COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 20 MARS 2024
N° RG 22/05115 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VLNC
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « NOUVEL AIR 2 » SIS [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY
C/
[Z] [F]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Juillet 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 1122000523
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Céline BORREL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE « NOUVEL AIR 2 » SIS [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentant : Me Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 et Me Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R091
APPELANTE
****************
Monsieur [Z] [F]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Défaillant
INTIMÉ
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
M. [F] est copropriétaire dans un immeuble sis à [Adresse 4]. Saisi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Nouvel air sis [Adresse 4] à [Localité 3], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', d'une assignation en paiement de la somme de 2 473,93 euros en principal outre 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et d'une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile, le Tribunal de proximité de Gonesse a par jugement en date du 8 juillet 2022 :
- condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 773,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022, au titre de charges de copropriété impayées sur la période allant du 1er avril 2021 au 1er avril 2022 ;
- condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 218,56 euros en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration en date du 31 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement. Ladite déclaration d'appel a été signifiée à la partie adverse le 5 septembre 2022 en l'étude de l'huissier de justice instrumentaire, mais M. [F] n'a pas constitué avocat.
En ses conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2022 et signifiées à l'intimé le 12 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires expose :
- qu'en première instance il a réclamé la somme de 2 098,20 euros au titre des charges et fonds travaux Alur ainsi que celle de 375,73 euros au titre des frais nécessaires (soit deux mises en demeure, un dernier avis avant poursuites, et des frais d'huissier de justice) ;
- que sa demande a été rejetée pour partie, à tort, vu que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les frais de mise en demeure et de relance sont à la charge du copropriétaire défaillant ;
- que deux nouveaux appels de fonds sont survenus depuis le prononcé du jugement dont appel, alors que l'intimé a réglé un acompte ;
- qu'est due la somme de 1 331,11 euros (soit 2 473,93 euros, outre les deux appels de fonds précités, la facture de son conseil, le tout sous déduction d'un règlement de 2 000 euros) ;
- que M. [F] s'est rendu coupable d'une résistance abusive, et est de mauvaise foi.
Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [F] aux dépens, et de :
- condamner M. [F] au paiement de la somme de 2 473,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre celle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et 1 010 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [F] au paiement de la somme de 1 331,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation (au titre de la dette due au 1er juillet 2022) ;
- le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.
MOTIFS
Malgré l'absence de M. [F] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
(...)
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de provision sur charges, les lettres de rappel ainsi que l'historique du compte et les procès-verbaux d'assemblée générale.
Il résulte des pièces versées aux débats que la somme de 2 473,93 euros qui avait été réclamée devant le premier juge correspondait aux charges et frais dus au 1er avril 2022 ; le solde au 1er juillet 2022 est de 1 260,76 euros et le relevé de compte copropriétaire du 18 juillet 2022 laissant apparaître cette somme reprend l'historique du compte antérieur qui inclut, pour partie, le précédent décompte du 12 avril 2022 mentionnant un solde de 2 365,27 euros, et la différence entre cette dernière somme et celle de 2 473,93 euros s'élève à 108,66 euros soit 6 x 18,11 euros. C'était donc bien la somme de 2 473,93 euros qui était due, abstraction faite des frais dont il sera traité ci-après, au 1er avril 2022 ; il échet d'y ajouter, sur la période postérieure, celles de 389,99 euros, 56,42 euros, 80,64 euros et 368,44 euros et 18,11 euros échues ultérieurement, et de retrancher un acompte de 2 000 euros, pour parvenir à un total dû de 1 387,53 euros. En réclamant concomitamment les sommes de 2 473,93 euros et 1 331,11 euros, le syndicat des copropriétaires réclame, pour partie, un double paiement.
En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
(...)
Concernant les frais de constitution de dossier avocat (389,99 euros) ou huissier (130 euros) ou de suivi de dossier contentieux ou d'impayés, ils relèvent de 1'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété.
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais n'étaient donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. D'ailleurs, il est interdit aux huissiers de justice, de percevoir des honoraires à raison des activités pour lesquelles il existe un tarif (article R 444-13 I du code de commerce).
Les sommes en cause relèvent donc des frais irrépétibles.
Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, et la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire. Le syndicat des copropriétaires peut tout au plus réclamer le coût des trois lettres recommandées avec avis de réception au tarif applicable en 2021 (soit 3 x 5,18 euros) et non pas les sommes de 52 euros, 52 euros et 53,17 euros.
Le coût du commandement de payer délivré par un huissier de justice le 27 octobre 2021 (88,56 euros) est dû ; et s'agissant de l'assignation, le syndicat des copropriétaires détient d'ores et déjà un titre exécutoire car le jugement condamnant M. [F] aux dépens sera confirmé sur ce point. Il n'y a donc pas lieu de condamner à nouveau l'intimé au paiement du coût de ladite assignation.
En définitive, de la somme de 1 387,53 euros seront déduites celles de 52 euros, 52 euros, 53,17 euros, 130 euros, 389,99 euros et 56,42 euros, et sera ajoutée celle de 3 x 5,18 euros. Par infirmation du jugement, M. [F] sera condamné au paiement de la somme de 669,49 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
La Cour adopte les motifs du premier juge qui a rejeté la demande de dommages et intérêts, après avoir relevé que l'article 12312-6 du code civil ne permettait de prononcer de condamnation sur ce point qu'en cas de mauvaise foi et que celle-ci n'était pas établie en l'espèce, le seul défaut de paiement de la dette, même après l'envoi de relances, étant insuffisant. Le jugement sera confirmé de ce chef.
Il le sera également en ce qu'il a alloué au demandeur une indemnité de procédure de 500 euros.
M. [F], qui n'a payé la plus grande part de la dette que deux mois après la délivrance de l'assignation, sera condamné au paiement de la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
- INFIRME le jugement en date du 8 juillet 2022 en ce qu'il a condamné M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 773,10 euros et 218,56 euros ;
et statuant à nouveau :
- CONDAMNE M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 669,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022 ;
- CONFIRME le jugement pour le surplus ;
- CONDAMNE M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE M. [Z] [F] aux dépens d'appel.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
