COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-2
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 12 MARS 2024
N° RG 23/01961 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VYED
AFFAIRE :
CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, représentée par sa mandataire ESSET
C/
M. [Z] [L]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de COURBEVOIE
N° RG : 1122000689
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 12/03/24
à :
Me Martine DUPUIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, [Adresse 4]
[Localité 6] représentée par sa mandataire ESSET, SAS
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Localité 7].
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2370898 -
Représentant : Maître Emilie ASSOUS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
Monsieur [Z] [L]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Assigné par Procès-Verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile)
INTIME DEFAILLANT
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail de droit commun prenant effet le 1er août 2016, l'établissement Caisse des dépôts et consignations a donné en location à M. [Z] [L] un appartement n°305 de type studio et une cave référencée n°3 sis [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le versement d'un loyer de 802 euros outre une provision sur charges de 98 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 802 euros.
Par acte d'huissier de justice délivré le 26 août 2022, l'établissement Caisse des dépôts et consignations a assigné M. [L] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de le voir condamner à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et de la capitalisation des intérêts :
- une somme de 8 695,04 euros au titre des loyers et charges restés impayés, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- une somme de 869,50 euros au titre des pénalités contractuelles, également sauf à parfaire,
- une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 31 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :
- condamné M. [L] à payer à la Caisse des dépôts et consignation:
* une somme de 2 363,36 euros au titre du solde locatif restant dû, après la restitution le 22 janvier 2021 des lieux loués, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement et les intérêts pouvant être capitalisés dès lors qu'ils seraient dus pour une année entière,
* une somme de 230 euros au titre de la clause pénale après réduction de celle-ci, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement et les intérêts pouvant être capitalisés dès lors qu'ils seraient dus pour une année entière,
- condamné M. [L] aux entiers dépens ainsi qu'à payer à l'établissement Caisse des dépôts et consignations la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- dit que l'exécution provisoire assortit la présente décision.
Par déclaration reçue au greffe le 23 mars 2023, l'établissement Caisse des dépôts et consignations a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 juin 2023, il demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [L] à la seule somme de 2 363,36 euros,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [L] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- déclarer recevable et bien fondée l'établissement Caisse des dépôts et consignations, représentée par sa mandataire, la société Esset, en son appel et en ses demandes,
En conséquence,
- condamner M. [L] à lui payer la somme globale de 8 695,04 euros au titre des loyers et charges restés impayés, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre celle de 869,50 euros au titre des pénalités contractuelles, également sauf à parfaire,
- condamner M. [L] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en première instance,
- confirmer le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
- condamner M. [L] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en appel,
- condamner M. [L] au paiement des entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue Paris-Versailles, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [L] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mai 2023, la déclaration d'appel lui a été signifiée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice délivré le 19 juin 2023, les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.
L'arrêt sera donc rendu par défaut en application de l'article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 décembre 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler, qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.
Sur le solde locatif
Le premier juge a réduit l'indemnité de 14 331,73 euros demandée par l'établissement Caisse des Dépôts et Consignations au titre des réparations locatives à la somme de 8 000 euros au motif que les lieux étaient en bon état à l'origine et non à l'état neuf; qu'il fallait tenir compte d'une occupation de 52 mois et de la vétusté habituelle en résultant.
L'établissement Caisse des Dépôts et Consignations fait valoir que l'appartement a été entièrement saccagé et restitué dans un état déplorable, l'état des lieux de sortie témoignant de l'ampleur des désordres, des dégradations et de la destruction des équipements. Elle soutient que ces détériorations ne relèvent en aucun cas d'une quelconque vétusté comme l'a retenu le premier juge mais au contraire d'une dégradation volontaire et systématique. Elle ajoute avoir été contrainte de remettre en état toutes les pièces de l'appartement.
Sur ce,
Il résulte de l'article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En application de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L'article 1732 du code civil mentionne que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'existence de dégradations imputables au locataire s'apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l'arrivée et du départ du locataire.
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il résulte de l'état des lieux d'entrée (pièce 4) que le logement et ses équipements étaient en bon état à l'exception du sol de l'entrée et du séjour mentionné comme étant un parquet vitrifié à neuf. L'appartement y est décrit comme propre.
L'établissement Caisse des Dépôts et Consignations verse aux débats un procès-verbal de constat réalisé par huissier de justice le 22 janvier 2021 mentionnant que les lieux ont été repris suivant procès-verbal de Maître [P] du 15 janvier 2021 et que M. [L], convoqué par courrier recommandé, ne s'est pas présenté. Si M. [L] avait donné congé à son bailleur pour le 30 avril 2019, il n'établit pas avoir remis les clés et restitué les lieux en bonne et due forme avant la reprise des lieux par huissier, de sorte qu'il est tenu aux réparations locatives et aux dégradations relevées à cette date.
Concernant les sols
L'établissement Caisse des Dépôts et Consignations produit une facture de la société Acorus (pièce 6) mentionnant un coût de 4 324,80 euros pour le remplacement du carrelage dans la salle de bains et la cuisine et de 699,20 euros pour la vitrification du parquet (ensemble du logement) hors TVA de 10 %.
Il ressort de l'état des lieux de sortie (pièce 5) que :
- dans l'entrée : le parquet au sol est fortement marqué de nombreuses traces d'usure et de salissures. Des déchets en nombre jonchent le sol. Certaines plinthes sont manquantes.
- dans le séjour: le sol est recouvert dans son intégralité par des déchets et du mobilier hors d'usage.
- dans la cuisine: le sol carrelé présente de nombreuses traces de salissure.
- dans la salle de bains: de nombreux déchets sont visibles au sol. Le sol carrelé est sali.
Il n'est pas établi, au vu de ces éléments, que le carrelage de la cuisine et de la salle de bains, sali, devait être nécessairement remplacé et remis à neuf comme le demande le bailleur qui doit être débouté de cette demande.
En revanche, compte tenu de l'état dégradé du parquet qui était neuf au jour de l'entrée dans les lieux et du faible nombre d'année d'occupation (4 ans et demi), il convient d'indemniser les bailleurs à hauteur de 769,12 euros pour la vitrification du parquet conformément à la facture produite.
Concernant les peintures:
L'établissement Caisse des Dépôts et Consignations produit une facture de la société Acorus (pièce 6) mentionnant un coût de 2 355,32 euros (hors TVA de 10%) pour la reprise de la peinture dans l'ensemble du logement.
Il ressort de l'état des lieux de sortie :
- dans l'entrée : d'importants décollements de peinture sur le mur de cloison avec la salle de bains, peinture cloquée par endroits, nombreuses traces de salissure en pourtour des différents interrupteurs. Des désordres sont visibles sur le mur en encadrement de la porte. Il existe des petits points de salissure au plafond.
- dans la salle de bains: la partie peinte présente des décollements de peinture notamment sur le mur de cloison avec le hall d'entrée et sur le mur à gauche en étant dos à la porte d'accès. Le plafond présente des points de salissure.
- dans le séjour: les murs peints sont marqués par de nombreuses traces de salissure ainsi que des traces de choc. Sur le mur de cloison avec la salle de bains, des cloques sous peinture en partie basse et à hauteur des points électriques sont relevées.
- dans la cuisine: une inscription est relevée au plafond (un graffiti au vu de la photographie jointe). Des cloques dans le mur sont relevées et les murs sont salis.
Compte tenu de ces éléments démontrant l'existence de dégradations de la part du locataire et du faible nombre d'année d'occupation, il convient d'exclure toute application d'un coefficient de vétusté et d'indemniser la bailleresse à hauteur de 2 590,85 euros comme elle le demande.
Concernant la plomberie:
L'établissement Caisse des Dépôts et Consignations produit une facture Acorus (pièce 6) relative à ces éléments.
Il ressort de l'état des lieux de sortie que les toilettes ne fonctionnent pas, ce que le locataire sera condamné à indemniser à hauteur de 585,82 euros au vu de la facture.
De même, le radiateur sèche-serviettes, noté en bon état dans l'état des lieux d'entrée, est décrit comme particulièrement marqué en partie basse ce qui est corroboré par la photographie produite. M. [L] sera condamné à indemniser le bailleur à hauteur de 297,42 euros au vu de la facture.
L'huissier mentionne une 'baignoire émaillée avec robinettrie, flexible, douchette et rampe des fixation', et que les joints sont salis. Ces constatations ne permettent pas d'établir la nécessité de procéder au remplacement de cet élément ni du mitigeur de douche comme le demande l'établissement Caisse des Dépôts et Consignations qui en sera débouté.
En revanche, alors que le meuble vasque de la salle était décrit en bon état dans l'état des lieux d'entrée, l'huissier mentionne une vasque salie et émaillée abritant un tiroir avec deux portes coulissantes et que l'ensemble est sali et détérioré, ce qui justifie une indemnisation du bailleur à hauteur de 822,36 euros conformément à la facture.
La partie faïencée des murs de la salle de bains est décrite en état d'usage, de sorte que la nécessité de son remplacement n'est pas établi et ne serait être mis à la charge de M. [L].
Dans la cuisine, l'état des lieux d'entrée dans les lieux précise que la cuisine est meublée (évier noir + robinet + plaque à induction + 2 plans de travail + 2 meubles suspendus). L'état des lieux de sortie révèle un mobilier dégradé hormis les placards du haut et que les appareils ménagers sont hors d'usage, de sorte qu'il convient d'indemniser le bailleurs à hauteur de 662,89 euros conformément à la facture produite.
L'établissement Caisse des Dépôts et Consignations sera en outre débouté de sa demande au titre des travaux de mise en sécurité du logement (électricité) qui ne relèvent pas de dégradations de la part du locataire.
L'indemnisation de M. [L] au titre des réparations locatives peut donc être fixée à la somme de 5 728,46 euros.
En conséquence, M. [L] est redevable, au titre du solde locatif au vu du relevé de compte produit (pièce 1):
- des loyers et charges impayés à hauteur de 14 987,94 euros,
- des réparations locatives à hauteur de 5 728,46 euros de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 802 euros, soit 4 926,46 euros,
- des règlements effectués par M. [L] à hauteur de 19 822,63 euros arrêtés au 28 juin 2022 (12 000 + 7 748,85 + 73,78),
soit 91,77 euros.
Il convient en conséquence de condamner M. [L] à payer cette somme au titre du solde locatif et la somme de 9,17 euros au titre de la clause pénale avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et d'infirmer le jugement déféré de ces chefs.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
L'établissement Caisse des Dépôts et Consignations qui succombe en son appel est condamné aux dépens, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris sauf sur les dépens et les frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau,
Condamne M. [Z] [L] à payer à l'établissement Caisse des Dépôts et Consignations la somme de 91,77 euros au titre du solde locatif restant dû et 9,17 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne l'établissement Caisse des Dépôts et Consignations aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
