COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 28A
2e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 28 MARS 2024
N° RG 21/04133 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UTKO
AFFAIRE :
[G], [Z], [K] [L]
C/
[P] [Y]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 04 Mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre :
N° Cabinet :
N° RG : 19/00819
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le : 28.03.24
à :
Me Ludivine JOUHANNY de la SARL JLAVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
Me Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
TJ DE NANTERRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [G], [Z], [K] [L]
né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentant : Me Ludivine JOUHANNY de la SARL JLAVOCAT, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 9 - N° du dossier JFISNOT3
APPELANT
****************
Madame [P] [Y]
née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentant : Me Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 748 - N° du dossier 18P0250
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Décembre 2023 en chambre du conseil, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre,
Monsieur François NIVET, Conseiller,
Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Emilie CAYUELA,
FAITS ET PROCEDURE,
Mme [P] [Y] et M. [G] [L], tous deux de nationalité française, ont vécu en union libre.
Le 27 janvier 2012, ils ont acquis en indivision à hauteur de 50% chacun, un appartement, une cave et un parking situés [Adresse 4] à [Localité 6] (92), moyennant le prix de
270 000 euros.
L'appartement a été financé par un crédit hypothécaire d'une durée de 276 mois auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile-de-France.
Par acte du 22 décembre 2015, Mme [Y] a fait assigner M. [L] en liquidation et partage de l'indivision et en licitation du bien immobilier indivis devant le tribunal de grande instance de Nanterre. Cette procédure a par la suite fait l'objet d'une radiation.
Le 25 août 2016, un commandement afin de saisie immobilière a été signifié à la requête de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile-de-France à Mme [Y] et M. [L].
Par acte du 31 octobre 2016, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile-de- France a fait assigner à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nanterre Mme [Y] et M. [L] afin de voir ordonnée la vente forcée du bien immobilier indivis.
Par jugement du 30 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a autorisé la reprise de la procédure de vente forcée et fixé l'audience d'adjudication au 22 mars 2018.
Selon le jugement d'adjudication du 22 mars 2018, la SARL [9] s'est portée adjudicataire de l'appartement indivis moyennant le prix principal de 271.000 euros.
Par acte du 14 janvier 2019, Mme [Y] a fait assigner M. [G] [L] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir :
-condamner M. [L] à lui payer la somme de 27.600 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement de la moitié des loyers perçus entre mai 2014 et mars 2018,
-condamner M. [L] à lui payer la somme de 36.764, 50 euros à titre principal et 13.000 euros à titre subsidiaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de vendre l'appartement à un prix supérieur au montant de l'adjudication.
Par jugement contradictoire du 4 mai 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nanterre a notamment :
-rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] tirée de l'absence de tentative de conciliation préalable,
-condamné M. [L] à payer à Mme [Y] la somme de 13.825 euros au titre des indemnités d'occupation,
-condamné M. [L] à payer à Mme [Y] la somme de 13.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté M. [L] de sa demande de condamnation de Mme [Y] au versement d'une amende civile,
- débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel,
- débouté M. [L] de sa demande de condamnation de Mme [Y] à lui payer la somme de 2.027, 20 euros au titre d'une rémunération et la somme de 1.595, 08 euros au titre du remboursement de la soulte due à l'indivision, pour la période du 6 février 2014 au 7 juillet 2016,
-ordonné l'exécution provisoire,
-condamné M. [L] à payer à Mme [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. [L] aux dépens.
Le 30 juin 2021, M. [L] a interjeté appel de ce jugement sur chacun de ses chefs.
M. [L] a notifié ses premières conclusions d'appelant le 17 septembre 2021 auxquelles Mme [Y] a répliqué par conclusions notifiées le 9 décembre 2021 en formant appel incident des chefs du montant des indemnités d'occupation et de celui des dommages-intérêts.
M. [L] a répliqué par conclusions notifiées le 30 mars 2022 qui ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état du 14 septembre 2023.
Dans ses dernières conclusions d'appelant, M. [L] demande à la cour de :
'-RECEVOIR monsieur [G] [L] en ses conclusions et le dire bien fondé,
Y faisant droit :
-REFORMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions
Dès lors, Statuant à nouveau :
-DIRE que l'acte introductif de la première instance est irrecevable faute de tentative de conciliation préalable
-DIRE que l'acte introductif de la première instance est irrégulier faute de qualité à agir
En conséquence,
-DIRE n'y avoir lieu à condamnation de monsieur [G] [L] au paiement d'indemnités d'occupation, ni de dommages et intérêts, ni d'article 700, ni des dépens
-CONDAMNER Madame [P] [Y] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 2.027,20 euros au titre de sa rémunération et la somme de 1.595,08 euros au titre du remboursement de la soulte due à l'indivision, pour la période du 06 février 2014 au 07 juillet 2016,
-CONDAMNER Madame [P] [Y] au paiement de la somme de 10.000 euros au profit de Monsieur [G] [L] à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral et matériel.
En tout état de cause :
Vu les articles 700 et 696 du Code de procédure civile
-CONDAMNER Madame [P] [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros au profit de Monsieur [G] [L] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
-CONDAMNER Madame [P] [Y] aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions d'intimée du 9 décembre 2021, Mme [Y] demande à la cour de :
'-INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [L] à payer à Madame [Y] les sommes de 13.825 euros au titre des indemnités d'occupation et 13.500 euros à titre de dommages et intérêts.
Statuant à nouveau
-Condamner Monsieur [G] [L] à payer à Madame [P] [Y] la somme de 18.255 euros au titre de la moitié des indemnités d'occupation lui revenant pour la période de mai 2014 à mars 2018.
-Condamner Monsieur [G] [L] à payer à Madame [P] [Y] la somme de 36 764,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de vendre l'appartement à un prix supérieur au montant de l'adjudication.
Subsidiairement, Confirmer le jugement entrepris sur le montant des dommages et intérêts
-Confirmer le jugement entrepris pour le surplus
Y ajoutant
-Condamner Monsieur [G] [L] à payer à Madame [P] [Y] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
-Condamner Monsieur [G] [L] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'acte introductif d'instance en l'absence de tentative de règlement amiable
L'article 56 alinéa 3 du code de procédure civile dans sa version applicable à la date de l'assignation du 14 janvier 2019 disposait que : ' Sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu'elle intéresse l'ordre public, l'assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.'
M. [L] soutient qu'en l'absence de toute tentative de règlement amiable du litige, l'acte introductif d'instance par lequel Mme [Y] a saisi le juge doit être déclaré irrecevable.
C'est par des motif exacts que la cour adopte que le premier juge a rappelé que l'absence de tentative de règlement amiable n'était pas sanctionnée par l'irrecevabilité de l'acte introductif d'instance, dès lors que l'article 127 du code de procédure civile, alors applicable, prévoyait que le juge puisse proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation s'il n'était pas justifié lors de l'introduction de l'instance et conformément aux dispositions des articles 56 et 58, des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de leur litige.
Le moyen est rejeté et le jugement confirmé de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivisise, est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
M. [L] conclut à l'infirmation du jugement qui l'a condamné au paiement d'une somme de 13 835 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période de mai 2014 à mars 2018 inclus.
Il invoque une fin de non-recevoir tiré du défaut de droit d'agir de Mme [Y]. Il affirme qu'il n'était pas occupant des lieux de sorte qu'elle ne peut lui réclamer une indemnité d'occupation mais aurait dû assigner les locataires en paiement des loyers prétendument impayés. Il conteste également le montant des sommes mises à sa charge.
Mme [Y] conclut à l'infirmation partielle du jugement sur ce point et demande à la cour de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 18 255 euros correspondant aux sommes dues pour la location de l'appartement et du parking pour la période de mai 2014 à mars 2018. Elle soutient que M. [L] qui gérait seul le bien, en a fait un usage privatif en y logeant sa mère et son frère; qu'il a lui-même occupé l'appartement où il a domicilié sa société; qu'il a toujours refusé de lui remettre les clés.
Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, M. [L] a fait de l'appartement indivis un usage privatif, sans qu'il y ait lieu de caractériser un enrichissement personnel, dès lors qu'il reconnaît en avoir assuré seul la gestion locative, qu'il admet qu'après le départ des locataires dont le bail a pris fin le 1er avril 2014, il y a installé sa mère et son frère sans signer de bail et sans l'accord de Mme [Y]. Il résulte d'ailleurs d'une sommation interpellative du 20 janvier 2015 que Mme [U] [L], mère de l'appelant, a déclaré ' J'occupe l'appartement de mon fils M. [G] [L] avec son frère M. [D] [L]. Nous ne sommes pas titulaire d'un bail. Je verse tous les mois en espèces un loyer de 1 200 euros à mon fils [G].' Aucun élément ne permet de justifier que les sommes portées au crédit du compte indivis des parties proviennent de loyers réglés par Mme [U] [L].
Il apparaît en outre que l'assignation en partage du 22 décembre 2015 a été délivrée à M. [L]
à personne à l'adresse de l'appartement [Adresse 4] à [Localité 6]. Il se domiciliait lui-même à cette adresse dans des conclusions du 19 janvier 2017.
Il ressort également d'échanges de mails entre les parties que M. [L] disposait seul des clés de l'appartement qu'il a refusé de donner à Mme [Y] pour les visites comme en atteste un mail du 1er janvier 2017 dans lequel il lui écrit : ' Je n'ai plus aucune confiance en toi et te laisser une clé de l'appartement de ma famille me fait peur je pense que tu es capable de tout (...) Pour tes visites le plus simple est que tu donne mon numéro à tes acquéreurs je trouverai le temps pour les faire comme à mon habitude.'
Le bien a été vendu sur adjudication le 22 mars 2018, date à laquelle les lieux devaient être libérés. Aucun élément permettant de constater que M. [L] disposait d'un logement à une autre adresse, notamment dans les locaux de son agence immobilière comme il le soutient, n'est produit aux débats.
Il résulte d'un mail de M. [L] du 16 janvier 2018 que sa mère et son frère étaient encore dans les lieux à cette date. Il ne justifie d'un bail à son nom pour une location à [Localité 10] qu'à compter du 3 juillet 2018.
D'après ses relevés de compte du 5 mars 2014 au 5 août 2016 et son tableau récapitulatif ( pièce 17), M. [L] justifie avoir versé sur le compte bancaire indivis entre le 7 mai 2014 et le 7 juillet 2016, la somme totale de 20 650 euros. Il ne produit aucun élement pour les années suivantes. Contrairement à ce qu'il indique, il n'appartient pas à Mme [Y] de démontrer qu'il n'a pas perçu de loyer postérieurement à cette date, mais bien à lui en sa qualité de gestionnaire du bien de rendre compte de sa gestion.
C'est donc par des motifs exacts que la cour adopte que M. [L] a été condamné au paiement d'une indemnité d'occupation, Mme [Y] ayant qualité à agir en sa qualité d'indivisaire, d'un montant de 13 825 euros correspondant à la valeur locative du bien déterminée par référence au dernier contrat de bail, soit 1 050 euros par mois et non de 1 200 euros comme le demande Mme [Y], pendant une durée de 46 mois (mai 2014 à mars 2018) : soit 1050 x 46 = (48 300 euros - 20 650 euros) /2.
Concernant le parking, M. [L] déclare l'avoir loué à un tiers mais ne produit aucun contrat concernant cette location. Toutefois, ainsi que l'a retenu le premier juge, Mme [Y] ne démontrant pas qu'il en a eu une jouissance privative, elle sera déboutée de sa demande d'indemnité à ce titre.
Le jugement est confirmé de ces chefs.
Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [Y] au titre de la perte d'une chance
de vendre le bien à un prix supérieur
M. [L] conclut à l'infirmation du jugement qui l'a condamné à payer à Mme [Y] la somme de 13 500 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance pour avoir refusé une offre d'achat à un prix supérieur à celui de l'adjudication.
Il fait valoir qu'il ne s'est pas opposé à la vente, précisant qu'il avait lui-même trouvé l'acquéreur et qu'il avait simplement demandé un délai supplémentaire pour la signature de l'acte de vente, étant dans l'impossibilité de reloger à bref délai sa mère âgée de 70 ans et son frère malade. Il ajoute que l'acquéreur n'a pas maintenu son offre d'achat au prix de 297 000 euros après qu'il ait demandé un délai supplémentaire pour la signature de l'acte de vente de sorte que le préjudice allégué n'est pas établi.
Mme [Y] conclut à l'infirmation du jugement de ce chef et sollicite la condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 36 764,50 euros en réparation de la perte de chance; subsidiairement, à la confirmation du jugement.
C'est par des motifs exacts que la cour adopte que le premier juge a débouté Mme [Y] de sa demande de condamnation à hauteur de 36 764,50 euros en retenant qu'il n'était pas établi que M. [L] soit seul responsable de la vente forcée du bien, alors qu'il a justifié avoir versé une somme de 20 650 euros sur le compte indivis, la cour ajoutant que Mme [Y] admet avoir elle-même cessé tout versement à partir du 1er novembre 2014.
Les parties ont reçu le 24 octobre 2017 une proposition d'achat de l'appartement indivis au prix de 297 000 euros de la part de Mme [V]. A cette date, la procédure de saisie immobilière était engagée et un délai avait été accordé aux indivisaires pour procéder à la vente amiable du bien, par jugements des 23 février 2017 et 27 juillet 2017. Le 30 octobre 2017, l'acquéreur a informé les vendeurs qu'au vu 'de la complexité de ce dossier' elle se tournait vers la recherche d'un autre bien, tout en suggérant de signer un compromis de vente au prix de 285 000 euros sans condition suspensive.
L'audience d'adjudication a été fixée au 22 mars 2018. Par mail du 16 janvier 2018, M. [L] écrivait au notaire qu'il refusait d'accepter la vente amiable, étant dans l'impossibilité d'organiser le déménagement de sa mère et son frère et de libérer les lieux pour le 2 février 2018, au motif qu'il n'avait eu connaissance de l'offre des conditions de Mme [V] que deux jours plus tôt.
Dans ces conditions, il apparaît qu'alors que la procédure de vente forcée était engagée depuis octobre 2016 et malgré les délais accordés à deux reprises courant 2017 pour parvenir à la vente amiable du bien, M. [L] qui exerce la profession d'agent immobilier n'a pris aucune disposition pour libérer les lieux, ni même faire évaluer le bien, tout en refusant à Mme [Y] la possibilité de faire visiter les lieux en lui refusant les clés.
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu le comportement fautif de M. [L] consistant en une résistance abusive qui a conduit à la vente forcée du bien à un prix inférieur à l'offre initiale de l'acquéreur, et l'a condamné en réparation à payer à Mme [Y] la somme de 13 500 euros à titre de dommages-intérêts.
Le jugement est donc confirmé de ce chef
Sur les demandes de rémunération de M. [L] et de remboursement de la soulte due à l'indivision
M. [L] conclut à l'infirmation du jugement qui l'a débouté de sa demande de rémunération
sur le fondement de l'article 815-12 du code civilpour la période du 6 février 2014 au 7 juillet 2016. Il fait valoir qu'il a géré seul le bien, signé les contrats de bail, engagé des frais pour la remise en état des lieux à hauteur de 4 500 euros et perçu les loyers à hauteur de 25 340 euros pour l'appartement et le parking, sans aucune participation de la part de Mme [Y] qui résidait en Australie et ne s'était pas déplacée avant 2017 pour voir le bien.
C'est à juste titre que le premier juge a estimé que la gestion de M. [L] s'est révélée particulièrement mauvaise et qu'il n'a pas géré le bien dans l'intérêt de l'indivision après 2014, en mettant le bien à disposition de sa famille sans contrepartie financière à hauteur de la valeur locative. Le jugement qui l'a débouté de sa demande de rémunération est donc confirmé.
M. [L] sollicite une soulte de 1 595,08 euros correspondant à la différence des sommes versées sur le compte indivis, soit en ce qui le concerne 3 665,08 euros et Mme [Y] la somme de 2070 euros. Sa demande n'est pas justifiée par la seule production des relevés du compte indivis qui ne permettent pas de vérifier la nature des dépenses engagées.
Le jugement qui l'a débouté de sa demande à ce titre est confirmé.
Sur la demande de dommages-intérêts de M. [L]
M. [L] sollicite la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral et matériel que lui cause l'acharnement procédural de Mme [Y] qui multiplie les actions à son encontre sans engager aucune tentative amiable.
Outre le fait que M. [L] ne produit aucun des éléments de procédure qu'il vise dans ses conclusions, il indique lui-même avoir été défaillant dans les procédures engagées contre lui par Mme [Y], sans démontrer en quoi elle aurait abusé de son droit d'agir. Il a notamment été condamné par jugement réputé contradictoire du 6 février 2017 à lui payer la somme de 7 371,85 euros, 1 500 euros à titre de dommages-intérêt et 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles, décision contre laquelle il n'a semble-t-il pas exercé de recours.
Faute d'établir un comportement fautif de l'intimée, il sera débouté de sa demande et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Succombant en son appel, M. [L] est condamné aux dépens et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il paraît équitable d'allouer à Mme [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, après débats en chambre du conseil:
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 mai 2021 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nanterre.
REJETTE toute autre demande.
CONDAMNE M. [G] [L] à payer à Mme [P] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile.
CONDAMNE M. [G] [L] aux dépens.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Jacqueline LESBROS, Présidente de chambre et par Madame Emilie CAYUELA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
