COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 28 MARS 2024
N° RG 23/04060 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V5TX
AFFAIRE :
[R] [X]
C/
[E] [C]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Mai 2023 par le Tribunal de proximité de Courbevoie
N° RG : 23-000005
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 28.03.2024
à :
Me Floriane PERON, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Noémie LE BOUARD, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [R] [X]
de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Floriane PERON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 183 - N° du dossier E0001WW2
Ayant pour avocat plaidant Me François LEROY, du barreau de Paris
APPELANT
****************
Monsieur [E] [C]
né le 27 Juin 1930 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentant : Me Noémie LE BOUARD de la SELARL LE BOUARD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 113 - N° du dossier 23/198
Ayant pour avocat plaidant Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, du barreau de Paris
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président,
Madame Fabienne PAGES, conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
M. [E] [C], propriétaire d'un appartement de quatre pièces situé [Adresse 3] (Hauts-de-Seine), l'a loué à M. [R] [X], par acte sous seing privé du 8 juin 2010, ayant pris effet le 1er juillet 2010.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte en date du 24 janvier 2014, M. [C] a délivré un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à M. [X], mentionnant une dette de 1 500,70 euros.
De nouveaux incidents de paiement sont apparus.
Par acte en date du 15 juin 2022, M. [C] a fait délivrer un second commandement de payer la somme de 8 049,09 euros à M. [X] , visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier de justice délivré le 19 décembre 2022, M. [C] a fait assigner en référé M. [X] aux fins d'obtenir principalement :
- l'acquisition de la clause résolutoire,
- l'expulsion de M. [X] et celle de tous occupants de son chef,
- l'appréhension du mobilier trouvé dans les lieux,
- la condamnation par provision de M. [X] au paiement des sommes suivantes :
- 24 668,92 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2022 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 juin 2022, pour la somme de 8 049,49 euros et à compter de l'exploit introductif d'instance pour les loyers et charges échus postérieurement
- une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce, jusqu'à libération effective,
- une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens, y compris les frais des commandements de payer.
Par ordonnance contradictoire rendue le 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :
- renvoyé les parties à se pourvoir devant le juge du fond mais dès à présent et vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
- déclaré recevable la demande en acquisition de la clause résolutoire faite par M. [C] à l'encontre de M. [X],
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation signé le 8 juin 2010, ayant pris effet le 1er juillet 2010, portant sur un appartement de quatre pièces situé au [Adresse 1]), pour défaut de paiement des causes du commandement de payer signifié le 15 juin 2022,
- autorisé, en tant que de besoin, et à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [X] et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux prévus aux articles L. 4ll-l, L. 412-1, L. 412-2 et L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution,
- autorisé l'appréhension du mobilier trouvé dans les lieux selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé, à compter du 15 août 2022, l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à une somme égale à celle qui aurait été due en cas de continuation du bail,
- condamné M. [X] à payer à M. [C] :
- une provision de trente deux mille euros (32 000 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au mois d'avril 2023 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du l5 juin 2022, pour la somme de 8 049,49 euros, à compter de l'assignation, pour la somme de 16 619,83 euros et à compter du jugement pour le solde,
- à compter du mois de mai 2023, et jusqu'au départ effectif des lieux, une indemnité d'occupation provisionnelle fixée à un montant équivalent à celui qui aurait été dû, en application du bail signé,
- rejeté toute autre demande,
- condamné M. [X] aux dépens (qui comprendront les frais de commandement en date du 15 juin 202 soit la somme de 166,31 euros) ainsi qu'à payer à M. [C] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration reçue au greffe le 23 juin 2023, M. [X] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 3 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [R] [X] demande à la cour, au visa des articles 6, 25 V° de la loi du 6 juillet 1989, 1104 et 1719 du code civil, de :
'- déclarer M. [R] [X] recevable et bien fondé en son appel interjeté à l'encontre de l'ordonnance de référé en date du 25 mai 2023 rendue par le tribunal de proximité de Courbevoie ;
- réformer l'ordonnance de référé en date du 25 mai 2023 rendue par le tribunal de proximité de Courbevoie ;
statuant à nouveau,
- suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation en date du 6 juin 2010 ;
- octroyer à M. [R] [X] la possibilité de s'acquitter de sa dette locative fixée à 34 657,43 euros, en 36 mensualités de 962,71 euros chacune à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
- condamner M. [E] [C] à effectuer les travaux de réparations dans le logement donné à bail qui s'imposent aux termes du constat d'huissier en date du 28 juin 2022 dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- rejeter toutes les demandes plus amples ou contraires de M. [E] [C] ;
- condamner M. [E] [C] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 17 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [C] demande à la cour de :
'- confirmer l'ordonnance de référé, rendue le 25 mai 2023 par le tribunal de proximité de Courbevoie,
en tous ses points.
- débouter M. [R] [X] de ses demande, fins et conclusions
- condamner M. [R] [X] au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- le condamner en tous les dépens. '
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023.
Par arrêt avant-dire-droit du 29 février 2024, en raison de l'impossibilité pour un membre de la chambre de siéger, la cour a :
- ordonné la réouverture des débats,
- dit que l'affaire sera appelée à l'audience du 11 mars 2024 à 9 heures en salle 7,
- réservé les droits des parties et les dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
M. [X] indique avoir réglé pendant 11 ans son loyer avant de connaître d'importantes difficultés financières à compter de l'année 2020, devenues inextricables en 2022.
Il soutient avoir fait des efforts pour faire diminuer sa dette et sollicite la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement.
Le locataire expose par ailleurs que le logement loué est vétuste et que M. [C] ne respecte pas son obligation d'entretien, ce qui justifie sa condamnation à effectuer les travaux de réparation mis en lumière dans le constat d'huissier
M. [C] conclut en réponse au rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement au motif que son locataire, qui ne règle pas ses loyers et charges courants depuis mai 2022, ne justifie aucunement se trouver en mesure de s'acquitter de l'arriéré.
Il indique ne pouvoir être condamné à réaliser des travaux alors que le bail est résilié et souligne qu'au surplus son manquement à son obligation d'entretien n'est pas démontré.
Sur ce,
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Si l'appelant indique dans le dispositif de ses conclusions qu'il sollicite la réformation de l'ordonnance entreprise, il convient de constater à la lecture de ses écritures qu'il ne demande en réalité que la suspension de la clause résolutoire.
Au surplus, il n'est pas contesté que le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette dans le délai qui lui était imparti par le commandement de payer. L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion et la séquestration du mobilier.
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d'éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'il est en capacité d'apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes.
Sans former de demande d'actualisation de la condamnation provisionnelle, M. [C] verse aux débats un décompte, non contesté, qui fait apparaître une dette de 53 132, 60 euros à la date du 1er janvier 2024 qui démontre que la dette n'a cessé d'augmenter depuis février 2022 et que seuls 4 versements sont intervenus depuis cette date.
M. [X] ne justifie de sa situation professionnelle que par une attestation de son expert-comptable datée du 8 mars 2023 qui indique que 'les perceptives d'activité en 2023 laissent entrevoir un possible retour à meilleur fortune', ce qui ne saurait démontrer ses capacités à s'acquitter de sa dette en plus des loyers courants.
Dans ces conditions, sa demande de délais et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée et l'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a statué en ce sens.
Sur la demande de travaux
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, (...) Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...)
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués'.
Dès lors que le bail est résilié, l'inexécution par M. [C] des stipulations contractuelles ne peut constituer une violation évidente de la règle de droit. La demande de M. [X] au titre de la réalisation de travaux sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, M. [X] sera condamné aux dépens d'appel.
En équité, il a lieu de le condamner à verser à M. [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant ;
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne M. [R] [X] à verser à M. [E] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [R] [X] aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
