COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 MARS 2024
N° RG 21/07076 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3QB
AFFAIRE :
S.A. CAFA
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet VALIERE CORTEZ
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Octobre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nanterre
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 17/05983
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie TERIITEHAU,
Me Sophie CORMARY
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. CAFA
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et Me Marie-pierre NOUAUD de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 53
APPELANTE
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet VALIERE CORTEZ, dont le siège social est sis [Adresse 5] '[Adresse 3]' [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentant : Me Sophie CORMARY de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 et Me Elsa GIANGRASSO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0438
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
EXPOSE DU LITIGE
La société Cafa est propriétaire de différents lots au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] (92) soumis au statut de la copropriété.
Par acte des 14 juin 2017 et 20 août 2018, la société Cafa a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins d'obtenir l'annulation de plusieurs résolutions des assemblées générales des 22 mars 2017 et 7 mai 2018.
Par jugement contradictoire du 18 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Débouté la société Cafa de sa demande d'annulation des résolutions 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.06, 20.7, 20.8, 20.9, 20.10, 23.3 et 22 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2017 ;
- Débouté la société Cafa de sa demande d'annulation des résolutions 4, 6, 8, 10 et 19.4 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 mai 2018 ;
- Condamné la société Cafa à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamné la société Cafa aux dépens de l'instance.
La société Cafa a interjeté appel suivant déclaration du 29 novembre 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 28 février 2022, de :
- Infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- Annuler et prononcer l'annulation des résolutions 20.1, 20.2., 20.3, 20.4, 20.6, 20.7, 20.8, 20.9, 20.10, 23.3 et 22 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 22 mars 2017 ;
- Annuler et prononcer l'annulation des résolutions 4, 6, 8, 10 et 19.4 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 17 mai 2018 ;
- Dispenser la société Cafa de toute participation à la dépense commune des frais de procédure vis-à-vis du syndicat des copropriétaires dont la charge sera répartie sur les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Cafa la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit du cabinet CRDT, avocats aux offres de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 24 mai 2022, de :
- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- Débouter la société Cafa de toutes ses demandes,
- Condamner la société Cafa à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Cafa aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'annulation des résolutions 20.1, 20.2., 20.3, 20.4, 20.6, 20.7, 20.8, 20.9, 20.10, 23.3 et 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2017
Il sera préalablement précisé que la société Cafa est propriétaire (en dehors de plusieurs caves et parkings) des lots 22 (local commercial au rez-de-chaussée) et 21 (réserve au sous-sol dont l'accès se fait par le lot 22) et des lots 24 et 25 s'agissant de bureaux au premier étage de l'immeuble. Elle indique que son lot 24 et son lot 22 n'ont pas accès à l'eau chaude collective, ce qui n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires.
La société Cafa articulant sa demande d'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 22 mars 2017 à partir de la résolution 23.3, il convient d'analyser cette première résolution.
* Sur l'annulation de la résolution 23.3 intitulée : 'choix de la nouvelle grille de répartition des frais de combustible'
La résolution est ainsi rédigée :
« L'assemblée générale ayant :
- précédemment décidé de voter les travaux,
- pris connaissance des conditions essentielles des devis joints à la convocation,
- Pris connaissance de l'avis du conseil syndical,
Rappelle que le taux fixe des charges de combustibles (ou d'énergie) réparties selon la grille « chauffage » est fixé à 30% conformément au décret du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. La partie complémentaire soit 70% sera répartie en fonction des indices relevés.
L'assemblée générale valide la nouvelle grille de répartition des frais de combustibles détaillés à l'annexe jointe à la convocation de l'assemblée générale.
L'assemblée générale rappelle que chaque nouvel acquéreur doit avoir eu préalablement connaissance de la nouvelle grille de répartition et avoir adhéré aux obligations en découlant ».
La résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représenté, la société Cafa ayant voté contre.
La société Cafa soutient que, contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, cette résolution est contraire au règlement de copropriété et à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que cette résolution applique une grille dite « consommation amiable fuel » appliquée à l'ensemble des charges (travaux, combustibles, entretien) résultant de la rénovation de la chaufferie, alors même que si ses lots 22, 24 et 25 bénéficient du chauffage collectif, la répartition du chauffage n'est pas effectuée en fonction des tantièmes de surface de chauffe, outre qu'elle n'a aucune utilité s'agissant de l'eau chaude collective pour ses lots 22 et 24 puisqu'elle n'est pas reliée. Elle soutient que la grille de répartition ne figure pas au règlement de copropriété et ne correspond pas à une répartition au tantième.
Le syndicat des copropriétaires rétorque que la société Cafa conteste une grille « consommation amiable fuel » qu'elle ne communique pas et qui est ignorée de la copropriété, tentant de créer une confusion sur les modalités de répartition des charges de chauffe qui sont pourtant claires. Il soutient que la résolution 23-3 litigieuse a adopté une nouvelle grille de répartition des frais de combustibles, lesquels sont encadrés par l'article R. 174-10 du code de construction et de l'habitation, qui distingue les frais communs des frais individuels, et c'est une répartition 30%/70% qui a été votée conforme aux dispositions précitées. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires soutient que la clé de répartition des charges de chauffe est la même et appliquée depuis toujours, qu'elle est conforme aux dispositions légales et n'a pas été modifiée par l'assemblée générale litigieuse. Il rappelle que l'article 17 du règlement de copropriété prévoit une répartition selon l'utilité, conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte que le règlement de copropriété est conforme aux prescriptions légales.
En l'espèce, le règlement de copropriété, en son article 17, prévoit une clé de répartition des frais de chauffage entre les différents copropriétaires au prorata de la surface de chauffe installée dans chaque local.
Par ailleurs, l'article R. 241-12 du code de l'énergie applicable à l'espèce prévoit que, dans les immeubles collectifs équipés d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage, les frais y afférents sont divisés :
- d'une part, en frais de combustible ou d'énergie,
- d'autre part, en " autres frais de chauffage " comme, par exemple l'entretien des installations de chauffage.
Les frais de combustible ou d'énergie sont, selon l'article R. 241-13 du même code, répartis en suivant une distinction entre des frais communs et des frais individuels. Les frais communs de combustible ou d'énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d'énergie par un coefficient égal à 0,30.
Dès lors, il apparaît que la résolution 23.3 querellée n'a fait que reprendre les dispositions précitées, s'agissant des dépenses d'énergie, sans toucher aux charges de chauffage proprement dites qui restent régies par le règlement de copropriété, ainsi que le démontre le syndicat des copropriétaires, puisqu'il apparait au vu des pièces que ce dernier produit aux débats, notamment de la grille comparative des charges de chauffage (sa pièce n°9) et les appels de charges individuels entre 1978 et 1981 (sa pièce n°10) que les charges de chauffage sont réparties en fonction des tantièmes de chauffe, étant précisé aussi que les charges d'eau froide et d'eau chaude sont réparties après relevés des compteurs.
Par ailleurs, la société Cafa soutient que la nouvelle répartition impacte ses lots n°22 et 24 dans la mesure où elle n'est pas raccordée au titre de ses lots 22 et 24 depuis l'origine de la construction.
Il est acquis qu'un lot est considéré comme « raccordé » lorsqu'il peut techniquement bénéficier du service et est alors tenu de participer aux charges.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires démontre, par la production du cahier des travaux de l'immeuble, que l'immeuble est équipé pour tous les lots en eau chaude et qu'il appartenait au propriétaire initial des locaux commerciaux de se raccorder par piquage, en sorte que la société Cafa doit participer aux dépenses à ce titre, cette dernière pouvant toujours aisément se raccorder et ayant au demeurant toujours réglé les charges d'eau chaude pour ses lots 22 et 24.
Il ressort donc de la résolution querellée que celle-ci, contrairement à ce que soutient la société Cafa, répond aux exigences légales précitées et qu'elle se distingue des charges de chauffe, en sorte qu'aucune irrégularité n'est démontrée.
La demande d'annulation de la résolution 23.3 sera rejetée, et le jugement entrepris sera confirmé à ce titre.
* Sur l'annulation des résolutions 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.8 et 20.9
La société Cafa articule sa demande d'annulation des résolutions 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.8 et 20.9 en soutenant que ces résolutions découlent de la résolution 23.3 en intégrant la même grille de répartition nulle.
Toutefois, ainsi qu'il a été vu ci-avant, la résolution 23.3 n'encourant pas la nullité, la demande de nullité des résolutions subséquentes 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.8 et 20.9 sera également rejetée et le jugement confirmé à ce titre.
* Sur l'annulation des résolutions 20.6 et 20.7
De la même façon, la société Cafa soutient que la résolution 20.6 qui adopte le budget et les appels de fonds concernant la rénovation de la chaudière intègre cette nouvelle grille de répartition et doit être annulée tout comme la résolution 20.7 au titre de la souscription du contrat de performance énergétique dont la dépense est fonction de la même clé de répartition.
Toutefois, il sera observé qu'il n'a été procédé à aucun vote au titre de la résolution 20.6 en sorte que faute de résolution, la demande de nullité ne peut qu'être rejetée et s'agissant de la résolution 20.7, ainsi qu'il a déjà été dit, la grille de répartition adoptée par l'article 23.3 est conforme aux prescriptions légales et au règlement de copropriété, en sorte que cette résolution n'encourt pas plus la nullité.
Le jugement sera également confirmé à ce titre.
* Sur l'annulation de la résolution n°22
L'action en annulation d'une résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires est ouverte aux copropriétaires ayant voté contre cette résolution.
En l'espèce, la société Cafa n'apparaît pas comme ayant voté contre, puisqu'il est mentionné au titre de cette résolution qu'aucun des copropriétaires présent ou représenté n'a voté contre, étant observé que si la société Cafa soutient qu'il s'agit d'une erreur, elle n'apporte aucun élément utile à l'appui de cette affirmation, alors même que le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal en original, certifié sincère par le président et le scrutateur, qui ne mentionne pas que la société Cafa a voté contre.
Dès lors, la demande d'annulation à ce titre de la résolution n°22 ne pourra qu'être rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
Sur la demande d'annulation des résolutions 4, 6, 8, 10 et 19.4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2018
* Sur la demande d'annulation de la résolution 4
La société Cafa soutient à nouveau que cette résolution, relative aux honoraires de maître d''uvre dans le cadre des travaux de rénovation de la chaudière votés dans le cadre de l'assemblée générale du 22 mars 2017, doit être annulée puisque la répartition prévoit à nouveau la clé de répartition relative aux charges de chauffage.
Ainsi qu'il a déjà été vu, la répartition des charges de chauffage qui répond à la fois aux exigences légales et réglementaires n'encourt aucune nullité en sorte que la demande d'annulation doit être rejetée. Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.
* Sur la demande d'annulation des résolutions 6 (approbation des comptes), 8 (quitus au syndic), et 10 (budget prévisionnel)
La société Cafa soutient encore que ces différentes résolutions sont nulles puisqu'elles impliquent la nouvelle grille de répartition du chauffage, en sorte qu'elle est fondée en sa demande d'annulation.
A nouveau, faute de démontrer l'absence de validité de la grille de répartition du chauffage et des combustibles, la société Cafa sera déboutée de ses demandes d'annulation et le jugement confirmé.
* Sur la demande d'annulation de la résolution 19.4
Cette résolution avait pour objet de voter le budget et l'échéancier relatif aux travaux de remplacement de la porte d'entrée de l'immeuble.
La société Cafa soutient qu'elle n'a aucune utilité n'ayant pas accès ni usage du hall concernant ses lots 21 et 22 (représentant les lots du sous-sol et du local commercial au rez-de chaussée) et que dès lors elle ne peut être concernée par son financement et son remplacement, seuls ses lots 24 et 25 (bureaux au premier étage) sont concernés.
Le syndicat des copropriétaires rétorque qu'il s'agit de dépenses relatives aux parties communes générales et selon la clé de répartition afférente aux charges générales.
Sur ce,
Selon les termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En l'espèce, si le règlement de copropriété n'indique rien au titre de la porte d'accès de l'immeuble, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précise que dans le silence ou la contradiction des titres, les voies d'accès sont réputées parties communes, en sorte que la porte d'entrée de l'immeuble est une partie commune et que la société Cafa doit participer à son entretien, même pour ses lots 21 et 22, les charges communes étant réparties selon les tantièmes affectés à chaque lot.
La société Cafa sera donc également déboutée de sa demande à ce titre et le jugement confirmé.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et statué en équité sur l'indemnité de procédure.
Le sens de l'arrêt ne justifie pas que la société Cafa soit dispensée de sa participation à la dépense commune des frais de procédure.
La société Cafa, dont le recours échoue, doit supporter les dépens d'appel, et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société Cafa aux dépens d'appel ;
Condamne la société Cafa à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] (92) une indemnité de procédure de 4.000 euros ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
