COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51G
chambre 1 - 2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 MARS 2024
N° RG 23/00461 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VUN3
AFFAIRE :
S.A. 1001 VIES HABITAT 1001 VIES HABITAT
C/
M. [I] [J]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de POISSY
N° RG : 1122000288
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 12/03/24
à :
Me Ondine CARRO
Me Joffrey MEYER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. 1001 VIES HABITAT 1001 VIES HABITAT
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14948
Représentant : Maître Aude LACROIX de l'ASSOCIATION LEGITIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971 -
APPELANTE
****************
Monsieur [I] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [V] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Maître Joffrey MEYER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 277
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N78646-2023-000402 du 21/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE.
Par acte sous seing privé conclu le l9 avril 2017, la SA Coopération et Famille a donné a bail à M. et Mme [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] et un box, pour un loyer mensuel actualisé de 586,92 euros, 50,90 € pour le box, outre une provision pour charges de 381,40 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré le 21 mars 2022, M. et Mme [J] ont assigné la société 1001 Vies Habitat, venant aux droits de la SA Coopération et Famille, à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy, en réparation de leurs préjudices liés aux désordres survenus dans le bien pris à bail.
Par jugement contradictoire du 30 décembre 2022, le tribunal de proximité de Poissy a :
- rejeté la fin de non-recevoir présentée par la société 1001 Vies Habitat en ce que M. et Mme [J] seraient prescrits en leur action,
déclaré M. et Mme [J] recevables leurs demandes,
- condamné la société 1001 Vies Habitat à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 205,42 euros à titre d'indemnité pour les travaux de reprise dans leur logement,
- condamné la société 1001 Vies Habitat à payer à M. et Mme [J] la somme de 8 216,88 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance,
- débouté M. et Mme [J] de leur demande de réparation d'un préjudice moral,
- déclaré recevable la demande reconventionnelle en paiement de la société 1001 Vies Habitat,
- condamné M. et Mme [J] à régler à la société 1001 Vies Habitat , la somme de 3 374,09 euros à titre d'arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 28 novembre 2022, terme de novembre 2022 inclus et le dernier paiement des locataires d'un montant de 404,36 euros le 4 septembre 2022,
- condamné la société 1001 Vies Habitat au paiement de la somme de 750 euros à titre d'indemnité de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux dépens de l'instance,
- condamné la société 1001 Vies Habitat à payer les dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe en date du 20 janvier 2023, la société 1001 Vies Habitat a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 octobre 2023, elle demande à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* déclaré M. et Mme [J] recevables en leurs demandes formées à l'encontre de la SA 1001 Vies Habitat,
* l'a condamnée à payer à M. et Mme [J] à payer la somme de 2.205,42 euros à titre d'indemnité pour les travaux de reprises dans leur logement,
* l'a condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 8.216,88 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance,
* l'a condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 750 euros d'indemnité en application de l'article 37 de la loi n°91-64 7 du 10 juillet 1991,
* l'a condamnée aux dépens de l'instance,
statuant de nouveau,
in limine litis :
- déclarer M. et Mme [J] irrecevables en leurs demandes pour cause de prescription,
- rejeter par conséquent l'ensemble de leurs demandes,
à titre principal :
- débouter M. et Mme [J] de leur demande d'indemnisation de remise en état,
- juger en partie prescrite la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance,
- rejeter la demande de M. et Mme [J] tendant à indemniser leur préjudice de santé en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle,
à titre subsidiaire :
- constater l'engagement de la société 1001 Vies Habitat à faire procéder aux travaux de remise en état du logement tels que détaillés dans le rapport d'expertise amiable d'assurance du Cabinet Jean & François Morel du 27 juin 2018,
- limiter l'indemnisation pour préjudice de jouissance à la seule période du 21 mars au 14 juin 2019,
- juger que seul le loyer résiduel effectivement réglé peut servir de base pour la réfaction du loyer sur la période du 21 mars au 14 juin 2019 et pour une quote-part de 20% maximum,
- ramener à de plus justes proportions l'indemnité pour préjudice de jouissance en la fixant tout au plus à la somme de 208,95 euros,
- débouter M. et Mme [J] de leurs plus amples demandes, fins et prétentions,
- juger que les parties conserveront la charge des frais exposés tant au titre des frais irrépétibles que des dépens.
y ajoutant,
- condamner M. et Mme [J] à verser à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 920 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme [J] aux entiers dépens.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 10 juillet 2023, M. et Mme [J] demandent à la cour :
à titre liminaire, de confirmer le jugement rendu le 30 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Poissy en ce :
* qu'il les a déclarés recevables en leurs demandes à l'encontre de la société 1001 Vies Habitat,
* qu'il a débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande tendant à voir constater prescrite l'action qu'ils ont intentée,
* qu'il a dit que la société 1001 Vies Habitat a manqué à son obligation d'entretien de la chose louée,
- d'infirmer le jugement rendu le 30 décembre 2022 par le tribunal de proximité de POISSY en ce qu'il a :
* condamné la société 1001 Vies Habitat à leur payer la somme de 2 205,42 euros à titre d'indemnité pour les travaux de reprise des désordres dans leur logement,
* condamné la société 1001 Vies Habitat à leur payer la somme de 8 216,88 euros à titre de réparation de leur préjudice de jouissance,
* les a déboutés de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral,
statuant à nouveau, de :
- condamner la société 1001 Vies Habitat à leur verser la somme de 9 390 euros à titre d'indemnisation du préjudice subi,
- condamner la société 1001 Vies Habitat à leur verser la somme de 27 685, 97 euros à titre d'indemnisation de leur trouble de jouissance,
- condamner la société 1001 Vies Habitat à leur verser la somme de 3 000 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice de santé,
- condamner la société 1001 Vies Habitat à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 décembre 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur l'appel de la société 1001 Vies Habitat.
- Sur l'irrecevabilité des demandes formées par M. et Mme [J], tirée de la prescription de leur action, soulevée à titre liminaire par la société 1001 Vies Habitat.
La société 1001 Vies Habitat poursuit l'infirmation du jugement rendu le 30 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Poissy, faisant valoir que c'est à tort que le premier juge a retenu que la prescription édictée par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'était applicable qu'à l'action en recouvrement des loyers impayés et des réparations locatives. Elle souligne qu'il est aujourd'hui de jurisprudence constante que le délai de prescription triennale s'applique à toutes les actions dérivant d'un contrat de bail, en ce compris les actions en indemnisation d'un trouble de jouissance.
M. et Mme [J] répliquent que le tribunal de proximité de Poissy a fait une exacte application de la lettre de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 en rejetant l'exception d'irrecevabilité de leur action tirée de la prescription après avoir estimé à juste titre que 'le bail d'habitation régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est seule applicable à l'action en recouvrement des loyers impayés ou des réparations locatives'. Ils poursuivent donc la confirmation du jugement en ce qu'il les a déclarés recevables en leur action.
Sur ce,
En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d'exercer ce droit, la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dispose, en son article 82 II 2° que l'article 7-1 précité est applicables, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil, aux termes duquel en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Il suit de là que la prescription triennale s'applique aux instances introduites postérieurement à la loi Alur, étant observé qu'elle s'applique à toutes les actions dérivant d'un bail, la loi ne distinguant pas selon la nature de l'action, de sorte qu'admettre que la prescription ne s'appliquerait qu'aux actions en recouvrement de loyers impayés ou de réparations locatives serait ajouter à la loi.
M. et Mme [J] ont attrait la société 1001 Vies Habitat par acte délivré le 21 mars 2022 aux fins d'être indemnisés de différents préjudices. Ils sont recevables tant en leur demande tendant à voir procéder à la réalisation des travaux de reprise des désordres consécutifs au dégât des eaux survenu le 14 mai 2017 auxquels il n'a pas été remédié et à l'origine des préjudices dont ils se prévalent, qu'en leur demande d'indemnisation de leur trouble de jouissance dans la limite de la prescription triennale applicable, soit à compter du 21 mars 2019.
Le jugement rendu le 30 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Poissy doit être confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir présentée par la société 1001 Vies Habitat, tirée de la prescription de l'action initiée par M. et Mme [J].
- Sur le bien fondé des demandes.
* sur les travaux nécessaires à la remise en état des lieux.
La société 1001 Vies Habitat poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'elle a été condamnée à verser à M. et Mme [J] la somme de 2 205,42 euros au titre des travaux de reprise des désordres affectant l'appartement donné en location. Après avoir rappelé que les dommages aux mobiliers ont été pris en charge par l'assureur des locataires dans la cadre de la convention CIDRE, la bailleresse fait valoir qu'aux termes de son rapport en date du 27 juin 2018, l'expert mandaté par sa compagnie d'assurance n'a retenu que les désordres affectant l'une des chambres et la cuisine, à l'exclusion du salon, que si elle a accepté de prendre en charge la réfection du sol du salon, ce n'est qu'à titre amiable sans qu'elle n'en ait l'obligation. Elle conclut que c'est à juste titre que le tribunal a retenu le montant des travaux de remise en état à la somme de 2 205,42 euros tel que chiffré par l'expert, soulignant que les locataires se sont opposés à leur réalisation, malgré plusieurs tentatives. La société 1001 Vies Habitat reproche cependant au premier juge de l'avoir condamnée au paiement de cette somme car accorder cette indemnité ne garantit nullement que les locataires procéderont à la réalisation des travaux, de sorte qu'elle s'expose à ce que ceux-ci forment une nouvelle demande d'indemnisation de leur trouble de jouissance. Elle demande à la cour de prendre acte qu'elle s'engage à les réaliser conformément aux préconisations de l'expert.
M. et Mme [J] répliquent qu'ils vivent dans des conditions déplorables, alors même que la société d'assurance de la bailleresse lui a versé la somme correspondant au coût de la remise en état de l'appartement sans qu'elle ne réalise pour autant les travaux préconisés. Ils soutiennent qu'en réalité le coût des travaux de remise en état de l'ensemble des désordres affectant leur appartement s'élève à la somme de 9 390,95 euros et non à celle fixée par l'expert, qui n'a pas pris en compte les désordres affectant le salon, alors que ceux-ci ont été implicitement reconnus par la société 1001 Vies Habitat qui a proposé spontanément de procéder à la réfection du sol de cette pièce. Ils concluent que la cour doit retenir leur propre devis et non le chiffrage par l'expert de la société d'assurance, du montant des travaux.
Sur ce,
L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.
L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
En l'espèce, il est constant que les désordres affectant l'appartement pris à bail par M. et Mme [J] résultent d'un dégât des eaux imputable à faute à la société d'HLM 1001 Vies Habitat puisque consécutif à l'absence de tampon sur le té de visite de la chute EU (eaux usées) en PVC de 100 mm, partie commune de l'immeuble. Il est également acquis aux débats que les travaux n'ont jamais été exécutés, la société bailleresse imputant aux occupants le fait qu'ils n'ont pas débarrassé leurs meubles pour permettre leur réalisation.
Le jugement est donc connfirmé en ce qu'il a condamné la société 1001 Vies Habitat à verser à M. et Mme [J] la somme de 2 205,42 euros au titre du coût des travaux de reprise des désordres, les locataires ne justifiant pas de leur demande à ce titre à hauteur de la somme de 9 390,95 € par le simple devis qu'ils versent aux débats.
* sur l'indemnisation du trouble de jouissance allégué par M. et Mme [J].
Au soutien de son appel, la société d'HLM 1001 Vies Habitat expose que les locataires ne peuvent sérieusement prétendre à l'indemnisation du trouble de jouissance qu'ils allèguent, faisant valoir qu'ils en sont les uniques responsables, dès lors qu'ils se sont opposés à la réalisation des travaux une première fois le 14 juin 2019 et qu'ils n'ont jamais donné suite à une seconde proposition faite le 9 septembre suivant. Elle estime que son obligation de garantir aux locataires une jouissance paisible a cessé dès le 14 juin 2019, rappelant une jurisprudence en vertu de laquelle la garantie du bailleur est écartée en cas de refus du locataire, car la faute de ce dernier exonère le bailleur de cette obligation de garantie. Elle admet que les locataires lui ont adressé le 14 juin 2019 un mail pour lui demander que l'entreprise chargée des travaux se charge du déplacement du mobilier, mais leur avoir répondu par courrier du 9 septembre qu'il leur appartenait de vider les pièces concernés par les travaux avant que l'entreprise n'intervienne.
M. et Mme [J] répliquent que la bailleresse ne leur a adressé pour la première fois un mail que le 14 juin 2019, soit deux ans après la survenance du sinistre, que de surcroît, ils ne sont pas opposés à l'intervention d'un artisan mais l'ont conditionnée au déplacement par celui-ci des meubles, qu'ils font valoir que M. [J] est handicapé et que Mme [J] rencontre des problèmes de santé lui interdisant de porter de lourdes charges. Ils ajoutent que les pièces endommagées représentant 45,35% de la superficie totale de l'appartement et non 20 % tels que retenus par le premier juge et évaluent à la somme de 27 685,97 euros le montant de l'indemnisation devant leur revenir.
Sur ce,
Ainsi que ci-dessus exposé, M. et Mme [J] ne sont recevables en leur demande tendant à l'indemnisation de leur trouble de jouissance qu'à compter du 21 mars 2019, compte tenu de la prescription pour la période antérieure.
Aux termes de son rapport déposé le 27 juin 2018, le cabinet Jean et François Morel, expert mandaté par la société d'assurances de la société 1001 Vies Habitat a conclu que les dommages affectaient uniquement la cuisine et l'une des chambres, soit d'après le contrat de bail versé aux débats environ 15 % de la superficie totale de l'appartement.
Le refus opposé par M. et Mme [J] à la réalisation des travaux n'est pas totalement exonératoire pour la société bailleresse dès lors que celle-ci, contrairement à certains usages dans ce domaine, a subordonné leur réalisation au déplacement préalable des meubles par les locataires. Or, d'une part, M. [J] justifie de sa situation de handicap par la production de sa carte d'invalidité, et d'autre part, Mme [J] justifie par un certificat médical ne pas pouvoir porter de lourdes charges. Il est regrettable que les parties n'aient pas trouvé un terrain d'entente pour permettre la réalisation des travaux, de sorte qu'elles ont toutes deux contribué, par leur attitude, à la perpétuation du trouble de jouissance.
Il s'ensuit que le trouble de jouissance subi par les locataires doit être estimé à la somme mensuelle 84,73 euros sur la base du loyer mensuel hors charges de 564,87 euros ainsi calculé : 564,87 euros x 15 %. Compte de la part contributive des parties à la prolongation du préjudice de jouissance que la cour chiffre à 50 %, la société 1001 Vies Habitat doit être condamnée à verser à M. et Mme [J] la somme de 42,37 euros par mois à compter du 21 mars 2019 et jusqu'à complète réalisation des travaux.
* sur l'indemnisation du préjudice de santé.
M. et Mme [J] ne justifient pas du préjudice de santé qu'ils allèguent pour la première fois en cause d'appel, doivent être déboutés de leur demande d'indemnisation de ce préjudice.
Sur les mesures accessoires.
La société 1001 Vies Habitat doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 en faveur de M. et Mme [J].
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe;
Confirme le jugement rendu le 22 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Poissy, par substitution de motifs, en sa disposition ayant rejeté la fin de non-recevoir présentée par la société 1001 Vies Habitat, tirée de la prescription de l'action initiée par M. et Mme [J],
Confirme le jugement rendu le 30 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Poissy en toutes ses dispositions, sauf à l'infirmer sur le montant de l'indemnisation de leur trouble de jouissance,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne la société 1001 Vies Habitat à verser à M. et Mme [J] à titre d'indemnisation de leur trouble de jouissance, la somme mensuelle de 42,37 euros à compter du 21 mars 2019 et jusqu'à complète réalisation des travaux,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société 1001 Vies Habitat, ni à celle des dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 en faveur de M. et Mme [J],
Condamne la société 1001 Vies Habitat aux dépens d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
