COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-6
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
DU 04 AVRIL 2024
N° RG 23/00645 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VU4A
AFFAIRE :
S.C. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Adresse 8]
C/
S.A.S. LOS POLLOS [Adresse 8]
S.A.S. SPIRIT OF POULET
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nanterre
N° RG : 22/00147
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 04.04.2024
à :
Me Ali SAIDJI
avocat au barreau de PARIS
Me Dan ZERHAT
avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Adresse 8]
N° Siret : 785 413 303 ( RCS Paris)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J076, substituée par Me Alexandra CHESNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2358
APPELANTE
****************
S.A.S. LOS POLLOS [Adresse 8]
N° Siret : 888 379 468 (RCS Nanterre)
[Adresse 6]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
S.A.S. SPIRIT OF POULET
N° Siret : 851 201 053 (RCS Créteil)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 23078058
INTIMÉES
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne PAGES, Président,
Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,
Madame Florence MICHON, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 3 septembre 2020, la société du Centre commercial de [Adresse 8] a donné à bail commercial à la société Los Pollos [Adresse 8], pour une durée de dix ans à compter de la mise à disposition des locaux prévue au 1er octobre 2020, les lots n°1108, 1108T et 700UB situés au niveau 3 du centre commercial dénommé [10] sis au [Adresse 7] à [Localité 9], d'une surface de 190m2 environ, destinés à l'exploitation d'une activité de restauration rapide ' rôtisserie ' salade ' sandwiches sur place, à emporter ou en livraison, moyennant un loyer payable trimestriellement et d'avance fixé à 9% hors taxes du chiffre d'affaires réalisé par le preneur sur l'année civile, sans pouvoir être inférieur à un loyer de base de 219 700 euros, outre 8 400 euros au titre d'un local à usage de réserve déportée.
Reprochant au preneur un défaut de paiement des loyers et accessoires, la société du Centre commercial de [Adresse 8] a fait assigner le 31 décembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Nanterre, la société Los Pollos [Adresse 8], d'une part, et la société Spirit of Poulet, d'autre part, celle-ci en qualité de garant, en paiement de l'arriéré échu au 25 novembre 2021 évalué à 310 715,26 euros en principal et pénalités de retard, outre 31 071,52 euros au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle de 10 %.
Par jugement réputé contradictoire en l'absence des défendeurs, rendu le 14 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre, relevant le défaut de justification de la réalisation des conditions suspensives du bail et de la date de mise à dispositions des locaux, a :
débouté la société Centre commercial de [Adresse 8] de l'ensemble de ses demandes
condamné la société Centre commercial de [Adresse 8] aux dépens de l'instance
rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le 30 janvier 2023, la société du Centre commercial de [Adresse 8] a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe le 5 janvier 2024, dûment signifiées en même temps que la déclaration d'appel, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'appelante demande à la cour de :
infirmer en toutes ses dispositions le jugement [querellé]
Statuant à nouveau,
condamner solidairement la société Los Pollos [Adresse 8] et la société Spirit of Poulet à payer à la société du Centre commercial de [Adresse 8] :
246 775,00 euros TTC correspondant à l'arriéré en principal figurant au décompte arrêté au 11 décembre 2023
les intérêts au taux légal majorés de cinq points sur cette somme en principal à compter de la date de chaque défaut de paiement à son échéance contractuelle
24 677, 50 euros correspondant à l'indemnité forfaitaire contractuelle de 10% sur la dette en principal en cas de défaut de paiement aux échéances convenues
ordonner la capitalisation des intérêts courus sur l'arriéré en principal dans les termes de l'article 1343-2 du code civil
condamner solidairement la société Los Pollos [Adresse 8] et la société Spirit of Poulet à payer à la société du centre commercial de [Adresse 8] la somme de 6000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
condamner solidairement la société Los Pollos [Adresse 8] et la société Spirit of Poulet aux dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses demandes, la société du Centre commercial de [Adresse 8] fait valoir :
qu'il aurait suffi au tribunal de lui demander les pièces soi-disant manquantes puisqu'elles existent ;
que la société Los Pollos [Adresse 8] n'ayant pas respecté l'échéancier de paiement convenu entre les parties, elle se trouve déchue du bénéfice des aménagements qui lui ont été consentis dans le cadre du protocole d'accord conclu les 8 et 11 juillet 2022 et ne peut se voir consentir aucun délai de paiement ;
que la société Spirit of Poulet étant intervenue au bail commercial pour souscrire envers le bailleur l'engagement de répondre solidairement de toutes les sommes dues au titre du bail, la société du Centre commercial de [Adresse 8] est bien fondée à solliciter l'exécution de cette garantie, et dès lors, la condamnation solidaire des sociétés Los Pollos [Adresse 8] et Spirit of Poulet au paiement des sommes dues.
Par dernières conclusions transmises au greffe le 11 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les sociétés Los Pollos [Adresse 8], et Spirit of Poulet, intimées demandent à la cour de :
juger que les demandes de condamnation de la société du Centre commercial de [Adresse 8] à leur encontre sont infondées, compte-tenu du protocole transactionnel signé le 8 juillet 2023 [lire 2022] entre la société du Centre commercial de [Adresse 8] et la société Los Pollos [Adresse 8], protocole transactionnel portant sur la dette locative de la société Los Pollos et sur l'échéancier de paiement qui lui a été accordé et respecté,
juger en tout état de cause que la société du Centre commercial de [Adresse 8] a reconnu, dans son courrier électronique du 20 juillet 2023 que la société Los Pollos [Adresse 8] avait respecté le protocole transactionnel du 8 juillet 2023 [lire 2022 ] et qu'un nouvel accord était intervenu, aux termes de ce courriel sur le montant des échéances,
débouter, en conséquence, la société du Centre commercial de [Adresse 8] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre des sociétés Los Pollos [Adresse 8] et Spirit of Poulet,
juger que la somme de 39 012,77 euros réclamée par la société du Centre commercial de [Adresse 8] n'est pas justifiée et doit, en conséquence, être déduite de la somme que la société Los Pollos [Adresse 8] resterait éventuellement devoir,
juger, en tout état de cause, que la pénalité réclamée s'analyse en une clause pénale dont la cour réduira le montant à zéro à une plus juste somme [sic],
accorder à la société Los Pollos [Adresse 8] et à la société Spirit of Poulet les mêmes délais de paiement que ceux que la société du Centre commercial de [Adresse 8] lui avait conventionnellement accordés dans le protocole transactionnel du 8 juillet 2023[lire 2022],
condamner la société du Centre commercial de [Adresse 8] à payer à la société Los Pollos [Adresse 8] et à la société Spirit of Poulet, la somme de 6 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens
Au soutien de leurs demandes, les sociétés Los Pollos [Adresse 8] et Spirit of Poulet font valoir :
que les difficultés financières faisant suite à la crise sanitaire de la Covid 19 expliquent l'impossibilité du preneur de payer l'intégralité des sommes dues et le rapprochement des parties qui ont mis fin au litige au cours de la procédure de première instance, par un accord transactionnel le 8 juillet 2022 ;
que la bailleresse a reconnu que la société Los Pollos [Adresse 8] a bien respecté les termes du protocole du 8 juillet 2022, dans un courrier électronique du 20 juillet 2023 ;
que, contrairement à ce que soutient la société du Centre commercial de [Adresse 8], la société Los Pollos [Adresse 8] a bien effectué la déclaration de chiffre d'affaires mensuel dans les délais imposés par le bailleur, de sorte que la demande de condamnation sur ce point est infondée ; que, subsidiairement, si la cour considérait que cette pénalité est due, il convient de juger qu'il s'agit d'une clause pénale et d'en réduire le montant à zéro ou, à tout le moins, à un montant plus juste ;
que, subsidiairement, il convient d'accorder à la société Los Pollos [Adresse 8] les mêmes délais de paiement que ceux que la société du Centre commercial de [Adresse 8] lui avait accordés dans le cadre du protocole transactionnel du 8 juillet 2022 ; qu'en effet, au regard de sa bonne foi et de sa situation financière, elle est bien fondée à solliciter un délai de 11 mois pour s'acquitter du solde de sa dette locative ;
qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Los Pollos [Adresse 8] les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 janvier 2024.
L'audience de plaidoirie a été fixée au 28 février 2024 et le prononcé de l'arrêt au 4 avril 2024, par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu'elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond par voie de conséquence aux moyens que pour autant qu'ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Il convient de rappeler également s'agissant des prétentions énoncées au dispositif saisissant la cour, que les « dire et juger » et les « constater » qui ne tendent qu'au rappel des moyens invoqués à l'appui des demandes ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Selon les termes du jugement dont appel, l'assignation du 31 décembre 2021 demandait la condamnation de la société Los Pollos [Adresse 8] et de la société Spirit of Poulet cette dernière en qualité de garante, à lui payer une somme principale de 310 715,26 euros correspondant à un arriéré arrêté suivant décompte du 25 novembre 2021, les intérêts sur cette somme majorés de 5 points, 31 071,52 euros correspondant à une indemnité forfaitaire contractuelle de 10% de la dette principale, avec capitalisation des intérêts.
Les premiers juges ont débouté la demanderesse de ses prétentions faute de démontrer la réalisation des conditions suspensives incluses au bail, et la mise à disposition des locaux permettant de vérifier si les loyers et accessoires sont bien devenus exigibles.
Il apparaît donc que manifestement, à l'audience de plaidoiries du 4 octobre 2022, comme avant la clôture de la procédure le 1er septembre 2022, la société bailleresse n'a pas fait connaître au tribunal l'évolution de la relation contractuelle entre les parties, en particulier, en produisant le protocole transactionnel, intitulé et signé comme tel par les parties le 8 juillet 2022 par le preneur et le garant et le 11 juillet 2022 par le représentant du bailleur.
Il doit être relevé que la société Los Pollos [Adresse 8] ne conteste pas être entrée en possession des locaux au 1er octobre 2020, en exécution du bail du 3 septembre 2020, après la levée des conditions suspensives, de sorte que les objections à la demande opposées par le tribunal étaient sans objet. Par ailleurs, la société Spirit of Poulet qui ne fait aucune demande pour elle-même dans les conclusions des intimées, pas même une demande de mise hors de cause, ne conteste aucunement sa garantie.
Ceci étant exposé, en réponse au moyen selon lequel la demande en paiement est devenue infondé dès lors que les parties se sont rapprochées et entendues sur le montant de la dette et les conditions de son apurement, la bailleresse soutient que la société Los Pollos [Adresse 8] ne respecte pas l'échéancier, le premier versement ayant été fait avec retard et celui de janvier 2023 étant impayé, ce dont elle déduit qu'en application de l'article 1-4 du protocole du 8 juillet 2022, la preneuse est déchue du bénéfice des aménagements accordés. Elle ajoute que l'arriéré locatif s'est encore creusé pour atteindre 246 775 euros au 11 décembre 2023.
Ce faisant, elle ne s'explique pas sur sa propre reconnaissance par la voix de son operating manager exprimée par courrier électronique du 20 juillet 2023, ayant reconnu qu'il avait reçu 13 virements de 10 990,98 euros en plus du loyer courant depuis la mise en place du protocole en juin 2022, qu'il restait dû sur l'arriéré 120 900,78 euros TTC à régler en 11 échéances.
Il indiquait également que dès réception du loyer du troisième trimestre 2023 (75 617,44 euros TTC), il solliciterait le désistement de la présente procédure d'appel.
De la même façon, la société du Centre commercial de [Adresse 8] qui ne produit aucune lettre de relance postérieure à ce courrier valant reconnaissance expresse du respect des termes du protocole d'accord, ni mise en demeure de résiliation de ce protocole, ne demande pas davantage à la cour au dispositif de ses conclusions d'en constater la caducité pour inexécution, ce qui la fonderait à soumettre à l'appui de sa demande en paiement, un décompte actualisé de sa créance.
Par substitution de motifs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société du Centre commercial de [Adresse 8] de l'ensemble de ses demandes et en toutes ses autres dispositions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les autres demandes des sociétés intimées, qui selon les motifs de leurs conclusions correspondent à des moyens exprimés à titre subsidiaire, sur le montant de la condamnation susceptible d'être mise à leur charge et l'octroi de délais de paiement équivalents à ceux du protocole d'accord.
L'appelante qui succombe supportera les dépens d'appel et l'équité commande d'allouer à la société Los Pollos [Adresse 8] la somme de 6500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,
CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
Condamne la société du Centre commercial de [Adresse 8] à payer à la SAS Los Pollos [Adresse 8] à payer la somme de 6500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société du centre commercial de [Adresse 8] aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
