COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 62B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 28 MARS 2024
N° RG 23/03671 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V4TQ
AFFAIRE :
S.A. D'HLM SEQENS
C/
[L] [W]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Mai 2023 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE
N° RG : 12-23-0000
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 28.03.2024
à :
Me Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Jeanne GAILLARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. D'HLM SEQENS
Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]'
[Localité 4]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 11923
Ayant pour avocat plaidant Me Fabienne BALADINE, substituée par Me GOELEN, du barreau de Paris
APPELANTE
****************
Monsieur [L] [W]
né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 6] (BRESIL)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 748 - N° du dossier 22M0163
substituée par Me THOMAS
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Depuis le 12 novembre 1997, M. [L] [W] est locataire d'un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine).
Par suite d'un rachat de patrimoine en 2015, le bail de M. [W] s'est poursuivi avec le bailleur France Habitation et cette société est devenue la S.A. Seqens.
Au cours de l'année 2020, deux dégâts des eaux se sont produits au domicile de M. [W]. Les désordres ont affecté le placard du séjour et le plancher en bois du séjour ainsi que de la salle de bain.
En mars 2020, deux déclarations de sinistre ont été régularisées par M. [W].
Le 18 novembre 2020, une réunion d'expertise amiable a eu lieu au domicile de M. [W], en présence du cabinet d'experts techniques mandatés par la société SMABTP, assureur du bailleur Seqens. Une indemnisation de 350 euros a été versée à M. [W], en réparation des dommages mobiliers créés par ce sinistre.
M. [W] a déclaré un sinistre dans sa salle de bains à son assureur la société Matmut Protection Juridique qui a pris attache avec le bailleur le 23 mars 2021.
La société Matmut Protection Juridique a diligenté une expertise amiable confiée au cabinet IXI Guillon Expertise. Le cabinet s'est déplacé au domicile de M. [W] le 15 septembre 2021.
La société JML a été mandatée pour effectuer des investigations complémentaires et a organisé une nouvelle réunion d'expertise amiable qui s'est tenue le 10 mars 2022, en l'absence du bailleur.
Le 23 mars 2022, le rapport a été dénoncé au bailleur.
Par acte du 3 janvier 2023, M. [W] a fait assigner en référé la société Seqens aux fins d'obtenir principalement :
- l'engagement de la responsabilité de la société Seqens,
- la condamnation de la société Seqens à l'exécution des travaux de remise en état, tels que dévisés par l'entreprise Pro.M ou de toute autre entreprise, sous réserve de valider le devis avec M. [W] préalablement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,
- la condamnation de la société Seqens au paiement de la somme provisionnelle de 5 984 euros, au titre de la remise en état du logement,
- la condamnation de la société Seqens au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts,
- la condamnation de la société Seqens au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de la société Seqens aux entiers dépens de l'instance.
Par ordonnance contradictoire rendue le 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :
- constaté que la société H.L.M. Seqens a engagé sa responsabilité dans les dommages subis par M. [W], ayant fait l'objet des déclarations de sinistre précitées,
- condamné la société H.L.M. Seqens à exécuter les travaux de remise en état, tels que devisés par l'entreprise Pro.M ou de toute autre entreprise, sous réserve de valider le devis avec M. [W] préalablement, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, astreinte qui courra passé un délai de deux mois après la signification de l'ordonnance,
- condamné la société H.L.M. Seqens à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros, à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts,
- rejeté toute autre demande,
- condamné la H.L.M. Seqens aux dépens ainsi qu'à payer à M. [W] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration reçue au greffe le 6 juin 2023, la société Seqens a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :
- rejeté toute autre demande,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Dans ses dernières conclusions déposées le 23 février 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Seqens demande à la cour, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile,1353, 1719 et 1720 du code civil, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987, de :
'- juger que la société Seqens a procédé aux travaux de plomberie dans la salle de bains du logement de M. [L] [W] le 31 janvier 2024, selon devis de la société Sallandre du 7 novembre 2023,
- juger que la société Seqens procèdera aux travaux de remise en état des supports de la salle de bains et du séjour au mois de mars 2024 au plus tard, selon devis de la société Colas du 2 février 2024,
- juger que la société Seqens a procédé à l'indemnisation du préjudice de jouissance de M. [L] [W] en procédant au versement de la somme de 2 000 euros à titre dommages et intérêts le 13 février 2024,
- juger que la société Seqens a procédé à l'indemnisation des frais irrépétibles de première instance de M. [L] [W] en procédant au versement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile le 13 février 2024,
- juger que la société Seqens a rempli ses obligations à l'égard de M. [L] [W],
- juger qu'il n'y a pas lieu à condamnation de la société Seqens,
- débouter M. [L] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
- dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 20 février 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [W] demande à la cour, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 564, 565 et 566 du code de procédure civil et du décret du 26 août 1987, de :
'- débouter la S.A. d'H.L.M. Seqens de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer l'ordonnance de référé du 25 mai 2023,
- déclarer irrecevable la demande d'expertise judiciaire formulée à titre subsidiaire,
- condamner la S.A. d'H.L.M. Seqens à payer à M. [L] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la S.A. d'H.L.M. Seqens aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.'
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société Seqens affirme que son refus initial de procéder aux travaux sollicités par M. [W] était motivé par les éléments techniques dont elle disposait, concluant à la responsabilité du locataire quant aux désordres survenus dans sa salle de bains, ce qui constituait selon l'appelante une contestation sérieuse justifiant le rejet de ses demandes au titre des travaux et des dommages et intérêts.
Elle indique avoir fait procéder à un nouveau diagnostic en septembre 2023, l'ayant amenée à proposer à son locataire de procéder aux travaux qu'il réclamait, lesquels n'ont pu à ses dires avoir lieu qu'en janvier 2024 du fait de l'opposition de M. [W] et précise que la remise en état des lieux va être réalisée au cours du mois de mars 2024.
La société Seqens expose en conséquence que son appel est aujourd'hui sans objet, de même que sa demande d'expertise formée à titre subsidiaire dans ses conclusions d'appelante et affirme avoir parfaitement rempli ses obligations contractuelles à l'égard de M. [W].
Concluant à la confirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a condamné la société Seqens à effectuer des travaux à son domicile et à lui verser une provision , M. [W] indique que le dégât des eaux dans sa salle de bains était imputable à la vétusté de l'installation et non à un défaut d'entretien de sa part.
M. [W] rappelle que la bailleresse a attendu l'audience devant la cour pour effectuer les réparations auxquelles elle était tenue et réfute toute opposition de sa part à cette réalisation.
Il invoque l'irrecevabilité de la demande d'expertise formée par la société Seqens au motif qu'elle est nouvelle en appel.
Sur ce,
Il convient à titre liminaire de constater que la société Seqens ne forme plus de demande subsidiaire d'expertise et que la cour n'est donc saisie d'aucune prétention à ce titre.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir ordonner une obligation de faire ou condamner au paiement d'une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire.
En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé ' d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.'
Les deux parties s'accordent à dire que la bailleresse a réalisé en cours de procédure des travaux dans l'appartement de M. [W].
Pour justifier de la date à laquelle elle a effectué des réparations, la société Seqens verse aux débats :
- le rapport d'expertise amiable daté du 8 décembre 2020 qui indique que M. [W] est le responsable du dégât des eaux survenu dans sa salle de bains dont la cause est ainsi déterminée : 'défaut d'étanchéité du joint au pourtour du bac à douche',
- le rapport d'expertise amiable établi le 15 septembre 2021 par la société IXI Groupe qui fait état notamment de joints périphériques du receveur de la douche et joints périphériques de la paillasse 'très vétustes et potentiellement fuyards', de joints du carrelage de la paillasse 'très vétustes voire absence de joints donc fuyards' et de carreaux de faïence fissurés. Il conclut 'la responsabilité de votre assuré [M. [W]] est susceptible d'être engagée car il doit entretenir les joints de la faïence, de la paillasse et les joints périphériques du receveur et de la paillasse.'
M. [W] verse aux débats quant à lui le 2ème rapport effectué par la société IXI Groupe le 20 mars 2022 concluant : 'les dégâts des eaux chez votre assuré et les conséquences constatées trouvent leur origine :
- un défaut d'entretien du réseau d'évaluation de la salle de bains qui doit être changé,
- un défaut de calage de la paillasse qui ne permet pas d'entretenir les joints du carrelage qui en fait est une faïence,
- la non -conformité de la mise en oeuvre de la faïence (absence d'une étanchéité sous le carrelage de la paillasse),
- une paillasse réalisée avec de la faïence au lieu de carrelage. La faïence n'est pas faite pour résister à une personne qui marche par dessus,
- un défaut de calage du receveur de la douche et de la paillasse qui ne permet pas d'entretenir les joints périphériques du receveur et de la paillasse.'
Il convient dès lors de dire qu'il ne peut être reproché à la société Seqens de n'avoir pas procédé à la réfection de la salle de bains de M. [W] avant ce second rapport, qui le premier faisait état de désordres relevant de la responsabilité du bailleur.
Cependant, bien que rendue destinataire de ce rapport par lettre recommandée le 23 mars 2022 et mise en demeure le 21 avril 2022 de procéder aux travaux nécessaires, la société Seqens n'avait pas fait réaliser les travaux avant l'audience devant le premier juge le 17 avril 2023, ne justifiant d'ailleurs d'aucune tentative en ce sens.
Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a indiqué que l'obligation pour la bailleresse de procéder à la remise en état de la salle de bains de M. [W] ne se heurtait à aucune contestation sérieuse, ce que reconnaît d'ailleurs implicitement l'appelante qui s'est exécutée au cours de la procédure d'appel.
Compte tenu de l'évolution du litige, les travaux réparatoires ayant été effectués mais la remise en état des lieux n'étant pas achevée au jour où la cour statue, l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Seqens à exécuter les travaux de remise en état mais l'astreinte sera supprimée.
La carence de la société Seqens dans le respect de ses obligations contractuelles cause à M. [W] un préjudice établi avec l'évidence requise en référé, sans que l'attitude obstructive de celui-ci, constatée par l'entreprise chargée des travaux le 26 décembre 2023 et courant janvier 2024, ne puisse valablement être invoquée par l'appelante dès lors qu'elle n'a été relevée que postérieurement à l'ordonnance querellée, la société Seqens ne justifiant d'aucune tentative préalable de se rendre chez son locataire. La décision attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel la société Seqens à verser à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance attaquée sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, la société Seqens ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [W] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance attaquée sauf en ce qu'elle a mis en place une astreinte ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à assortir d'une astreinte la condamnation de la société Seqens à effectuer des travaux dans le logement de M. [W],
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne la société Seqens à verser à M. [L] [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Seqens aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
