COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 MARS 2024
N° RG 21/07347 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U4HI
AFFAIRE :
[R] [Z]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART,
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 21/00979
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Marie-Emily, VAUCANSON,
Me Dominique DOLSA,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [R] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Marie-emily VAUCANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 554
APPELANT
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANSART, ayant son siège social sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Dominique DOLSA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 444
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
EXPOSE DU LITIGE
M. [R] [Z] est propriétaire d'un bien situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78) soumis au statut de la copropriété.
Par acte du 29 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] a assigné M. [R] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes au titre de charges de copropriété.
Par jugement réputé contradictoire du 4 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a, selon la procédure accélérée au fond :
- condamné M. [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
- 2.725,08 euros au titre des charges de copropriété échues au 28 avril 2021, appel de provisions du 2ème trimestre 2021 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 septembre 2020, sur la somme de 1.282,20 euros et à compter de l'assignation du 29 juin 2021 pour le surplus,
- 1.177,24 euros au titre des provisions et cotisations du fonds de travaux non encore échues des 3ème et 4ème trimestres 2021,
- 144 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
- condamné M. [R] [Z] aux dépens,
- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.
M. [R] [Z] a interjeté appel suivant déclaration du 10 décembre 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 10 janvier 2022, au visa du décret du 17 mars 1967 et de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de la procédure d'appel et le condamner aux dépens de première instance et d'appel.
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 20 octobre 2023, de :
-Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- Condamner M. [Z] à payer la somme de 6.008,28 euros arrêtée au 4ème trimestre 2023,
- Condamner M. [Z] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner en tous les dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2023.
La cour, par note en délibéré adressée aux parties le 1er mars 2024, a sollicité les observations respectives des parties avant le 10 mars 2024 sur l'irrecevabilité qu'elle envisageait de relever au titre la demande de nullité de l'assignation, M. [Z] ne sollicitant que la réformation du jugement.
Par réponse du 4 mars 2024 à la note en délibéré, M. [Z] a indiqué que le moyen de nullité d'assignation ne visait qu'à infirmer le jugement de première instance et au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires. Il souligne également que l'intimé n'a d'ailleurs pas soulevé d'irecevabilité mais un débouté sur le fond de ses demandes sur ce moyen.
Par réponse du 5 mars 2024 à la note en délibéré, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il ne peut qu'adhérer au fait que la cour soulève d'office l'irrecevabilité de la demande de nullité de l'assignation, faute pour M. [Z] d'avoir visé dans sa déclaration d'appel sa demande de nullité de l'assignation, de sorte que la cour n'est pas saisie, compte tenu de l'effet dévolutif de l'appel.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'irrecevabilité de la demande de nullité de l'assignation
Aux termes de l'article 901 du code de procédure civile, "La déclaration d' appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe (...) et à peine de nullité(...) 4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l' appel est limité, sauf si l' appel tend à l' annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ».
Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
En l'espèce, il aparaît que la déclaration d'appel du 10 décembre 2021 mentionne pour objet "appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués " suivi des chefs du dispositif du jugement querellé.
Dès lors, M. [Z], disposant de l'alternative que lui offre l'article 542 précité, a choisi de saisir la cour de la connaissance du fond de l'affaire en vertu de l'effet dévolutif de l'appel et non d'une demande d'annulation motivée par l'irrégularité de l'acte introductif d'instance.
Dès lors, sa demande de nullité de l'assignation est irrecevable.
A titre surabondant, il sera observé que l'assignation n'encourrait pas la nullité dans la mesure où il ressort des pièces produites aux débats que si la première assignation a été délivrée à une adresse qui n'existait pas, la deuxième assignation, sur et aux fins, a été délivrée à M. [Z], à la bonne adresse, outre qu'il en a eu connaissance puisqu'il a écrit au tribunal avant l'audience (sa pièce n°2) en sorte que M. [Z] ne démontre aucun grief.
Sur les sommes dues au titre des charges
M. [Z] soutient qu'il n'a pas été convoqué aux dernières assemblées générales, en sorte que les décisions ne lui sont pas opposables, outre que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une créance certaine, liquide et exigible, aucun document comptable n'étant versé aux débats venant établir la répartition des charges, la seule production d'un décompte individuel étant insuffisante à apporter cette preuve. Il ajoute qu'aucune mise en demeure ne lui a été adressée, en sorte que les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires doivent être rejetées.
Le syndicat des copropriétaires fait lui valoir qu'en réalité M. [Z] ne va jamais chercher les recommandés qui lui sont adressés, les accusés de réception étant à chaque fois retournés « pli avisé et non réclamé », en sorte que les décisions lui sont bien opposables et qu'il y a lieu de confirmer purement et simplement le jugement, outre qu'il y a lieu de pendre en compte sa demande d'actualisation.
Sur ce,
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation.
Le syndicat des copropriétaires, qui poursuit la confirmation du jugement à ce titre, verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété de M. [Z],
- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2020, 16 juin 2021, 22 juin 2022 et 21 juin 2023 et les accusés de réception correspondants,
- les extraits de compte copropriétaire de M. [Z] et les appels de fonds correspondants,
- le décompte actualisé des sommes dues au 4ème trimestre 2023,
- les mises en demeures de juin et septembre 2020 et février 2021,
- le contrat de syndic.
M. [Z] pour s'opposer au paiement fait seulement valoir qu'il n'a pas été convoqué aux assemblées générales et qu'il n'a pas été destinataire des procès-verbaux d'assemblées générales, alors même que le syndicat des copropriétaires justifie de l'accusé de réception tant des convocations qu'ensuite des procès-verbaux.
Dès lors, au regard de l'ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance exigible, certaine et liquide.
De la même façon, le syndicat des copropriétaires justifie de sa mise en demeure du 16 février 2021 en recommandé avec accusé de réception justifiant la déchéance du terme en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte que la simple dénégation de M. [Z], qui conteste avoir réceptionné la mise en demeure, est insuffisante à ce titre.
Enfin, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à la somme de 5.960,28 euros hors frais, arrêtée au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus. M. [Z] n'élève aucune contestation au titre de cette demande d'actualisation.
Cette actualisation est justifiée par le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2022 approuvant le budget prévisionnel 2023 ainsi que par les appels provisionnels correspondants.
En conséquence, le jugement sera confirmé sur les sommes dues au titre des charges et, compte tenu de l'actualisation de la demande du syndicat des copropriétaires, M. [Z] sera condamné à payer la somme complémentaire de 5.960 euros, arrêtée au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.
Sur la demande au titre des frais nécessaires
Le syndicat des copropriétaires poursuit la confirmation du jugement à ce titre, sans plus de précision, et M. [Z] soutient que le contrat de syndic ne lui est pas opposable.
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En l'espèce, outre que le syndicat des copropriétaires ne chiffre pas sa demande à hauteur de cour, il ne la justifie pas.
Dès lors, le jugement sera infirmé sur ce point, faute de toute justification apportée par le syndicat des copropriétaires dans les montants réclamés au titre des frais nécessaires.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et statué en équité sur l'indemnité de procédure.
M. [Z], dont le recours échoue principalement, doit supporter les dépens d'appel et l'équité commande de le condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant par arrêt contradictoire,
Dit irrecevable la demande de M. [Z] de nullité de l'assignation,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [Z] au titre des frais nécessaires à hauteur de la somme de 144 euros,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [Z] au titre des frais nécessaires à hauteur de la somme de 144 euros ;
Et statuant à nouveau,
Déboute le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78) de sa demande au titre des frais nécessaires ;
Y ajoutant,
Condamne M. [R] [Z] à verser la somme complémentaire de 5.960 euros, arrêtée au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus ;
Condamne M. [R] [Z] aux dépens d'appel ;
Condamne M. [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78) une indemnité de procédure de 2.500 euros ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
