COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70C
chambre 1 - 2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 MARS 2024
N° RG 22/06390 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VPGG
AFFAIRE :
M. [E] [F] [O]
...
C/
S.A.R.L. LANDMARK CAPITAL
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de POISSY
N° RG : 1121000878
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 26/03/24
à :
Me Ondine CARRO
Me Aude ALEXANDRE LE ROUX
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [E] [F] [O]
Chez sa fille Mme [D] [O]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14886
Madame [J] [N] [T] épouse [O]
Chez sa fille Mme [D] [O]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14886
APPELANTS
****************
S.A.R.L. LANDMARK CAPITAL
Ayant son siège
[Adresse 5]
[Localité 7]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Aude ALEXANDRE LE ROUX de l'AARPI TRIANON AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 598
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Décembre 2023, Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
M. [E] et Mme [J] [O] étaient propriétaires d'une maison sis [Adresse 4] à [Localité 8].
Par un jugement d'adjudication sur réitération aux enchères sur saisie immobilière rendu le 12 mai 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a déclaré la SARL Landmark Capital adjudicataire de la maison de M. et Mme [O], moyennant le prix de 460 000 euros.
Ce jugement d'adjudication était signifié à M. et Mme [O] le 17 août 2021.
Par acte de commissaire de justice délivré le 23 novembre 2021, la société Landmark Capital a assigné M. et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy aux fins de :
- voir condamner M. et Mme [O] au paiement d'une indemnité d'occupation de 3 900 euros par mois hors charges, à compter de la notification du 12 mai 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à la requérante,
- voir condamner M. et Mme [O] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 20 septembre 2022, le tribunal de proximité de Poissy a :
- condamné M. et Mme [O] à payer à la société Landmark Capital les sommes suivantes :
* 3 200 euros par mois hors charges au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la notification de la mutation de propriété réalisée le 17 août 2021, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et à la remise des clés à la demanderesse,
* 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme [O] aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe en date du 20 octobre 2022, M. et Mme [O] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 15 novembre 2023, ils demandent à la cour de :
- déclarer recevable et bien fondée en leur appel M. et Mme [O],
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 septembre 2022 par le tribunal de proximité de Poissy,
- débouter la société Landmark Capital de l'intégralité de ses demandes fin et prétentions,
Y faisant droit et statuant à nouveau :
- fixer à la somme de 2 200 euros par mois hors charges le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 17 août 2021 et ce jusqu'à la date de libération effective de lieux soit le 21 octobre 2022,
- fixer le point de départ de l'indemnité d'occupation à la date du 17 août 2021,
- ordonner que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 novembre 2023, la société Landmark Capital demande à la cour de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. et Mme [O] à payer à la société Landmark Capital une indemnité d'occupation,
- le réformer en ce qu'il a fixé le quantum de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 3 200 euros et sa date de départ à compter de la date du 17 août 2021,
Statuant à nouveau
- condamner M. et Mme [O] à payer à la société Landmark Capital une indemnité d'occupation mensuelle de 3 500 euros hors charges à compter du 12 mai 2021, date du transfert de propriété jusqu'au 24 octobre 2022, date de libération effective des lieux,
- débouter M. et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
- condamner M. et Mme [O] à payer à la société Landmark Capital la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 décembre 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la valeur locative retenue pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation
Par jugement d'adjudication sur réitération des enchères sur saisie immobilière du 12 mai 2021, la société Landmark Capital a été déclarée adjudicataire du bien sis à [Localité 8] (Yvelines), [Adresse 3] Un bien cadastré Section AA N°[Cadastre 2], lieudit " [Adresse 3] " pour une contenance de 4a et 39 ca, moyennant le prix de 460 000 euros.
Les biens ainsi acquis consistent en une maison d'habitation de 165,41 m² se décomposant comme suit :
Au rez-de-chaussée : cuisine américaine équipée d'une superficie d'environ 34,83 m², un espace salon/salle à manger traversant d'une superficie d'environ 30,81 m², WC d'une superficie d'environ 0,77 m²,
Au premier étage : dégagement et couloir d'une superficie d'environ 11,74 m², une buanderie d'une superficie d'environ 5,64 m², une salle de bains avec WC d'une superficie d'environ 7,18m², deux chambres l'une de 7,91 m² environ, et l'autre, traversante de 32,10 m² environ.
Au deuxième étage : dégagement d'environ 8,46 m², salle de douche avec WC de 2 m² environ, deux chambres l'une de 12,06 m² environ et l'autre de 11,91 m² environ.
Jardin avec piscine extérieure et terrasse.
Ces biens étaient alors occupés par les anciens propriétaires M. [E] [O] et Mme [J] [N] [T], épouse [O], qui se sont maintenus dans les lieux sans payer d'indemnité d'occupation jusqu'au 24 octobre 2022, date de leur départ.
L'intimée a diligenté une procédure d'expulsion à l'encontre de ces occupants sans droit ni titre aux fins de voir fixer une indemnité d'occupation.
M. et Mme [O] appelants font grief au premier juge de les avoir condamnés au paiement de la somme de 3200 euros par mois, hors charges, à titre d'indemnité d'occupation.
Ils produisent une attestation d'une agence immobilière qui estime la valeur locative à la somme de 2 750 euros, et objectent que la valeur fixée par le premier juge est excessive.
Ils demandent, en outre, que l'indemnité fixée soit minorée de 20 % n'ayant pas bénéficié des mêmes protections que des locataires selon leurs dires.
Ils opposent la précarité de leur situation notamment quant à leur relogement.
L'intimée s'oppose à voir minorer le montant de l'indemnité d'occupation fixée et sollicite qu'elle soit portée à la somme de 3 500 euros mensuelle, hors charges, à compter du 12 mai 2021.
Sur ce,
L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice subi par le propriétaire du fait de la faute commise par l'occupant qui se maintient indûment dans les lieux.
Elle ne peut donner lieu à l'application d'un coefficient de réfaction de 20 % au motif que les occupants ne bénéficieraient pas des mêmes protections que des locataires, étant rappelés qu'il sont occupants sans droits ni titres.
L'indemnité d'occupation est déterminée à la fois sur la base de la valeur locative du bien, mais également en ayant pour objectif d'indemniser l'adjudicataire de la privation de jouissance de son bien et des frais engagés, mais aussi de sanctionner M. [E] [F] [O] et Mme [J] [N] [T], épouse [O], de leur maintien fautif dans les lieux.
L'intimée produit une attestation du 3 février 2023 d'une agence spécialiste du secteur ayant visité l'intégralité de la maison qui conclut à une valeur locative mensuelle de 3500 euros hors charges.
Les appelants produisent pour leur part une attestation d'une agence immobilière qui estime la valeur locative à la somme de 2 750 euros hors charges.
Par comparaison, deux annonces de location de maisons parues sur le même secteur et sur le site 'seloger.com' sur la commune de [Localité 8], font état pour la première, d'une maison d'une superficie de 155 m² avec un loyer de 3800 euros/mois hors charges, avec piscine, soit 24.5€/m².
Pour la seconde, d'une maison de 140 m² à 2 700 euros/mois, soit 19,3 euros/m² .
La maison de l'intimée dispose d'une superficie de 165 m².
Sur la base d'une indemnité d'occupation de 3200 euros, on obtient ainsi une valeur locative au m² de 19.4 euros/m² comprise dans la fourchette moyenne des autres exemples de locations de maisons dans le secteur de la Commune de [Localité 8].
Dès lors, il y a lieu de confirmer l'estimation de 3200 euros de la valeur locative du bien retenue par le premier juge et de condamner M. [E] [F] [O] et Mme [J] [N] [T], épouse [O], à verser à la Sarl Landmark Capital une indemnité d'occupation mensuelle de 3 200 € hors charges à compter à compter du 12 mai 2021, date du transfert de propriété, jusqu'au 24 octobre 2022, date de leur libération effective des lieux.
En effet, l'indemnité d'occupation court à compter du jour de l' adjudication et non à compter de la signification du jugement d' adjudication ( Cass. 2e civ., 6 juin 2019, n° 18-12.353)
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Succombant en leur recours, M. et Mme [O] seront condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
La somme qui doit être mise à la charge de M. et Mme [O] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la Sarl Landmark Capital peut être équitablement fixée à 1 000 euros.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation à la date de la signification du jugement d'adjudication,
Statuant à nouveau de ce seul chef
Dit que l'indemnité d'occupation mise à la charge M. [E] [O] et Mme [J] [N] [T], épouse [O] est due à compter du 12 mai 2021, et court jusqu'au 24 octobre 2022, date de la libération des lieux,
Déboute M. [E] [O] et Mme [J] [N] [T], épouse [O] de la totalité de leurs demandes,
Déboute la société Landmark Capital de sa demande visant à voir porter indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 3 500 euros,
Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [J] [N] [T], épouse [O], à verser à la Sarl Landmark Capital la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [E] [O] et Mme [J] [N] [T], épouse [O], aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
