COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 14 MARS 2024
N° RG 23/04764 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V7NP
AFFAIRE :
[J] [E]
...
C/
S.A. IN'LI
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de PUTEAUX
N° RG : 1222000484
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 14.03.2024
à :
Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES,
Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [J] [E]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Monsieur [H] [P]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Cindy FOUTEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 - N° du dossier 2023124P
Ayant pour avocat plaidant Me Laurence Marie FOURRIER, du barreau de Montpellier
APPELANTS
****************
S.A. IN'LI
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
N° SIRET : 602 052 359
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 23322
Ayant pour avocat plaidant Me Christine GALLON, du barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Février 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Thomas VASSEUR, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 février 2022, la S.A. In'Li a donné en location, dans le cadre d'une convention d'usufruit, à M. [H] [P] et à Mme [J] [E] un appartement - bat D, esc D - et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1] (Hauts-de-Seine).
Le bail a pris effet à compter du 11 février 2022.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte du 14 décembre 2022, la société In'Li a fait assigner en référé M. [P] et Mme [E] aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement d'une somme provisionnelle de 5 682,69 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 7 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au fond,
cependant, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 5 décembre 2022,
- dit qu'à compter du 6 décembre 2022, M. [P] et Mme [E] se sont trouvés occupants sans droit ni titre des lieux loués situés : un appartement - bat D, esc D - et un emplacement de stationnement (sous sol 2, n° 347370) situés [Adresse 1],
- ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [P] et Mme [E], et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [P] et Mme [E] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 6 décembre 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné solidairement M. [P] et Mme [E] à son paiement à la société In'Li ,
- condamné solidairement M. [P] et Mme [E] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 241,04 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril 2023 inclus,
- condamné in solidum M. [P] et Mme [E] au paiement de la somme de 200 euros à la société In'Li en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné in solidum M. [P] et Mme [E] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer,
- rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 10 juillet 2023, M. [P] et Mme [E] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 8 janvier 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [E] et M. [P] demandent à la cour de :
'à titre principal :
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 07 juin 2023 par M. le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre siégeant au tribunal de proximité de Puteaux (RG n° 12-22-000484)
en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 05 décembre 2022,
- dit qu'à compter du 06 décembre 2022, M. [H] [P] et Mme [J] [E] se sont trouvés occupants sans droit ni titre des lieux loués situés : un appartement - bat D, Esc D ' et un emplacement de stationnement (sous-sol 2, n°347370) situés [Adresse 1],
- ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [H] [P] et Mme [J] [E], et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [H] [P] et Mme [J] [E] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 06 décembre 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamnons solidairement M. [H] [P] et Mme [J] [E] à son paiement à la sa In'Li ,
- condamné solidairement M. [H] [P] et Mme [J] [E] au paiement à titre provisionnel à la de la somme de 2 241,04 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril 2023 inclus,
- condamné in solidum M. [H] [P] et Mme [J] [E] au paiement de la somme de 200 euros à la sa In'Li en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné in solidum M. [H] [P] et Mme [J] [E] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer.
- dire et juger, réglée, la dette de loyer ;
à titre subsidiaire :
- constater le règlement intégral des dettes de loyer par les appelants ;
- accorder la clémence de la cour, afin d'éviter une expulsion, inutile, et infondée ;
en tout état de cause :
- condamner In'Li , à la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la procédure abusive diligentée en première instance ;
- condamner In'Li , à la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner In'Li , aux dépens de première instance, et d'appel.'
Pour solliciter l'infirmation de la décision attaquée et l'octroi de dommages et intérêts, Mme [E] et M. [P] exposent que le bailleur a sciemment trompé le premier juge en omettant de lui indiquer que la dette était réglée lors de l'audience.
Ils arguent de difficultés financières liées à la naissance d'un enfant en décembre 2022 et au placement en liquidation judiciaire de l'employeur de M. [P].
Ils soutiennent avoir depuis réglé leur loyer régulièrement, soulignent que leur compte locatif présente un solde à zéro au 1er janvier 2024 et font valoir que dans ce contexte leur expulsion serait inutile et infondée.
Dans ses dernières conclusions déposées le 19 janvier 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société In'Li demande à la cour, au visa de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, de :
' - débouter Mme [E] et M. [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
en conséquence,
- confirmer l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions.
- condamner solidairement Mme [E] et M. [P] à payer à la société In'Li une somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner solidairement Mme [E] et M. [P] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Christophe Debray, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. '
La société In'Li expose que la clause résolutoire est acquise dès lors que le règlement des locataires est intervenu postérieurement au 5 décembre 2022, et indique qu'un arriéré locatif persistait tant lors de la délivrance de l'assignation qu'au jour de l'audience devant le premier juge.
Elle conteste la chronologie des paiements établie par les appelants, soutient que les versements effectués ont été très aléatoires et conclut au rejet de leurs demandes, y compris leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
sur la résiliation du bail
L'article 10 de la convention d'usufruit contient une clause prévoyant la résiliation du contrat 'deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés'.
Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.
Au cas présent, les appelants ne contestent pas ne pas avoir payé les sommes réclamées aux termes du commandement de payer délivré le 5 octobre 2022 dans le délai de 2 mois imparti pour ce faire, ni n'allèguent qu'il aurait été délivré de mauvaise foi.
Dès lors, en application des dispositions légales susvisées, il convient de constater que le contrat s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 décembre 2022. L'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu'elle a procédé à ce constat.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il convient de considérer que la demande des appelants de 'constater le règlement intégral des dettes de loyer par les appelants' et d''accorder la clémence de la cour, afin d'éviter une expulsion, inutile, et infondée' constitue une demande de délais de paiement.
Il ressort des historiques du compte de M. [P] et Mme [E] que ceux-ci ont certes accusé des retards de paiement, mais que, malgré une situation personnelle difficile, ils se sont toujours évertués à procéder à des règlements afin de diminuer leur dette jusqu'à parvenir à l'apurer totalement le 8 janvier 2024.
Cela démontre la bonne foi de M. [P] et Mme [E], leurs efforts pour apurer leur dette locative et leur capacité financière à assumer le loyer courant.
Compte tenu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [P] et Mme [E], qu'il conviendra de faire rétroagir au 5 décembre 2022 et d'en fixer le terme au 8 janvier 2024.
Force est de constater qu'à cette date, M. [P] et Mme [E] avaient apuré leur dette locative, ainsi que le reconnaît la bailleresse, de sorte qu'il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et qu'il n'y a pas lieu à expulsion des locataires ni aux autres mesures subséquentes.
Il sera également dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de paiement des loyers et charges.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.
En l'espèce, le décompte locatif démontre que M. [P] et Mme [E] ont enchaîné les retards de paiement durant plusieurs mois en effectuant des versements sporadiques et qu'une dette existait à la date du 5 avril 2023, date de l'audience devant le premier juge, même si le compte des appelants était brièvement revenu à zéro quelques mois auparavant.
Dans ce contexte, aucun abus de droit n'est caractérisé et les appelants seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts sur ce fondement.
Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la particularité de la présente procédure, la dette n'ayant été soldée qu'en cours d'appel, il y a lieu de dire que les dispositions de l'ordonnance attaquée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront confirmées et que M. [P] et Mme [E] seront tenus in solidum aux dépens d'appel tels que limitativement énumérés par l'article 695 du code de procédure civile, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
En équité, la présente décision constituant une mesure de faveur pour les locataires, il convient de les condamner in solidum à verser à la bailleresse la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance attaquée sauf en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et en ses dispositions relatives à l'indemnité procédurale et aux dépens ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Accorde à M. [H] [P] et Mme [J] [E] des délais de paiement qui de manière rétroactive courront à compter du 5 décembre 2022 et prendront fin le 8 janvier 2024 ;
Ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à l'expiration de ces délais de paiement,
Constate qu'au 8 janvier 2024, M. [H] [P] et Mme [J] [E] se sont libérés de leur dette locative,
Dit que dès lors la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,
Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité d'occupation, à expulsion de M. [H] [P] et Mme [J] [E] et à séquestration de leurs meubles,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à paiement formée par la société In'Li à l'encontre de M. [H] [P] et Mme [J] [E],
Déboute M. [H] [P] et Mme [J] [E] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne in solidum M. [H] [P] et Mme [J] [E] à verser à la société In'Li la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [H] [P] et Mme [J] [E] aux dépens d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
