COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
PAR DÉFAUT
DU 24 AVRIL 2024
N° RG 22/03039 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VFO6
AFFAIRE :
[O] [E] [D] [H]
C/
[L] [K]
et autres
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 20/05457
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Virginie JANSSEN
Me Claire RICARD,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [O] [E] [D] [H]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentant : Me Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.316 et Me Laurent GIMALAC, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE, vestiaire : 259
APPELANT
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Madame [L] [K] (DA signifiée le 26.07.2022 à étude)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Défaillante
Madame [I] [U] ès qualités de mandataire successorale de Monsieur [V] [D] [H] (DA signifiée le 26.07.2022 à tiers présent au domicile)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Défaillante
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice le Cabinet DODIM IMMOBILIER sis [Adresse 1] à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0156, substitué à l'audience par Me Jacques SALOMON, avocat au barreau de Paris
INTIMÉS
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
FAITS & PROCÉDURE
MM. [O] [E] et [V] [D] [H] étaient propriétaires indivis des lots 427 et 891 de l'immeuble [Adresse 9] à [Localité 7], régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis. M. [V] [D] [H] est décédé le 7 avril 2020.
Par exploit d'huissier les 21 et 23 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [O] [E] [D] [H], Madame [K] veuve [V] [D] [H] et Maître [U] en qualité de mandataire successoral de feu M. [V] [D] [H], aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation à lui payer, selon les conclusions du syndicat des copropriétaires actualisées devant le tribunal :
- 14 714,07 euros au titre des charges et travaux dus, arrêtés au 1er juillet 2020,
- 68,90 euros et 86,62 euros au titre de frais de signification-ordonnance-nomination,
- 1 800 euros au titre de la provision de rémunération du mandataire successoral,
- 3 000 euros au titre des frais d'avocat dans le cadre de la gestion du dossier de nomination et suivi du mandataire successoral,
- 4 000 euros au titre des dommages et intérêts,
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 29 novembre 2021 (Madame [K] et Maître [U], assignés par acte remis à l'étude, n'ayant pas constitué avocat), le Tribunal judiciaire de Nanterre a :
- condamné solidairement M. [O] [E] [D] [H], Madame [L] [K] veuve [V] [D] [H] et Maître [U] mandataire successoral de feu M. [V] [D] [H], à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- 14 714,07 euros au titre des charges et travaux dus, arrêtés au 1er juillet 2020,
- 1 400 euros au titre des dommages et intérêts,
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l'instance,
- il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
et rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Les premiers juges se sont notamment fondés sur les motifs suivants :
Sur les arriérés de charges : le tribunal a vérifié que le syndicat des copropriétaires produisait la matrice cadastrale relative aux lots 427 et 891 attestant de la qualité de copropriétaires des consorts [D] [H], les appels de fonds émis depuis le 23 mars 2013 jusqu'au 1er juillet 2020, les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2016, 18 mai 2017, 6 juin 2018, 5 juin 2019, 25 septembre 2019 et les attestations de non-recours, ainsi que les contrats de syndic signés et annexes. Il a constaté que les appels de fonds étaient conformes aux budgets approuvés par les assemblées générales et aux budgets prévisionnels votés. Il n'a fait aucune mention relative à des règlements effectués par les consorts [D] [H], indivisaires, depuis l'assignation et jusqu'au jugement. Il a ainsi jugé que la demande du syndicat des copropriétaires était recevable et bien fondée.
Sur les frais et dépens sollicités au titre de la nomination du mandataire successoral: le tribunal a cité l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, puis a constaté que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas des frais de relance et de contentieux allégués.
Sur les dommages et intérêts au titre de l'article 1236-1 al.3 du code civil : le tribunal a qualifié de faute le comportement des défendeurs, caractérisé par leurs manquements répétés à leur obligation de s'acquitter de leurs charges de copropriété, n'ayant réglé aucune somme depuis plusieurs années et privant la collectivité des copropriétaires de sommes importantes et nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Le jugement a été signifié à M. [D] [H] en date du 8 avril 2022. Celui-ci a relevé appel de ce jugement par déclaration datée du 2 mai 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 18 mars 2024, par lesquelles M. [D] [H], appelant, invite la Cour, au visa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, à :
- INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 29 novembre 2021 en toutes ses dispositions,
- ANNULER la condamnation solidaire prononcée en première instance et DIVISER la créance du syndicat des copropriétaires en 3 parties égales, la solidarité du paiement des charges étant écartée en matière d'indivision,
- REDUIRE le montant de l'éventuelle créance du syndicat des copropriétaires par compensation judiciaire de la somme de 4 397,30 euros correspondant aux dépenses engagées par lui-même en réparation de son préjudice (malfaçons des travaux),
- CONSTATER que l'éventuelle créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a été éteinte par les règlements effectués par lui-même à ce jour,
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de sa demande de paiement de charges à son encontre,
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de l'ensemble de ses prétentions.
Vu les conclusions notifiées le 14 mars 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], intimé, demande à la Cour de :
- DÉBOUTER Monsieur [O] [D] [H] de son appel,
En conséquence,
- CONFIRMER purement et simplement le jugement du 29 novembre 2021 en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
- CONDAMNER Monsieur [O] [D] [H] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- CONDAMNER Monsieur [O] [D] [H] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- LE CONDAMNER en tous les dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître Claire Ricard, avocat au barreau de Versailles, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
- Dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le
jugement, l'exécution forcée devra être réalisée par huissier, CONDAMNER Monsieur [O] [D] [H], au paiement du montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarifs des huissiers), en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Maître [I] [U], notaire mandataire successoral de feu M. [V] [D] [H] a été assignée devant la Cour par exploit d'huissier remis le 26 juillet 2022 à tiers présent à son domicile.
Madame [L] [K] veuve [V] [D] [H], a été assignée devant la Cour par exploit d'huissier remis le 26 juillet 2022 à son étude.
Elles n'ont pas constitué avocat.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 mars 2024.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions ;
Sur la demande de M. [D] [H] tendant à infirmer sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 714,07 euros au titre des arriérés de charges et travaux dus, arrêtés au 1er juillet 2020 :
En droit:
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.
En l'espèce :
Le tribunal a condamné les consorts [D] [H], indivisaires, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 714,07 euros au titre des charges et travaux dus, arrêtés au 1er juillet 2020, au vu des pièces suivantes : la matrice cadastrale relative aux lots 427 et 891, les appels de fonds émis depuis le 23 mars 2013 jusqu'au 1er juillet 2020, les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2016, 18 mai 2017, 6 juin 2018, 5 juin 2019, 25 septembre 2019 et les attestations de non-recours. Il a constaté que les appels de fonds étaient conformes aux budgets approuvés par les assemblées générales et aux budgets prévisionnels votés.
Dès lors c'est à tort que M. [D] [H] soutient que le syndicat des copropriétaires n'aurait pas produit les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juin 2019 et 25 septembre 2019. Quant à l'absence de production du procès-verbal d'assemblée générale pour l'année 2020, elle est sans incidence eu égard à la période en litige : il s'agit en effet des arriérés de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2020.
En deuxième lieu, M. [D] [H] fait valoir de façon très générale 'qu'il n'apparaît pas que les appels de charges soient conformes aux textes' s'agissant de charges générales ainsi que de travaux et des honoraires du cabinet Dodim immobilier, la Cour observe toutefois que M. [D] [H] n'établit pas, ni même n'allègue, avoir demandé l'annulation des assemblées générales ou des résolutions en cause, dont il ne précise d'ailleurs pas les références. Cet argument doit ainsi être écarté comme inopérant.
Ensuite, M. [D] [H] conteste le quantum de 14 714,07 euros.
Celui-ci apparaît sur les extraits de son compte de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires (pièces n°11 et 12) devant le tribunal.
En cause d'appel, le syndicat des copropriétairesproduit un extrait de compte de copropriétaire (pièce n°48) actualisé au 1er octobre 2022, sur lequel apparaît non seulement le solde du au 1er juillet d'un montant de 14 714,07 euros, mais encore des mentions surajoutées en bas de page, en particulier des règlements effectués par M. [D] [H] avant le 29 novembre 2021 date du jugement entrepris, à savoir :
4 800 euros réglés le 3 novembre 2020,
5 000 euros réglés le 4 mai 2021,
2 000 euros réglés le 3 juin 2021,
1 000 euros réglés le 3 août 2021,
soit un total de 12 300 euros.
La Cour relève qu'aucun de ces extraits de compte, dont plusieurs sont revêtus de mentions surajoutées, n'est certifié conforme par l'expert-comptable du syndic.
Après analyse approfondie, la Cour ne peut que constater qu'aucun de ces quatre règlements ne figure dans l'extrait du compte de copropriétaire les consorts [D] [H] (pièce n°48), d'où il ressort par contre, qu'à la date du jugement entrepris, le 29 novembre 2021, le solde calculé par le syndicat des copropriétaires ressortait à - 3 206,70 euros, solde débiteur manifestement apuré par la somme de 12 300 euros correspondant aux quatre règlements effectués avant cette date, tels que détaillés ci-dessus et n'ayant pas été repris dans le compte de copropriétaire de l'intéressé ainsi qu'il a été dit. Ce solde doit donc être réputé positif à la date du jugement entrepris.
Dans ces conditions, le jugement entrepris doit être infirmé en tant qu'il a condamné, le 29 novembre 2021, M. [D] [H] à payer une somme de 14 714,07 euros au titre des charges et travaux dus.
Par voie de conséquence, doivent également être infirmées les condamnations prononcées par le tribunal à l'encontre de M. [D] [H] au titre des dommages et intérêts (1 400 euros) ainsi qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile (2 000 euros), et les dépens de l'instance.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
La Cour condamne le syndicat des copropriétaires, qui succombe, aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
- Infirme le jugement du 29 novembre 2021 du Tribunal judiciaire de Nanterre en tant qu'il a condamné M. [D] [H] au paiement des arriérés de charges et travaux, au versement de sommes au titre des dommages et intérêts, de l'article 700 du code de procédure pénale ainsi que des dépens de première instance.
Statuant à nouveau des chefs réformés
- Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet Dodim Immobilier dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 8] de ses demandes présentées à l'encontre de M. [D] [H] tendant au paiement des arriérés de charges et travaux, des dommages et intérêts, d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance ;
- Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet Dodim Immobilier dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 8], partie perdante, à payer les entiers dépens de première instance,
Y ajoutant,
- Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sise [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet Dodim Immobilier dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 8], partie perdante, à payer les entiers dépens d'appel,
- Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
