France, Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-5, 04 avril 2024, 22/04449

COUR D'APPEL

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 04 AVRIL 2024

N° RG 22/04449 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJRY

AFFAIRE :

S.A. IN'LI

[D] [N]

...

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection d'ANTONY

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.04.2024

à :

Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Me Véronique BROSSEAU, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A. IN'LI

Anciennement dénommée OGIF, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 602 052 359 - RCS de Nanterre

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : Me Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

APPELANTE

****************

Madame [D] [N]

de nationalité macédonienne

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Véronique BROSSEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 653

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022009324 du 03/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)

Monsieur [O] [Y],

pris en sa qualité de caution solidaire de Madame [N] [D]

[Adresse 2]

défaillant,

Madame [L] [Y],

prise en sa qualité de caution solidaire de Madame [N] [D]

[Adresse 2]

défaillante,

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet au 16 décembre 2007, la SCI Bénards Dormoy, aux droits de laquelle vient la société In'li, anciennement dénommée Ogif, a donné à bail à Mme [D] [N] un local à usage d'habitation sis au [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 538 euros outre 107 euros de charges.

Par acte séparé du 18 décembre 2007, M. [O] [Y] et Mme [L] [Y] se sont portés cautions solidaires des obligations tirées du bail de Mme [N].

Par acte en date du 29 juin 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [N].

Par acte du 15 septembre 2021, la société In'li a fait assigner en référé Mme [N] et M. et Mme [Y] aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et la condamnation in solidum de Mme [N] et M. et Mme [Y] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2 067,63 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 août 2021.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 14 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais par provision, vu l'urgence,

- dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande formée par Mme [N] au titre du loyer annexe,

- rejeté les demandes aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

- condamné solidairement Mme [N], M. et Mme [Y] à payer à titre provisionnel à la société In'li la somme de 710,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 8 mars 2022, terme de février 2022 inclus,

- condamné la société In'li au paiement à Mme [N] de la somme de 1 517,16 euros au titre du remboursement des provisions 2017,

- ordonné la compensation des créances,

- débouté Mme [N] de sa demande au titre des travaux, de la suspension ou réduction du montant du loyer, de la provision au titre des dommages et intérêts et de l'expertise judiciaire,

- condamné la société In'li à payer à l'avocat de Mme [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné la société In'li aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 juin 2021, de sa dénonciation aux cautions et de l'assignation,

- dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,

- rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 6 juillet 2022, la société In'li a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

- dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande formée par Mme [N] au titre du loyer annexe,

- débouté Mme [N] de sa demande au titre des travaux, de la suspension ou réduction du montant du loyer, de la provision au titre des dommages et intérêts et de l'expertise judiciaire,

- dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,

- rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions remises le 27 février 2024 par RPVA (en dépit de l'indication de leur date sur la première page qui mentionne le 21 février) auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société In'li demande à la cour de :

'- infirmer partiellement l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony en date du 14 avril 2022 en ce qu'elle a :

- rejeté les demandes aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, d'expulsion et d'indemnité d'occupation ;

- condamné solidairement Mme [D] [N], M. [O] [Y] et Mme [L] [Y] à payer à titre provisionnel à la sa In'li la somme de 710,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 8 mars 2022, terme de février 2022 inclus

- condamné la sa In'li au paiement à Mme [D] [N] de la somme de 1 517,16 euros au titre du remboursement des provisions 2017 ;

- ordonné la compensation des créances,

- condamné la sa In'li à payer à Me [K] la somme de 1 500 sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- condamné la SA IN'LI aux dépens

statuer à nouveau :

- juger recevable la demande de prescription soulevée par In'li relative aux provisions de charges 2017

- juger irrecevable l'action de Mme [D] [N] en remboursement des provisions de janvier à septembre 2017 car prescrite,

et subsidiairement débouter Mme [N] de sa demande compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse ;

- débouter Mme [D] [N] de sa demande de remboursement des provisions d'octobre 2017 à décembre 2017 compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse ;

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant la requérante et Mme [D] [N],

- ordonner sans délai l'expulsion de Mme [D] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 1], et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels de Mme [D] [N] garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira à Mme ou M. le Juge des contentieux de la Protection de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [D] [N], et ce en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dus,

- condamner in solidum Mme [D] [N], ainsi que M. [O] [Y], pris en sa qualité de caution solidaire de Mme [D] [N], ainsi que Mme [L] [Y], prise en sa qualité de caution solidaire de Mme [D] [N], à payer à la requérante une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer outre les charges, du logement, et ce à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en présence d'un huissier s'il y a lieu,

- condamner in solidum Mme [D] [N], ainsi que M. [O] [Y], pris en sa qualité de caution solidaire de Mme [D] [N], ainsi que Mme [L] [Y], prise en sa qualité de caution solidaire de Mme [D] [N], à payer à la requérante, une somme de 6.768,64 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, selon décompte arrêté au 20 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus ;

A titre subsidiaire, condamner in solidum Mme [D] [N], ainsi que M. [O] [Y], pris en sa qualité de caution solidaire de Mme [D] [N], ainsi que Mme [L] [Y], prise en sa qualité de caution solidaire de Mme [D] [N], à payer à la requérante, une somme de 6.048,84 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, selon décompte arrêté au 20 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus ;

- confirmer pour le surplus notamment en rejetant la demande de désignation d'un expert acousticien

en tout état de cause :

- condamner in solidum Mme [D] [N], ainsi que M. [O] [Y], pris en sa qualité de caution solidaire de Mme [D] [N], ainsi que Mme [L] [Y], prise en sa qualité de caution solidaire de Mme [D] [N], aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Jeanine Halimi, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation'

Par ailleurs, la société In'li a remis, le 28 février 2024, des conclusions d'irrecevabilité des pièces de l'intimée n° 18 à 21 en raison de la tardiveté de leur transmission, celles-ci ayant été remises, selon l'appelante, à la veille de la clôture.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 février 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [N] demande à la cour de :

'- confirmer l'ordonnance de référé du 14 avril 2022 en tout point sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de nomination d'un expert acousticien,

en conséquence,

- dire et juger qu'In'li ne démontre pas disposer d'une créance certaine sur Mme [N],

- dire et juger infondé le commandement de payer visant la clause résolutoire,

en conséquence,

- débouter In'li de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

- réduire le quantum de la dette locative à la somme de 747,15 euros,

- octroyer à Mme [N] 36 mois de délais pour s'acquitter du paiement de cette dette en 36 mensualités équivalentes,

- ordonner la compensation des créances réciproques et constater que par l'effet de cette compensation aucune dette de loyer ne reste dues par Mme [N] qui demeure seule créancière de la société In'li

- débouter la société In'li de sa demande d'expulsion, ou à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu'elle ne produira aucun effet si Mme [N] s'acquitte du règlement de sa dette locative suivant les délais accordés

à titre reconventionnel :

- déclarer irrecevable la demande de prescription formée par la société In'li relativement au remboursement des provisions sur charges versées par Mme [N] au titre de l'année 2017 par application de l'article 564 du code de procédure civile,

- dire n'y avoir lieu à contestation sérieuse du chef de cette demande

- confirmer en conséquence l'ordonnance du 14 avril 2022 en ce qu'elle a condamné la société In'li à payer à Mme [N] la somme de 1 517,16 euros au titre du remboursement des provisions de 2017

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande reconventionnelle de nomination d'un expert acousticien, et sur ce point, statuant à nouveau :

vu la loi du 6 juillet 1989,

- désigner tel expert acousticien qu'il plaira avec pour mission de

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles ;

- visiter les lieux ;

- entendre les parties et tout sachant qu'il estimera utiles ;

- convoquer contradictoirement les parties ;

- procéder à la mesure du volume sonore dans le logement de Mme [N] à plusieurs heures de la journée et lorsque des cours de danse sont dispensés, plus généralement décrire les désordres, en déterminer la cause et l'origine, en préciser la nature et l'étendu en indiquant leur éventuel caractère évolutif ;

- décrire et chiffrer le montant des travaux nécessaires pour faire cesser le trouble constater et fixer leur durée ;

- donner son avis sur les préjudices de toute nature allégués par les parties ;

- dire que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix,

- dire que l'expert convoquera les parties dans le délai d'un mois à compter de sa désignation,

- dire qu'à l'issue de la première réunion l'expert fixera un calendrier de ses opérations et notamment la date impartie aux parties pour lui communiquer leur dire, la date de communication de son pré-rapport et la date de dépôt de son rapport,

- dire que l'expert devra déposer son rapport dans les quatre mois de sa saisine,

- désigner le juge chargé du contrôle de l'expertise,

- dire et juger que les frais d'expertise seront payés par l'aide juridictionnelle dans la mesure où Mme [N] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.

- ajoutant à l'ordonnance de référé du 14 avril 2022 :

- condamner la société In'li à rembourser à Mme [N] la somme de 343,11 euros au titre des frais de procédure indûment facturés,

en tout état de cause :

- condamner In'li à payer à Maître Véronique Brosseau la somme de 2 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile en tout cas à une somme qui ne saurait être inférieure à 1 296 euros ;

- condamner In'li aux entiers dépens. '

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet de pièces :

Au soutien de sa demande tendant à ce que soient rejetés des débats les pièces n° 18 à 21 communiquées par Mme [N], la société In'li expose que l'avis de fixation avait initialement fixé la clôture au 19 septembre 2023 et que Mme [N] en avait sollicité le report. Elle indique que Mme [N], le jour de la clôture, avait transmis un bordereau sans les pièces, qui n'ont été transmises que deux jours plus tard ; elle indique que les pièces n° 18 à 21 qui ont été transmises le 26 février 2024 ne correspondent pas à celles qui l'avaient été le 21 septembre 2023, de sorte que les pièces n° 18 à 21 ont été communiquées pour la première fois à la veille de la clôture, à 17 h 08. Elle indique que le bordereau communiqué le 19 septembre 2023 ne correspondait pas aux pièces communiquées le 21 septembre suivant.

Mme [N] n'a pas répliqué sur cette demande de rejet de pièces.

Sur ce,

En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer ou observer lui-même le principe de la contradiction et il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Les quatre pièces en question, produites par Mme [N], correspondent à des attestations établies respectivement par M. [J], Mme [M], M. [G] et Mme [V], les 2, 3 et 6 mai 2023. Il s'agit d'attestations destinées à faire état des nuisances sonores que Mme [N] dit résulter du cours de danse qui se déroule dans son immeuble.

Dans le bordereau de ces pièces, annexé à ses conclusions du 19 septembre 2023, les pièces n° 18 à 21 correspondaient déjà à ce qui était présenté comme étant des attestations de ces mêmes personnes. Le bordereau ne mentionnait pas la date de ces attestations.

De fait, ce que la société In'li présente comme ayant été communiqué, sous couvert des pièces n° 18 à 21, par son adversaire par ses conclusions du 19 septembre 2023 ne correspond aucunement à des pièces susceptibles de se rapporter à de telles attestations, puisqu'il s'agit notamment d'échanges de courriers entre Mme [N] et la société In'li.

Dès lors, la nouvelle communication de ces pièces, le 26 février 2024 à 17 heures 08, alors que la clôture est intervenue le lendemain matin n'a pas mis la société In'li en mesure de pouvoir y répliquer utilement.

Aussi convient-il d'écarter des débats les pièces n° 18 à 21 produites par Mme [N].

Sur la demande de la société In'li tendant à juger recevable la demande de prescription soulevée par elle relative aux provisions de charges de 2017 :

La société In'li expose que son adversaire contestait des provisions sur charges 2017 au motif qu'elle n'aurait pas reçu de régularisation qui justifiait le paiement de celles-ci. Elle expose qu'ayant récupéré « le patrimoine » auprès de la fondation Rothschild à partir d'octobre 2017, les provisions sur charges entre janvier et septembre 2017 ont été appelées par ladite fondation et qu'il ressort de son décompte que la régularisation de charges a été effectuée au crédit de Mme [N] le 9 janvier 2018, date à laquelle a commencé à courir le délai de prescription, de sorte que la demande de Mme [N] au titre du remboursement des provisions des mois de janvier à septembre 2017 serait prescrite. En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par Mme [N], la société In'li indique qu'elle avait sollicité le débouté des demandes de remboursement des provisions 2017 formée par Mme [N], de sorte qu'il ne s'agit pas d'une nouvelle prétention mais juste d'un nouveau moyen.

Mme [N] indique pour sa part que les prétentions de la société In'li, en lien avec la prescription de l'action en remboursement des provisions de charges de 2017, sont nouvelles en cause d'appel et comme telles irrecevables.

Sur ce,

La société In'li ne peut tout à la fois solliciter dans le dispositif de ses écritures, au titre du premier chef de demande, que soit 'jugée recevable sa demande de prescription relative aux provisions de charges 2017' et, en même temps, indiquer dans la partie explicative de ses conclusions qu'il ne s'agit que d'un moyen, sauf à dire une chose et son exact contraire dans les mêmes écritures.

De fait, formulé comme une prétention dans le dispositif de ses écritures, ce chef de demande n'en n'est en réalité pas une. Devant le juge des référés, la question de la prescription éventuelle relative à la question des charges ne peut que constituer une contestation sérieuse à opposer à une demande de provision mais il n'appartient en tout état de cause pas au juge des référés de dire si une créance est prescrite ou non.

Aussi convient-il de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande de la société In'li.

Sur la demande formée par la société In'li tendant à juger irrecevable l'action de Mme [N] en remboursement des provisions de janvier à septembre 2017 :

Cette demande, formulée comme un chef de prétention à part dans le dispositif des conclusions de la société In'li n'a, pour la raison qui vient d'être indiquée, aucune raison d'être traitée comme telle et il convient donc semblablement de dire n'y avoir lieu à référé à cet égard.

Sur la demande d'infirmation de la décision de première instance en ce qu'elle a condamné la société In'Li à verser à Mme [N] la somme de 1.517,16 euros au titre du remboursement des provisions 2017 :

La société In'li indique qu'il serait particulièrement injustifié d'ordonner le remboursement de l'ensemble des provisions 2017, alors que Mme [N] a bénéficié d'une régularisation pour un montant de 538,60 euros, ce qui créerait un enrichissement sans cause. La société In'li considère que cette demande met en exergue ce qu'elle indique être la parfaite mauvaise foi de Mme [N] qui sollicite le remboursement de la totalité des provisions 2017. Elle expose que Mme [N] n'a jamais contesté le calcul de ces provisions ni le montant des régularisations et que les provisions pour charges demandées en 2017 sont les mêmes que celles qui ont été débitées en 2018.

Mme [N] indique pour sa part que cette demande de remboursement ne se heurte à aucune contestation sérieuse et que le point de départ du délai de prescription relatif au remboursement des provisions pour charges trop perçues est la date à laquelle le locataire a été mis en mesure de connaître la nature et le montant des charges, en l'occurrence la date de régularisation des charges effectuées dans le respect des prescriptions légales. Elle demande la confirmation de l'ordonnance sur ce chef de dispositif.

Sur ce,

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Pour condamner la société In'li au paiement de la somme de 1.517,16 au titre du remboursement des provisions 2017, le juge de première instance a retenu qu'aucun élément n'était produit aux débats, malgré la demande de restitution du montant des provisions versées par la locataire, afin de justifier du montant de la régularisation des charges de 2017 et du montant des charges réellement exposées.

Cependant, la régularisation de charges a été effectuée au crédit du compte de Mme [N] le 9 janvier 2018, de sorte que la question d'un remboursement des charges antérieures à cette date se heurte à la contestation sérieuse de l'application du délai de prescription par trois ans prévu par l'article 7-1 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit, en son 1er alinéa, que toutes les actions dérivant du bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Dès lors, la demande formée par Mme [N] à ce titre se heurte à une contestation sérieuse, au sens de l'article 835 précité, de sorte qu'il convient, en infirmant l'ordonnance entreprise, de rejeter cette demande.

Sur la demande, formée par la société In'li, tendant à ce que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire :

La société In'li indique que c'est à tort que le juge de première instance a retenu que Mme [N] était créancière d'une somme de 77,28 euros, terme de juin 2021 inclus. Elle indique que le juge de première instance aurait dû déduire des sommes dues les deux échéances des APL, qui ont été versées en retard, alors que ce retard n'est nullement imputable à la bailleresse. A la délivrance du commandement de payer, les deux versements des APL, pour les mois de mai et de juin, n'avaient pas été effectués, de sorte qu'il existait une dette de loyer non imputable au bailleur. En outre, les deux virements prétendument effectués par Mme [N], d'un montant de 349,80 euros le 13 avril 2018 et de 370 euros le 23 janvier 2020, ne sont pas justifiés, rien ne prouvant que ces virements n'ont pas été annulés ou rejetés. Ainsi, en reprenant les mêmes calculs que le juge des référés, il convient d'ajouter le montant de ces quatre sommes (les deux APL et les deux virements contestés), de sorte que lors de la délivrance du commandement de payer, Mme [N] était débitrice de la somme de 1.488,52 euros, terme de juin 2021 inclus, et que quand bien même conviendrait-il de retirer de son montant les sommes versées tardivement au titre des APL, le commandement de payer n'en resterait pas moins validé à hauteur de 744,61 euros.

Mme [N], reprenant sur trois pages les règlements qu'elle indique avoir effectués depuis le mois de décembre 2018, en y ajoutant les versements au titre de l'APL, expose qu'au 30 juin 2019, elle était à jour du paiement de ses loyers et que du reste de la société In'li elle-même lui a établi, le 31 août 2019, une attestation indiquant qu'elle était à jour de ses paiements. Faisant état ensuite des règlements qu'elle a effectués jusqu'en janvier 2022, elle indique que sa seule dette locative, d'un montant de 1216 euros, correspond à quatre mensualités des APL, de 309 euros chacune, est que cette suspension de l'allocation pour le logement depuis le mois de novembre 2021 et consécutive à la dénonciation abusive par sa bailleresse d'un prétendu défaut de règlement du loyer.

Sur ce,

Le commandement de payer, délivré le 29 juin 2021, porte sur un arriéré locatif de 1.590,61 euros. Il est constant que l'allocation au titre de l'APL pour le mois de mai 2021 n'a été versée que le 1er juillet 2021 et celle pour le mois de juin 2021, le 1er août 2021. Si la société In'li à raison de souligner que ce retard ne lui est pas imputable, il ne l'est pas non plus à Mme [N]. La bailleresse indique d'ailleurs que la CAF connaissait à l'époque d'importants problèmes informatiques qui retardaient les versements.

Dès lors que ce retard n'était pas imputable à Mme [N], qui n'en était au demeurant pas nécessairement informée en temps réel, de manière contemporaine à la délivrance du commandement de payer, il ne peut être retenu que les sommes qui auraient dû être versées à ce titre doivent être considérées comme procédant d'un défaut de règlement fautif de la part de la locataire. Aussi convient-il de retrancher la somme de 846 euros, correspondant à deux allocations APL de 423 euros chacune, du montant figurant dans le commandement de payer.

S'agissant des sommes de 349,80 euros et de 370 euros, dont le juge de première instance a retenu qu'elles avaient été réglées par Mme [N] le 13 avril 2018 et le 23 janvier 2020 sans être prises en compte par la société In'li, cette dernière indique que leur paiement n'est pas justifié par le relevé de compte de Mme [N]. Il n'en demeure pas moins que Mme [N] justifie à ce titre d'une demande de virement pour chacune de ces deux sommes. Ainsi, ne pas les prendre en compte comme le sollicite la société In'li suppose de postuler que ces deux demandes de virement, qui sont chacune justifiées par un récépissé de la Banque postale, auraient ensuite fait l'objet d'un rejet. D'ailleurs, le relevé de compte produit en pièce n° 9 par la société In'li elle-même mentionne un virement bancaire de 370 euros au 19 février 2020.

Au regard des éléments de preuve produits par Mme [N], de la simple allégation contraire de la société In'li et du décompte produit par cette dernière elle-même, il ne peut être retenu comme établi que ces demandes de virement ont finalement été rejetées. Dès lors, il résulte de ces deux éléments de preuve que les causes du commandement, en ce que celui-ci procède d'un décompte qui comprend chacune de ces sommes, se heurte à une contestation sérieuse.

Ainsi, en retranchant de la somme sollicitée au titre du commandement de payer les deux mensualités des APL ainsi que ces deux sommes de 349,80 euros et de 370 euros, c'est à bon droit que le juge de première instance a retenu qu'il n'était pas justifié que Mme [N] était débitrice des sommes sollicitées dans ledit commandement.

Aussi est-ce à juste titre que le juge de première instance a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire, comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur la demande de provision formée par la société In'li :

Au soutien de sa demande de condamnation de la somme de 6.768,64 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 20 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus, la société In'li produit un relevé de compte à cette date faisant état d'une somme due de 7.111,23 euros ; il est ajouté à ce décompte la mention manuscrite suivante : « - frais de procédure : 6.768,64 euros hors frais ».

À l'inverse, Mme [N] indique, au terme de plusieurs pages de ses conclusions reprenant les différents paiements qu'elle expose avoir faits que le seul arriéré locatif, à hauteur de 1.216 euros, procède du défaut de versement de quatre échéances des APL qu'elle impute, ainsi qu'il a déjà été mentionné plus haut, à ce qu'elle indique être la dénonciation abusive de la part de sa bailleresse d'un prétendu défaut de règlement de loyer.

Sur ce,

Ainsi qu'il a été rappelé plus haut, l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit qu'une provision ne peut être accordée à celui qui se prétend créancier que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ».

En l'espèce, le décompte du 20 février 2024 tient en une page et fait débuter le solde au 1er septembre 2023, avec la mention d'un arriéré locatif à cette date de 5.190,17 euros.

La société In'li indique qu'il « ressort clairement du décompte produit aux débats que plusieurs mois n'ont pas été réglés ou pas entièrement par Madame [N] » en faisant suivre cette mention d'une énumération de 15 items, correspondant aux loyers de décembre 2018, mai 2019, janvier, mars, avril, octobre, novembre 2020, août et décembre 2021 et les six premiers mois de l'année 2022.

Cependant, un peu plus loin dans ses conclusions, la société In'li indique que Mme [N] a payé ce qu'elle indique être un double loyer en juin 2019 pour rattraper celui de mai 2019, non réglé et que, au mois de mai 2020, elle a payé les loyers de mars et avril en retard.

Ainsi, l'appelante se contredit dans la même page de ses conclusions en mentionnant, parmi les 15 items précitées, les loyers des mois de mai 2019, mars et avril 2020, puisqu'ils ont en définitive été réglés, comme la bailleresse finit par le reconnaître elle-même.

Dès lors, pour solliciter le règlement de la provision, la société In'li produit un décompte sur une page qui commence au mois de septembre 2023 et qui, finissant au 20 février 2024, ne porte donc sur une période de six mois et elle mentionne, directement dans ses conclusions, une liste de loyers, tous antérieurs au début de ce décompte, et qu'elle indique n'avoir pas été réglés alors qu'elle mentionne quelques lignes plus loin qu'ils l'ont finalement été pour certains d'entre eux.

Ces éléments ne mettent aucunement la juridiction de céans en mesure de retenir que l'arriéré locatif allégué, et qui est contesté de manière détaillée par Mme [N], procède d'une obligation non sérieusement contestable. Cette demande de la bailleresse est d'autant plus contestable que le juge de première instance a lui-même pris soin de détailler scrupuleusement les calculs par lesquels il retient que l'arriéré locatif au mois de février 2022 n'est en définitive que de 710,84 euros et alors que le décompte sur lequel se base la bailleresse débute lui-même plus d'un an et demi après cette date. Ainsi, non seulement la bailleresse n'apporte aucune critique utile au calcul détaillé du juge de première instance mais en outre les demandes qu'elle formule au titre de l'arriéré locatif postérieur à la date d'arrêté des calculs de ce juge sont elles-mêmes insuffisamment étayées, voire à certains égards contradictoires.

Aussi convient-il de rejeter la demande de provision formulée à titre principal par la société In'li à hauteur de 6.768,64 euros.

Sur la demande subsidiaire de provision à hauteur de 6.048,84 euros :

Au soutien de cette demande, la société In'li indique que le juge de première instance a commis une erreur de calcul sur la période de janvier à février 2022 en retenant que le bailleur avait appelé la somme de 1579,50 euros et que Mme [N] avait effectué deux versements d'un montant de 960 et 321,15 euros alors qu'en réalité, le versement de 960 euros a été retenu à tort, seul un versement de 480 euros ayant été effectué. Elle indique en outre que le juge de première instance a compté par erreur le versement du 17 décembre 2021 correspondant à l'échéance de décembre, qu'il avait déjà comptabilisé dans son calcul de juillet à décembre 2021, de sorte que la dette locative en février 2022 était de 2.012,73 euros auxquels il convient de retirer les sommes de 349,80 et 370 euros.

Mme [N] ne répond pas spécifiquement sur ce point.

Sur ce,

En premier lieu, il convient de relever que dans tous les développements qu'elle formule au titre de sa demande subsidiaire, la société In'li ne renvoie à aucune pièce, s'en remettant ainsi à la cour de céans pour faire le tri parmi celles qu'elle produit. Au total, la société In'li produit trois décomptes : en pièce n° 9 un décompte au 8 février 2022, en pièce n° 12 un décompte au 23 juin 2022 et en pièce n° 13 un décompte au 20 février 2024.

Le juge de première instance a quant à lui arrêté son calcul à la date du 8 mars 2022, de sorte que le décompte du 8 février 2022 est antérieur à cette date et que les deux autres décomptes lui sont postérieurs.

En revanche, alors que la société In'li indique que « Madame [N] pour les mois de janvier et février [2022] n'a effectué que deux versements : un versement de 480 euros le 13 janvier 2022 et un versement de 321,15 euros le 9 février », l'intimée se borne à indiquer pour sa part (en page 12 de ses conclusions) qu'elle s'est acquittée du paiement de la part de ses loyers de janvier et février 2022, renvoyant à cet égard, sans autre précision, à sa pièce n° 11, laquelle ne fait effectivement état que d'un virement de 480 euros le 12 janvier 2022 et d'un autre de 321,15 euros le 9 février 2022. Ainsi, elle ne justifie pas du paiement de 480 euros (représentant la différence entre les 960 euros retenus par le juge de première instance et les 480 euros justifiés par la pièce n° 11), de sorte qu'il convient, en infirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de diminuer de 480 euros la provision à laquelle la société In'li a été condamnée.

Compte-tenu du ce que le montant de la provision allouée à ce titre avait été fixé, par le juge de première instance, à la somme de 710,84 euros, il convient de réduire à la somme de 230,84 euros (correspondant à 710,84 - 480) le montant de la provision due au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 mars 2022.

Sur la demande d'expertise formée à titre reconventionnel par Mme [N] :

Mme [N] indique qu'elle subit une gêne sonore importante, causée par la salle de danse installée en dessous de son logement, en exposant que l'exploitation de cette salle se fait tous les jours de la semaine jusqu'à tard en soirée. Elle fait valoir qu'elle ne peut pas ouvrir ses fenêtres notamment en été lorsqu'elle est présente à son domicile, le bruit devenant alors assourdissant et l'empêchant d'avoir une conversation avec une autre personne.

Pour s'opposer à cette demande, la société In'li indique qu'aucun élément objectif ne permet d'indiquer la réalité des troubles allégués, Mme [N] ne faisant état que de ses propres allégations. Elle ajoute qu'il résulte de la pièce adverse n° 12 que les services de police, qui se sont déplacés à la demande de la locataire, n'ont constaté aucune nuisance dans le rapport.

Sur ce,

Selon l'article 145 du code de procédure civile, 's'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu'il existe un procès non manifestement voué à l'échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée.

Il résulte de cet article que le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer le bien-fondé de l'action en vue de laquelle elle est sollicitée ou l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais qu'il doit toutefois justifier de la véracité des éléments rendant crédibles les griefs allégués et plausible le procès en germe.

Dès lors que sont écartées les attestations communiquées au titre des pièces n° 18 à 21 par Mme [N], celle-ci ne produit pas un commencement de preuve quant à la réalité des troubles qu'elle allègue. La seule pièce subsistante susceptible de se rapporter à ces troubles consiste en la main courante établie par des services de la police municipale de [Localité 3] mais dont il ne peut nullement s'inférer un quelconque trouble : en effet, ces services de police, contactés par Mme [N], indiquent expressément qu'ils n'ont constaté aucune nuisance, le cours de danse étant terminé lors de leur arrivée.

Mme [N] ne justifie ainsi pas d'un motif légitime pour que soit ordonnée une mesure d'expertise. Au surplus, la nature des troubles qu'elle décrit ne nécessite pas une telle mesure d'investigation, une simple mesure de constat ou d'autres éléments de preuve moins onéreux que la mesure qu'elle entend voir prendre en charge au titre de l'aide juridictionnelle étant susceptibles d'être aussi opérants à cet égard.

Sur la demande de Mme [N] en remboursement de la somme de 343,11 euros au titre de frais de procédure qu'elle estime indûment facturés :

Mme [N] indique qu'il convient de lui rembourser la somme de 195,90 euros correspondant au commandement de payer et celle de 147,21 euros correspondant à l'assignation.

La société In'li indique que ces sommes ne sont demandées qu'au titre des dépens et que ceux-ci sont restés à sa charge au terme de la décision de première instance.

Sur ce,

Les frais du commandement de payer et ceux de l'assignation correspondent à des dépens. Ainsi, la question de leur règlement ne dépend pas des décomptes produits, d'autant qu'il n'est pas fait droit à la demande de provision formulée à hauteur d'appel par la société In'li et il va être statué à cet égard au titre des mesures accessoires examinées dans la partie suivante du présent arrêt.

Sur les mesures accessoires :

Partie succombante au principal dans la présente instance, la société In'li sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.

En revanche, il n'est pas justifié de faire droit à la demande d'allocation d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile sollicitée par Mme [N] à hauteur d'appel, étant observé que l'irrégularité de ses règlements n'est elle-même pas étrangère à la confusion des demandes de son adversaire. Seule l'allocation de la somme de 1.500 euros, ordonnée par le juge de première instance, au profit de l'avocat de Mme [N], sera maintenue.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Rejette des débats les pièces n° 18 à 21 produites par Mme [N] ;

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formulée par la société In'li tendant à juger recevable sa demande de prescription relative aux provisions de charges 2017 ainsi que celle tendant à juger irrecevable l'action de son adversaire en remboursement des provisions de janvier à septembre 2017 ;

Infirme l'ordonnance entreprise, mais seulement en ce qu'elle a condamné la société In'li au paiement de la somme de 1.517,16 euros au titre du remboursement des provisions de l'année 2017 et au paiement de la somme de 710,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 8 mars 2022 ainsi qu'en sa disposition sur les dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Rejette la demande formée par Mme [N] tendant à la condamnation de la société In'li au paiement d'une provision pour le remboursement des charges réglées au titre de l'année 2017 ;

Réduit à la somme de 230,84 euros le montant de la provision auquel sont condamnés solidairement Mme [N] et M. et Mme [Y] au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 8 mars 2022, termes de février 2022 inclus ;

Rejette les demandes provisionnelles de la société In'li, formées à titre principal et subsidiaire, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 février 2024 ;

Rejette la demande d'expertise formée par Mme [N] ;

Rejette la demande que Mme [N] indique être de remboursement au titre des frais de procédure ;

Condamne la société In'li aux dépens de première instance et d'appel ;

Rejette les demandes de chacune des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Monsieur Mohamed EL GOUZI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,

| France, Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-5, 04 avril 2024, 22/04449

Synthèse

Origine de la décision