COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 AVRIL 2024
N° RG 22/02828 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VE22
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LA VIGNERAIE agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA MANSART
C/
[O] [Z]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Versailles
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 21-000077
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Sophie ROJAT,
Me Stéphanie TERIITEHAU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LA VIGNERAIE agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA MANSART, siège social [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Sophie ROJAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 427 et Me Bruno ALLALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055
APPELANT
****************
Madame [O] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et Me Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
FAITS & PROCÉDURE
Mme [O] [Z] est propriétaire des lots n°35, n°115 et n°1021 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier [Adresse 6], sise [Adresse 4] aux [Localité 5], régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'assignation du 7 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [Z] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures actualisées à l'audience du 6 décembre 2021, sa condamnation à lui payer notamment, une somme de 1 975,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 novembre 2021, provision du 4ème trimestre 2021 incluse, ainsi que 2 391,76 euros au titre des frais.
Par jugement du 15 février 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a :
- condamné Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 406,01 euros au titre des charges et travaux appelés entre le 1er juillet 2019 et le 25 novembre 2021, provision du 4ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2020.
- condamné Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 361,02 euros au titre des frais avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamné Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts,
- autorisé Mme [Z] à se libérer des sommes dues en 10 mensualités de 100 euros chacune plus une onzième mensualité soldant la dette en principal et les intérêts, et dit qu'à défaut pour Mme [Z] du règlement d'une seule mensualité à son échéance, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible sans formalité préalable,
- condamné Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens;
- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :
Sur les arriérés de charges appelés entre le 1er juillet 2019 et le 25 novembre 2021, provision du 4ème trimestre 2021 incluse, il a estimé que les pièces produites justifiaient d'une créance de 406,01 euros,
Sur les frais de recouvrement, il a écarté les frais non nécessaires, intitulés 'constitution dossier', 'suivi procédure' et 'avocat' et retenu un montant de 361,02 euros correspondant à une mise en demeure pour 27,45 euros, une lettre de relance pour 46,15 euros et des frais de constitution d'hypothèque pour 287,42 euros.
Sur les dommages et intérêts, il a retenu la résistance abusive et la mauvaise foi caractérisées par le fait que Mme [Z] s'est abstenue de régulariser l'arriéré de charges malgré les mises en demeure,
Sur la demande de délais de paiement: il les a accordés au vu de la situation financière difficile de Mme [Z], dont les revenus sont constitués d'une pension d'invalidité et qui doit assumer un prêt immobilier, étant en accession à la propriété.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 avril 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 3 janvier 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et de l'article 1342-10 du code civil, à :
- Infirmer le jugement du 15 février 2022 uniquement en ce qu'il a condamné Mme [Z] à lui verser la somme de 406,01 euros au titre des charges et travaux appelés entre le 1er juillet 2019 et le 25 novembre 2021, provision du 4ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2020.
- Confirmer le jugement du 15 février 2022 dans toutes ses autres dispositions,
statuant à nouveau,
- Condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 1 975,84 euros au titre des charges et travaux appelés entre le 1er juillet 2019 et le 25 novembre 2021, provision du 4ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2020,
- Débouter Mme [Z] de ses demandes,
y ajoutant,
- Condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
- Condamner Mme [Z] aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Maître Rojat, avocat au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions notifiées le 7 octobre 2022, par lesquelles Mme [Z], intimée, demande à la Cour de :
A titre principal
-Confirmer le jugement rendu le 15 février 2022 en toutes ses dispositions, excepté la condamnation à des dommages et intérêts, ainsi que la condamnation des frais résultant de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire
-Pour le cas où si par impossible, la Cour devait infirmer la décision de première instance, accorder les plus larges délais conformément à l'article 1343-5 du code civil vu la situation économique de Mme [Z],
En tout état de cause,
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner l'appelant aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL Minault Teriitehau agissant par Maître Teriitehau avocat aux offres de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 février 2024.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions ;
Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété et appels travaux entre le 1er juillet 2019 et le 25 novembre 2021, provision du 4ème trimestre 2021 incluse, à hauteur de 1 975,84 euros :
En droit:
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.
En l'espèce :
A l'appui de sa demande en paiement des charges de copropriété et appels travaux entre le 1er juillet 2019 et le 25 novembre 2021, provision du 4ème trimestre 2021 incluse, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [Z],
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2018, 2019, 2020 et 2021 approuvant les comptes et fixant le budget prévisionnel, accompagnés de leurs attestations de non-recours respectives,
- un tableau excel (page 6 du dernier mémoire) présenté comme l'extrait du compte de copropriétaire de Mme [Z] pour la période comprise entre le 1er juillet 2019 et le 25 novembre 2021, où apparaît la mention 'solde débiteur au 25 novembre 2021 = 7 375,01 euros'
- trois extraits de compte de copropriétaire de Mme [Z], présentés au titre des périodes allant du 26 avril 2019 au 5 novembre 2020, puis du 13 novembre 2020 au 1er janvier 2021, puis du 31 décembre 2020 au 1er avril 2021 (les pièces n°6),
- deux mises en demeure des 26 mai 2020 et 9 septembre 2020 (la seconde faite par avocat) ainsi qu'une relance du 15 juin 2020.
La Cour ne peut que constater le défaut de production des éléments suivants, nécessaires à l'établissement de la créance poursuivie, dont la charge de la preuve incombe au syndicat des copropriétaires ainsi qu'il a été dit :
- les appels de fonds pour les années 2019, 2020 et 2021,
- les comptes de répartition des charges y afférant,
- l'ensemble des relevés de compte de copropriétaire de Mme [Z], dûment certifiés par l'expert-comptable du syndicat des copropriétaires. En effet les trois extraits de compte de copropriétaire de Mme [Z], produits par le syndicat des copropriétaires, qui ne sont pas certifiés par l'expert-comptable du syndic, apparaissent lacunaires.
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires échoue à justifier du montant qu'il réclame au titre des arriérés de charges et travaux pour la période concernée, du 1er juillet 2019 au 25 novembre 2021.
C'est donc à juste titre que Mme [Z] conteste la somme demandée en appel en faisant observer que 'les décomptes produits par le syndicat ne sont pas clairs et font état de sommes injustifiées'.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en tant qu'il a condamné Mme [Z] à payer 406,01 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et appels travaux entre le 1er juillet 2019 et le 25 novembre 2021, provision du 4ème trimestre 2021 incluse.
Le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires est rejeté.
Sur la demande de Mme [Z] tendant à infirmer le jugement entrepris en tant qu'il l'a condamnée à payer des dommages et intérêts :
Le premier juge a condamné Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts, en retenant sa résistance abusive et sa mauvaise foi.
La Cour estime qu'il est nécessaire de tenir compte de la situation particulière de Mme [Z], au demeurant également prise en compte par le premier juge pour lui accorder des délais pour régler, en particulier, ses arriérés de charges d'un montant de 406,01 euros. En effet les revenus de Mme [Z] consistent en une pension d'invalidité de 1 221 euros mensuels et, étant en accession à la propriété, elle doit rembourser son prêt immobilier avec des échéances mensuelles de 478 euros.
Par ailleurs au vu des motifs précédemment exposés, la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires n'est ni liquide ni certaine. Par suite, Mme [Z] ne peut pas être regardée comme ayant manifesté une résistance abusive ni même de la mauvaise foi, en ne payant pas les arriérés de charges qui lui étaient réclamés dans les conditions susrappelées.
Dès lors, le jugement doit être infirmé en tant qu'il condamnait Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement au principal, à donner gain de cause à Mme [Z] s'agissant de sa demande relative aux dommages et intérêts, et à confirmer l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens.
Dans ces conditions, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires, partie perdante, à verser à Mme [Z] une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le syndicat des copropriétaires sera également condamné aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Minault Teriitehau agissant par Maître Teriitehau, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- Infirme le jugement du 15 février 2022 du Tribunal judiciaire de Versailles en tant qu'il a condamné Mme [O] [Z] à payer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] aux [Localité 5] agissant poursuites et diligences de son syndic Foncia Mansart,
Statuant de nouveau des chefs réformés,
- Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] aux [Localité 5] agissant poursuites et diligences de son syndic Foncia Mansart, de sa demande de première instance tendant à condamner Mme [O] [Z] à lui verser une somme au titre des dommages et intérêts,
- Confirme le jugement du 15 février 2022 du Tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses autres dispositions,
Y ajoutant,
- Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] aux [Localité 5] agissant poursuites et diligences de son syndic Foncia Mansart, partie perdante, à verser à Mme [O] [Z] une somme de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] aux [Localité 5] agissant poursuites et diligences de son syndic Foncia Mansart, à payer à Mme [O] [Z] les entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Minault Teriitehau agissant par Maître Teriitehau , avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
