COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 AVRIL 2024
N° RG 22/00989 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VAK6
AFFAIRE :
[E] [L]
et autre
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [9], SISE [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS HOMELAND
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 21/00231
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Michèle DE KERCKHOVE,
Me Mélina PEDROLETTI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [E] [L]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 substitué à l'audience par Me Margaux THIRION, avocat au barreau de VERSAILLES
Madame [W] [J] épouse [N]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 substitué à l'audience par Me Margaux THIRION, avocat au barreau de VERSAILLES.26
APPELANTS
****************
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [9], SISE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS HOMELAND, dont le siège est [Adresse 3]), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
FAITS & PROCÉDURE
M. [E] [L] et Mme [W] [J] épouse [N] sont propriétaires des lots n° 205, 249, 1181 et 1182 de l'état descriptif de division de la résidence [9], sise [Adresse 5] à [Localité 8].
Par acte d'huissier des 27 et 28 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [L] et Mme [J] devant le Tribunal judiciaire de Versailles suivant la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :
- 3 733,02 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020,
- 3 000 euros de dommages-intérêts,
- 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le syndicat des copropriétaires a ensuite ramené, par conclusions soutenues oralement à l'audience, le montant de sa demande au titre des arriérés de charges, à 2 426,34 euros.
M. [L] et Mme [J] ont demandé au tribunal :
- de déclarer irrecevables l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir,
- subsidiairement de les rejeter,
à titre reconventionnel, à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à leur payer, chacun, une somme de 2 000 euros pour procédure abusive, outre 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Par jugement du 6 janvier 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a :
- écarté des débats les pièces communiquées en cours de délibéré par M. [L] et Mme [J] ,
- déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires,
- condamné solidairement M. [L] et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 178,93 euros au titre des charges échues au 1er juillet 2021, appel de fonds du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020,
- condamné solidairement M. [L] et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires,
- rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [L] et Mme [J] pour procédure abusive,
- condamné solidairement M. [L] et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.
Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :
S'agissant du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, la société SOCAGI, il a rappelé le principe d'autonomie des assemblées générales, et que l'annulation d'une assemblée générale n'entraîne pas de plein droit l'annulation des assemblées générales suivantes (3e Civ, 6 février 2002, Pourvoi n°00-19.132, Bull. 2002, III n°32), et que si le renouvellement du mandat de syndic du cabinet SOCAGI a été approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier 2018 qui a été annulée judiciairement, il est toutefois constant qu'il a, quelques mois après, été valablement approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2018.
S'agissant des arriérés de charges et provisions, il a retenu que les résolutions des assemblées générales des copropriétaires des 19 décembre 2018 et 16 novembre 2020 étaient applicables et que M. [L] et Mme [J] étaient redevables des appels de fonds au titre de la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2021, y incluant les travaux de carrelage et la provision échue au 1er juillet 2021. Ayant retranché les sommes imputées au titre des mises en demeures et des travaux de ravalement, il a calculé que M. [L] et Mme [J] devaient 2 178,93 euros au 1er juillet 2020.
M. [L] et Mme [J] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 février 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 23 février 2024, par lesquelles M. [L] et Mme [J], appelants, invitent la Cour, au visa des articles 32-1 et 700 du code de procédure civile, à :
- infirmer le jugement attaqué du 6 janvier 2022 en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- déclarer irrecevable l'intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une amende civile outre à chacun des concluants une somme de 5 000 euros pour procédure abusive et la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-faire application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le syndicat aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
Vu les conclusions notifiées le 16 février 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires et en ce qu'il a débouté M. [L] et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes.
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [L] et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 178,93 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2021, appel de fonds du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [L] et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
statuant à nouveau
- condamner solidairement M. [L] et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à titre de dommages- intérêts et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'instance, avec distraction au profit de Maître Pedroletti, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- débouter M. [L] et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes.
La procédure devant la cour a été clôturée le 27 février 2024.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la qualité à agir du cabinet SOCAGI en tant que syndic de la copropriété :
Les appelants soutiennent, comme ils l'ont fait en première instance que l'assemblée générale du 30 janvier 2018 qui avait approuvé le renouvellement du mandat de syndic du cabinet SOCAGI, a été annulée judiciairement et que, quand bien même le cabinet SOCAGI, aurait vu son mandat valablement renouvelé par l'assemblée générale du 19 décembre 2018, celle-ci est elle-même en procédure d'annulation avec plaidoirie prévue au 20 octobre 2022. La Cour observe toutefois qu'à la question posée en audience le 6 mars 2024 afin de savoir où en est cette procédure, elle n'a pas obtenu de réponse.
Le syndicat fait valoir que le cabinet SOCAGI a été valablement renommé en assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2018, postérieure à celle du 30 janvier 2018, alors même que le jugement du 21 février 2019 confirmé postérieurement en appel, n'avait pas encore mis un terme aux fonctions du cabinet SOCAGI en tant que syndic de la copropriété.
Ainsi, la confirmation par la cour d'appel de ce jugement du 21 février 2019 annulant l'assemblée générale du 30 janvier 2018, est sans incidence puisqu'entretemps l'assemblée générale du 19 décembre 2018, contestée mais pas annulée à ce jour, a valablement redésigné le cabinet SOCAGI comme syndic de la copropriété. Il en est de même des assemblées générales postérieures, notamment celle du 16 novembre 2020.
C'est d'ailleurs ce qu'avait retenu à bon droit le Tribunal judiciaire de Versailles dans son jugement en date du 6 janvier 2022 : « les résolutions prises par les assemblées générales des 19 décembre 2018 et 16 novembre 2020 sont applicables, tant que celles-ci n'ont pas été annulées, nonobstant l'annulation de l'assemblée précédente du 30 janvier 2018. »
Si les copropriétaires appelants soutiennent encore que, lors de l'assemblée générale du 8 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires aurait mis en difficulté le cabinet SOCAGI et qu'un nouveau syndic aurait été désigné le 30 mars 2022, il ressort toutefois de la lecture du procès-verbal de cette assemblée générale, qui s'est déroulée dans un contexte très tendu marqué notamment par la mention 'M. [I] tente de procéder au rapport du syndic mais... le micro lui est arraché des mains par M. [L]', que la résolution 19 relative à la résiliation du contrat de syndic du cabinet SOCAGI, a été rejetée à la majorité par 64 voix 'contre', le procès-verbal précisant à cet égard, en page 7, 'le contrat de syndic de la SOCAGI est en cours jusqu'au 30 juin 2022".
Dans ces conditions, M. [L] et Mme [J] ne contestent pas utilement la qualité du cabinet SOCAGI en tant que syndic pour représenter la copropriété lorsque le présent litige a été déféré en justice.
La Cour en conclut que le cabinet SOCAGI avait bien qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires et confirme le jugement attaqué sur ce point.
Sur les arriérés de charges et provisions
Les appelants demandent l'infirmation du jugement mais ne formulent, aux termes de leurs dernières conclusions en date du 23 février 2024, aucune demande spécifique ni chiffrée sur ce point.
Le syndicat des copropriétaires demande d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [L] et Mme [J] à lui verser la somme de 2 178,93 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2021, appel de fonds du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020, et ne formule, aux termes de ses dernières conclusions en date du 16 février 2024, aucune demande spécifique ni chiffrée sur ce point.
Si les copropriétaires appelants soutiennent encore que l'assemblée générale des copropriétaires
du 8 juillet 2021 a refusé de donner quitus au syndic, refusé d'approuver les comptes de travaux -ravalement, étanchéité, balcons, garde-corps - et refusé d'approuver les comptes de l'exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, la Cour, toutefois, ne peut que constater que cette circonstance est sans incidence sur le présent litige dès lors que les deux parties présentent en cause d'appel des demandes concordantes, qui sont au surplus corroborées par l'analyse des pièces produites.
Il est ainsi constant qu'à la date de l'arrêt, la situation des copropriétaires concernant la période en litige, n'est plus débitrice : il convient donc d'infirmer le jugement attaqué en tant qu'il a condamné M. [L] et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 178,93 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2021, appel de fonds du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020.
Et la demande en paiement sera rejetée.
Sur la demande des appelants au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:
Cette demande n'est étayée par aucun moyen de droit ni de fait.
Sur la demande de dommages et intérêts des appelants pour procédure abusive :
M. [L] et Mme [J] font valoir deux éléments : premièrement que le syndicat des copropriétaires a affirmé qu'ils se seraient abstenus de régler leurs charges « sans la moindre justification » alors que celles-ci sont réglées, et deuxièmement que, bien que son mandat de son syndic ait été annulé, le syndicat des copropriétaires a maintenu sa procédure sans régulariser sa situation et donc sans représentant.
Sur le premier point, à savoir les arriérés de charges: le jugement entrepris condamnait M. [L] et Mme [J] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 178,93 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2021, appel de fonds du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020. Le fait que plusieurs appels de charges aient fait l'objet d'une annulation en justice, postérieurement à leur adoption en assemblée générale, ne justifie pas, ni ne permet, le défaut de leur versement à la date échue, dûment constaté par le tribunal à la date à laquelle le premier juge a statué. S'il est exact que le présent arrêt juge, à la date à laquelle il est rendu, que la situation débitrice des appelants n'existe plus, cette situation débitrice à la date du jugement attaqué, compte tenu du cadre et du contexte juridique alors applicable, n'est pas contestée spécifiquement en cause d'appel. Les appelants ne sont donc pas fondés à soutenir qu'à la date du jugement
entrepris, le syndicat des copropriétaire avait engagé à leur encontre une procédure abusive.
Sur le second point, à savoir le défaut de qualité pour agir du syndic ainsi qu'il a été dit ci-dessus, le cabinet SOCAGI a pu agir valablement dans le cadre du présent litige.
Dans ces conditions, la Cour confirmera le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [E] [L] et Mme [W] [J] épouse [N].
Sur la demande d'amende civile de M. [L] et Mme [J]
Cette demande n'est étayée par aucun moyen de droit ni de fait.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 1231-6 du code civil
Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.
Le jugement entrepris condamnait M. [L] et Mme [J] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires, la somme de 400 euros au titre des dommages-intérêts. Au vu de la situation débitrice des appelants, à savoir une dette de 2 178,93 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2021, et compte tenu du fait que les pièces produites attestent du fait que les copropriétaires appelants ont régulièrement et toujours promptement répondu aux mises en demeure qui leur ont été faites, et que d'autre part ils établissent que tous les mois ils realisaient des versements de 245 euros qui ont été augmentés à 250 euros à compter de janvier 2021 (qui certes, ne couvrait pas le quantum des charges appelées), la Cour constate que la mauvaise foi des copropriétaires n'est pas établie, et pas davantage leur résistance abusive à régler leurs charges de copropriété.
Dans ces conditions, le jugement doit être infirmé en tant qu'il condamnait solidairement M. [L] et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des dommages-intérêts.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile, car lors de son prononcé M. [E] [L] et Mme [W] [J] épouse [N] avaient la qualité de débiteurs.
S'agissant toutefois des demandes faites par les deux parties en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de débouter tant M. [L] et Mme [J] que le syndic des copropriétaires de leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
S'agissant des dépens d'appel, il y a lieu de condamner M. [L] et Mme [J] à leur paiement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- Infirme le jugement attaqué en tant que :
- il a condamné M. [E] [L] et Mme [W] [J] épouse [N] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9], la somme de 2 178,93 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2021, appel de fonds du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020 ;
- il a condamné M. [E] [L] et Mme [W] [J] épouse [N] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires, la somme de 400 euros au titre des dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés,
- Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement et de sa demande de dommages et intérêts ;
- Confirme le jugement pour le surplus ;
- Rejette la demande de M. [E] [L] et Mme [W] [J] épouse [N] au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Rejette la demande de M. [E] [L] et Mme [W] [J] épouse [N] au titre d'une amende civile ;
- Rejette la demande de M. [E] [L] et Mme [W] [J] épouse [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [E] [L] et Mme [W] [J] épouse [N] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Pedroletti conformément à l'article 699 du code de
procédure civile ;
- Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
