COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50D
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 14 MARS 2024
N° RG 23/04865 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V7YN
AFFAIRE :
[J] [W] épouse [X]
...
C/
[B], [S], [E] [V]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Juillet 2023 par le Président du TJ de NANTERRE
N° RG : 23/00538
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 14.03.2024
à :
Me Véronique DURAND, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,
Me Flore LELACHE, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [J] [W] épouse [X]
née le 24 Septembre 1979 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Monsieur [O] [X]
né le 07 Août 1971 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Véronique DURAND, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 746
APPELANTS
****************
Monsieur [B] [V]
né le 01 Mai 1945 à [Localité 7] (Algérie)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Flore LELACHE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 264
Ayant pour avocat plaidant Me David BAC, du barreau de Paris
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 14 janvier 2022, M. [O] [X] et Mme [J] [X] ont acquis auprès de M. [B] [V] un appartement, une cave et deux emplacements de stationnement au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (Hauts-de-Seine), moyennant le prix de 960 000 euros.
M. et Mme [X] ont indiqué avoir constaté après leur achat d'une part l'absence de loquets de fermeture aux fenêtres et d'autre part que le système de chauffage n'était pas raccordé à une installation collective.
Par acte d'huissier de justice délivré le 27 février 2023, M. et Mme [X] ont fait assigner en référé M. et Mme [V] aux fins d'obtenir principalement :
- la désignation d'un expert chargé d'examiner les désordres, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition, rechercher la ou les causes, chiffrer le coût des travaux de réparation, fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis,
- la condamnation par provision et solidaire de M. et Mme [V] au paiement de la somme de 22 953,56 euros au titre des travaux à entreprendre,
- le relogement de M. et Mme [V] à leurs frais pendant la durée des travaux,
- la condamnation solidaire de M. et Mme [V] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'exécution provisoire de la décision,
- la condamnation de M. et Mme [V] aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire rendue le 7 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
- mis hors de cause Mme [V],
- débouté M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes,
- mis à la charge de M. et Mme [X] la somme globale de 1 500 euros à payer à M. et Mme [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- mis à la charge de M. et Mme [X] les entiers dépens de l'instance.
Par déclaration reçue au greffe le 13 juillet 2023, M. et Mme [X] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a mis hors de cause Mme [V].
Dans leurs dernières conclusions déposées le 29 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [X] demandent à la cour, au visa des articles 145, 232, 486-1 du code de procédure civile, 1603, 1604 et 1641 du code civil, de :
'- confirmer l'ordonnance de référé du 7 juillet 2023 en ce qu'elle a mis hors de cause Mme [N] [D] épouse [V],
Statuant à nouveau :
- infirmer l'ordonnance de référé du 7 juillet 2023 pour le surplus,
en conséquence :
- désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à Mme ou M. le président de nommer, lequel aura notamment pour mission de :
- prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques ;
- se rendre sur les lieux sis, après y avoir convoqué les parties ;
- examiner les désordres subis par M. et Mme [X] en relation avec l'absence de fermeture des fenêtres de l'appartement, l'absence de raccordement de l'appartement au système électrique bi-jonction, l'absence de radiateurs adaptés à ce système électrique, les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes, et chiffrer les préjudices et le coût des réparations ;
- dire si ces éléments étaient cachés à M. et Mme [X] préalablement à la vente intervenue ;
- faire les comptes entre les parties, notamment en estimant le surcoût généré par un système de chauffage exclusivement électrique en comparaison du système de bi-jonction
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer précisément la nature et le montant des travaux à réaliser, et d'en tirer les conséquences au regard du prix payé par les requérants ;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; - dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, ordonner la réalisation desdits travaux aux frais avancés de M. et Mme [X], et, en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
- fixer la durée de la mission de l'expert,
- ordonner à M. et Mme [V] d'avancer les frais de cette expertise,
- condamner par provision M. [B] [V] au paiement de la somme de 24 892,29 euros à valoir sur leur préjudice matériel et financier au titre des travaux à entreprendre sur les fenêtre et l'électricité (chauffage), suivant les devis produits, arrêtée au mois de novembre 2023 et sauf à parfaire au jour de la réalisation des travaux ;
- condamner solidairement M. et Mme [V] au versement de la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner enfin aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. '
Au soutien de leur demande d'expertise, M. et Mme [X] invoquent un manquement du vendeur à son obligation de délivrance au motif que les fenêtres de l'appartement qu'ils ont acquis n'assurent pas leur fonction puisqu'en l'absence des loquets, qui ont été enlevés, il est impossible de les fermer.
Subsidiairement, les appelants se fondent sur l'existence d'un vice caché dès lors qu'ils ne pouvaient pas se convaincre de l'absence des loquets des fenêtres lors de leurs visites de l'appartement et qu'en outre, ceux-ci ont pu être ôtés après la signature de la promesse de vente.
Ils soulignent que ce défaut rend pour partie l'immeuble impropre à sa destination en ce que le clos et l'étanchéité des pièces de vie ne sont pas assurés et précisent que l'expertise qu'ils sollicitent a précisément pour objet de déterminer le caractère caché de ce vice.
Concernant la suppression du système électrique de bi-jonction des radiateurs, M. et Mme [X] font valoir qu'ils n'ont découvert cette anomalie qu'après leur entrée dans les lieux et qu'ils ne bénéficient pas en conséquence d'un chauffage efficace.
Ils exposent que le diagnostic de performance énergétique n'a qu'un caractère purement informatif et ne saurait exonérer le vendeur de sa garantie légale et arguent du caractère caché de ce vice, faisant valoir qu'ils n'auraient proposé qu'un moindre prix pour l'appartement s'ils en avaient eu connaissance.
Les appelants forment ensuite une demande de provision à hauteur de la somme de 24 892, 29 euros correspondant au coût des travaux de remise en état qu'ils vont devoir réaliser (remplacement des fenêtres, travaux d'électricité, remplacement des radiateurs et travaux d'embellissement subséquents).
Dans ses dernières conclusions déposées le 13 août 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [V] demande à la cour de :
'- débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions (y compris de leur demande de nomination d'un expert judiciaire) qui n'apparaissent pas fondées dans la mesure où la responsabilité de M. [V] n'est pas susceptible d'être engagée et que de ce fait, une mission d'expertise serait inutile.
en conséquence :
- confirmer l'ordonnance prononcée le 7 juillet 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions.
y ajoutant :
- condamner in solidum les appelants à verser à M. [V] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner in solidum les appelants aux dépens de première instance et d'appel.'
Sur la garantie des vices cachés, M. [V] soutient que la désignation d'un expert apparaît totalement inutile puisque sa responsabilité ne peut être engagée, l'acte de vente prévoyant que les acquéreurs ne disposent d'aucun recours à son encontre, que leur action soit introduite en raison des vices apparents ou des vices cachés.
Il fait valoir que l'absence de loquets ne peut être considérée comme un vice caché puisqu'elle est apparente et visible.
Concernant le système de chauffage, l'intimé affirme qu'il n'est pas démontré que tous les appartements de l'immeuble doivent nécessairement être raccordés au système de chauffage mixte, que le diagnostic technique qui a été fourni à M. et Mme [X] mentionne un système de chauffage et de production d'eau chaude individuel et que lui-même n'a jamais affirmé le contraire aux acquéreurs.
M. [V] conteste ensuite tout manquement à son obligation de délivrance du fait de l'absence de loquets des fenêtres, indique que M. et Mme [X] ont pu s'en apercevoir lors de leurs visites et précise que l'appartement leur a été délivré dans l'état où il se trouvait, soulignant en outre d'une part qu'aucune action en réduction de prix ne peut être envisagée, les fenêtres étaient anciennes et de faible valeur, et d'autre part que cette question ne nécessite aucune investigation technique.
M. [V] conclut également à la confirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a rejeté la demande de provision, arguant de la mauvaise foi des appelants, de l'absence d'urgence, du caractère fantaisiste de la demande et de son caractère contradictoire avec la demande d'expertise.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande d'expertise
Selon l'article 145 du code de procédure civile, 's'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.
L'application de ces dispositions suppose que soit constaté qu'il existe un procès non manifestement voué à l'échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée.
L'article 1604 du code civil dispose que 'la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur', tandis qu'aux termes de l'article 1641 du même code 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.'
L'acte de vente conclu entre M. [V] et M. et Mme [X] mentionne :
' L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
- des vices apparents
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas (...) : s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'
M. et Mme [X] versent aux débats un document établi par la société Capital Fermetures le 30 novembre 2022 qui indique : 'après mon intervention chez les [X] j'ai constaté que les loquets de fenêtre salle à manger et de salon ont été enlevés par les anciens propriétaires, de ce fait il est impossible de fermer les fenêtres sans vissées (sic). Les fenêtres restent ouvertes en permanence, il faut donc changer les fenêtres car les loquets sont obsolètes et ne peuvent être remplacés.', étant précisé que le devis du 8 septembre 2022 de la société Capital fermetures ne concerne que 2 fenêtres et non l'ensemble des celles de l'appartement.
Concernant les radiateurs, M. et Mme [X] produisent un courrier de la société Sery daté du 16 décembre 2022 exposant : 'il s'agit de prime abord d'un système bi-jonction sur des émetteurs muraux et le raccordement électrique est partiellement collectif et partiellement individuel selon une répartition de 1/2 + 1/2 en puissance Watts. Ce système oblige un double circuit électrique pour le collectif et l'individuel. Après vérification de l'ensemble de l'appartement, nous vous confirmons qu'il n'existe pas de circuit électrique collectif. L'installation rénovée est donc non conforme aux règlements de copropriété et à la NFC 15-100.'
M. [V] verse aux débats le diagnostic de performance énergétique annexé à la vente qui mentionne un système de chauffage individuel, étant précisé que la page du procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété mentionnant 'point sur le chauffage bi-jonction : ci dessous les coordonnées d'une entreprise d'électricité qui connaît l'immeuble et qui peut réparer l'absence de chauffage collectif' ne saurait démontrer la présence d'un système de chauffage bi-jonction opérationnel dans tous les appartements de la copropriété.
Au regard de ces éléments, l'état des deux fenêtres et des radiateurs apparaît suffisamment décrit sans qu'une expertise soit nécessaire et la discussion sur leur caractère caché ne nécessite pas davantage d'investigations techniques, étant rappelé qu'en vertu des dispositions de l'article 238 du code de procédure civile, l'expert 'ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique' et qu'il ne saurait lui être demandé de se prononcer sur la connaissance par M. [V] des désordres dont se plaignent les acquéreurs.
Enfin, et alors que le diagnostic de performance énergétique classe l'appartement en catégorie E et mentionne des frais annuels d'énergie de 1 747 euros, M. et Mme [X], qui indiquent eux-mêmes avoir dépensé 296, 31 + 1125 euros en 2022 et 1756, 38 euros en 2023, ne justifient pas que, à supposer même acquise l'existence de vices cachés dont M. [V] aurait eu connaissance, ils 'rendent [l'immeuble] impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus' au sens de l'article 1648 susmentionné, étant au surplus indiqué que les devis de réparation dont ils se prévalent sont d'un montant modeste.
Il convient en conséquence de dire que M. et Mme [X] ne justifient d'aucun motif légitime à l'organisation d'une mesure d'expertise sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Sur le fondement du défaut de délivrance, aucune mesure d'instruction n'apparaît davantage nécessaire dès lors que l'état des fenêtres et des radiateurs lors de la vente est établi et n'est pas contesté. L'ordonnance querellée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise formée par M. et Mme [X].
Sur la demande de provision
Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.
Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
La demande en paiement de M. et Mme [X] se heurte en l'état à des contestations sérieuses puisque ne sont démontrés avec l'évidence requise ni l'existence de vices non apparents lors de la vente, ni la connaissance de ceux-ci par M. [V], ni le fait qu'ils rendraient l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminueraient notablement cet usage, ni un manquement du vendeur à son obligation de délivrance au regard des éléments techniques dont les appelants étaient en possession lors de la vente et des données qu'ils auraient dû constater par eux-mêmes lors des visites préalables de l'immeuble.
La décision attaquée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, M. et Mme [X] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doivent supporter les dépens d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [V] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance attaquée,
Y ajoutant,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne M. [O] [X] et Mme [J] [W] épouse [X] à verser à M. [B] [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne M. [O] [X] et Mme [J] [W] épouse [X] aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
