COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 28 MARS 2024
N° RG 23/05700 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WATY
AFFAIRE :
S.A.S. ATLANTIS TELEVISION
C/
S.C.I. PRIMOPIERRE
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Mars 2023 par le Président du TJ de NANTERRE
N° RG : 22/00761
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 28.03.2024
à :
Me Chantal DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Sandrine BEZARD, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. ATLANTIS TELEVISION
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 16023
Ayant pour avocat plaidant Me Catherine BERLANDE, du barreau de Paris
APPELANTE
****************
S.C.I. PRIMOPIERRE
N° SIRET : 507 646 446
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Sandrine BEZARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 394
Ayant pour avocat plaidant Me Philippe JOLY, du barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 14 février 2013, la société civile immobilière Primopierre a donné à bail à la S.A.S. Atlantis Télévision un immeuble commercial situé [Adresse 2] (Hauts-de-Seine).
Des incidents de paiement sont intervenus à compter de l'année 2017.
Le 20 juillet 2020, la société Primopierre et la société Atlantis Télévision ont conclu un protocole transactionnel par lequel la société preneuse s'est engagée à payer l'intégralité de la dette locative. La transaction prévoyait la résiliation du bail en cas de défaut de règlement des échéances.
Par acte du 22 février 2022, la société Primopierre a signifié à la société Atlantis Télévision qu'elle entendait se prévaloir de cette stipulation à la suite de deux impayés en décembre 2021 et janvier 2022.
Par acte du 15 mars 2022, la société Primopierre a fait assigner en référé la société Atlantis Télévision aux fins d'obtenir principalement le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement provisionnel des sommes de 585 464,40 euros à valoir sur l'arriéré locatif et 472 193,40 euros à valoir sur la pénalité contractuelle, outre une indemnité d'occupation.
Par ordonnance contradictoire rendue le 10 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
- constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre la société Primopierre et la société Atlantis télévision à la date du 8 janvier 2022,
- ordonné, dans un délai de deux ans à compter de la notification de la décision, l'expulsion de la société Atlantis Télévision ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] (92),
- mis à la charge de la société Atlantis Télévision la somme de 585 464,40 euros à payer à la société Primopierre à titre de provision à valoir sur les loyers et charges exigibles,
- mis à la charge de la société Atlantis Télévision, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation à payer à la société Primopierre et égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférente, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était trouvé résilié,
- mis à la charge de la société Atlantis Télévision la somme de 1 500 euros à payer à la société Primopierre en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Primopierre du reste de ses demandes,
- mis à la charge de la société Atlantis Télévision les entiers dépens de l'instance.
Par déclaration reçue au greffe le 28 juillet 2023, la société Atlantis Télévision a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a débouté la société Primopierre du reste de ses demandes,
Dans ses dernières conclusions déposées le 23 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Atlantis Télévision demande à la cour, au visa des articles 1104 du code civil, L. 145-41, L. 145-15 du code de commerce, L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, de :
'- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre la société Primopierre et la société Atlantis Télévision à la date du 8/01/2022
- ordonné l'expulsion, dans un délai de deux ans à compter de la notification de la décision, de la société Atlantis Télévision ou de tous occupants de son chef, et débouté la société Atlantis Télévision de sa demande subsidiaire d'un délai de trois ans pour quitter les lieux
- mis à la charge de la société Atlantis Télévision la somme de 585 464,40 euros à payer à la société Primopierre à titre de provision à valoir sur les loyers et charges exigibles
- mis à la charge de la société Atlantis Télévision, à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation à payer à la société Primopierre égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était trouvé résilié
- mis à la charge de la société Atlantis la somme de 1 500 euros à payer à la société Primopierre en application de l'article 700 du code de procédure civile
- débouté la société Atlantis Télévision de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- mis à la charge de la société Atlantis Télévision les entiers dépens de l'instance.
et statuant à nouveau :
- retenir l'existence de contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés de statuer sur les demandes de la société Primopierre en constatation de la résiliation du bail et en expulsion et par voie de conséquence en fixation d'une indemnité d'occupation.
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a mis à la charge de la société Atlantis Télévision une somme de 585 464,40 euros, qui n'est pas due par celle-ci.
en conséquence,
- débouter la société Primopierre de toutes ses demandes
subsidiairement,
- surseoir à statuer dans l'attente de la décision qui sera rendue au fond sur l'assignation délivrée par la société Atlantis Télévision devant le tribunal judiciaire de Nanterre selon exploit du 28 mars 2023 et enrôlée sous le numéro 23/03006.
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a mis à la charge de la société Atlantis Télévision une somme de 585 464,40 euros qui n'est pas due par celle-ci.
Plus subsidiairement
si par extraordinaire la cour ne retenait pas l'existence de contestations sérieuse et confirmait la décision déférée en ce qu'elle a rejeté les contestations de la société Atlantis Télévision et retenu sa compétence de juge des référés.
- déclarer la société Primopierre mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter.
à titre encore plus subsidiaire,
dans l'hypothèse où la cour confirmerait la décision déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du Bail et ordonné l'expulsion de la société Atlantis Télévision
- la confirmer en ce qu'elle a accordé des délais de libération des lieux à la société Atlantis Télévision mais la réformer en ce qu'elle a fixé le délai de libération à deux ans.
et statuant à nouveau
- accorder à la société Atlantis Télévision un délai de trois ans pour libérer les locaux sis [Adresse 3], à compter de la signification de la décision à intervenir et les restituer à la société Primopierre, avec paiement du loyer contractuel et des charges et taxes.
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a mis à la charge de la société Atlantis Télévision une somme de 585 464,40 euros qui n'est pas due par celle-ci
II/ sur l'appel incident de la société Primopierre
1/ retenir l'existence de contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés de statuer sur les demandes de la société Primopierre, en :
- conservation par le bailleur du dépôt de garantie prévu au Bail, soit la somme de 746 183, 27 euros, en vertu des dispositions de l'article 18.2 du bail ; -
- fixation de l'indemnité d'occupation à 110 % du dernier loyer contractuel pratiqué à la date de résiliation du bail (par application de l'article 18.4 du bail), soit une indemnité d'occupation, hors charges, due depuis le 8 janvier 2022 d'un montant mensuel de 273 600,54 euros HT soit 328 320,64 euros TTC.
- condamnation de la société Atlantis Télévision à lui payer la somme de 472 193,40 euros, représentant 10 % des sommes fixées dans le protocole
- enjoindre à la société Atlantis Télévision, sous astreinte par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, de procéder :
- à l'enlèvement de tous aménagements et équipements garnissant les locaux loués
- à tous travaux nécessaires de manière à restituer les locaux loués conformément aux clauses et conditions du bail et dans un état conforme et comparable à celui résultant des états d'entrée dans les lieux.
et juger n'y avoir lieu à référé et renvoyer la société Primopierre à mieux se pouvoir
subsidiairement
- juger la société Primopierre mal fondée en toutes les demandes ci-dessus et l'en débouter
plus subsidiairement,
- réduire à l'euro symbolique ces sanctions et pénalités en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil.
2/ débouter la société Primopierre de sa demande en condamnation de la société Atlantis Télévision à lui payer la somme de 433 408,089 euros à titre d'indemnités d'occupation, qui repose sur un décompte incompréhensible, erroné et non à jour.
3/ débouter la société Primopierre de sa demande en expulsion sous astreinte de la société Atlantis Télévision
en tout état de cause :
- débouter la société Primopierre de sa demande en condamnation de la société Atlantis Télévision à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 et aux dépens
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Atlantis Télévision à payer à la société Primopierre la somme de 1 500 euros et les entiers dépens de l'instance.
- condamner a société Primopierre à payer à la société Atlantis Télévision la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui seront recouvrés par Maître Chantal de Carfort, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. '
Dans ses dernières conclusions déposées le 25 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Primopierre demande à la cour, au visa de l'article L. 145-1 du code de commerce, de :
'- confirmer l'ordonnance de référé du 10 mars 2023, en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à effet du 8 janvier 2022
- infirmer l'ordonnance de référé du 10 mars 2023 sur ces autres chefs, et, à titre incident,
statuant à nouveau :
- prononcer l'expulsion de la société Atlantis Télévision des locaux loués, ainsi que de toutes personnes occupants les locaux loués de son chef, avec le concours de la force publique, d'un serrurier et, ce, sous astreinte forfaitaire et définitive de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner la conservation par le bailleur du dépôt de garantie prévu au bail, soit la somme de 746 183, 27 euros ;
- fixer l'indemnité d'occupation due à la société Primopierre par la société Atlantis Télévision à 110 % du dernier loyer contractuel pratiqué à la date de résiliation du bail, soit une indemnité d'occupation, hors charges, à compter du le 8 janvier 2022 d'un montant mensuel de 273 600,54 euros HT soit 328 320,64 euros TTC ;
- enjoindre la société Atlantis Télévision, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, de procéder :
- à l'enlèvement de tous aménagements et équipements garnissant les locaux loués,
- à tous travaux nécessaires de manière à restituer les locaux loués conformément aux clauses et conditions du bail et dans un état conforme et comparable à celui résultant des états d'entrée dans les lieux.
- condamner la société Atlantis Télévision au paiement de la somme de 472 193,40 euros, représentant la pénalité contractuelle de retard de paiement des loyers, prévue par l'article 18.5 du bail, soit 10 % de la dette au jour de la transaction, pénalité à laquelle le bailleur n'a renoncé aux termes de la transaction (article 4) que pour autant que le preneur respecte strictement l'échéancier qui y était stipulé.
- condamner la société Atlantis Télévision au paiement de la somme provisionnelle de 433 408,09 euros au titre des arriérés d'indemnité d'occupation, de charges et de taxes
- la condamner au paiement d'une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Bezard, avocat au barreau de Versailles'
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Invoquant l'existence de contestations sérieuses, la société Atlantis Télévision affirme en premier lieu que le protocole conclu entre les parties contrevient aux dispositions d'ordre public des baux commerciaux, et notamment les articles L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce, dès lors qu'il prévoit en son article 3 une résiliation de plein droit du bail commercial en cas de défaut de paiement d'au moins deux échéances portant sur la dette et/ou les loyers courants, sans commandement préalable visant un délai d'un mois entre le fait générateur et la résiliation du bail et sans possibilité d'obtenir judiciairement des délais d'apurement et la suspension des effets de la clause de résiliation.
Elle soutient que l'analyse du protocole, l'application des articles L 145-41 et L 145-15 à un protocole d'accord ayant pour support un bail commercial et la licéité de la clause de résiliation sont du ressort exclusif du juge du fond, au demeurant désormais saisi aux fins de voir ladite clause réputée non écrite, soulignant que, même en cas d'homologation, la validité d'un protocole transactionnel peut être contestée et ses dispositions peuvent être réputées non écrites car contraires à l'ordre public.
En deuxième lieu, la société Atlantis Télévision soulève la mauvaise foi de la société Primopierre dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire et l'application du protocole, affirmant que, lorsqu'elle a sollicité le report des deux échéances litigieuses, les relations des parties se situaient dans un climat de confiance.
Elle affirme que le fait de ne pas répondre à sa demande de report, comme le fait de se prévaloir d'un retard de règlement qui n'existait plus à la date de notification du courrier actant de la résiliation alléguée, sont constitutifs de mauvaise foi dans l'application et l'exécution du protocole transactionnel, la société Primopierre ayant en réalité tenté de mettre fin au bail qui était en cours de renouvellement en se fondant sur un arriéré locatif qui était presque complètement apuré.
Soulignant que, lorsque le commissaire de justice est venu lui remettre la notification du courrier de résiliation le 22 février 2022 comportant la mention selon laquelle la résiliation était 'à effet du jour de la notification', elle venait de régler les deux échéances contractuelles en retard, l'appelante expose que la bailleresse a ensuite soutenu que la résiliation était intervenue de plein droit le 8 février 2022 afin d'appliquer cette sanction de façon déloyale.
La société Atlantis Télévision soutient que la société Primopierre, par son choix unilatéral, non contractuel et de mauvaise foi, de procéder à une notification de résiliation prenant effet au jour de la délivrance du courrier, a renoncé à une application de plein droit de la sanction telle que prévue au protocole sans notification préalable et automatique.
Elle précise que l'exigence de bonne foi imposait également de considérer le contexte à cette date et de la situation sanitaire, sa demande de report étant intervenue en décembre 2021, période qui correspond à la 5ème vague de Covid, alors que le protocole prévoyait un décalage de plein droit des échéances en cas de 'mesure gouvernementale, réglementaire ou législative [qui ] viendrait instituer un nouvel état d'urgence sanitaire lié à une reprise de l'épidémie'.
En troisième lieu, la société Atlantis Télévision argue de l'incidence de la crise sanitaire et des stipulations contractuelles afférentes pour faire valoir que l'instauration de périodes transitoires de sortie de l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 31 juillet 2022 lui permettait de bénéficier des dispositions du protocole transactionnel prévoyant un décalage automatiquement de plein droit des échéances concernées sans qu'aucune formalité ne soit nécessaire, insistant sur le caractère très partiel de son retard de paiement.
L'appelante se fonde en quatrième lieu sur l'absence de prévisions dans le protocole quant aux conséquences d'une éventuelle résiliation du bail commercial, faisant valoir qu'elle ne s'est pas engagée à quitter les lieux.
Subsidiairement, la société Atlantis Télévision sollicite le sursis à statuer dans l'attente de la décision définitive du juge du fond.
Plus subsidiairement, elle conclut au mal fondé des demandes de la société Primopierre en reprenant les motifs de ses contestations sérieuses, affirmant que :
- la bailleresse ne peut se prévaloir d'une résiliation de plein droit du bail commercial qui est tacitement prolongé, les deux échéances en retard ayant été réglées à la date à laquelle l'intimée s'est prévalue de la résiliation,
- la société Primopierre n'a pas respecté les modalités de résiliation prévues au protocole,
- elle a agi de mauvaise foi en faisant usage d'une sanction disproportionnée,
- les dispositions du protocole prévoyant un report des échéances dans le cadre de l'urgence sanitaire devaient recevoir application,
- le mécanisme contractuel de résiliation contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce.
La société Atlantis Télévision conclut au rejet des demandes de la société Primopierre en fixation et paiement d'une indemnité d'occupation majorée, en conservation du dépôt de garantie et en paiement d'une pénalité contractuelle au motif qu'elles se heurtent également à des contestations sérieuses, faisant valoir qu'elles ne sont pas prévues au protocole, qu'elles s'analysent en clause pénale ou en dommages et intérêts et ne relèvent pas des pouvoirs du juge des référés et que l'arriéré locatif, objet du protocole d'accord, a été intégralement soldé.
Elle sollicite également de débouter la bailleresse de ses demandes de remise en état des locaux loués, qui ne relèvent pas du juge de l'évidence et n'est pas suffisamment précise, les notions d' 'enlèvement de tous aménagements et équipements garnissant les lieux loués' ou de 'tous les travaux nécessaires à réaliser' afin d'obtenir un 'état conforme et comparable à celui résultant de l'état des lieux d'entrée' étant particulièrement floues.
La société Primopierre sollicite la confirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, au motif que la transaction constitue un titre exécutoire revêtu de l'autorité de la chose jugée, que ses dispositions n'ont pas été respectées par la société Atlantis Télévision et qu'aucune contestation sérieuse ne peut donc être invoquée.
Elle rappelle que cette transaction, librement négociée par les parties représentées par leurs conseils, avait pour unique objet de permettre l'abandon des poursuites en cours dans le cadre d'une procédure engagée devant la cour d'appel.
L'intimée réfute toute mauvaise foi dans l'exécution de cette transaction puisque celle-ci prévoyait la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement de deux échéances.
Elle affirme avoir tenu compte de l'incidence de la pandémie de Covid 19 et souligne en outre que le protocole prévoyait expressément que d'éventuelles mesures sanitaires seraient inopérantes.
La société Primopierre soutient que la résiliation du bail est intervenue au jour du manquement par le preneur à son obligation de paiement de 2 échéances, soit le 8 janvier 2022, le courrier du 17 février n'ayant fait que la constater.
Faisant valoir que la transaction n'est pas un bail commercial au sens de l'article L. 145-41 du code de commerce, l'intimée en déduit que cette réglementation ne lui est donc pas applicable et précise que la cour n'aurait d'ailleurs pas homologué un protocole contraire à l'ordre public.
A titre d'appel incident, la société Primopierre sollicite le rejet de la demande de délai pour quitter les lieux formée par sa locataire et son expulsion aux motifs que l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution n'est pas applicable aux locaux commerciaux et que la société Atlantis Télévision a bénéficié de facto de plusieurs années de délai.
Sur ce,
sur la résiliation du bail
L'article 2044 du code civil dispose que 'la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit'.
Par ailleurs, l'article 2052 du même code énonce que 'la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.'
L'article 1565 du code de procédure civile dispose que 'l'accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l'homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée. Le juge à qui est soumis l'accord ne peut en modifier les termes.'
L'article 1566 de ce même code énonce que 'le juge statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties. S'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu la décision. La décision qui refuse d'homologuer l'accord peut faire l'objet d'un appel. Cet appel est formé par déclaration au greffe de la cour d'appel. Il est jugé selon la procédure gracieuse.'
L'article 1567 précise que 'les dispositions des articles 1565 et 1566 sont applicables à la transaction conclue sans qu'il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l'ensemble des parties à la transaction'.
En l'espèce, par arrêt du 26 novembre 2020, la présente cour a :
- homologué la transaction intervenue entre la SAS Atlantis Télévision et la société civile Primopierre le 20 juillet 2020,
- dit qu'un exemplaire de cette transaction sera annexé en copie de l'arrêt,
- donné acte à la SAS Atlantis Télévision de son désistement d'appel,
- donné acte à la société civile Primopierre de ce qu'elle a accepté ce désistement et s'est désistée de ses demandes,
- déclaré le désistement parfait et constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la cour.
Ce protocole transactionnel prévoyait notamment une fixation définitive de la dette locative à la somme de 4 721 934 euros hors régularisation des charges 2019 et 2020, le règlement de la dette suivant l'échéancier annexé, la clause prévoyant la sanction du non-paiement étant ainsi rédigée : 'à titre de condition essentielle, sans laquelle le bailleur n'aurait pas consenti au protocole, les parties conviennent définitivement et irrévocablement que :
- le défaut de paiement par Atlantis Télévision d'au moins deux échéances de règlement de la dette entraînera de plein droit l'exigibilité du solde dû au titre de la dette, sans qu'il soit besoin d'aucune formalité, ni notification de quelque nature que ce soit,
- en cas de défaut de paiement pendant le cours de l'échéancier par le preneur d'au moins deux échéances portant sur la dette et / ou les loyers chargés courants, consécutives ou non, représentant un impayé échu, au sens du protocole, d'au moins 120 000 euros HT, le bail sera résilié de plein droit sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure et/ou formalité de quelque nature que ce soit.'
L'article 6 précisait en outre que 'par dérogation expresse à l'article 1195 du code civil, chaque partie accepte d'assumer les risques résultant d'un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du protocole, y compris dans l'hypothèse où ce changement rendrait l'exécution du protocole excessivement onéreuse pour l'une ou l'autre des parties.(...) S'agissant de l'épidémie de Covid 19, elles conviennent que dans la seule hypothèse où une mesure gouvernementale, réglementaire ou législative viendrait instituer un nouvel état d'urgence sanitaire liée à une reprise de l'épidémie, l'échéancier de la dette d'Atlantis Télévision serait décalé à due concurrence de la durée de l'état d'urgence sanitaire, automatiquement, de plein droit, sans qu'aucune formalité ne soit nécessaire.'
L'échéancier annexé au protocole prévoyait 32 règlements hebdomadaires de 59 750 euros suivis de 23 règlements hebdomadaires de 89 750 euros et d'un ultime paiement de 87 309 euros.
Il ressort du décompte produit par la société Primopierre que :
- les échéances ont été réglées entre le 7 août 2020 et le 30 octobre 2020,
- un décalage des échéances en raison de la crise sanitaire a été effectué du 6 novembre 2020 au 4 juin 2021,
- les deux échéances des 4 et 11 juin 2021 ont été décalées à la fin de l'échéancier avec l'accord de la bailleresse,
- les échéances ont été réglées entre le 18 juin 2021 et le 24 décembre 2021,
- aucun règlement n'est intervenu entre le 13 décembre et le 31 décembre 2021,
- divers versements ont repris à compter du 1er janvier 2022.
A la date du 1er janvier 2022, la locataire s'était donc acquitté de 32 échéances hebdomadaires de 59 750 euros et 9 règlements hebdomadaires de 89 750 euros, 15 échéances restant à payer au total.
La société Atlantis Télévision justifie avoir adressé un courriel à la société Primopierre le 8 février 2022 proposant de reporter 'les deux échéances de fin d'année' à la fin de l'échéancier.
La société Primopierre s'est prévalue de la résiliation du bail par courrier du 17 février 2022 en indiquant : 'Nous avons constaté que vous n'avez pas honoré les échéances du 31 décembre 2021 et du 7 janvier 2022 (...) A ce jour vous n'avez pas régularisé votre situation (...) par application de l'article 3 du protocole, nous vous notifions la résiliation du bail du 14 février 2013 à effet au jour de la notification extrajudiciaire du présent courrier.'
Il est de principe que lorsque la cour statue sur une demande tendant à conférer force exécutoire à une transaction, son contrôle ne porte que sur la nature de la convention qui lui est soumise et sur sa conformité à l'ordre public et aux bonnes moeurs, et n'exclut pas celui opéré par le juge du fond saisi d'une contestation de la validité de la transaction ( Civ 1ère, 14 septembre 2022 n°17-15.388).
En l'espèce, la société Atlantis Télévision justifie avoir saisi, par acte du 28 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre de demandes tendant à :
- juger non écrite la clause constituant le troisième paragraphe de l'article 3 du protocole transactionnel du 20 juillet 2020 sur le fondement du non respect de l'article L. 145-41 du code de commerce pourtant d'ordre public,
- subsidiairement juger que la mise en demande de mauvaise foi de cette clause par la société Primopierre lui interdit de s'en prévaloir.
Cette action n'apparaît pas manifestement vouée à l'échec dès lors notamment d'une part qu'il est constant que l'article L. 145-41 du code de commerce est d'ordre public et d'autre part que la société Primopierre n'avait pas, dans l'instance originelle qu'elle avait introduite devant le juge des référés, sollicité la résiliation du bail, mais uniquement le paiement de l'arriéré locatif, et que la cour d'appel qui a homologué le protocole transactionnel n'en était donc pas saisie.
Au regard de ces éléments, la cour statuant en appel du juge des référés ne disposant pas des pouvoirs lui permettant d'apprécier la validité de ce protocole, il convient de dire qu'une contestation sérieuse est caractérisée à ce titre.
A titre surabondant, il apparaît qu'entre le 1er janvier et le 22 février 2022, date de la signification du courrier de résiliation par la bailleresse, la société Atlantis Télévision avait effectué plusieurs règlements :
- 7 paiements de 89 750 euros correspondant à 7 échéances du protocole,
- 73 101, 97 le 10 janvier et 250 000 le 11 janvier (soit au total 323 101, 97 euros),
- 323 703, 67 euros le 1er février,
- 179 500 euros le 22 février.
Compte tenu des règles légales d'imputation des paiements et de l'importance des paiements effectués par la société Atlantis Télévision, fût-ce avec quelques semaines de retard, il y a lieu de considérer qu'est également sérieuse la contestation invoquée tenant à la mauvaise foi de la société Primopierre lorsqu'elle s'est prévalue de la résiliation du bail.
En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Primopierre de constat de la résiliation du contrat du bail commercial et d'expulsion, ainsi que sur les demandes subséquentes liées à l'application des clauses contractuelles découlant de la résiliation. L'ordonnance querellée sera infirmée.
Sur la provision
La société Atlantis Télévision conteste la provision de 559 815,07 euros qui lui est réclamée, soulignant que deux factures distinctes lui ont été adressées mentionnant deux points de départ différents de l'indemnité d'occupation (8 février et 22 février) et précisant que cette somme correspond à la majoration de 10% du loyer, qu'elle réfute devoir payer, s'agissant d'une clause pénale.
Elle affirme avoir réglé la somme de 332 782,60 euros en janvier 2023 qui n'auraient pas été pris en compte par le premier juge.
La société Primopierre demande l'application des sanctions contractuelles (conservation du dépôt de garantie, fixation de l'indemnité d'occupation à 110% du dernier loyer contractuel, injonction de la locataire à enlever tous aménagements et équipements garnissant les locaux et à réaliser tous travaux de remise en état, paiement de la pénalité de retard) ainsi que l'actualisation de l'arriéré locatif à la somme de 433 408, 09 euros.
Sur ce,
Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.
Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La société Primopierre verse aux débats un décompte faisant apparaître un solde débiteur de 433 408, 09 euros à la date du 23 octobre 2023. Il y a lieu de souligner que, compte tenu du montant du loyer contractuellement prévu, cette somme correspond à un peu plus d'un mois de loyer.
Ce décompte (la pièce 17 de l'intimée) est difficilement compréhensible puisque :
- après avoir réclamé à sa locataire depuis février 2022 une indemnité d'occupation correspondant à 110 % du loyer prévu au bail, alors que le premier juge l'a fixée au montant du loyer, la société Primopierre a procédé à une série d'avoirs le 23 octobre 2023, faisant ainsi brutalement diminuer la dette de 737 778, 43 euros à 433 408, 09 euros,
- ces avoirs ne concernent que la période comprise entre janvier 2022 et mars 2023, ce qui semble impliquer que la société Primopierre aurait ensuite ramené le montant de l'indemnité d'occupation à celui du loyer, conformément à l'ordonnance querellée, mais le décompte ne fait pas apparaître de baisse conséquente du montant mensuel réclamé à la société Atlantis Télévision à compter d'avril 2023 (le montant de l'indemnité d'occupation étant passé de 273 600, 54 euros en mars à 271 155, 28 euros en avril, ce qui n'est pas compatible avec une baisse d'environ 10% qui serait cohérente avec une indemnité d'occupation recalculée à 100% au lieu de 110 % du loyer),
- s'il n'est pas contesté qu'il convient d'appliquer une indexation au loyer contractuel, aucun calcul de cette indexation n'est justifié.
En outre, l'examen de ce décompte fait apparaître que la société Atlantis Télévision a procédé, entre le 1er janvier 2022 et le 23 octobre 2023, à de nombreux règlements et notamment :
- paiement des 15 dernières échéances prévues au protocole (14 de 89 750 euros et 1 de 87 309 euros),
- paiement de 22 mois de loyer sur la base de 332 782, 60 euros par mois, étant précisé qu'il ne peut être reproché à la locataire d'avoir procédé à ce calcul, certes empirique, compte tenu de l'absence de décompte compréhensible produit par la bailleresse, les derniers loyers appelés en 2021 s'élevant à 323 101, 97 euros.
Dès lors, la cour n'étant pas en mesure de faire un compte exact des sommes dues, l'existence d'une dette locative à la date du 23 octobre 2023 n'est pas démontrée avec l'évidence requise. Il sera donc dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle formée à l'encontre de la société Atlantis Télévision et la décision attaquée sera infirmée de ce chef.
Sur les demandes accessoires
La société Atlantis Télévision étant accueillie en son recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, la société Primopierre ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.
En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance querellée,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société Primopierre à l'encontre de la société Atlantis Télévision,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel,
Condamne la société Primopierre aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
