COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 JUILLET 2023
N° RG 21/03029 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UP3D
AFFAIRE :
[Z] [J]
et autre
C/
Société CITALLIOS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Mars 2021 par le juge de l'expropriation de [Localité 20]
RG n° : 20/00028
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Philippe CHATEAUNEUF,
Me Dominique LE BRUN, avocat au barreau de VAL D'OISE
M. [N] [D] (commissaire du gouvernement) + parties
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Z] [J]
[Adresse 10]
[Localité 8]
Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643, Me Camille MIALOT de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403 et Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403
Madame [T] [M] [V] épouse [J]
[Adresse 10]
[Localité 8]
Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643, Me Camille MIALOT de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403 et Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403
APPELANTS
****************
Société CITALLIOS
[Adresse 7]
[Localité 9]
Représentant : Me Dominique LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 4 et Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07
INTIMÉE
****************
Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur [N] [D], direction départementale des finances publiques
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Monsieur Olivier GUICHAOUA, Conseiller
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI
*****
M. [Z] [J] et Mme [T] [V] épouse [J] sont propriétaires d'un pavillon d'habitation et d'un jardin d'agrément situé [Adresse 2] à [Localité 15]) édifié sur les parcelles cadastrées A[Cadastre 17] et A[Cadastre 18].
L'opération d'aménagement de la ZAC de la Gare à [Localité 16] a été déclarée d'utilité publique au profit de la SA CITALLIOS suivant arrêté préfectoral du 14 mars 2017 qui a déclaré immédiatement cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet.
Le transfert de propriété du bien au profit de la SA CITALLIOS a été prononcé suivant ordonnance du 9 octobre 2020.
A défaut d'accord intervenu entre les parties, la SA CITALLIOS a saisi le juge de l'expropriation le 18 septembre 2020 aux fins de fixation de l'indemnité de dépossession.
Par jugement du 26 mars 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
-Fixé à 502.817 euros l'indemnité due à Monsieur [J] [Z] et Madame [V] [T] [M] épouse [J] pour la dépossession des parcelles A[Cadastre 17] et [Cadastre 18] sises à [Localité 15], [Adresse 2],
-Condamné la société CITALLIOS à verser à Monsieur [J] [Z] et Madame [V] [T] [M] épouse [J] une somme de 3.480 euros à titre d'indemnisation pour les frais de déménagement,
-Débouté les parties des surplus de leurs demandes,
-Condamné la société CITALLIOS à verser à Monsieur [J] [Z] et Madame
[V] [T] [M] épouse [J] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Dit que les dépens seront intégralement mis à la charge de la société CITALLIOS,
Les époux [J], expropriés ont interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 11 mai 2021 à l'encontre de la SA CITALLIOS.
Ils demandent à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 30 juillet 2021 notifiées à l'expropriant (AR signé le 07/09/21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 25/08/21), de :
-Déclarer Monsieur et Madame [J] bien fondés en leur appel, et y faisant droit :
-Confirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département du Val d'Oise le 26 mars 2021 en ce qu'il a:
*Condamné la société CITALLIOS à verser à M. [J] [Z] et Madame
[V] [T] [M] épouse [J] une somme de 3480 euros à titre d'indemnisation pour les frais de déménagement
*Condamné la société CITALLIOS à verser à Monsieur [J] [Z] et
Madame [V] [T] [M] épouse [J] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
*Dit que les dépens seront intégralement mis à la charge de la société CITALLIOS
-Infirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département du Val d'Oise le
26 mars 2021 en ce qu'il a:
*Fixé à 502 817 euros l'indemnité due à Monsieur [J] [Z] et Madame [V] [T] [M] épouse [J] pour la dépossession des parcelles A[Cadastre 17] et A[Cadastre 18] sises à [Localité 15], [Adresse 2]
*Débouté les parties des surplus de leurs demandes
Et statuant à nouveau :
-Fixer l'indemnité principale leur revenant dans le cadre de l'expropriation de leur pavillon d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 16] (parcelles cadastrées A0 n°[Cadastre 17] et [Cadastre 18]) à un montant de 841 183 euros;
-Fixer l'indemnité de remploi leur revenant dans le cadre de l'expropriation de leur pavillon d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 16] (parcelles cadastrées AO n°[Cadastre 17] et[Cadastre 18]) à un montant de 85 118 euros ;
-Fixer 'indemnité accessoire pour perte de chance de réaliser leur projet de construction leur revenant dans le cadre de l'expropriation de leur pavillon d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 16] (parcelles cadastrées AO n°[Cadastre 17] et [Cadastre 18]) à un montant de 9 200,50 euros ;
-Condamner la société CITALLIOS à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel;
-Condamner la société CITALLIOS aux dépens d'appel dont distraction, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
La SA CITALLIOS, expropriant, par conclusions reçues au greffe de la cour le 27 septembre 2021 notifiées à l'exproprié (AR signé le 29/09/21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 29/09/21), demande à la cour de :
-Débouter les expropriés de l'ensemble de leurs prétentions,
-Confirmer les valeurs unitaires retenues par le premier juge,
Par la suite
-Fixer comme suit l'indemnité revenant aux expropriés
Indemnité principale (valeur libre) :
-Pavillon : 3.550 euros x 111,78m² = 396.819 euros
-Terrain : 394 x (33/100) x 906m² = 117.798 euros
Soit une indemnité principale de = 514.617 euros
Indemnités accessoires :
Frais de remploi :
Frais de remploi = 52.461,7 euros, calculés comme suit :
20% sur 5000 = 1000 euros
15% sur 10000 = 1500 euros
10% sur 499617 = 49961,7 euros
Frais de déménagement : 3.480 euros
Total indemnité de dépossession en valeur libre : 570.558,70 euros.
Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour le 4 mars 2022, notifiées à l'exproprié (AR signé le 08/03/22) et à l'expropriant (AR signé le 08/03/22), sollicite la fixation de l'indemnité principale à la somme de 522.362,40 euros et à la somme de 50.236,24 euros au titre des frais de remploi, soit un total de 578.578,64 euros.
Les époux [J], expropriés, par conclusions reçues au greffe de la cour le 22 décembre 2021, notifiées à l'expropriant (AR signé le 28/12/21) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 29/12/21), répondent aux conclusions adverses.
Par conclusions reçues au greffe de la cour le 3 juin 2022, notifiées à l'expropriant (LR du 14/06/22, AR signé mais non daté) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 15/06/22), ils répondent aux conclusions du commissaire du gouvernement, modifiant leurs demandes en diminuant le montant de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi, d'un montant respectif de 829.405 € et 83.940 €.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
La cour n'est pas saisie du chef du jugement entrepris relatif à l'indemnité de déménagement.
Par ailleurs, conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, applicable par renvoi de l'article R311-29 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique , la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater' qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.
1 - Sur la recevabilité des conclusions et pièces
Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
Les conclusions du commissaire du gouvernement ayant été déposées hors du délai de trois mois à compter de la réception des premières conclusions d' appelants imparti par ce texte, le greffe a sollicité les observations des parties, avant l'audience du 23 mai 2023, sur leur éventuelle irrecevabilité à ce titre, par message RPVA du 11 mai 2023, adressé par lettre AR de même date au commissaire du gouvernement.
Les appelants ont fait valoir par message RPVA du 17 mai 2023 que ces conclusions étaient irrecevables comme tardives.
L'expropriant et le commissaire du gouvernement n'ont pas répondu.
Au vu de ce qui précède, les conclusions du commissaire du gouvernement doivent être déclarées irrecevables commes tardives.
2 - Sur l'indemnité de dépossession principale
Les parties s'accordent, comme en première instance, sur une superficie de 111,78 m² pour la maison d'habitation et non 94 m² retenue par erreur par le jugement entrepris, comme pour celle, de 906 m², pour le jardin mais s'opposent sur l'évaluation à retenir, s'agissant des termes de comparaison pertinents et de l'abattement éventuel requis.
Ils s'accordent également sur la date de référence soit le 30 novembre 2017, le zonage Upd du bien exproprié, la méthode de comparaison et l'évaluation en valeurt libre.
2.1 - La parcelle A[Cadastre 17] soit le pavillon (parcelle bâtie)
Le jugement entrepris retient un ratio de 3.600 €/m², sur la base des trois termes de comparaison proposées par les appelants, de trois des quatre termes de comparaison de l'expropriante (exclusion du plus ancien, de 2016) et des quatre termes de comparaison du commissaire du gouvernement pour une moyenne de 3.614 €/m² , ramenée à 3.600 €/m² pour tenir compte du facteur de moins value liée à l'état d'usage du pavillon qui présente des traces d'humidité.
Les expropriés demandent un ratio de 4.032 €/m², proposent en appel huit termes de comparaison, dont trois retenus par le premier juge outre trois de ceux du commissaire du gouvernement en première instance et contestent les termes de comparaison de l'expropriante.
L'expropriante demande tout à la fois 'confirmation des valeurs unitaires retenues par le premier juge' et fixation du ratio de l'habitation à la somme de 3.550  €/m² alors que trois de ses termes de comparaison, retenus par le premier juge sont de l'ordre de 3.000  €/m² et le que le premier de ses termes de comparaison a un ratio de 1.337,79 €/m². Elle ne se s'explique pas sur les termes de comparaison du commissaire du gouvernement retenus par le premier juge.
La cour retient ce qui suit.
Le jugement entrepris a exactement, exclu l'offre d'acquisition de 2008 invoquée par les appelants, par des motifs adoptés par la cour, ne s'agissant pas d'une vente effective.
Les termes de comparaison situés à [Localité 11] et [Localité 19] ne peuvent pas non plus être retenus, comme étant hors de la commune en cause et correspondant donc à un autre marché, alors qu'il existe un nombre suffisant de termes de comparaison dans la commune.
Doit de même être écarté le terme de comparaison de l'expropriant situé [Adresse 5] ratio de 1.337,79 €/m², sa superficie utile de 299 m² étant beaucoup plus importante que celle du bien exproprié et donc non comparable, de même que le terme de comparaison des appelants situés [Adresse 4] pour un ratio de 4394 €/m² la superficie de 66 m² n'étant pas comparable à celle de 111,78 m² du bien exproprié .
Peuvent en revanche être retenus :
- les deux termes de comparaison des appelants, situés [Adresse 3] avec un ratio de 3.636,45 €/m² pour l'un et [Adresse 1] pour l'autre, avec un ratio de 3.550 €/m² (pièce expropriant 2, acte autenthique rectificatif du 16 septembre 2021), les appelants ne justifiant pas utilement des deux ventes alléguées et le retrait allégué-par rapport à l'avenue, du bien exproprié, alors que le bien comparé est sur la rue-étant sans conséquence pour son évaluation,
- le terme de comparaison des appelants omis par le premier juge, situé [Adresse 6] dans la commune, une artère très passante comparable, pour un ratio de 3777 €/m² (vente 2018-1346969 du 20 février 2018)
- les deux termes de comparaison du commissaire du gouvernement situés dans la commune, retenus par le premier juge pour des ratios respectifs de 3.458 €/m² et 4.806 €/m².
Le ratio moyen s'élève donc à 3.845,49 €/m² (19.227,45 /5), qu'il convient d'arrondir à 3.800 €/m² pour tenir compte de l'état du bien exproprié, tel que retenu par le premier juge et de l'environnement moins favorable de l'avenue de la libération, artère très passante avec la présence de grands ensembles, sur laquelle se situe l'accès de ce bien exproprié, par rapport au secteur pavillonnaire calme de certains des autres termes de comparaison retenus.
Appliqué à la superficie de 111,78 m² sur laquelle les parties s'accordent, l'indemnité de dépossession principale pour la maison d'habitation s'élève donc à la somme de 424.764,87 euros arrondie à 424.765 euros.
2.2 - La parcelle A[Cadastre 18] soit le jardin d'agrément (terrain nu)
Le jugement entrepris retient un ratio de 394 €/m² affecté d'un abattement de 33% pour tenir du fait qu'il n'est plus utilisé comme jardin de la maison d'habitation mais comme terrain à bâtir pour une seconde maison avec les inconvénients liés à cette construction (proximité, absence d'accès indépendant). Il n'applique toutefois, pas correctement cet abattement en multipliant le total du ratio et de la surface par 33/100 alors qu'il aurait dû le multiplier par 67/100.
Les expropriés demandent un ratio de 418€, sans abattement, sur la base de 7 termes de comparaison (conclusions p. 23-24), plus les deux premiers termes de comparaison du commissaire du gouvernement en première instance. Ils contestent les trois termes de comparaison de l'expropriante qui ne correspondent pas à des prix librement consentis.
L'expropriante demande la confirmation du ratio retenu par le premier juge, sur la base des mêmes termes de comparaison et conteste les termes de comparaison des appelants, quant à la superficie, la situation géographique et à la situation d'urbanisme.
La cour retient ce qui suit.
Le jugement entrepris a écarté par des motifs pertinents, qu'il convient d'adopter, les termes de comparaison de l'expropriante et le dernier du commissaire du gouvernement qui correspondent à des ventes à son profit.
Les termes de comparaison correspondant à la vente de biens d'une surface inférieure à 450 m² doivent être écartées comme non comparable à celle de 906 m² du bien exproprié, de même que le terme de comparaison de l'appelante situé à [Localité 11], soit hors de la commune.
Doivent donc être retenus les termes de comparaison 1, 4 et 7 de l'appelante (conclusions appelants p.23-24) pour des ratios respectifs de 392,28, 431,97 + 457,58 €/m² soit une moyenne de 427,27 €/m².
La cour estime toutefois, devoir lui affecter un abattement de 40% pour tenir compte des éléments de moins value suivants :
- l'existence d'un trou correspondant à la construction abandonnée d'un second pavillon, les acquéreurs potentiels n'ayant pas nécessairement le même projet de construction,
- le bien exproprié n'est pas directement viabilisé, au vu de la mention du permis de construire invoqué par les appelants, relative aux exigences du raccordement au réseau d'égout,
- des contraintes déjà évoquées de l'avenue de la libération (bruits et vues), alors que les appelants ne fournissent aucune précision sur le caractère comparable, à cet égard, de leurs termes de comparaison ainsi retenus, situés [Adresse 14], [Adresse 12] et [Adresse 13].
L'indemnité principale s'établit donc comme suit : 906 m² X 427,27 X 0,6 = 232.263,97 arrondis à 232.264 euros
3 - Sur l'indemnité de remploi
La méthode de calcul de l'indemnité de remploi qui n'est pas contestée, s'établit comme suit :
- pour la parcelle A[Cadastre 17] (bâtie) : la somme de 43.476,50 euros se décomposant comme suit :
* 1.000 euros sur 5.000
* 1.500 euros jusqu'Ã 15.000
* 40.976,50 euros au dela [(424.765 - 15.000) X 10% ].
Pour la parcelle A0 [Cadastre 18] (non bâtie) : la somme de 24.226,40 euros se décomposant comme suit :
* 1.000 euros sur 5.000
* 1.500 euros jusqu'Ã 15.000
* 21.726,40 euros au dela [(232.264 - 15.000) X 10%].
4 - Sur l'indemnité accessoire pour perte de chance de construire
Le jugement entrepris rejette cette demande,faute de preuve d'un lien de causalité entre l'opération d'expropriation litigieuse et l'arrêt de la construction envisagée d'un second pavillon, précitée, programmée au plus tard en 2008 compte tenu de la délivrance, le 22 avril 2008, du permis de construire et l'ouverture de l'enquête préalable, en 2016.
La cour adopte, au visa de l'article 424-17 du code de l'urbanisme, ces motifs dont les appelants ne remettent pas en cause la pertinence, la jurisprudence qu'ils citent ( Civ 3, 5 mai 2009, n° 0813711) ne permettant pas de se suffire du commencement des travaux pour caractériser le caractère certain du préjudice allégué, mais seulement celui du projet de construction envisagé.
5 - Sur les demandes accessoires
S'agissant des demandes accessoires, le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriante conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R .311-29 de ce premier code.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.
Enfin,l'expropriante partie perdante doit supporter les dépens d'appel et l'équité commande la condamner à payer l'indemnité de procédure qui suit.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Dans les limites de la saisine,
Déclare irrecevables comme tardives les conclusions du commissaire du gouvernement;
Infirme le jugement entrepris sauf des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
*Fixe à 468.241,50 euros l'indemnité totale due à M. [J] [Z] et Mme [V] [T] [M] épouse [J] pour la dépossession de la parcelle bâtie A[Cadastre 17] située à [Localité 15], [Adresse 2];
*Fixe à 256.490,40 euros l'indemnité totale due à M. [J] [Z] et Mme [V] [T] [M] épouse [J] pour la dépossession de la parcelles non bâtie A[Cadastre 18] située à [Localité 15], [Adresse 2] ;
Condamne la société Citallios aux dépens d'appel ;
Condamne la société Citallios à payer une indemnité de procédure globale de 3.000 euros à M. [J] [Z] et Mme [V] [T] [M] épouse [J] ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
