COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 MARS 2024
N° RG 21/07007 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3KN
AFFAIRE :
[C] [T]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic la SA CABINET LOISELET PERE, FILS F. [M]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Septembre 2021 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE-BILLANCOURT
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-20-0521
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Banna NDAO,
Me Martine DUPUIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [C] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et Me Hanane BENCHEIKH de la SELARL CMD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0193
APPELANTE
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic la SA CABINET LOISELET PERE, FILS F. [M] dont le siège social est sis [Adresse 3], lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Valérie GARCON de la SCP W2G, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
EXPOSE DU LITIGE
Mme [C] [T] est propriétaire d'un bien situé [Adresse 1] (92) soumis au statut de la copropriété.
Par acte du 14 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] a assigné Mme [C] [T] devant le Tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes au titre de charges de copropriété.
Par jugement contradictoire du 30 septembre 2021, le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :
- condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.008,64 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 1er août 2019 ;
- condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 216 euros au titre des frais nécessaires ;
- condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- débouté Mme [T] de l'intégralité de ses demandes,
- condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que l'exécution provisoire est de droit,
- condamné Mme [T] aux dépens.
Mme [T] a interjeté appel suivant déclaration du 24 novembre 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 20 janvier 2023, au visa de l'article 9 du code de procédure civile, de l'article 1240 du code civil et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,
A titre principal,
- Juger que le compteur d'eau chaude n°74AA299837 attribué par le syndic à Mme [T] n'est pas celui présent dans son appartement,
- Juger que le compteur d'eau chaude de Mme [T] porte le numéro 03HA520134,
En conséquence,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses fins, demandes et prétentions,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à Mme [T] la somme de 9.223,64 euros correspondant aux sommes versées au titre du jugement du 30 septembre 2021,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à Mme [T] la somme de 8.038,54 euros au titre des consommations d'eau indument facturées sur la base d'un mauvais compteur,
A titre subsidiaire,
- Juger que les demandes du syndicat des copropriétaires sont prescrites,
En conséquence,
- Rejeter l'intégralité des fins, demandes et prétention du syndicat des copropriétaires, qui ne sont pas justifiées,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à Mme [T] la somme de 9.223,64 euros correspondant aux sommes versées au titre du jugement du 30 septembre 2021,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à Mme [T] la somme de 8.038,54 euros au titre des consommations d'eau indument facturées sur la base d'un mauvais compteur,
En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à régler à Mme [T] la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- Enjoindre au syndicat des copropriétaires de transmettre à Mme [T] un relevé individuel mis à jour et prenant en compte sa consommation réelle d'eau chaude telle que figurant sur son compteur,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à régler à Mme [T] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d'appel, qui comprendront notamment le coût des procès-verbaux de l'huissier réalisés les 27 janvier et 7 juin 2022 pour un montant total 810,40 euros.
Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 17 mai 2022, de :
- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- Débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes,
- La condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner en tous les dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation.
* Sur la consommation d'eau chaude
Mme [T], qui poursuit l'infirmation du jugement à ce titre, soutient d'abord que la présomption d'exactitude des relevés des compteurs d'eau ne constitue qu'une présomption simple qui peut être renversée par la preuve contraire et qu'en l'espèce les constats d'huissier versés à hauteur de cour attestent que le compteur d'eau présent dans son appartement n'est pas celui attribué par le syndic ou la société Ista, soulignant que ce n'était qu'à la faveur de la première instance qu'avait été révélé le numéro de compteur qui lui était attribué par le syndic et que c'était sa consommation anormalement élevée d'eau qui avait attiré son attention. Elle fait remarquer que le syndicat des copropriétaires contestant la véracité du premier constat qu'elle a fait réaliser, a dû en faire effectuer un second pour établir ses dires. Elle ajoute enfin qu'elle doit être remboursée des sommes indûment payées depuis 2011, soit la somme de 8.038,54 euros.
De son côté, le syndicat des copropriétaires rétorque que Mme [T] ne rapporte pas la preuve de l'erreur de compteur, le constat d'huissier produit aux débats ne certifiant pas qu'il s'agit bien de son appartement, en sorte qu'elle doit être déboutée de ses demandes, soulignant que même déduction faite de la régularisation au titre de l'eau, Mme [T] est débitrice vis-à-vis du syndicat des copropriétaires au titre de ses charges courantes.
Sur ce,
Il est acquis que l'enregistrement du compteur et les relevés d'index produits par le syndicat des copropriétaires ne valent pas preuve absolue de la consommation d'eau chaude mais constituent une présomption simple d'exactitude des relevés du compteur et il incombe à Mme [T] de justifier des éléments de nature à renverser cette présomption.
Mme [T] produit à hauteur de cour deux constats d'huissier qui attestent bien que son compteur porte le numéro 03HA520134 et non le numéro 74AA299237 sur lequel le syndicat des copropriétaires fonde sa demande, étant observé que le syndicat n'a pas fait d'observation sur le second constat produit par Mme [T] qui confirme sans aucune ambiguïté la véracité de ses affirmations.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'exactitude des chiffres qui l'opposent à Mme [T], en sorte que sa créance n'est pas établie en son montant.
Il apparaît dès lors que le compte copropriétaire de Mme [T] doit être régularisé en inscrivant au crédit de son compte, au regard des pièces produites, notamment des états de répartitions des charges jusqu'au 30 septembre 2020, la somme de 5.812,20 euros correspondant aux charges d'eau quittancées mais injustifiées entre le 30 septembre 2011 et le 30 septembre 2020.
Il sera par ailleurs enjoint au syndicat des copropriétaires, conformément à la demande de Mme [T], de lui adresser un relevé individuel mis à jour, prenant en compte sa consommation réelle d'eau chaude au titre de son compteur n° 03HA520134.
La demande principale de Mme [T] étant accueillie, il n'y a pas lieu de statuer sur sa demande subsidiaire.
* Sur les autres charges
Mme [T] n'élève aucune contestation sur les autres charges qui sont réclamées par le syndic, alors même que ce dernier prend soin de rappeler que même déduction faite de la régularisation des charges d'eau chaude, Mme [T] reste débitrice faute de régler ses charges courantes.
Le détail des autres charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits,
les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales et les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires.
Au vu de ces éléments, il apparaît que Mme [T] doit, hors frais et hors régularisation du compte eau chaude, la somme de 8.008,64 euros au 1er avril 2021 au syndicat des copropriétaires, soit déduction faite de la régularisation de la consommation d'eau chaude telle qu'examinée ci-avant, Mme [T] doit la somme de 2.196,44 euros (8.008,64 euros - 5.812,20 euros), somme qu'elle sera condamnée à payer.
Le jugement sera dès lors infirmé de ce chef de demande.
Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de Mme [T] de restitution des sommes de consommation d'eau indûment facturées puisque celles-ci viennent en déduction des sommes dues au titre des charges de copropriété.
Il n'y pas d'avantage lieu de statuer sur la demande de Mme [T] de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 9.223,64 euros, versée en exécution du jugement entrepris, dès lors que, outre que l'infirmation du jugement n'est que partielle, la restitution est de droit du simple fait de l'infirmation de ladite décision, le présent arrêt constituant un titre exécutoire pour récupérer les sommes indues.
Sur les frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires poursuit la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [T] à régler la somme de 216 euros au titre des frais nécessaires, comprenant exclusivement les frais de relance et de mise en demeure.
Il y a lieu de confirmer le jugement à ce titre, les frais de relance et de mise en demeure étant justifiés par le syndicat des copropriétaires et les frais de relance par avocat et de constitution de dossier ayant été à juste titre écartés par le premier juge.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
Mme [T] n'a pas payé ses charges de copropriété à leur échéance, ce non-paiement de sa quote-part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers.
Toutefois la majeure partie de la somme réclamée correspond au compte d'eau chaude litigieux et le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi de Mme [T] à ce titre.
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [T] au paiement de la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires et ce dernier débouté de sa demande de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [T]
Mme [T] étant partiellement déboutée de ses demandes, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, étant au surplus observé que le syndicat des copropriétaires, s'agissant des charges dues au titre de l'eau chaude, s'est basé sur les relevés de la société Ista dont il n'avait a priori pas lieu de douter de l'exactitude, en sorte que Mme [T] ne justifie pas plus de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Mme [T] qui succombe principalement supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, le jugement étant confirmé sur ce point.
L'équité commande en revanche de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de procédure non compris dans les dépens, en sorte que le jugement sera infirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné Mme [T] aux dépens et à régler la somme de 216 euros au titre des frais nécessaires ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.196,44 euros due au 1er avril 2021 au titre des charges ;
Enjoint au syndicat des copropriétaires d'adresser à Mme [T] un relevé individuel mis à jour, prenant en compte sa consommation réelle d'eau chaude au titre de son compteur n° 03HA520134,
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de restitution des sommes de consommation d'eau indûment facturées ;
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à restituer à Mme [T] la somme de 9.223,64 euros, versée en exécution du jugement entrepris ;
Condamne Mme [T] aux dépens d'appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
