COUR D'APPEL
DE VERSAILLES
Ch civ. 1-4 copropriété
Minute n°
N° RG 23/04899 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V73Z
AFFAIRE : S.C.I. [Adresse 9] C/ [M], SYNDIC. DE COPRO. SYNDICAT DE COPROPRIETE DU [Adresse 4] - [Localité 6],
ORDONNANCE D'INCIDENT
Prononcée le VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
par Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, conseiller de la mise en état de la Ch civ. 1-4 copropriété, avons rendu l'ordonnance suivante, après que la cause en a été débattue en notre audience de cabinet, le vingt six Mars deux mille vingt quatre,
assisté de Madame Jeannette BELROSE, Greffier,
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DANS L'AFFAIRE ENTRE :
S.C.I. [Adresse 9]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Représentant : Me Maddy BOUDHAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : J130
APPELANTE
C/
Monsieur [H] [M]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentant : Me Claire ZEINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 79
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] - [Localité 6], représenté par Monsieur [H] [M], en qualité de syndic bénévole du Syndicat de copropriété à forme coopérative de l'immeuble sis [Adresse 4] ' [Localité 6].
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Claire ZEINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 79
INTIMÉS
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Expéditions exécutoires délivrées aux avocats le ---------------
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI [Adresse 9], propriétaire des lots 1, 5, 6 et 7 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], possède 439/1000ème de la copropriété constituée de cet immeuble.
Par assignation du 2 août 2019, le syndicat de copropriété a cité la SCI [Adresse 9] devant le Tribunal de grande instance de Pontoise afin d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 47 172,16 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 décembre 2018,
- 10 000 euros de dommages intérêts,
- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 25 avril 2023, le Tribunal de grande instance de Pontoise a :
- Condamné la SCI [Adresse 9] à payer au syndicat de copropriété les sommes de :
- 2 250,18 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété de l'année 2014
- 4 021,90 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété de l'année 2015
- 2 918,84 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété de l'année 2017
- 2 870,16 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété de l'année 2018
- Dit que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020 ;
- Ordonné la capitalisation des intérêts de retard dus pour au moins une année entière ;
- Condamné la SCI [Adresse 9] à payer au syndicat de copropriété :
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté la SCI [Adresse 9] de ses demandes ;
- Condamné la SCI [Adresse 9] aux dépens ;
- Dit que la SCI [Adresse 9] sera exclue de la répartition de toutes sommes perçues par le syndicat de copropriété ;
- Ordonné l'exécution provisoire.
La SCI [Adresse 9] a interjeté appel suivant déclaration du 18 juillet 2023.
Le syndicat de copropriété, demandeur à l'incident, demande à la Cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 25 mars 2024, de :
- Débouter la SCI [Adresse 9] de ses demandes, fins et moyens ;
- Déclarer recevable la demande de radiation de l'affaire ;
- Ordonner la radiation de l'affaire du rôle de la Cour et dire qu'elle ne pourra être réinscrite à ce rôle que sur justification de l'exécution de la décision ;
- Condamner la SCI [Adresse 9] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la SCI [Adresse 9] en tous les dépens.
La SCI [Adresse 9] demande à la Cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 22 mars 2024 de :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- Condamner le syndicat des copropriétaires et M. [M] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction par Me Boudhan, avocat au barreau de Versailles.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande du syndicat de copropriété tendant à la radiation en application des articles 524 et 526 anciens du code de procédure civile, l'action en première instance ayant été introduite le 2 août 2019 :
En droit:
Au préalable, la Cour observe que l'article 524 ancien du code de procédure civile, régit les demandes en référé tendant à arrêter l'exécution provisoire.
Le present litige, toutefois, concerne une demande de radiation du rôle. Dès lors, ce sont les dispositions de l'article 526 ancien du code de procédure civile, qui régissent les demandes de radiation, qui s'appliquent au present litige.
Selon ces dispositions : ' Lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la decision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision. (')'.
En l'espèce :
Le syndicat de copropriété fait valoir que la SCI [Adresse 9] n'a versé aucune somme en exécution du jugement entrepris du 25 avril 2023, qui l'a condamnée à lui verser les sommes suivantes :
- 2 250,18 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété de l'année 2014
- 4 021,90 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété de l'année 2015
- 2 918,84 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété de l'année 2017
- 2 870,16 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété de l'année 2018
Ainsi que :
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens.
Le syndicat de copropriété soutient, au regard des critères énoncés par l'article 526 ancien du code de procédure civile, que la SCI [Adresse 9] n'établit pas, par les éléments qu'elle produit, que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou qu'elle serait dans l'impossibilité d'exécuter la decision, ni d'ailleurs qu'elle connaîtrait des difficultés financières de nature telle, qu'elle risquerait la liquidation.
La SCI [Adresse 9], soutient premièrement qu'elle se trouve dans une situation financière difficile, notamment eu égard à des déficits en 2021, 2022 et 2023, deuxièmement qu'il lui est impossible d'exécuter le jugement, troisièmement que le syndicat de copropriété n'est pas en mesure de lui rembourser les sommes en question et enfin, qu'elle-même détient sur le syndicat de copropriété une créance d'un montant supérieur à sa dette.
Sur le critère relatif aux difficultés financières alléguées par la SCI [Adresse 9] qui l'empêchent de payer les sommes qu'elle a été condamnée à verser au syndicat de copropriété :
Il ressort des pièces produites par la SCI [Adresse 9], en particulier sa déclaration CERFA 2072-S-SD des sociétés immobilières (pièce n°27) pour l'année 2023, que la SCI [Adresse 9] possède trois locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8], qu'elle a codés « M » pour maison, un local sis [Adresse 2] à [Localité 7], codé « M », un local sis [Adresse 3] à [Localité 10] codé « AU » pour Autre et le local sis [Adresse 4] à [Localité 6], codé « M ».
Si la SCI [Adresse 9] déclare à l'administration fiscale un déficit net de 18 955 euros au titre de l'année 2021 (pièce n°15) il ressort toutefois de l'analyse de ce même formulaire, qu'elle déclare la même année un montant très important de « frais et charges autres qu'intérêts d'emprunts » à hauteur de 43 241 euros, sans en justifier dans ses écritures ni fournir d'explication sur l'importance de ce montant, qui est pourtant directement en rapport avec le déficit déclaré.
La même analyse s'applique s'agissant de sa déclaration à l'administration fiscale d'un déficit net de 18 570 euros au titre de l'année 2022 (pièce n°16) à rapporter au montant des « frais et charges autres qu'intérêts d'emprunts » à hauteur de 43 462 euros. Il en va de même s'agissant de sa déclaration à l'administration fiscale d'un déficit net de 23 688 euros au titre de l'année 2023 (pièce n°27) alors qu'elle déclare la même année des « frais et charges autres qu'intérêts d'emprunts » à hauteur de 37 667 euros.
Par ailleurs si la SCI [Adresse 9] produit des relevés bancaires d'un compte qu'elle détient au Crédit Mutuel (pièce n°28) au titre de la période allant de juillet 2023 à février 2024, sur lesquels seule la ligne « solde » est renseignée, toutes les autres lignes de mouvements étant occultées, cette production n'est pas davantage susceptible de soutenir valablement ses allégations relatives à une situation financière difficile.
Sur le second critère relatif à l'impossibilité pour la SCI [Adresse 9] d'exécuter la decision en payant les sommes qu'elle a été condamnée à verser au syndicat de copropriété :
Selon la même analyse que précédemment, la SCI [Adresse 9] n'établit pas son impécuniosité en se bornant à produire des relevés bancaires occultés tels que décrits ci-dessus, ni ses déclarations fiscales simplifiées 2021, 2022 et 2023 dont le caractère lacunaire ne permet pas de justifier ni même, d'expliquer, l'existence pour chacune de ces trois années, de « frais et charges autres qu'intérêts d'emprunts » d'un montant très supérieur aux revenus générés par les propriétés de la SCI [Adresse 9], entrainant un déficit important pour chacune de ces trois années.
Si la SCI [Adresse 9] produit encore un courrier récent, daté du 15 novembre 2023 par laquelle la s'ur du gérant lui indique qu'elle « ne peut rien faire de plus » (pièce n°30) ainsi qu'un courrier simple daté du 17 octobre 2023, non accompagné de preuve d'envoi ni de réception, par lequel M. [C] sollicite une banque afin qu'elle reconsidère sa demande de prêt, ces deux éléments ne sont pas davantage susceptibles de venir valablement au soutien des allégations d'impécuniosité de la SCI [Adresse 9], relatives à l'impossibilité d'exécuter le jugement du 25 avril 2023.
Si la SCI [Adresse 9] fait encore valoir que l'appréciation de l'article 526 ancien du code de procédure civile doit être effectuée au regard d'un troisième critère relatif à la faculté de remboursement de la partie réclamant la créance, elle n'en établit pas le caractère opérant en étayant ce moyen de droit par un extrait d'une décision qui n'a pas été rendue par la Cour de cassation.
Enfin, si la SCI [Adresse 9] fait valoir qu'elle-même détient une créance sur le syndicat de copropriété, dont le montant de 46 341,20 euros est supérieur au montant correspondant à l'exécution du jugement du 25 avril 2023, qu'elle produit un commandement de payer cette somme, aux fins de saisie-vente, daté du 26 mai 2023 (pièce n° 19) ainsi qu'un procès-verbal de saisie-attribution du 12 juillet 2023 (pièce n°20) resté sans effet, cette argumentation n'entre pas, toutefois, dans le champ d'application de l'article 526 ancien du code de procédure civile, ni ne se réfère aux deux critères qu'il énonce : elle est donc inopérante dans le cadre de la stricte application de cet article.
Il suit de tout ce qui précède, qu'il convient de faire droit à la demande du syndicat de copropriété et d'ordonner la radiation du rôle de la Cour, de la procédure d'appel engagée par la SCI [Adresse 9], jusqu'à ce que celle-ci justifie de l'exécution totale du jugement entrepris.
Partie perdante, la SCI [Adresse 9] sera condamnée aux entiers dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat de copropriété, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Ordonnons la radiation du rôle, de la procédure d'appel enregistrée sous le N°RG 23/04899 engagée par la SCI [Adresse 9], société civile immobilière immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 384443941, dont le siège social est [Adresse 3] ' [Localité 10], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
Condamnons la SCI [Adresse 9], société civile immobilière immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 384443941, à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la SCI [Adresse 9], société civile immobilière immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 384443941, aux entiers dépens d'appel.
Le Greffier, Le Conseiller,
