COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 57A
Chambre civile 1-3
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 AVRIL 2024
N° RG 21/06371
N° Portalis DBV3-V-B7F-UZLO
AFFAIRE :
[X] [R]
C/
S.A.R.L. ANTARES IMMOBILIER 2
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Août 2021 par le TJ de Nanterre
N° chambre : 6
N° RG : 18/01163
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [X] [R]
né le 05 Avril 1968 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627
Représentant : Me Pierre QUEUDOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANT
****************
S.A.R.L. ANTARES IMMOBILIER 2
N° SIRET : 823 245 188
ci-devant [Adresse 3]
Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619
Représentant : Me Michel MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0190
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 février 2024, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport et Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller
Madame Charlotte GIRAULT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme FOULON,
FAITS ET PROCEDURE :
Par acte sous seing privé du 2 novembre 2017, M. [X] [R] a confié à la société Antarès Immobilier, devenue société Antarès Immobilier 2, un mandat exclusif de vente portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (92) au prix de 350 000 euros, frais d'agence de 20 000 euros inclus.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 novembre 2017, dont l'avis de réception n'est pas communiqué, la société Antarès immobilier a informé M. [R] avoir reçu une offre d'achat du même jour de M. [B] [G] au prix de 350 000 euros et l'a invité à venir contresigner l'engagement de l'acquéreur le 10 novembre suivant à 19 heures.
Par une première lettre recommandée avec avis de réception du 9 novembre 2017, dont l'avis de réception est illisible, puis par une seconde lettre recommandée avec avis de réception du 14 novembre 2017, reçue le lendemain, M. [R] a indiqué à la société Antarès Immobilier mettre fin audit mandat "la résiliation prenant effet à l'issue du préavis de quinze jours (...)"
Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 novembre 2017, dont l'avis de réception est illisible, la société Antarès Immobilier, par la voie de son conseil, a mis en demeure M. [R] d'avoir à lui régler la somme de 20 000 euros au titre de ses honoraires.
Par courriel du 6 décembre 2017 adressé au conseil de la société Antarès Immobilier, M. [R] a contesté devoir cette somme.
Par exploit d'huissier du 18 décembre 2017 remis à personne, la société Antarès Immobilier a vainement sommé M. [R] d'avoir à lui payer la somme de 20 000 euros et, par acte d'huissier du 29 janvier 2018, a fait assigner ce dernier devant le tribunal judiciaire de Nanterre.
Par jugement du 27 août 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- condamné M. [R] à payer à la société Antarès immobilier les sommes de :
* au titre de la clause pénale figurant au mandat....................................................20 000 euros,
* au titre de l'article 700 du code de procédure civile..............................................3 000 euros,
- débouté M. [R] de ses demandes reconventionnelles,
- prononcé l'exécution provisoire de la décision,
- condamné M. [R] aux dépens avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par acte du 18 octobre 2021, M. [R] a interjeté appel du jugement.
Saisi par conclusions d'incident de la société Antarès, le conseiller chargé de la mise en état a, par ordonnance du 6 mars 2023, dit qu'il n'entre pas dans ses pouvoirs de trancher les fins de non-recevoir relatives à la recevabilité des demandes nouvelles qu'il appartiendra à la cour saisie du litige de trancher, rejeté les demandes d'indemnité de procédure et dit que les dépens suivront le sort du litige au fond.
Par ses conclusions au fond du 17 juin 2022, M. [R] prie la cour de :
In limine litis,
- débouter la société Antarès Immobilier de sa demande d'irrecevabilité de la demande de nullité du mandat fondée sur les dispositions des articles 3-6°, 92 et 94 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,
Au fond,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a :
* condamné à payer à la société Antarès Immobilier les sommes suivantes :
- 20 000 euros au titre de la clause pénale figurant au mandat,
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens,
* débouté de ses demandes de nullité du mandat de vente de la société Antarès Immobilier et de condamnation de ladite société à :
- 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers dépens,
Statuant à nouveau,
- le juger fondé à se prévaloir de la réglementation des contrats hors établissement définis par l'article L. 221-1 - I - 2° b) du code de la consommation pour le mandat du 2 novembre 2017 et juger qu'est licite sa rétractation dudit mandat, par courrier recommandé avec avis de réception du 14 novembre 2017, dans le délai de 14 jours prévu par l'article L. 221-8 du code de la consommation,
- juger nul le mandat de vente du 2 novembre 2017 de la société Antarès Immobilier, devenue Antarès Immobilier 2, sous le visa des articles 3 - 6°, 92 et 94 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,
- juger nul le mandat de vente du 2 novembre 2017 de la société Antarès Immobilier, devenue Antarès Immobilier 2, sous le visa des articles 1130 et 1131 du code civil,
- juger, sous le visa des articles 6-I alinéa 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, non applicable la clause indemnitaire du mandat de vente du 2 novembre 2017 pour refus du mandant de signer l'offre d'achat avec le candidat acquéreur présenté par le mandataire aux conditions du mandat,
- le juger fondé en sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
Ce faisant,
- condamner la société Antarès Immobilier 2, anciennement Antarès Immobilier, à lui restituer la somme de 23 000 euros qu'il lui a réglée dont 20 000 euros au titre des dommages et intérêts et 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en exécution du jugement dont appel, avec intérêt au taux légal, à compter de la décision à intervenir,
- condamner la société Antarès Immobilier 2 anciennement Antarès Immobilier, à régler à M. [R] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et celle de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel,
- condamner la société Antarès Immobilier 2, anciennement Antarès Immobilier, aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières écritures du 21 décembre 2022, la société Antarès Immobilier prie la cour de :
In limine litis,
- juger irrecevables les demandes en nullité du mandat fondées sur la loi 70-9 du 2 janvier 1970,
- juger irrecevables les demandes en nullité du mandat de vente fondées sur les articles 1130 et 1131 du code civil,
A titre principal,
- débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire, si par impossible la cour devait suivre les prétentions de M. [R] et constater que le mandat était un acte " hors établissement " permettant l'application des dispositions du code de la consommation, il lui est demandé de :
- débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions fondées sur la nature " hors établissement " du mandat sur le fondement de l'article L. 221-28 du code de la consommation et sur l'article L. 221-25 du même code,
Si par impossible la cour devait suivre les prétentions de M. [R] et constater que le mandat litigieux est un acte d'administration, il lui est demandé de :
- débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions fondées sur le mandat en qualité d'acte de disposition considérant que cet acte était parfaitement valable au jour de sa signature, la signature de Mme [R] n'étant pas nécessaire pour son opposabilité à M. [R] et considérant que les visites avaient été organisées avec l'accord exprès de M. [R] et l'aide de Mme [R],
- débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions fondées sur l'article 6-I alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 72 de son décret d'application n°72-678 du 10 juillet 1972,
En tout état de cause,
- condamner M. [R] à payer à la société Antarès Immobilier la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [R] en tous les dépens, avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
" Sur la demande en paiement et l'exercice de la faculté de rétractation
Le contrat dénommé " mandat exclusif de vente hors établissement " signé par M. [R] avec la société Antarès le 2 novembre 2017 intègre dans ses conditions générales, situées au verso du document préimprimé, une clause pénale ainsi rédigée :
" Clause pénale - Exclusivité. De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant :
a. S'engage à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
[']
c. S'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.
En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a, b ou c, il s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au verso [20 000 euros] ".
Les conditions générales comportent également un paragraphe intitulé " droit de rétractation " dans lequel sont cités des extraits des articles L. 221-18 et L. 221-21 du code de la consommation, dans leur rédaction en vigueur à la date de signature du contrat, avec la précision suivante : " si le mandant souhaite exercer son droit de rétractation, il adresse au plus tard le 14ème jour à partir du jour de la signature des présentes le formulaire de rétractation figurant en annexe des présentes, ou toute déclaration, dénuée d'ambiguïté, exprimant sa volonté de se rétracter ".
Dans l'encadré contenant la signature des parties, il est précisé que " le mandant reconnaît avoir pris connaissance des conditions particulières figurant au recto des présentes, des conditions générales ci-dessus et avoir reçu un exemplaire du contrat ", et une case est cochée précisant " le mandant reconnait avoir reçu le formulaire de rétractation annexé aux présentes ".
Pour considérer que les lettres recommandées envoyées par M. [R] les 9 et 14 novembre 2017 n'ont pu avoir pour effet de résilier le mandat, le tribunal, après avoir constaté que le contrat a été signé " en agence " et que les dispositions de l'article L. 221-8 du code de la consommation " indiquent que ce droit de rétractation ne peut être exercé que s'agissant d'un contrat conclu à distance ", a estimé, d'une part, que M. [R] était mal fondé à se prévaloir de la qualification de contrat conclu hors établissement, d'autre part, que le mandat litigieux ne prévoyait pas un " droit conventionnel de rétractation ".
M. [R] fait valoir que le mandat est bien un " mandat hors établissement " au regard du contexte dans lequel il a été signé, qui correspond à celui visé par l'article L. 221-1-I-2°-b) du code de la consommation. Il ajoute qu'en admettant même que la signature d'un tel mandat résulte d'une erreur de la part de l'agence, cette dernière, en lui soumettant ce contrat, lui a fait croire qu'il bénéficiait du délai de rétractation de 14 jours. Il estime que le mandat ayant été signé des deux parties, il y a lieu de l'appliquer en toutes ses dispositions, en ce comprises celles relatives au droit de rétractation.
Devant la cour, la société Antarès Immobilier maintient que " la mention "hors établissement" sur le contrat s'apparente à l'évidence à une erreur de formulaire et ne permet pas de modifier la nature de l'acte ". Il précise que dans la mesure où c'est M. [R] qui a sollicité l'agence il ne peut se prévaloir des circonstances de conclusion du contrat hors établissement qu'il invoque à défaut d'avoir été " sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité ". Il ajoute que si la cour devait considérer que ce contrat a été conclu " hors établissement ", il conviendrait néanmoins d'appliquer l'article L. 221-28 1° qui prévoit que le droit de rétractation de 14 jours ne peut être exercé pour les contrats de fourniture de services pleinement exécutés avant la fin du délai de rétractation et dont l'exécution a commencé après accord exprès du consommateur.
Sur ce,
L'article 1105 du code civil énonce que les contrats, qu'ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du sous-titre du code civil relatif au contrat, et que les règles générales s'appliquent sous réserve des règles particulières.
Parmi les règles générales figurent celles énoncées aux articles 1102 et 1103 du même code, qui posent les principes de liberté contractuelle et de force obligatoire du contrat.
L'article 1122 du code civil précise en outre que " la loi ou le contrat peuvent prévoir (') un délai de rétractation, qui est le délai avant l'expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement ".
Ainsi, même si les contrats de consommation sont régis par des règles particulières prévues par le code de la consommation, qui dépendent pour partie des qualifications contractuelles que celui-ci recèle, l'objectif de protection du consommateur et les règles d'ordre public participant de sa réalisation ne font pas obstacle à l'application de règles générales permettant de donner force obligatoire à la clause d'un contrat librement conclu conférant au consommateur un droit de rétractation dans un cas où la loi n'en prévoit aucun.
En l'espèce, bien qu'il ressorte des circonstances de la cause que le mandat a été signé en agence et sans sollicitation préalable de M. [R] en un autre lieu, de sorte que la dénomination de mandat " hors établissement " se révèle inappropriée, il n'en demeure pas moins que le contrat comporte une clause énonçant clairement et sans réserve que le mandant dispose d'un droit de rétractation.
Outre que les conditions de mise en 'uvre de cette prérogative contractuelle sont précisées dans le contrat, notamment par référence à la réglementation relative au droit de rétractation prévu par le code de la consommation, il apparaît que la signature du mandat était accompagnée de la remise d'un formulaire de rétractation, de sorte que le mandant pouvait légitimement croire en l'effectivité de son droit de rétractation.
Etant observé que la société Antarès ne conteste pas la validité du contrat qu'elle a proposé à la signature de M. [R], et étant rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, l'intimée ne peut donc invoquer son erreur quant au choix de l'instrumentum pour tenter d'échapper à l'application d'une clause du contrat, rédigée dans l'intérêt de son client.
C'est à tort, par conséquent, que les premiers juges, après avoir écarté la qualification de contrat hors établissement, ont considéré que le mandat ne pouvait comporter de droit de rétractation conventionnel.
Pour prétendre que M. [R] ne peut en tout état de cause bénéficier d'une faculté de rétractation, la société Antarès Immobilier invoque les dispositions de l'article L. 221-28 du code de la consommation aux termes desquelles notamment " le droit de rétractation ne peut être exercé pour les contrats de fourniture de services pleinement exécutés avant la fin du délai de rétractation et dont l'exécution a commencé après accord préalable exprès du consommateur et renoncement exprès à son droit de rétractation ".
Or, même s'il apparait que le contrat litigieux vise l'article L. 221-28 du code de la consommation et que M. [R], de fait, a mis l'agence en position de faire visiter son bien avant l'expiration du délai de rétractation, cette seule circonstance ne suffit pas à caractériser le renoncement de M. [R] à son droit de rétractation, même de manière tacite.
Ainsi, le fait qu'en exécution du mandat la société Antarès Immobilier a organisé des visites et obtenu, dès le 7 novembre 2017, l'offre au prix d'un candidat acquéreur, n'était pas de nature à faire obstacle au droit de rétractation dont disposait M. [R] par l'effet du contrat, et ce jusqu'au 14ème jour à partir du jour de la signature du contrat, soit jusqu'au 16 novembre 2017.
Etant établi que par l'envoi des lettres recommandées avec accusé de réception des 9 et 14 novembre 2017, M. [R] a manifesté de manière non équivoque sa volonté de révoquer le mandat dans le délai pour ce faire, et étant donné qu'il n'est pas prétendu que M. [R] aurait, par la suite, accompli des actes d'exécution incompatibles avec l'exercice d'une telle prérogative, il y a lieu de considérer que M. [R] n'a ni renoncé à la faculté de rétractation contractuellement prévue ni renoncé aux effets de sa rétractation effectivement mise en 'uvre.
Dans ces circonstances, compte tenu de l'anéantissement du contrat consécutif à la rétractation du consentement de M. [R], la société Antarès n'apparaît pas fondée à se prévaloir de la clause pénale et doit, en conséquence, être déboutée de sa demande en paiement.
Le jugement déféré sera infirmé pour ces motifs, sans qu'il y ait lieu d'examiner les moyens de M. [R] invoqués au soutien de l'exception de nullité qui se révèle sans objet.
Sont de même sans objet les demandes de M. [R] tendant à la restitution des sommes réglées en exécution du jugement dont appel, notamment la somme de 20 000 euros prévue par la clause pénale, dès lors que l'infirmation de la décision assortie de l'exécution provisoire emporte de plein droit l'obligation de restituer les sommes, sans que la cour d'appel n'ait à prononcer de condamnation à ce titre.
" Sur la demande de dommages et intérêts
M. [R] sollicite, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, la condamnation de la société Antarès Immobilier au paiement de dommages et intérêts, à hauteur de 10 000 euros, en faisant valoir que la procédure engagée à son encontre lui a causé " un préjudice à tout le moins moral, perturbant son projet de vente puis de rachat d'un autre bien ".
La société Antarès estime qu'elle a été contrainte d'assigner en raison du " comportement malhonnête de M. [R] et de sa tentative, à bon droit sanctionnée en première instance, de se soustraire à ses obligations légales et contractuelles ". Elle ajoute que la publication de l'assignation aux hypothèques existe afin de préserver les droits du demandeur lors d'un litige relatif à un bien immobilier.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La cour observe que M. [R] invoque le préjudice que lui a causé la société Antarès non pas en niant l'effectivité de la prérogative que lui réservait le contrat, mais en engageant contre lui une procédure judiciaire.
Or, une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré (Civ. 1ère, 30 septembre 2003, n° 00-20.323).
En l'espèce, tandis qu'en laissant visiter son bien M. [R] a contribué à créer la situation qu'il déplore, il n'est pas fait la démonstration de circonstances particulières de nature à établir l'abus du droit d'agir en justice de la société Antarès.
Le jugement sera donc confirmé en qu'il a débouté M. [R] de ce chef de demande.
" Sur les frais irrépétibles et les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société Antarès immobilier succombant en cause d'appel, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens d'appel ainsi qu'en infirmation de jugement ceux de première instance.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
L'équité commande en l'espèce d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [R] à régler à la société Antarès la somme de 3 000 euros et de ne faire droit qu'à la demande de M. [R], au titre des frais irrépétibles de première instance, à hauteur de 2 500 euros.
Compte tenu des frais exposés par M. [R] dans le cadre de la procédure d'appel, la société Antarès sera en outre condamnée à lui régler 2 500 euros supplémentaires, sur le fondement de l'article 700 précité.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,
Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a débouté M. [X] [R] de sa demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau dans cette limite,
Dit que M. [X] [R] a valablement exercé sa faculté de rétractation prévue par le mandat signé auprès de la société Antarès Immobilier, le 2 novembre 2017, par acte du 14 novembre 2017,
Déboute, en conséquence de l'anéantissement du mandat, la société Antarès Immobilier, devenue société Antarès Immobilier 2, de sa demande en paiement de la somme de 20 000 euros correspondant à l'application de la clause pénale,
Déclare sans objet l'exception de nullité soulevée par M. [R], les fins de non-recevoir afférentes, et la demande de restitution des sommes versées en exécution du jugement,
Condamne la société Antarès Immobilier 2 aux dépens de première instance,
Condamne la société Antarès Immobilier 2 à régler à M. [X] [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,
Y ajoutant,
Condamne la société Antarès Immobilier 2 aux dépens d'appel,
Condamne la société Antarès Immobilier 2 à régler à M. [X] [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
