COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 AVRIL 2024
N° RG 22/00055 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U5VH
AFFAIRE :
[V] [W]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 3] représenté par son syndic la SAS Cabinet CITEAU
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 19/09061
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Isabelle CHARBONNIER,
Me Banna NDAO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [V] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Isabelle CHARBONNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 355
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 786460022021019470 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANT
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 3] représenté par son syndic la SAS Cabinet CITEAU sis [Adresse 2], lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et Me Nicolas GUERRIER de la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE , Plaidant, avocat au barreau de Paris
INTIMÉ
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
FAITS & PROCÉDURE
M. [V] [W] est propriétaire du lot n°1 situé dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété et ayant pour syndic le cabinet CITEAU, qui a succédé au cabinet AVENTIN.
Par la résolution n°20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2015, le principe du ravalement de la façade a été adopté à l'unanimité, M. [W] étant absent et non représenté. Aucun recours n'a été fait.
Par la résolution n°21 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2016, adoptée à l'unanimité, trois appels de fonds pour financer lesdits travaux, d'un budget maximum de 440 000 euros TTC ont été décidés, les 1er septembre, 1er novembre et 1er décembre 2017. M. [W] était présent.
Le syndicat des copropriétaires, constatant le non-paiement des charges de copropriété, a fait assigner M. [W] par exploit d'huissier en date du 23 septembre 2019 devant le Tribunal judiciaire de Nanterre.
Par jugement RG n° 19-09061 du 29 novembre 2021, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :
- condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet AVENTIN, les sommes suivantes :
- 14 230,02 euros au titre des appels de charges et travaux dus au 1er juillet 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation ;
- 1 400 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les dépens de l'instance ;
- ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter du jugement, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- accordé à M. [W] un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, par 23 versements mensuels de 200 euros à compter du 10 du mois suivant la signification du jugement et tous les 10 de chaque mois, jusqu'au parfait règlement, le 24ème versement correspondant au solde restant dû, augmenté des intérêts et éventuels frais ;
- dit qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité de la dette à son échéance, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,
- débouté M. [W] de sa demande tendant à condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], à faire déplacer et retirer le tuyau d'eau des parties communes de son appartement dans un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte, jusqu'à son retrait définitif constaté contradictoirement ;
- débouté M. [W] de sa demande indemnitaire ;
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], du surplus de ses demandes ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le premier juge s'est fondé notamment sur les motifs suivants :
- la créance du syndicat des copropriétaires est bien-fondée,
- les manquements répétés de M. [W] à ses obligations consistant à s'acquitter de ses charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui a privé la copropriété de sommes importantes et lui a causé un préjudice financier direct et certain,
- M. [W] n'établit pas la réalité du préjudice moral qu'il allègue.
M. [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 janvier 2022.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 février 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 21 janvier 2024, par lesquelles M. [W], appelant, invite la Cour, au visa des articles 1231-6 et 1240 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, à :
- constater qu'il a déjà réglé la somme de 8 900 euros et que le solde restant dû s'élève à la somme de 5 330,02 euros à la date des présentes conclusions ;
- confirmer le jugement du 29 novembre 2021 en ce qu'il a accordé un délai sous forme d'échéancier mensuel de 200 euros jusqu'à apurement de la dette ;
- infirmer le jugement sur ses autres dispositions et ainsi,
- dire et juger n'y avoir lieu à dommages et intérêts contre M. [W] qui a démontré sa bonne foi.
- dire et juger n'y avoir lieu au règlement d'un article 700 du code de procédure civile par M. [W] tant en première instance qu'en appel.
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à M. [W] une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1240 du code civil ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à Maître Isabelle CHARBONNIER une indemnité de 2 500 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en application de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle et aux entiers dépens de l'instance.
Vu les conclusions notifiées le 19 janvier 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la Cour, au visa des articles 1231-6 et 1240 du code civil ainsi que la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967, de :
- débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer le jugement du 29 novembre 2021 ;
Y ajoutant,
- condamner M. [W] au paiement de la somme de 2 462,97 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2020 au 1er janvier 2024 inclus.
Dans l'hypothèse où la Cour accorderait à M. [W] des délais de paiements :
- assortir les délais de paiements accordés à M. [W] au paiement à bonne date des échéances courantes.
En tout état de cause,
- condamner M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité d'un montant de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions ;
Sur la demande incidente du syndicat des copropriétaires, tendant au paiement de la somme de 2 462,97 euros au titre des charges actualisée en cause d'appel, dues pour la période allant d'octobre 2020 au 1er janvier 2024 :
En droit
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;
L'article 19-2 dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité de la provision prévue à l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
En l'espèce :
Le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :
- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M.[W],
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2015 à 2023 ;
- les attestations de non-recours;
- les appels de fonds ;
- plusieurs historiques du compte de copropriétaire de M. [W], dont celui arrêté au 1er janvier 2024 ;
Au vu des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires tenues les 16 juin 2015, 2 décembre 2015, 16 juin 2016, 21 mars 2017, 16 juin 2017, 25 juin 2018, 7 novembre 2018, 31 octobre 2019 et 24 juin 2020, ainsi que des attestations de non-recours y afférent, il est constant que M. [W] a voté, ou bien ne s'est pas opposé, auxdits travaux et charges et qu'ainsi, la créance présentée devant lui par le syndicat au titre des charges et travaux appelés, est recevable et bien-fondée.
Il ressort notamment des dernières pièces produites, qu'au 1er janvier 2024, le compte de copropriété de M. [W] présente un solde débiteur de 2 462,97 euros au titre des arriérés de charges et travaux concernant la période allant d'octobre 2020 à janvier 2024, outre sa dette d'un montant de 12 709,40 euros restant à régler à cette même date au titre de l'exécution du jugement du 29 novembre 2021 (pièce n°24 du syndicat des copropriétaires).
Dans ces conditions, la Cour confirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [W] à régler ses arriérés de charges à hauteur de 14 230,02 euros, et y ajoute la condamnation au paiement des charges échues depuis, actualisées au 1er janvier 2024, à hauteur de 2 462,97 euros.
Sur la demande de M. [W] tenant à ce que la Cour constate qu'il a déjà réglé la somme de 8 900 euros et que le solde restant dû s'élève à la somme de 5 330,02 euros au 21 janvier 2024, date de ses dernières conclusions:
La Cour ne statue que sur les prétentions ayant une portée en droit. La demande de M. [W], qui ne porte ni sur le principe ni sur le montant total des arriérés de charges, est dépourvue d'une telle portée. Elle ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile.
Sur la demande de M. [W] tenant à ce que la Cour confirme le jugement du 29 novembre 2021 en ce qu'il a accordé un délai sous forme d'échéancier mensuel de 200 euros jusqu'à apurement de la dette.
La Cour ne peut que se référer au dispositif du jugement, par lequel le premier juge a :
- accordé à M. [W] un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette (14 230,02 euros au titre des appels de charges et travaux dus au 1er juillet 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation) par 23 versements mensuels de 200 euros à compter du 10 du mois suivant la signification du jugement et tous les 10 de chaque mois, jusqu'au parfait règlement, le 24ème versement correspondant au solde restant dû, augmenté des intérêts et éventuels frais.
Contrairement à ce que M. [W] mentionne, l'échancier mensuel accordé par le premier juge, était limité à une période de deux années.
Le syndicat des copropriétaires n'ayant pas fait appel des dispositions du jugement octroyant à M. [W] cet échéancier de paiement, la Cour n'est pas saisie de cette question.
Sur la demande de M. [W] tendant à annuler le montant de 1 400 euros mis à sa charge au titre des dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil :
Selon l'article 1231-6 du code civil : 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.
M. [W] invoque sa bonne foi et ses problèmes relatifs au paiement des charges. Il précise que, lorsque les travaux ont été votés, il a aussitôt engagé des démarches auprès du Crédit Foncier mais que cette banque a refusé de lui accorder le bénéfice de ce prêt collectif par un courrier daté du 11 février 2019, le mettant dans l'impossibilité de payer lesdites charges. Il fait valoir qu'il a ensuite respecté l'échéancier mis en place en juin 2019 en accord avec le syndic de l'époque.
Sur ses difficultés financières : il fait valoir qu'étant en situation de création d'entreprise, ses difficultés ont été amplifiées à la suite de la crise sanitaire du COVID 19 puisqu'il n'a généré aucun chiffre d'affaires sur l'année 2020. Il produit son avis d'impôt sur les revenus de 2020, où il a déclaré un revenu annuel égal à zéro.
Le syndic réplique que les travaux de ravalement de la façade ont été votés lors de l'assemblée générale du 16 juin 2015 et que le premier appel au titre du ravalement est du 1er septembre 2017 pour un premier montant de 5 489,62 euros, alors que le courrier du Crédit Foncier refusant le prêt est de février 2019.
Le syndic reproche à M. [W] de ne pas avoir respecté l'échéancier mis en place avec l'ancien syndic, aucun règlement n'ayant été effectué aux mois de novembre 2019 et décembre 2019 ni au mois de février 2020 et que de plus, il n'a jamais réglé les charges courantes, en dépit des lettres de relance et des mises en demeure.
Enfin, le syndic établit, sans être contesté sérieusement, que les défauts de paiements et la mauvaise foi de M. [W] ont été à l'origine de problèmes de trésorerie de la copropriété, dûment consignés au procès-verbal de l'assemblée générale du 31 octobre 2019. En particulier ils ont empêché le règlement par le syndic, des factures de l'entreprise NOVASPRINT pour un montant de 18 353,28 euros.
Au surplus, M. [W] n'a pas respecté l'échéancier fixé par le premier juge, accordant un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette par 23 versements de 200 euros puis le solde devant être versé le 24ème mois, ce jugement ayant été signifié le 14 décembre 2021. Or, M. [W] n'a pas effectué de paiement en février 2022, mai 2022, juillet 2022, septembre à novembre 2022, janvier à mars 2023, mai à septembre 2023, novembre à décembre 2023. Et il convient qu'en décembre 2023, à l'expiration de cet échéancier de deux ans, il n'a toujours pas réglé le solde de sa créance. La Cour observe qu'il ne présente aucune justification quant à ce non respect de l'échancier, ni aucune pièce relative à sa situation financière pendant cette période, qui aurait pu permettre d'établir sa bonne foi au vu de difficultés particulières.
Dans ces conditions, la Cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu'il a mis à sa charge des dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil.
Sur la demande de M. [W] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1240 du code civil
Selon l'article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer'.
M. [W] se prévaut d'un préjudice moral causé par des procédures choquantes et un harcèlement, dont il réclame réparation. Il ne produit toutefois aucune pièce relative à ce préjudice.
Il est constant qu'il a été condamné en première instance au paiement de ses arriérés de charges et travaux de copropriété, et qu'il n'apporte aucune contestation sérieuse quant à la créance détenue par le syndicat des copropriétaires.
Dans ces conditions, la Cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. [W].
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en tous points.
M. [W], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement du 29 novembre 2021 du Tribunal judiciaire de Nanterre en tous points;
Y ajoutant,
Condamne M. [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic le Cabinet CITEAU, sis [Adresse 2] à [Localité 4], la somme de 2 462,97 euros au titre des charges actualisées en cause d'appel, dues pour la période allant d'octobre 2020 au 1er janvier 2024 ;
Condamne M. [V] [W] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic le Cabinet CITEAU, sis [Adresse 2] à [Localité 4], la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
