COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50D
Chambre civile 1-3
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 AVRIL 2024
N° RG 22/01009
N° Portalis DBV3-V-B7G-VANK
AFFAIRE :
[U] [E]
C/
[G] [C]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Tribunal judiciaire de NANTERRE
N° chambre : 1
N° RG : 18/06323
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Nicolas GOUTX
Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [U] [E]
né le 13 Novembre 1974 à [Localité 7] (94600)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentant : Me Nicolas GOUTX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 379
Représentant : Me Frédéric AUBIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C608
APPELANT
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Madame [G] [C]
née le 24 Juillet 1949 à [Localité 9] (94)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [P] [R] [C]
née le 19 Avril 1963 à Afourer (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [Y] [C]
né le 30 Mai 1956 à [Localité 8] (SENEGAL)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617
Représentant : Me Hervé RAHON, Plaidant, avocat au barreau de BOURGES
INTIMES
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président et Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller
Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme FOULON,
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FAITS ET PROCEDURE :
M. [U] [E] a acheté à Mme [G] [C], Mme [M] [C], Mme [P] [C] et M. [Y] [C] une maison d'habitation sur cinq niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, deux étages et combles) située [Adresse 5] (Hauts-de-Seine) au prix de 1 330 000 euros, par acte authentique du 14 juin 2017.
Etaient annexés à cet acte deux dossiers de diagnostics techniques de la société FL Diagnostics des 12 septembre 2016 et 15 mars 2017.
A l'occasion des travaux de rénovation de la maison, le 27 juillet 2017, la société Hygiène Office, spécialisée dans le traitement des bois, a constaté la présence de capricornes, puis, après sondage et bûchage, préconisé le renforcement des solives et d'éléments de charpente (trois pannes intermédiaires, poinçon et pieds de lucarnes).
M. [E] a fait dresser procès-verbal des dégradations par huissier de justice, le 25 août 2017.
Les travaux de renforcement précités ont été réalisés par la société Bepox, spécialisée en charpente, du 11 au 14 septembre 2017 pour un coût de 9.600 euros TTC.
Par lettres recommandées avec accusé de réception du 27 octobre 2017, alléguant un vice caché induisant un risque d'effondrement à tout moment, le conseil de M. [U] [E] a demandé aux consorts [C] réparation du préjudice, à hauteur de 20 % chacun de la somme de 45.892,46 euros, correspondant au coût du traitement xylophage, de la remise en état des planchers et de la charpente et de la réfection des planchers des 2ème étage et combles.
Par courrier officiel du 14 novembre 2017, le conseil des consorts [C] a relayé leur refus, rappelant que le diagnostic du 14 mars 2017 signalait la présence de capricornes dans le sol, les planchers et les poutres du deuxième étage et des combles et que l'acheteur avait visité le bien avec de nombreuses entreprises en avril et mai 2017 et contestant le risque allégué d'effondrement.
Par actes des 11, 13 et 28 juin 2018, M. [E] a assigné Mme [G] [C], Mme [P] [C] et M. [Y] [C] (ci-après "les consorts [C]") devant le tribunal de grande instance de Nanterre sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Par jugement du 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- débouté M. [E] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné M. [E] aux dépens de l'instance,
- condamné M. [E] à payer à Mme [G] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] à payer à Mme [P] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] à payer à M. [Y] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par acte du 18 février 2022, M. [E] a interjeté appel du jugement et prie la cour, par dernières écritures du 17 janvier 2024, d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
- constater l'existence d'un vice caché affectant le bien vendu à M. [E],
- en conséquence, condamner in solidum les consorts [C] à lui payer les sommes suivantes :
* au titre de la réparation des planchers et de la charpente de la maison située [Adresse 5]..................................................................47 935,46 euros,
* au titre de son préjudice moral.............................................................30 000 euros,
A titre subsidiaire,
- constater la connaissance insuffisante dans son ampleur et ses conséquences du vice par l'acquéreur,
- en conséquence, condamner in solidum les consorts [C] à payer à M. [E] les sommes suivantes :
* au titre de la réparation des planchers et de la charpente de la maison située [Adresse 5]..................................................................47 935,46 euros,
* au titre de son préjudice moral.............................................................30 000 euros,
En tout état de cause,
- débouter les consorts [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum les consorts [C] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Il fait valoir que lors de la rénovation de la maison, il s'est aperçu que la charpente et les sols des combles étaient pourris, non pas super'ciellement dégradés, et leur résistance mécanique réduite en raison de l'attaque de capricornes; que ce vice était caché car le diagnostic du 14 mars 2017 ne signalait pas la gravité de l'atteinte portée aux bois de charpente ; que le diagnostic du 12 septembre 2016 ne mentionnait pas la présence de capricornes ; que le constat d'huissier du 25 août 2017 démontre l'ampleur du vice nécessitant la reprise totale des planchers et de la charpente ; que le rapport de la société Hygiène Office du 2 décembre 2017 relève que les insectes étaient présents depuis plusieurs années avec perte significative de résistance mécanique pour certains éléments de structure. Ils soutiennent que les défendeurs ne pouvaient ignorer cet état de fait et qu'ils ont dissimulé l'état des poutres avant la vente en faisant intervenir un charpentier, le 16 janvier 2017, pour coffrer un poteau de charpente rongé par les insectes, travaux qui n`ont pas été portés à sa connaissance ; qu'enfin le mauvais état de la charpente et des planchers des combles diminue l'usage de l'immeuble, sans qu'aucune expertise ne soit nécessaire pour le prouver ; Qu'y recourir aurait empêché de prendre les mesures urgentes de renforcement de la charpente et d'éviter l'effondrement des poutres ainsi que d'habiter la maison avec sa famille, de sorte qu'il a subi un préjudice moral.
Par dernières écritures du 26 décembre 2023, les consorts [C] prient la cour de :
- déclarer l'appel irrecevable et en tout cas mal fondé,
- confirmer le jugement déféré,
- débouter M. [E] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner M. [E] à verser aux consorts [C] la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] aux entiers dépens.
Ils soutiennent que M. [E] était informé du vice puisque le diagnostic du 14 mars 2017, annexé à l'acte de vente faisait clairement mention de la présence de capricornes dans le sol, le plancher bois et les poutres du 2ème étage, même si un diagnostic antérieur, du 12 septembre 2016, n'en faisait pas mention, et que le constat d'huissier montre que les atteintes étaient visibles ; que le rapport de la société Hygiène Office du 2 décembre 2017 est contraire à ce dernier diagnostic qui dénie la présence de plafonds menaçant de s'effondrer et démontre que les désordres ne pouvaient être décelés qu'après sondages et bûchages ; qu'eux-mêmes n'en avaient pas connaissance et n'ont pas cherché à les dissimuler ; que la facture du 16 janvier 2017 concernant le coffrage autour des poutres du grenier a été communiquée à toutes les agences mandataires pour vendre le bien, le coffrage dévissable installé ne visait pas à dissimuler un vice mais à améliorer l'aspect du grenier et que le couvreur intervenu sur la maison quelques temps auparavant n 'aurait pas manqué de signaler une atteinte grave d'insectes xylophages s'il l'avait constatée ; qu'enfin il n'y a pas eu de constat contradictoire du désordre allégué dès lors que les travaux ont été effectués dans les semaines qui ont suivi l'achat de la maison par M. [E].
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024. Les dernières conclusions et pièces versées la veille de la clôture, laquelle avait déjà été reportée en décembre 2023, ont été écartées des débats, les intimés n'ayant pu y répondre.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la garantie des vices cachés
En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera tenu à aucune garantie.
Le juge, ainsi conduit à rechercher dans le contrat l'existence d'une clause limitative ou exclusive de garantie en mesure de faire éventuellement obstacle à la mise en jeu de la garantie des vices cachés, est guidé dans son interprétation par les règles du code civil prévues à cette fin.
Toutefois, à supposer qu'une clause d'exclusion de garantie ait vocation à s'appliquer, il ressort de la jurisprudence constante de la cour de cassation que le vendeur profane ne peut se prévaloir de cette clause dès lors qu'il est établi qu'il avait connaissance du vice de la chose dont il s'est séparé.
En l'espèce, l'acte de vente du 14 juin 2017 prévoyait en page 10, que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque chose que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, si le vendeur, bien que non professionnel a réalisé lui-même des travaux ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que des vices étaient en réalité connus du vendeur.
Le vice doit être considéré comme caché pour l'acquéreur jusqu'au jour où il l'a connu dans sa cause et son amplitude.
Celui que relève M. [E] est constitué par une atteinte des bois de la charpente, mais également des sols en bois du fait de l'action de capricornes, insectes à larves xylophages.
La réalité du vice est établie par un constat d'huissier du 27 août 2017, soumis au débat, qui indique que le poteau de charpente est rongé, que les poutres soutenant le plancher (qui a été déposé) au deuxième niveau sont rongées et présentent dans leur quasi-totalité des dégradations, rendant le bois plus clair et que ce bois est friable et parfois en poussière.
De même, la société Hygiène Office à laquelle a fait appel M. [E], atteste le 2 décembre 2017 que dès le 27 juillet 2017, elle a pu constater la présence importante d'insectes à larves xylophages de type hylotrupes bajulus plus communément appelé " capricornes des maisons " sur plusieurs éléments de charpente, du solivage et plancher sans en déterminer précisément l'ampleur.
Cette dernière précise en revanche que " ce n'est qu'à la suite d'une phase préparatoire de sondage et de bûchage que nous avons pu mettre en évidence sur certains éléments une perte significative de résistance mécanique nécessitant des renforts " et en conclut que, " compte tenu des dégâts occasionnés, nous pouvons en déduire que ces insectes sont présents depuis plusieurs années dans ces bois " et que " compte tenu de l'infestation constatée, nous pouvons en déduire que plusieurs générations se sont développées dans ce comble attaquant pratiquement tous les bois ".
Il ressort des pièces versées aux débats qu'étaient annexés à l'acte de vente deux rapports relatifs à la présence de termites délivrés par la société FL diagnostics.
Dans le premier, en date du 12 septembre 2016, aucun indice d'infestation de termites n'est mentionné. Il n'est pas fait mention d'autres insectes xylophages, malgré les moyens d'investigation utilisés (" examen visuel des parties visibles et accessibles, sondage manuel des boiseries à l'aide d'un poinçon, utilisation d'un ciseau à bois en cas de constatation de dégradations, utilisation d'une échelle en cas de nécessité, à l'extérieur une hachette est utilisée pour sonder le bois mort "). A la date de ce diagnostic, le poinçon litigieux au niveau de la charpente n'était pas encore coffré, et la société qui a effectué le rapport sur les termites sans en faire mention dans son rapport n'établit pas qu'il serait particulièrement dégradé.
Dans le second rapport de la même société, en date du 15 mars 2017, soit avant la signature du compromis de vente, il est toujours précisé qu'il n'a pas été repéré d'indice d'infestation de termites. Toutefois il est expressément observé la présence de capricornes des maisons (hylotrupes bajulus) au " 2ème étage - combles non habitables ". La société décrit des " altérations dans le bois, bois piqué, bois strié, dégradation superficielle du bois, présence de vermoulures (dégradation(s) faible(s) " pour le sol et plancher bois et " bois piqué, bois strié, dégradation superficielle du bois, présence de vermoulures (dégradation(s) faible(s) " pour les poutres.
Il s'en déduit qu'entre septembre 2016 et mars 2017, une évolution visible avait eu lieu, ce qui est caractéristique d'une ancienneté de l'infestation, comme le rappelle l'attestation produite de la société Hygiène Office.
Il est donc constant que cette présence de capricornes était connue des parties avant la signature du compromis de vente, et en particulier des dégradations des bois de charpente et des planchers du 2ème étage et au niveau des combles de la maison.
L'attestation de la société Hygiène Office permet de confirmer que seul un examen approfondi pouvait permettre " à la suite d'une phase préparatoire de sondage et de bûchage " de " mettre en évidence sur certains éléments une perte significative de résistance mécanique nécessitant des renforts ".
En outre, le constat d'huissier du 27 août 2017 intervient une fois le plancher déposé et mentionne des poutres soutenant le plancher présentant des dégradations dans leur quasi-totalité. Il s'en déduit que pour constater l'étendue des dégradations, il convenait de retirer le plancher. Pour ce qui est du poinçon, le constat ne permet pas d'en voir l'état de dégradation, dans la mesure où le coffrage est toujours présent lors de la visite et sur une photo de l'huissier, bien que pour attester que ledit poinçon était rongé, il a bien fallu que ce coffrage soit dévissé.
Si l'un des vendeurs en l'espèce est un architecte, professionnel de la construction, il ne ressort pas des pièces produites qu'il ait participé à la construction ou à la réfection de cette maison de manière à être considéré comme un vendeur tenu de connaître l'ampleur du désordre, ainsi que le prévoit la jurisprudence constante en matière de vice caché.
En outre, l'évolution entre les deux rapports, c'est-à-dire entre septembre 2016 et mars 2017 apparaît être rapide ; en tout cas, elle démontre que la présence de capricornes devient visible en quelques mois : cela permet de conclure, au regard de ce qui précède, que non seulement l'infestation était déjà ancienne, mais également que l'infestation progresse rapidement. Ainsi, il n'est pas surprenant que l'évolution entre mars -au moment du deuxième rapport- et août -au moment des constatations de l'huissier- puisse être également significative. Le coffrage du poinçon, démontable au demeurant puisque c'est ce qui a été fait par l'huissier qui a pu constater qu'il était rongé, ne saurait être considéré comme ayant pu cacher l'ampleur de l'action des capricornes, action déjà visible selon le diagnostic du 15 mars 2017, par la présence de " bois piqué, bois strié, dégradation superficielle du bois, présence de vermoulures "
Si les éléments de diagnostic et de procès-verbal d'huissier sont soumis aux débats, il n'en demeure pas moins que l'évolution à proprement dite et sa vitesse, n'a pas été mesurée de manière contradictoire puisque tant les diagnostics que la venue de l'huissier ne se sont déroulés qu'en présence d'une seule partie.
Au regard de ces éléments, il doit être retenu que les désordres étaient apparents, et que l'ampleur ne pouvait être connue de l'acquéreur comme des vendeurs que par des travaux d'importance, sans pour autant pouvoir en déduire que l'ampleur décrite en août soit celle acquise au mois de mars, date du second rapport et de la signature du compromis de vente.
Au surplus, il appartenait à l'acquéreur, prévenu de la présence certaine de capricornes, de prendre des précautions minimales pour s'assurer, par des mesures techniques, de leur éradication ou au contraire de leur progression, ce qui ultérieurement, n'a pas demandé des investigations très compliquées (constat d'huissier et d'une société spécialisée). La simple consultation de sites internet sur les ravages des capricornes dans le bois d'une maison devait l'inciter à la prudence et à s'enquérir du stade d'infestation, ce qui pouvait par la suite, le cas échéant, permettre à l'acquéreur de ne pas ratifier la vente ou d'en négocier le prix.
Il résulte de ce qui précède que le vice était apparent, non caché, car la présence de capricornes était connue d'une part et déjà visible d'autre part, les deux éléments étant cumulatifs en l'espèce. Or cette présence a pour conséquence, sans traitement, que les bois vont se déliter à une certaine vitesse qui dépend de l'ancienneté et de l'importance de l'infestation. Il résulte du présent litige que l'acquéreur n'avait seulement et manifestement pas pris conscience et mesuré, avant la signature de la vente, l'impact dans le temps de la présence de capricornes dans une maison à partir du moment où les dégâts sur les bois étaient déjà devenus visibles.
Or la garantie alléguée par l'acquéreur, prévue à l'article 10 de l'acte authentique de la vente, ne s'applique qu'en cas de vice caché, ce qui n'est pas le cas dans le présent litige. L'acquéreur ayant accepté de prendre le bien dans l'état où il se trouvait au jour de l'entrée en jouissance, il a perdu le recours en garantie du vice contre le vendeur pour les vices apparents et perdu, au moment de la signature de l'acte authentique la faculté de donner un moindre prix du fait des conséquences de la présence d'insectes xylophages.
En conséquence, la garantie n'est pas due par les vendeurs qui avaient informé l'acquéreur de ce vice apparent.
Le jugement entrepris est donc confirmé.
Sur les autres demandes
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
L'équité justifie de condamner M. [E] à verser la somme de 1500 euros par intimés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [E], qui succombe, est condamné aux dépens.
Sur la demande tendant à voir prononcer l'exécution provisoire, en l'espèce, le présent arrêt a dès son prononcé force de chose jugée, de sorte qu'il n'y a pas lieu à son prononcé.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
REJETTE les conclusions et pièces de M. [E], versées aux débats le 17 janvier 2024,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
DEBOUTE M. [U] [E] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE M. [E] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [G] [C],
CONDAMNE M. [E] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [P] [C],
CONDAMNE M. [E] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [Y] [C],
CONDAMNE M. [E] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
