COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 20 MARS 2024
N° RG 22/05334 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VMAR
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] SISE [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA MANAGO,
C/
[H] [W] [K]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Février 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-21-905
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Gaëlle LE DEUN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] SISE [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA MANAGO, dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33
APPELANT
****************
Monsieur [H] [W] [K] (DA signifiée le 26.09.2022 à étude)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Défaillant
Madame [M] [R] épouse [K] (DA signifiée le 26.09.2022 à étude)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Défaillante
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
M. et Mme [K] sont copropriétaires dans un immeuble sis à [Localité 5] (95), [Adresse 2]. Saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires' d'une assignation en paiement de la somme de 4 438,33 euros + 436,80 euros en principal outre 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, le Tribunal de proximité de Gonesse a par jugement en date du 17 février 2022 :
- condamné solidairement M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 477,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2021, au titre de charges de copropriété impayées ;
- condamné solidairement M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46,80 euros au titre des frais de recouvrement ;
- ordonné la capitalisation des intérêts à compter de la signification de la décision ;
- autorisé les débiteurs à se libérer en deux mensualités, l'une de 440 euros et l'autre égale au solde de la dette ;
- laissé à la charge des parties les dépens par elles exposés.
Par déclaration en date du 12 août 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement. Ladite déclaration d'appel a été signifiée aux parties adverses le 26 septembre 2022 en l'étude de l'huissier de justice instrumentaire, mais elles n'ont pas constitué avocat.
En ses conclusions notifiées le 10 novembre 2022 par RPVA puis signifiées aux intimés le 18 novembre 2022 en l'étude de l'huissier de justice instrumentaire, le syndicat des copropriétaires expose :
- qu'en première instance il a réclamé la somme de 4 438,33 euros en principal ; que la dette doit être actualisée et n'a pas pu l'être à l'audience en raison de l'absence à la barre de Mme [K] ;
- qu'au titre des frais nécessaires (soit deux mises en demeure, relance avant poursuites, constitution de dossier de l'huissier de justice et de l'avocat, hypothèque), sa demande a été rejetée pour partie, à tort, vu que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les frais de mise en demeure et de relance sont à la charge du copropriétaire ;
- qu'au 1er octobre 2022 est due la somme de 5 295,63 euros en principal, outre 1 015,86 euros au titre des frais ;
- que M. et Mme [K] se sont rendus coupables d'une résistance abusive.
Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement et de :
- condamner solidairement M. et Mme [K] au paiement de la somme de 5 294,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021 sur celle de 3 097,55 euros et capitalisation desdits intérêts ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 015,86 euros au titre des frais ;
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- les condamner in solidum au paiement des sommes de 870 euros et 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, représentant respectivement les frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
- condamner in solidum M. et Mme [K] aux dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.
MOTIFS
Malgré l'absence de M. et Mme [K] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
(...)
Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 5 294,63 euros en principal et justifie du quantum de cette somme en versant aux débats les procès-verbaux d'assemblée générale, un historique du compte, un décompte de créance et les appels de fonds. M. et Mme [K] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de pareille somme, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021, date de l'assignation sur la somme de 3 097,55 euros et à dater du 18 novembre 2022, date de signification des conclusions d'appel, sur le surplus.
En vertu de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 :
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Concernant les frais de constitution de dossier avocat ou huissier (ici 350 euros + 350 euros) ou de suivi de dossier contentieux ou d'impayés, ils relèvent de 1'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété.
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais n'étaient donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. D'ailleurs, il est interdit aux huissiers de justice, de percevoir des honoraires à raison des activités pour lesquelles il existe un tarif (article R 444-13 I du code de commerce). Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait des lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant qu'il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation.
Il s'ensuit que s'agissant de la mise en demeure du 8 novembre 2019 seule les frais postaux (soit 5,33 euros) sont à la charge de M. et Mme [K], et s'agissant de celle du 1er avril 2021 seule la somme de 6,92 euros est due. Il n'est pas justifié de la relance du 4 décembre 2019 si bien que la somme de 30 euros doit être déduite du compte. Il en est de même de la somme de 31 euros réclamée au titre d'un acte d'acquisition du 17 juin 2021 dont il n'est nullement explicité à quoi elle correspond. Les frais d'hypothèque légale sont en revanche dus, de même que les frais de sommation de payer du 30 janvier 2020.
Les débiteurs seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 178,31 euros au titre des frais.
Les intérêts seront capitalisés pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l'article 1343-2 du code civil.
Le simple fait que les débiteurs n'aient pas réglé leur dette ne suffit pas à caractériser une résistance abusive qui leur serait imputable ; en outre l'appelant ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts au taux légal. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts.
S'agissant des délais de paiement, le syndicat des copropriétaires poursuit l'infirmation de la décision en ce qu'elle a octroyé aux époux [K] des délais en deux mensualités, la première de 440 euros et la seconde majorée du solde de la dette.
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
M. et Mme [K] ayant été mis en demeure de payer les charges de copropriété en 2019 et 2021, ils ont ainsi d'ores et déjà bénéficié de délais de fait d'une durée sensiblement supérieure à celle prévue à l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil (deux ans). Le jugement est infirmé en ce qu'il leur a octroyé des délais de paiement.
En équité, le jugement sera également infirmé en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile, et M. et Mme [K] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de ce texte, au titre des frais irrépétibles de première instance, et de celle de 1 000 euros au titre de ceux exposés en appel.
Dès lors que M. et Mme [K] ont la qualité de débiteurs ils doivent être considérés comme parties succombantes, si bien que le jugement a partagé à tort les dépens ; il sera infirmé sur ce point. Les époux [K] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance. Ils seront également condamnés in solidum aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
- INFIRME le jugement en date du 17 février 2022 en ce qu'il a :
* condamné solidairement M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 477,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2021, au titre de charges de copropriété impayées ;
* condamné solidairement M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46,80 euros au titre des frais de recouvrement ;
* ordonné la capitalisation des intérêts à compter de la signification de la décision ;
* autorisé les débiteurs à se libérer en deux mensualités, l'une de 440 euros et l'autre égale au solde de la dette ;
* laissé à la charge des parties les dépens par elles exposés ;
et statuant à nouveau :
- CONDAMNE solidairement M. [H] [K] et Mme [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 5 294,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021 sur la somme de 3 097,55 euros et à dater du 18 novembre 2022 sur le surplus ;
- CONDAMNE solidairement M. [H] [K] et Mme [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 178,31 euros au titre des frais ;
- ORDONNE la capitalisation des intérêts, pour peu qu'il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière ;
- CONDAMNE in solidum M. [H] [K] et Mme [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;
- CONDAMNE in solidum M. [H] [K] et Mme [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- CONDAMNE in solidum M. [H] [K] et Mme [M] [K] aux dépens de première instance et d'appel ;
- CONFIRME le jugement pour le surplus.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
