigibilité
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 8 550,47 euros (huit-mille-cinq-cent-cinquante euros et quarante-sept centimes) au titre de la taxe sur les bureaux de l'année 2019 impayée avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 1er mars 2019, date de son exigibilité
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 9 959,84 euros (neuf-mille-neuf-cent-cinquante-neuf-euros et quatre-vingt-quatre-centimes) au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 38 000 euros (trente-huit mille euros) au titre des travaux de remise en état des locaux avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement
débouté la société IT News info de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
ordonné la compensation entre le dépôt de garantie détenu par la société EBC 55 et les sommes dues au titre des loyers, charges, accessoires, clauses pénale et travaux de remise en état par la société IT News info
débouté la société EBC 55 de sa demande formée à l'encontre de la société ADThink
rejeté le surplus des demandes
condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile
débouté la société IT News info de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
débouté la société ADThink de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamné la société IT News info aux dépens de l'instance
ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Le 25 octobre 2022, la S.A.S. IT News info a relevé appel de cette décision, en intimant seulement la SCI EBC 55.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 18 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'appelante demande à la cour de :
la juger recevable et bien fondée en son action
débouter la SCI EBC 55 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
débouter la SCI EBC 55 de ses demandes d'appel incident au titre de la remise en état des locaux et de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement
infirmer le jugement rendu le 3 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en [toutes ses dispositions portant condamnations à son encontre]
le confirmer pour le surplus
Et statuant à nouveau :
A titre principal,
constater qu'un accord sur une fin de bail au 27 juin 2018 a été conclu entre les parties
constater que le bail a pris fin le 7 juin 2018 [lire 27 juin 2018]
En conséquence,
débouter la SCI EBC 55 de toutes ses demandes, fins et prétentions
A titre subsidiaire,
limiter le montant dû au titre des travaux de remise en état des locaux à la somme de 6 689 euros TTC
En tout état de cause,
condamner la SCI EBC 55 à rembourser le dépôt de garantie de 26 882,08 euros, avec intérêts de retard à compter du 27 juillet 2018, date de la mise en demeure
condamner la SCI EBC 55 au paiement de la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et déloyauté contractuelle
condamner la SCI EBC 55 au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
condamner la société EBC 55 aux entiers dépens.
Par dernières conclusions transmises au greffe le 18 avril 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI EBC 55, intimée, demande à la cour de :
confirmer le jugement rendu le 3 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a [condamné la société IT News info au titre des loyers et taxes et ordonné la compensation avec le dépôt de garantie, en sa disposition relative à l'article 700 et aux dépens, et en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts adverse]
infirmer ledit jugement en ce qu'il a :
limité à une somme forfaitaire de 38 000 euros la condamnation de la société IT News info au titre de la remise en état des locaux
limité à une somme de 9 959,84 euros la condamnation de la société IT News info au titre de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement
Et statuant à nouveau :
condamner la société IT News info à régler à la société EBC 55 un montant de 48 672 euros TTC au titre de la remise en état des locaux
condamner la société IT News info à payer à la société EBC 55 un montant de 20 272 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard de paiement
Dans tous les cas :
condamner la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel
condamner la société IT News info aux entiers dépens d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 février 2024.
L'audience de plaidoirie a été fixée au 13 mars 2024 et le prononcé de l'arrêt au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond par conséquent aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Il convient de rappeler également s'agissant des prétentions énoncées au dispositif saisissant la cour, que les « constater » qui constituent des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
La société IT News Info fait connaître qu'à la suite d'une restructuration avec changement de l'actionnaire majoritaire, celui-ci-a décidé de déménager la société à son siège social. Elle expose qu'à partir d'avril 2018, elle a exprimé sa volonté de résilier le bail de manière anticipée. Elle se prévaut d'échanges de mails entre les parties des 7 et 22 avril, et de la réponse du bailleur du 15 mai 2018 pour soutenir qu'il en résulte un accord de principe sur la résiliation anticipée du bail à raison d'un départ avant le 15 juillet 2018. Elle ajoute en se fondant sur d'autres mails courant juin 2018 que les parties se sont mises d'accord sur les équipements qu'elle laissait sur place, et qu'elle a restitué les clés le 27 juin 2018 après avoir procédé à la réfection intégrale du câblage informatique, au remplacement des goulottes et au nettoyage complet des locaux avec remplacement des éléments endommagés, et qu'un constat d'huissier du même jour établit le bon état locatif des locaux prêts à être reloués sans travaux complémentaires, constat que la bailleresse n'a jamais contesté. Estimant avoir respecté les termes de l'accord de principe donné par le bailleur le 15 mai 2018, et ne pas être tenue par le bail de financer une remise à neuf du local, elle considère n'être tenue à aucune somme postérieurement au 27 juin 2018, que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi à son égard en lui signifiant après son départ des lieux que selon lui l'accord de résiliation anticipée n'était plus d'actualité, et qu'il a retenu abusivement le dépôt de garantie. Elle n'admet pas que l'accord de principe sur résiliation anticipée du bail ait pu être conditionné à la relocation préalable du bien et à un accord sur la nature des travaux à réaliser. Elle ajoute que le bailleur a renoncé à relouer le local pour finalement le mettre en vente en l'état, et analyse dans ce contexte la demande de travaux comme une tentative d'escroquerie au jugement, la bailleresse étant seule responsable de la non-relocation du bien après son départ.
La SCI EBC 55 explique que l'objet du mail du 15 mai 2018 était seulement de s'assurer que le preneur serait en mesure de quitter les lieux dans les deux mois en cas de signature d'un nouveau bail pour ne pas engager des frais de commissionnaire immobilier dans le cas où la locataire se maintiendrait dans les lieux. Elle demandait donc un engagement écrit de sa part, et indiquait que les modalités de remise en état ainsi que les conditions financières soient étudiées selon les perspectives de relocation. Elle avait donc soumis la possible résiliation du bail avant son échéance du 31 août 2019 à trois conditions qui n'ont pas été remplies, ce qui n'a pas empêché la locataire de prendre l'initiative de quitter les lieux sans préavis et de la mettre devant le fait accompli.
L'abandon des locaux et la restitution des clés ne mettant pas fin au bail, elle a continué à réclamer les loyers et fait réaliser un état des lieux contradictoire deux mois avant le terme contractuel du bail. Les simples pourparlers engagés pour permettre une résiliation anticipée du bail dans l'intérêt commun des parties n'ont pas abouti, et ce n'est finalement que lorsque la société IT News Info a donné congé le 22 févier 2019 à effet du 31 août 2019 qu'elle a pu signer des mandats de recherche de nouveaux locataires avec des agents immobiliers. Sa demande de paiement des loyers et taxes échus jusqu'au terme du bail est donc bien fondée. En application de la clause pénale de 5% des sommes dues incluse au bail, l'indemnité est de 9 478,92 euros mais compte tenu du préjudice financier constitué par le surcoût d'intérêts au titre du différé d'amortissement causé par la privation de ses loyers pendant 14 mois, elle estime que ce montant de pénalité est manifestement dérisoire, et demande qu'il soit porté à 20 272 euros. En ce qui concerne l'état du local restitué, le constat d'huissier du 27 juin 2018 ne peut tenir lieu d'état des lieux de sortie, lequel devait avoir lieu conformément aux termes du contrat, contradictoirement et 2 mois avant la fin du bail. Il y a été procédé le 28 juin 2019, l'huissier ayant listé les travaux nécessaires, auxquels IT News Info n'a pas procédé avant le 31 août 2019. L'article 22.4 du bail prévoit dans ce cas que le preneur doit payer le coût desdites réparations dont le montant est défini par l'architecte du bailleur, outre une indemnité pour perte de jouissance sur la base du double du loyer en cours pendant la période où l'exécution de ces travaux empêche la relocation des locaux. Pour répondre aux critiques adverses sur le montant des travaux, elle fait valoir qu'au mètre carré ils sont loin de correspondre à une remise à neuf des locaux, que c'est la carence de IT News Info qui l'a placée dans une situation impossible à tenir économiquement l'obligeant à mettre en vente le local, et ce, à un prix impacté de manière négative par l'absence de remise en état préalable qu'elle n'a pas les moyens de prendre en charge. Le jugement lui allouant une somme limitée à 38 000 euros n'a selon elle pas tenu compte de ces paramètres et de son préjudice.
Sur la date de fin de bail
Il doit être rappelé que le bail commercial est conclu à durée déterminée (article 145-4 du code de commerce) avec des conditions strictes de résiliation avant son échéance contractuelle. Lorsque les conditions n'en sont pas remplies, le bail se poursuit aux conditions prévues, même si le preneur n'occupe plus les locaux. En pareil cas, seule une relocation anticipée du bien peut justifier qu'il soit mis fin à l'obligation de paiement des loyers.
Le statut des baux commerciaux n'interdit pas aux parties de s'entendre pour qu'il soit mis fin au contrat à une date différente du terme contractuel ce qui suppose un accord express et non équivoque sur la date d'extinction amiable du contrat, les conditions de restitution des locaux et les conditions financières soldant les comptes entre les parties.
En l'espèce, la réponse apportée par le bailleur par courriel du 15 mai 2018 à la demande de résiliation anticipée du bail exprimée par la société IT News Info démontre seulement avec évidence que des discussions avaient été entamées par les parties sur les possibilités d'envisager qu'il soit mis fin au contrat avant le 31 août 2019, mais aucun accord définitif et non équivoque sur la date de sortie de bail et la restitution des locaux, de sorte que compte tenu de la nécessaire interprétation de la commune intention des parties, la juridiction des référés ne s'est pas contredite en rejetant la demande en paiement du bailleur comme se heurtant à une contestation sérieuse, qui ne pouvait qu'être renvoyée à la connaissance du juge du fond.
Le courriel du 15 mai 2018 dont la preneuse veut fait juger qu'il fait la preuve de l'accord définitif du bailleur de résilier le bail avant le 15 juillet 2018 [sic] est rédigé comme suit :
« Je fais suite à nos derniers échanges dans vos locaux et votre souhait/accord de partir avant le 30/08/2019.
Depuis cet échange, j'ai pu entreprendre de nombreuses démarches auprès de brokers et même
d'éventuels preneurs ;
Beaucoup de visites sur place et d'échange / courriels ont déjà été effectués ; j'ai donc à ce stade passé beaucoup de temps afin d'initier toutes ces démarches !
Avant d'aller plus loin dans la signature de mandats avec les brokers et selon des premières marques d'intérêts avec d'éventuels preneurs, pourriez-vous me confirmer votre accord " sans réserve" par LRAR de bien vouloir quitter sur simple demande les locaux du 3eme au [Adresse 2] à [Localité 5] et cela dans un délai de 2 mois, dès qu'une occasion se présentera (bail signé avec un éventuel preneur) et cela avant la date du 30/08/2019 (fin du bail) '
Je vous confirme par ailleurs que selon le bail signé article 22.2 les locaux devront être remis en parfait état et que les travaux effectués resteront au bénéfice du bailleur.
Les modalités de remise en état ainsi que les conditions financières seront cependant étudiées selon les perspectives de relocation. »
Il en découle non pas la démonstration de l'accord ferme et définitif du bailleur sur le principe de la résiliation anticipée du bail mais l'expression de sa préoccupation d'éviter toute période de vacance des locaux, mise au même niveau que la remise en état de ces derniers en fonction des exigences ou besoins du prochain locataire.
La société IT News Info fait une interprétation tout à fait abusive des termes de ce courrier en y voyant une résiliation imposée par le bailleur conditionnée à sa libération des lieux avant l'expiration d'un délai de 2 mois soit le 15 juillet 2018, qu'elle aurait respectée en restituant les clés le 27 juin 2018.
Le délai de 2 mois dont il s'agit fait référence à un délai de préavis qui serait donné par le bailleur dès qu'il serait en possession d'un nouveau bail signé avec un éventuel preneur ; raison pour laquelle, avant de s'engager plus avant dans la remise du bien sur le marché locatif, la SCI EBC 55 demandait à la locataire de s'y engager « sans réserve » par LRAR. Compte tenu du contexte, ce délai de 2 mois paraissait suffisant pour permettre à la société IT News Info de déménager au siège social existant de son nouvel actionnaire principal et de réaliser les travaux de remise en état du local tout en constituant un délai de mise à disposition des locaux attractif pour un candidat intéressé. Il est constant que la société IT News Info n'a jamais confirmé par écrit à son bailleur qu'elle s'engageait à libérer les lieux dans un délai de 2 mois à première demande du bailleur.
Rien n'empêchait la société IT News Info de déménager sans attendre d'y être invitée par le bailleur mais sans que cela ne mette un terme à la relation contractuelle, le locataire restant tenu des loyers jusqu'à l'entrée dans les lieux du prochain occupant, et devant procéder à tous travaux nécessaires déterminés en accord avec le bailleur dans les deux mois précédant la mise à disposition du local à un nouveau locataire.
C'est d'ailleurs très exactement le sens du courrier du bailleur du 3 juillet 2018 qui sans aucune mauvaise foi ni abus de sa part attire l'attention de sa locataire sur le fait que les discussions concernant une résiliation amiable du bail n'ayant pas abouti, le bail continue à produire effet, qu'elle reste redevable des loyers et charges, et lui restitue un jeu de clés et badge d'accès notamment pour qu'elle achève les travaux à sa charge, en l'assurant que les discussions sur une résiliation amiable pourraient être reprises par la formalisation d'un accord. C'est la société IT News Info qui a mis un terme aux discussions en restituant à nouveau les clés dès le 5 juillet 2018, signifiant qu'elle ne se considérait plus débitrice de quoi que ce soit, le bailleur n'ayant qu'à faire son affaire personnelle de la remise en location des locaux.
Cependant à défaut d'un commun accord sur ce point, le bailleur ne pouvait pas disposer des locaux mêmes libres, avant le 31 août 2019. Il ne peut nullement lui être fait juridiquement le reproche de ne pas y avoir procédé, avant d'avoir reçu le congé de sa locataire avec un préavis de droit commun de 6 mois que celle-ci lui a finalement adressé le 21 février 2019.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a constaté que le bail s'est poursuivi jusqu'au 31 août 2019.
Sur l'arriéré locatif
La société IT News Info qui ne contestait que le principe de la persistance de ses obligations de locataire après le 27 juin 2018, n'a émis aucune critique sur le jugement relativement au quantum des loyers et taxes demeurant à sa charge jusqu'au terme du contrat dès lors que ses demandes au titre de la résiliation anticipée étaient rejetées.
Le jugement soit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la preneuse à payer les loyers du 1er juillet 2018 au 31 août 2019, ainsi que les taxes foncières mises à sa charge par l'article 7.1 du bail pour l'année 2018 et au prorata pour l'année 2019 et la taxe sur les bureaux que la bailleresse justifie avoir acquittée sur déclaration du 6 février 2019 (pièces 29 à 31 ).
Le jugement n'est pas non plus critiqué en ce qu'il a assorti ces condamnations de l'intérêt au taux légal majoré de 5 points conformément aux prévisions du contrat en son article 5.2.
L'article 5.1 du contrat prévoit quant à lui que toute somme non réglée à sa date d'exigibilité fera l'objet d'une pénalité forfaitaire de 5% des sommes dues. Les parties s'accordent sur la qualification de clause pénale à retenir, soumise à l'article 1152 du code civil dans sa version applicable au litige. Le montant mis à la charge de la preneuse par le jugement correspondant à 5% des sommes dues s'élève à 9 959,84 euros. La débitrice, qui conclut au rejet de l'appel incident n'a pas contesté ce montant.
C'est la bailleresse qui forme appel incident de ce chef du jugement qui en liquidant la pénalité à ce montant, a rejeté sa demande de majoration de la pénalité à la somme de 20 272 euros, en tant que le montant de la pénalité contractuelle s'avérait insuffisant pour indemniser son préjudice résultant du retard de paiement des loyers eu égard au coût financier du différé d'amortissement du prêt contracté en mai 2015, que lui a accordé la banque CIC pendant 12 mois. Le tribunal n'a pas fait droit à cette demande faute pour la bailleresse de démontrer que le montant d'intérêts facturé pendant la période de différé d'amortissement de 20 272 euros correspondait à un surcoût lié au différé. En cause d'appel, la société EBC 55 fait valoir que le tribunal s'est mépris sur la pièce versée aux débats, en expliquant que dès lors qu'un différé d'amortissement est accordé par la banque, le délai de remboursement est augmenté d'autant, en l'espèce de 12 mois, et que pendant la période de différé ce sont bien des intérêts supplémentaires qui sont acquittés par rapport au tableau d'amortissement initial.
L'article 1152 du code civil dans sa rédaction applicable aux conventions conclues jusqu'au 1er octobre 2016, prévoyait en son alinéa 2 que le juge peut modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il n'est pas douteux que la carence de la société IT News Info dans le paiement de ses loyers jusqu'au terme du bail a causé un préjudice financier à la bailleresse. Toutefois, compte tenu de la majoration de 5 points des intérêts moratoires au taux légal, le retard de paiement depuis le 1er juillet 2018 pour la première trimestrialité arriérée et toutes les suivantes est déjà indemnisé de telle sorte qu'il n'est pas démontré que la pénalité calculée à hauteur de 9 959,84 euros serait manifestement dérisoire. Le jugement sera également confirmé sur ce point.
Enfin, l'appelante demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie de 26 882,08 euros. Cependant le tribunal, ne l'a « déboutée » de cette demande, que parce que les sommes auxquelles elle est condamnée sont supérieures au montant du dépôt de garantie. En réalité, il y a fait droit en ordonnant la compensation entre le dépôt de garantie détenu par la société EBC 55 et les sommes dues au titre des loyers, charges, accessoires, clause pénale et travaux de remise en état par la société IT News info, et la bailleresse a expressément acquiescé à ce chef du jugement en en demandant la confirmation.
Sur les frais de remise en état des locaux
L'article 22.2 du bail prévoit qu'en fin de jouissance le preneur devra rendre les locaux loués « en parfait état de toutes réparation et de remise en état » à sa charge, ou à défaut payer au bailleur le coût des travaux nécessaires pour effectuer ces réparations, la clause précisant « cette alternative étant à la seule discrétion du bailleur, sans que le preneur ne puisse se décharger unilatéralement de son obligation de faire ».
La société IT News Info estime avoir rempli son obligation après avoir fait effectuer un nettoyage en profondeur et financé pour 3 468 euros des travaux de réfection du câblage informatique et remplacement des goulottes. Cependant les pièces versées aux débats démontrent qu'avant même son départ des lieux elle n'a pas tenté de s'entendre avec son bailleur sur les modalités de remise en état des locaux comme ce dernier en avait exprimé la demande dans son courriel du 15 mai 2018.
En effet dans un courriel du 15 juin 2018 (pièce 3 de l'appelante), la société EBC 55 a bien pris acte des travaux confiés à l'entreprise mandatée « pour la seule famille de l'informatique et des goulottes » et elle poursuit en citant les termes du bail imposant au locataire de restituer les locaux « en parfait état de toute réparation ou de remise en état », en rappelant que la société a bénéficié d'une franchise des 6 premiers mois de loyers en contrepartie de laquelle elle devait effectuer la remise aux normes de l'installation électrique et la remise en état complète des locaux (peintures, sols etc'), lui permettant de considérer qu'elle a bénéficié de locaux remis à neuf , et que, en dehors de la prestation informatique, il lui reste à effectuer les travaux de remise en état suivant devis fournis avec un reportage photo permettant de constater que les locaux sont très abîmés au même titre que l'était le poste informatique.
Ainsi la société IT News Info savait dès cet instant que ses travaux ne suffiraient pas à satisfaire le bailleur et qu'elle ne pouvait pas se contenter de quitter les lieux le 27 juin 2018 avec un constat d'huissier pour affirmer qu'elle a restitué les locaux en parfait état locatif.
Elle ne dément pas qu'elle a bénéficié d'une franchise des 6 premiers mois du bail représentant environ 50 000 euros à affecter à une remise en état complète du local. Il s'agit de l'article 4.1 des conditions particulières du bail, précisant expressément que la franchise est affectée à la remise aux normes de l'installation électrique et informatique, la remise en peinture des murs, le remplacement du revêtement de sol et autres travaux nécessaires à son installation . La société IT News Info prétend avoir réalisé 22 000 euros de travaux à son entrée dans les lieux, mais ne produit qu'une facture de déménagement et d'installation téléphonique dont il n'est pas démontré en quoi elle entrerait dans l'accord des parties emportant remise de loyers, et un devis de travaux d'aménagement du 20 septembre 2010 pour un montant TTC de 8 034,73 euros de sorte qu'en admettant pour les besoins du raisonnement que ces travaux aient été réalisés, elle est loin du montant dont le bailleur l'a gratifiée pour remettre en bon état d'entretien le local qui lui était confié à son entrée dans les lieux.
Il est donc parfaitement légitime pour le bailleur de considérer que l'état de dégradation du bien après seulement 8 années d'occupation, lui est entièrement imputable et non pas à la simple vétusté.
En effet, soit la locataire avait fait réaliser les travaux nécessaires au moment de son installation et elle a alors bien bénéficié de locaux remis à neuf, et doit donc les restituer dans un état comparable, soit elle n'a pas affecté les fonds remis par le bailleur sous forme de remise de loyer à l'usage convenu et elle doit assumer ces travaux entièrement en fin de bail, en particulier l'installation électrique, les peintures et revêtements de sols.
Il ne résulte aucunement du constat d'huissier du 27 juin 2018 que les locaux ont été restitués « dans un état irréprochable » comme elle l'a écrit dans un courrier du 27 juillet 2018 ou en parfait état d'entretien locatif (page 21/30 de ses conclusions). D'une part ce constat ne pouvait pas valoir état des lieux de sortie, à défaut de tout caractère contradictoire, même pour pallier un refus d'y participer du bailleur, celui-ci n'ayant même pas été convoqué à la réunion du 27 juin 2018. D'autre part, ce constat indique essentiellement que les pièces ont été vidées de leur mobilier sans appréciation de l'état des locaux, et les photos, prises en contre-jour qui ne montrent pas distinctement l'état de la moquette, et des stores, permettent de se rendre compte néanmoins de la dégradation de certaines dalles de faux plafond, du comptoir d'accueil et des espaces de rangement, et de la décrépitude des sanitaires.
Or, ainsi que l'a constaté le tribunal, l'état des lieux contradictoire auquel il a finalement été procédé selon les prévisions du bail le 28 juin 2019, pointe la saleté des peintures et cloisons, celle de la moquette tachée, des stores cassés ou manquants, des carreaux endommagés dans les sanitaires et la cuisine, la nécessité de nettoyer les cuvettes des WC et de remplacer abattants et couvercles, des dalles de faux plafond et boiseries endommagées, prises électriques descellées.
Le constat contradictoire conclut sur les travaux à réaliser suivants :
réfection de la peinture de la porte palière et enlèvement de la plaque extérieure It News Info
nettoyage des peintures et cloisons,
changement de la moquette usée par les sièges et tachée,
remise en état des stores et chaînettes et remplacement des stores manquants,
changement des carreaux endommagés dans les sanitaires et la cuisine,
nettoyage des cuvettes de WC et remplacement des abattants et couvercles,
remise en état de la cuisine dans son ensemble,
changement des dalles de faux plafond endommagées en respectant l'uniformité de ton avec les autres,
peinture des coffrages de façade et remise en état des boiseries endommagées,
fixation des prises de courant descellées,
vérification du fonctionnement des spots et luminaires.
Il ne s'agit ni de grosses réparations, ni d'une remise à neuf, mais bien de reprises locatives attendues d'un locataire et ces désordres sont bien ceux qui avaient déjà été pointés le bailleur le 15 juin 2018.
Si la société IT News Info y avait procédé elle-même, et elle a bénéficié de 14 mois de délais pour le faire, le montant de travaux n'aurait pu être discuté par le bailleur. Mais dès lors qu'elle a refusé de se soumettre à son obligation, elle s'exposait à en supporter le coût « à la discrétion du bailleur » selon les termes du contrat, qui lui ont été rappelés avant son départ, et elle a décliné l'opportunité offerte par le bailleur de se soumettre à ses obligations en refusant le jeu de clés et badges d'accès qu'il lui avait restitués à cet effet, et ce, dans la perspective d'envisager à nouveau une résiliation anticipée du bail.
En ce qui concerne le devis de la société Paris design district du 6 septembre 2019, il chiffre très exactement chacun des postes de remise en état énumérés par le constat contradictoire, ce qui représente un total de 48 672 euros TTC.
Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, qui a procédé à une réfaction du montant de ce devis en considérant qu'il allait au-delà de la liste des reprises mentionnées à l'état des lieux, pour les rendre en état conforme au bail, la cour peut se convaincre qu'il n'en est rien.
En outre d'une part le local ne pouvait pas être reloué dans cet état, sauf pour le bailleur à abandonner à nouveau environ 50 000 euros sur les premiers loyers pour permettre à un nouveau locataire de s'installer dans de bonnes conditions, et d'autre part, l'obligation dans laquelle le propriétaire, privé de loyers pendant les 14 derniers mois du bail, s'est trouvé contraint de mettre le local en vente en l'état, ne supprime pas le bien-fondé de sa demande qui compense simplement la diminution de valeur vénale due à l'état dégradé du bien, ce qui caractérise d'une autre manière son préjudice.
Dans ces conditions le montant de travaux devant être mis à la charge de la société IT News Info sera arrêté à la somme de 48 672 euros, le jugement étant réformé de ce chef.
Sur la demande indemnitaire de l'appelante
Les demandes de la bailleresse étant parfaitement fondées, il ne saurait lui être reproché aucune déloyauté contractuelle, ni abus de procédure sur lesquels l'appelante fonde sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros, que la cour ne peut qu'approuver le tribunal d'avoir rejetée.
La société IT News Info, qui succombe, supportera les dépens d'appel et l'équité commande d'allouer à la partie intimée la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,
CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a condamné la société IT News info à payer à la société EBC 55 un montant forfaitaire de remise en état des locaux ramené à une somme de 38 000 euros, le jugement étant infirmé de ce chef ;
Statuant à nouveau,
Condamne la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 48 672 euros au titre de l'indemnité de remise en état des locaux avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Condamne la société IT News info à payer à la société EBC 55 la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société IT News info aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
