COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 AVRIL 2024
N° RG 22/01203 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VA74
AFFAIRE :
[H] [Z]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER '[5]' SITUÉ [Adresse 2] ET [Adresse 3], À [Localité 4] représenté par son syndic, la SARL CITYA [Localité 6]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le16 décembre 2021 par le Tribunal de proximité de GONESSE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-21-661
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Saba BEN DJABALLAH,
Me Franck LAFON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [H] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Saba BEN DJABALLAH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 117
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-786462023000743 du 05/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANTE
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER '[5]' SITUÉ [Adresse 2] ET [Adresse 3], À [Localité 4] représenté par son syndic, la SARL CITYA [Localité 6], dont le siège est [Adresse 1],
[Adresse 2] et
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
FAITS & PROCÉDURE
Mme [Z] et M. [R] sont propriétaires des lots n° 295, 322 et 456 au sein de l'ensemble immobilier "[5]" situé [Adresse 2] et [Adresse 3], à [Localité 4].
Par acte d'huissier du 06 avril 2021, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [5] » situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic la société CITYA-[Localité 6], ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires, a assigné Mme [Z] et M. [R] devant le Tribunal de proximité de Gonesse aux fins de les voir condamnés au paiement des sommes suivantes :
*4 844,52 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés au 2ème trimestre 2021 inclus majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la mise en demeure ou commandement de payer,
*2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
*1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
A l'audience du 23 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à la somme de 6 183,61 euros au titre des charges arrêtées au 2 septembre 2021.
Par jugement du 16 décembre 2021, le Tribunal de proximité de Gonesse a :
- condamné Mme [Z] et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6183,61 euros au titre des arriérés de charges, arrêtés au 1er juillet 2021, 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 avril 2021.
- rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires, notamment la demande concernant les frais de recouvrements et la demande de dommages et intérêts,
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit,
- condamné Mme [Z] et M. [R] à payer les dépens.
Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :
S'agissant des arriérés de charges et provisions, il a rappelé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que les comptes régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ayant fait l'objet d'aucun recours, imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.
Il a rappelé que les copropriétaires ont déjà été condamnés par un jugement du 26 novembre 2020, à régler des arriérés de charges arrêtés au 1er avril 2019, et que le présent litige concerne des charges dues au titre d'une autre période, comprise entre le 1er juillet 2019 et le 1er juillet 2021. Il s'est fondé notamment sur les appels de charges produits, correspondants aux procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et travaux de 2018 et 2019, et leurs attestations de non-recours et a conclut que la créance de 6 183,61 euros arrêtée au 1er juillet 2021, 3ème trimestre inclus, était justifiée tant dans son principe que dans son montant.
Mme [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 février 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 27 février 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 26 mai 2022, qui n'ont pas été complétées par le dépôt d'un dossier de plaidoirie malgré une première réclamation du greffe en date du 29 février 2024 puis une seconde réclamation du greffe en date du 6 mars 2024, par lesquelles Mme [Z], appelante, invite la Cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, à :
- infirmer le jugement rendu le 16 décembre 2021 par le Tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a condamné Madame [Z] et Monsieur [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 183, 61 euros arrêtée au 1er juillet 2021, 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 06 avril 2021, ainsi qu'aux dépens,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires.
- condamner aux dépens le syndicat des copropriétaires.
Vu les conclusions notifiées le 30 mai 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :
- confirmer en tous points le jugement rendu le 16 décembre 2021 par le Tribunal de
proximité de Gonesse,
en conséquence,
- condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 6 183,61 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 2 septembre 2021, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation,
y ajoutant
- condamner Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Mme [Z] aux entiers dépens de première et deuxième instance dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et
des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande de Mme [Z] contestant la condamnation à payer 6 183,61 euros au titre des arriérés de charges, arrêtés au 1er juillet 2021, 3ème trimestre inclus,
En droit :
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.
En l'espèce :
Mme [Z] fait valoir que cette procédure intervient sans que le syndicat n'ait effectué de démarches amiables et précontentieuses et alors même qu'elle respecte le calendrier de paiement mis à sa charge par le précédent jugement du 26 novembre 2020.
Elle soutient que le Syndicat des copropriétaires retient dans son chiffrage des charges appelées entre le 1er avril 2019 et le 10 octobre 2019, tout en précisant que ces sommes n'ont pas été prises en compte dans le jugement précédent.
Il ressort des pièces produites, que Mme [Z] et M. [R] ont déjà été condamnés par un jugement du 26 novembre 2020, à régler des arriérés de charges arrêtés au 1er avril 2019.
Les sommes en litige concernent les arriérés de charges dus au titre de la période allant du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2021, qui appparaissent fondés au regard des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et travaux de 2018 et 2019, et de leurs attestations de non-recours, ainsi que du relevé de compte de copropriétaire arrêté au 2 septembre 2021 et a conclut que la créance de 6 183,61 euros arrêtée au 1er juillet 2021, 3ème trimestre inclus, était justifiée tant dans son principe que dans son montant.
En appel, Mme [Z] n'apporte pas d'éléments permettant de contester le principe de cette créance ni son montant, en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires retient dans son chiffrage des charges appelées entre le 1er avril 2019 et le 10 octobre 2019, tout en précisant que ces sommes n'ont pas été prises en compte dans le jugement précédent, lequel prenait effectivement en compte les arriérés jusqu'au 1er avril 2019.
Dans ces conditions, la Cour ne peut que confirmer le jugement.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
.
Eu égard à la situation de précarité des copropriétaires intimés, qui n'est ni contestée ni remise en question par le syndicat des copropriétaires, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
La Cour condamne Mme [Z] aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- Confirme le jugement du 16 décembre 2021 du Tribunal de proximité de Gonesse en tous points,
- Condamne Mme [Z] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
