COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 74Z
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 MARS 2024
N° RG 23/04860 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V7X7
AFFAIRE :
S.A.S. VALBRUNA FRANCE
C/
S.A.S.U. [Localité 8] PROPERTIES DEVELOPPEMENT
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Juin 2023 par le Président du TJ de PONTOISE
N° RG : 23/00156
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 21.03.2024
à :
Me Christian BOUSSEREZ, avocat au barreau de VAL D'OISE
Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. VALBRUNA FRANCE
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 349 056 762 - RCS de Vienne
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Christian BOUSSEREZ, postulant, avocat au barreau du Val d'Oise
Ayant pour avocat plaidant, Me Frederic FAUVERGUE, du barreau de l'AIN
APPELANTE
****************
S.A.S.U. [Localité 8] PROPERTIES DEVELOPPEMENT
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 821 937 166 - RCS de Paris
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Me Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122
Ayant pour avocat plaidant Me Denis HUBERT de l'AARPI KADRAN AVOCATS, du barreau de PARIS, vestiaire : K0154
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI,
EXPOSE DU LITIGE
La société [Localité 8] Properties Developpement a procédé à la construction d'un bâtiment industriel sur le fonds servant cadastré [Cadastre 7], en limite de propriété de la société Valbruna France, qui y exerce une activité de stockage, de transformation et de commercialisation de matériel sidérurgique et métallurgique.
Faisant état de ce que la distance entre la construction du bâtiment industriel de la société [Localité 8] Properties Developpement et son propre bâtiment l'empêchait d'exercer sa servitude de tour d'échelle, la société Valbruna France l'a fait assigner, par acte du 18 janvier 2023, devant le juge des référés afin que soit ordonné l'arrêt des travaux de construction.
Par ordonnance contradictoire rendue le 30 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :
- donné acte à la société [Localité 8] Properties Developpement de ce qu'elle reconnaît l'existence d'une servitude de tour d'échelle sur son fonds au profit du fonds propriété de la société Valbruna France,
- débouté la société Valbruna France de l'intégralité de ses chefs de demandes,
- condamné la société Valbruna France à verser à la société [Localité 8] Properties Developpement une somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties des surplus de leurs demandes,
- condamné la société Valbruna France aux entiers dépens de l'instance,
- rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue au greffe le 12 juillet 2023, la société Valbruna France a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, sauf en ce qu'elle a :
- donné acte à la société [Localité 8] Properties Developpement de ce qu'elle reconnaît l'existence d'une servitude de tour d'échelle sur son fonds au profit du fonds propriété de la société Valbruna France,
- rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédue civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Valbruna France demande à la cour, au visa des articles 834 et 434 du code de procédure civile, de :
'- infirmer l'ordonnance de référé du 30 juin 2023 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, en ce qu'elle a :
« - débouté la société Valbruna France s.a.s., de l'intégralité de ses chefs de demandes,
- condamné la société Valbruna France s.a.s., à verser à la société [Localité 8] Properties Developpement s.a.s., une somme de 1 800 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties des surplus de leurs demandes,
- condamné la société Valbruna France s.a.s., aux entiers dépens de la présente instance »
et statuant à nouveau :
- condamner la société [Localité 8] Properties Developpement à faire cesser sans délai les travaux de construction d'un bâtiment industriel, qu'elle édifie à proximité immédiate du bâtiment de la société Valbruna France sis [Adresse 2] [Localité 6],
- ordonner que les travaux devront cesser au seul vu de la minute sous astreinte de 300 euros par jour de retard
- juger que cette astreinte courra pendant une période de deux mois à l'issue de laquelle il devra être procédé à la liquidation de l'astreinte et au prononcé éventuel d'une astreinte définitive,
- juger que l'arrêt sera exécuté sans signification préalable, mais sur simple minute,
- débouter la société [Localité 8] Properties Developpement de l'intégralité de ses demandes,
- condamner la société [Localité 8] Properties Developpement à verser à la société Valbruna France la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.'
Au soutien de son appel, la société Valbruna France rappelle les termes de l'acte notarié de vente du 21 avril 2005, acte par lequel elle a acquis son terrain et qui mentionne une servitude de tour d'échelle afin d'entretenir, de réparer et reconstruire le bâtiment édifié sur son fonds, cette servitude comprenant le droit de déposer tous les matériaux et le droit de passage d'un véhicule uniquement nécessaires à l'entretien, la réparation et éventuellement la reconstruction. S'appuyant sur un procès-verbal de constat, établi par huissier de justice à sa demande le 24 novembre 2022, elle indique que la construction effectuée par la société [Localité 8] Properties Developpement se trouve à une distance « nettement inférieure à 1 mètre », ce qui ne permet pas de déposer des matériaux ou de faire passer un véhicule, de sorte que la servitude est méconnue. Se fondant sur les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la société Valbruna France indique qu'il y a urgence en l'espèce, en vertu de son droit de tour d'échelle, à solliciter l'arrêt immédiat des travaux de construction.
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 8] Properties Developpement demande à la cour, au visa de l'article 834 du code de procédure civile, de :
'- déclarer la société Valbruna France mal fondée en son appel ;
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance attaquée ;
- statuant à nouveau, condamner la société Valbruna France aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à verser à la concluante la somme de 6 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel.'
La société [Localité 8] Properties Developpement indique que la demande de la société Valbruna France n'est pas justifiée par un cas d'urgence, dès lors que le bâtiment litigieux est d'ores et déjà en majeure partie édifié ; elle fait valoir qu'il y aurait eu urgence si le bâtiment n'existait pas encore mais que tel n'est plus le cas, de sorte qu'il manque cette condition. Elle ajoute que la demande formulée par la société Valbruna France se heurte à une contestation sérieuse, dès lors que l'acte notarié reconnaissant la servitude prévoit que celle-ci est limitée quant à son étendue à une bande de terrain telle que désignée en teinte jaune au plan de constitution des servitudes annexé à l'acte ; or, cette bande de terrain a pour largeur l'épaisseur sur le plan d'un trait de crayon, ce dont il résulte que l'acte notarié mérite d'être interprété par le juge, qui ne peut être celui des référés. Elle ajoute que cette demande n'est pas justifiée par l'existence d'un différend, dès lors que la société Valbruna France n'a pas saisi le juge du fond. Elle ajoute à cet égard que le juge des référés ne peut ordonner à une partie de cesser des travaux d'achèvement d'un immeuble sans dire jusqu'à quelle date.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 834 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé, dans tous les cas d'urgence, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Comme l'a souligné la société [Localité 8] Properties Developpement, la demande formée par la société Valbruna France est expressément et exclusivement fondée sur les dispositions de cet article.
L'acte notarié du 21 avril 2005 qui définit la nature et l'assiette de la servitude est rédigé comme suit : « Il est constitué sur le fonds servant et au profit du fonds dominant ci-dessous définis à titre réel et perpétuel, une servitude de tour d'échelle pour entretenir, réparer et reconstruire le bâtiment édifié sur le fonds dominant ci-dessous défini. Cette servitude de tour d'échelle qui comprend le droit de déposer tous les matériaux et le droit de passage de véhicule uniquement nécessaires à l'entretien, la réparation et éventuellement la reconstruction est limitée quant à son étendue, à une bande de terrain telle que désignée en teinte jaune au plan de constitution de servitudes ci-annexé après mention. »
Il appartient à la société Valbruna France, partie demanderesse et appelante dans la présente instance, de caractériser les conditions de l'article 834 du code de procédure civile sur lequel elle se fonde.
S'agissant de l'urgence, la société Valbruna France, après avoir indiqué que « classiquement, l'urgence est caractérisée lorsqu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur », expose que « en l'espèce, il y a urgence, en vertu du droit de tour d'échelle de la requérante, de solliciter l'arrêt immédiat des travaux de construction d'un bâtiment industriel menés par la société [Localité 8] Properties Developpement. »
Ce faisant, la société Valbruna France ne caractérise pas la condition d'urgence mais se borne à l'invoquer, sans indiquer la circonstance dont il résulterait qu'elle serait établie au cas d'espèce, et sans du reste répondre aux conclusions adverses qui font état de ce que cette condition manque en raison de l'état d'ores et déjà avancé de la construction. S'il convient de relever à cet égard que la cour d'appel doit se placer, pour apprécier la condition d'urgence, au jour auquel le juge de première instance a statué, il n'en demeure pas moins que le demandeur ne peut se limiter à faire état de cette condition sans préciser les circonstances d'espèce qui permettraient de l'établir. Il n'appartient pas au juge de suppléer la partie à cet égard et de trouver des motifs spécifiques d'urgence là où le demandeur n'en fait pas état.
Pour cette première raison, la demande formée par la société Valbruna France ne peut qu'être rejetée.
Surabondamment, la société Valbruna France n'indique pas si la mesure qu'elle sollicite au titre de l'article 834 du code de procédure civile correspond à la condition tenant à ce qu'elle ne se heurterait à aucune contestation sérieuse ou à celle tenant à ce qu'elle serait justifiée par l'existence d'un différend.
De nouveau, il n'appartient pas au juge de pallier l'imprécision de la demanderesse en surabondant en ses lieu et place à quelle partie de la disposition invoquée sa demande pourrait correspondre. Au demeurant, en raison de cette imprécision, l'intimée a répondu sur chacune des branches de l'alternative, ce qui illustre que son adversaire est demeuré mutique quant à la partie de l'article sur laquelle il se fonde.
Quoi qu'il en soit, il n'est pas démontré que cette mesure serait justifiée par l'existence d'un différend alors que, comme le souligne l'intimée, aucune instance au fond n'a été engagée pour que soit déterminée plus précisément l'assiette de la servitude. Au surplus, la société Valbruna France ne prétend pas avoir engagé la présente action en raison d'un différend qui serait né d'une opposition de la société [Localité 8] Properties Developpement à une demande de l'appelante tendant à exercer d'ores et déjà la servitude.
Il n'est pas non plus rapporté, et comme il a été indiqué ni même allégué, que la mesure demandée ne se heurterait à aucune contestation sérieuse : en effet, comme le souligne la société [Localité 8] Properties Developpement, la demande formée porte sur la totalité du bâtiment édifié et non pas sur la seule partie susceptible de concerner la servitude litigieuse. En outre, la référence de l'acte notarié à une simple partie désignée comme étant teinte en jaune sur le plan de constitution des servitudes demeure trop imprécise pour considérer que l'assiette de la servitude ne se heurte à aucune contestation sérieuse, si tant est que ce soit bien cette partie de l'article que vise la société Valbruna France.
Pour cette seconde et surabondante raison, la demande de la société Valbruna France ne peut qu'être rejetée et l'ordonnance sera confirmée en son intégralité.
Partie succombante en la présente instance, la société Valbruna France sera condamnée aux dépens d'appel, sans qu'il n'y ait lieu pour autant de la condamner à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Condamne la société Valbruna France aux dépens d'appel ;
Rejette les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Monsieur Mohamed EL GOUZI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
