COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51E
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 4 JUILLET 2023
N° RG 22/03077 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VFRR
AFFAIRE :
Mme [D], [K] [V]
C/
Mme [P] [H]-
[I]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Février 2022 par le Juge des contentieux de la protection d'ANTONY
N° RG : 11-21-0548
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 04/07/23
à :
Me Julie GOURION
Me Isabelle TOUSSAINT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [D], [K] [V]
née le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Maître Julie GOURION, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 - N° du dossier 2221199
Représentant : Maître Virginie RICAUD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0901 -
APPELANTE
****************
Madame [P] [H]-[I]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Maître Isabelle TOUSSAINT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249 -
Représentant : Maître Céline SIMAO-GOMES, Plaidant, avocat au barreau D'ESSONNE
Madame [J] [H]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Maître Isabelle TOUSSAINT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249 -
Représentant : Maître Céline SIMAO-GOMES, Plaidant, avocat au barreau D'ESSONNE
Monsieur [B] [H]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Maître Isabelle TOUSSAINT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249 -
Représentant : Maître Céline SIMAO-GOMES, Plaidant, avocat au barreau D'ESSONNE
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat Honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 septembre 2018, Mme [D] [V] a donné à bail à Mme [P] [H] un appartement de 3 pièces sis [Adresse 2].
M. [B] [H] et Mme [J] [H] se sont portés cautions solidaires des engagements de leur fille par actes séparés du 16 septembre 2018.
Mme [P] [H] a donné congé le 18 juillet 2020, avec un préavis d'un mois. Un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 31 août 2020.
Par acte de commissaire de justice délivré le 1er septembre 2021, Mme [V] a assigné Mme [P] [H], M. [B] [H] et Mme [J] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- la somme de 5 934,50 euros au titre de la remise en état de l'appartement,
- la somme de 4 250 euros au titre de la perte de loyer,
- la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,
- la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Par jugement contradictoire rendu le 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony a :
- condamné Mme [P] [H] à verser à Mme [V] les sommes de :
* 1 850 euros au titre de la remise en état des lieux, déduction faite du dépôt de garantie,
* 515 euros au titre de la perte de loyer,
- débouté Mme [V] de sa demande d'indemnisation du préjudice moral allégué,
- condamné Mme [V] à verser à Mme [P] [H] la somme de 3 600 euros en restitution des provisions sur charges versées entre le mois de janvier 2019 et le mois d'août 2020,
- débouté Mme [P] [H] de ses demandes au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré, au titre du préjudice subi du fait de l'exécution du contrat de mauvaise foi, du préjudice de jouissance et des délais de paiement,
- prononcé la nullité des actes de cautionnement signés le 16 septembre 2018 par M. [B] [H] et Mme [J] [H],
- rejeté les demandes formées à l'encontre de M. [B] [H] et Mme [J] [H],
- débouté les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,
- rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 8 mai 2022, Mme [V] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 janvier 2023, elle demande à la cour de :
- la déclarer recevable et fondée en son appel,
y faisant droit,
- réformer le jugement rendu le 17 février 2022 par le juge des contentieux de la protection d'Antony en ce qu'il a :
- condamné Mme [P] [H] à lui verser les sommes de :
* 1 850 euros au titre de la remise en état des lieux, déduction faite du dépôt de garantie,
* 515 euros au titre de la perte de loyer,
- l'a déboutée de sa demande au titre du préjudice moral,
- l'a condamnée à verser à Mme [P] [H] la somme de 3 600 euros en restitution des provisions sur charges versées entre le mois de janvier 2019 et le mois d'août 2020,
- a prononcé la nullité des actes de cautionnement signés le 16 septembre 2018 par M. [B] [H] et Mme [J] [H],
- a rejeté les demandes formées à l'encontre de M. [B] [H] et Mme [J] [H],
- l'a déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
a laissé les dépens à sa charge,
- l'a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires au dispositif,
- a rappelé que les décisions de première instance étaient de droit exécutoire à titre provisoire,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [H] sur le principe du paiement de frais de remise en état ainsi qu'à l'indemniser de la perte de loyer,
statuant à nouveau,
- débouter les consorts [H] des fins de leur appel incident,
- débouter les consorts [H] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner Mme [P] [H] solidairement avec Mme [J] [H] et M. [B] [H] à lui verser la somme de 5 934,50 euros au titre de la remise en état du logement,
- condamner Mme [P] [H] solidairement avec Mme [J] [H] et M. [B] [H] à lui verser la somme de 4 250 euros au titre de la perte de loyer,
- condamner Mme [P] [H] solidairement avec Mme [J] [H] et M. [B] [H] à lui verser la somme de 206,16 au titre des charges,
- condamner Mme [P] [H] solidairement avec Mme [J] [H] et M. [B] [H] à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,
- condamner Mme [P] [H] solidairement avec Mme [J] [H] et M. [B] [H] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- dire qu'ils pourront être directement recouvrés par Me Julie Gourion, avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs conclusions signifiées le 8 mars 2023, Mme [P] [H], Mme [J] [H] et M. [B] [H] demandent à la cour de :
à titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité des actes de cautionnement et ordonné la restitution de la caution à la locataire, en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile formulées par la bailleresse,
- leur donner acte qu'ils acceptent de payer la somme de 161,70 euros au titre de la régularisation des charges,
- débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- infirmer le jugement pour le surplus,
- condamner Mme [V] à payer à Mme [P] [H] la majoration du dépôt de garantie dans la mesure où il n'a pas été restitué dans les délais,
- condamner Mme [V] à payer à Mme [P] [H] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour exécution du contrat de mauvaise foi,
- condamner Mme [V] à payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- condamner Mme [V] à rembourser à Mme [P] [H] la moitié du loyer versé depuis la déclaration de sinistre jusqu'à son départ des lieux loués en réparation de son trouble de jouissance, soit la somme de 4 038 euros,
- condamner Mme [V] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [V] en tous les dépens qui comprendront notamment les dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Isabelle Toussaint, avocat aux offres de droit,
à titre subsidiaire,
- ramener les sommes réclamées à de plus justes proportions,
- leur accorder les plus larges délais de paiement.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 mars 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Sur l'appel de Mme [V].
- Sur le bien fondée de la demande principale de Mme [V] au titre des réparations locatives.
Au soutien de son appel, Mme [V] reprend la même argmentation que celle développée devant le premier juge, faisant valoir que la locataire a utilisé l'appartement loué pour un élevage de chats et a rendu l'appartement avec des dégradations liées à l'urine de ces animaux. Elle ajoute n'avoir pas pu relouer le bien immédiatement du fait de la nécessaire remise en état des lieux, celle-ci n'étant intervenue qu'à la fin de l'année, restant dans l'attente de la réévaluation de son préjudice par la MACIF qui n'a jamais repris contact avec elle. En réponse aux arguments soulevés par les défendeurs, elle maintient que le lien entre le manque d'étanchéité signalé entre la vanne d'arrêt d'eau chaude située dans une gaine technique dans le couloir des parties communes et les constatations faites dans 'la chambre des chats' n'est pas démontrée, la gaine étant située dans le couloir à une distance d'au moins 7 mètres de la chambre et l'eau qui a pu couler, a glissé le long de la colonne vers les étages inférieurs, sans pouvoir atteindre la chambre. Elle ajoute que l'entretien de la bonde et des joints de la baignoire sont à la charge du locataire et souligne que l'expert de la MACIF a fait un rapport suite à une visite des lieux par visioconférence, ce qui peut expliquer ses propositions de réparations très aléatoires au regard de l'état de l'appartement.
Les consorts [H] répliquent que les dégradations constatées ne sont pas liées à la présence de chats dans l'appartement mais à un dégât des eaux qui n'a pas été pris correctement en charge par l'assureur de la bailleresse. Mme [P] [H] indique avoir déclaré un sinistre le 18 novembre 2019 à la MACIF, son assureur habitation, suite à l'apparition de taches noires apparues sur le sol du salon, taches qui n'ont cessé d'augmenter et qui se sont répandues dans la seconde chambre, que la bailleresse n'a pas tenu compte du signalement de cette humidité devenue insupportable à tel point qu'elle a été contrainte de lui délivrer congé. Mme [P] [H] conteste le fait que les désordres lui soient imputés, soulignant que l'état des lieux de sortie a été établi sur une tablette, qu'elle a été contrainte de le signer sans pouvoir le relire, reprochant à Mme [V] d'avoir fait état de l'odeur d'urine apparaissant sur le constat définitif. Elle souligne que le procès-verbal de sortie a été dressé 15 jours après son départ, de sorte que l'odeur très désagréable liée à la présence récurrente d'humidité dans un logement non aéré n'a pu que s'intensifier au fil du temps, qu'on ne saurait sérieusement lui imputer des dégradations au regard des circonstances bien particulières et totalement inadmissibles dans lesquelles le procès-verbal a été rédigé, les attestations produites par la bailleresse n'étant pas probantes. Elle ajoute que le cabinet Phenix a été mandaté par son assureur habitation, la MACIF, avec mission d'effectuer une recherche de fuite, que le cabinet Eurexo a également été mandaté par la MACIF, que le rapport du cabinet Phenix du 21 février 2020 a été dressé après que l'expert se fut rendu sur place, contrairement à ce que soutient Mme [V] qui en conteste aujourd'hui le contenu alors que c'est elle qui l'a communiqué dans ses propres pièces, que dans un courrier du 15 janvier 2020, la bailleresse reconnaît qu'elle est informée du dégât des eaux, que les deux rapports d'expertise la dédouanent de toute responsabilité. Mme [P] [H] s'étonne qu'après que l'assurance de la bailleresse eut accepté les conclusions expertales, Mme [V] produise un rapport de son propre assureur, la MAAF, document unilatéral daté du 21 septembre 2020 dont la bailleresse n'a jamais fait état jusqu'au 30 janvier 2023, de sorte qu'elle s'interroge sur la véracité de cette pièce et les circonstances dans lesquelles elle a été rédigée, que la meilleure preuve est que dans sa correspondance du 9 décembre 2020, la MAAF, assureur de Mme [V], interrogeait la MACIF, afin de savoir où en était le dossier et ne faisait absolument pas état de quelconques conclusions ou de rapport établi par ses soins, que manifestement ce document produit en pièce adverse 28-1, intitulé conclusions du cabinet polyexpert, est un faux ou bien a été rédigé postérieurement à la demande de Mme [V], pour les besoins de la cause . Il s'ensuit que Mme [V] échoue à faire la preuve que les conclusions des deux rapports des experts de la MACIF sont erronées.
Sur ce,
L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.
L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.
Il ressort de l'article 1731 du code civil que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.
Aux termes de l'article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement'.
En application de l'article 7 d) de la loi susvisée, il est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par décret en Conseil d'état, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.
Il résulte d'une jurisprudence établie que si les dégradations sont apparues pendant le bail, le propriétaire qui en fournit la preuve peut rechercher la responsabilité du locataire, sauf cas de force majeure et qu'il appartient au preneur, sur qui de prouver qu'il n'est pas à l'origine des détériorations.
Le juge doit vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d'exécution par le locataire de son obligation d'entretien et de réparations locatives; ou s'il trouve son origine dans l'usure et l'obsolence dues au simple écoulement du temps, étant observé à cet égard qu'il est constamment admis que l'occupation prolongée permet de présumer que les dégradations constatées sont dues à la vétusté et que les travaux de rénovation et de réfection doivent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements et, à ce titre, supportés par le bailleur seul.
La réalité des dégradations imputables au locataire s'apprécie par la comparaison des états des lieux dressés lors de l'entrée et du départ du locataire, et en tenant compte, le cas échéant, de la date d'établissement de l'état des lieux de sortie au regard de celle de la libération effective des lieux par le locataire.
La cour estime que le premier juge, à l'issue d'un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d'insuffisance et par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour faire droits aux demandes de Mme [V], les moyens développés par les consorts [H] au soutien de leur défense ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a très exactement répondu.
A cet justes motifs, la cour tient à rappeler, sur l'existence des dommages contestés par les consorts [H], que le défaut d'étanchéité de la bonde de la baignoire et du joint en silicone au pourtour de la baignoire relève des réparations locatives et que la réparation de la fuite sur la vanne d'arrêt général d'eau chaude située dans la gaine technique dans le couloir n'incombe effectivement pas au locataire. Il n'en demeure pas moins :
* d'une part, que le rapport de recherche de fuite de la société Phenix, mandatée par la MACIF, assureur multirisque habitation de la locataire, daté du 21 février 2020 n'établit nullement le lien de causalité entre la fuite sur cette vanne située sur le palier et les désordres affectant le parquet de la 'chambre des chats' ainsi que le séjour, étant observé que, d'après le plan de l'appartement produit par Mme [H], une pièce intermédiaire située entre le palier et la chambre des chats et le séjour n'est pas affectée par les désordres,
*d'autre part, que le cabinet Phenix n'a relevé la présence d'une forte humidité que dans 'la chambre des chats',
* en outre, que le document intitulé 'rapport définitif simplifié' de la MACIF est très laconique sur la cause et la circonstance du sinistre, qu'il se borne à déduire des éléments visuels figurant sur le pré-rapport, des conséquences que le cabinet d'expertise qui s'est rendu sur place s'est bien gardé, en l'absence d'autres investigations, de tirer elle-même, à savoir que 'la fuite sur la vanne d'arrêt d'eau chaude située sur la colonne est celle qui a provoqué les dommages au sein du logement de votre sociétaire', et ce, sans apporter la moindre explication plausible sur le lien de causalité qui, à l'évidence n'est pas avéré.
La cour tient également à faire observer que les attestations versées aux débats par les consorts [H] aux termes desquelles leurs auteurs certifient n'avoir jamais senti d'odeur d'urine de chat mais plutôt une odeur d'humidité, ne suffisent pas à combattre utilement les constatations dressées par l'auxiliaire de justice assermenté, en présence des parties ou de leurs représentants, qui a reçu mission de dresser un procès-verbal de ses constatations, et qui mentionne avoir lui-même ressenti une odeur d'urine et que c'est la bailleresse qui lui a indiqué que l'odeur d'urine proviendrait des chats de la locataire. C'est à juste titre que le premier juge a relevé que l'état des lieux a été signé par les parties, les défendeurs ne démontrant pas avoir été dans l'impossibilité de relire le procès-verbal, ni que certaines mentions y auraient été ajoutées postérieurement.
Il ressort des constatations effectuées sur place que les désordres ne peuvent provenir d'un seul usage normal des lieux et de la durée d'occupation qui n'a été que de deux ans.
C'est à juste titre que le premier juge a retenu que Mme [P] [H] échoue à établir que les dégradations constatées dans le logement lors de l'état des lieux de sortie, ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et qu'il a en conséquence déclaré Mme [P] [H] tenue à la réparation des conséquences dommageables liées aux désordres constatés sur place.
Le jugement est donc confirmé sur ce point.
- Sur le montant des sommes dues au titre de l'indemnisation des préjudices subis par Mme [V].
* sur la demande de Mme [V] au titre de la remise en état de l'appartement.
Mme [V] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a évalué à la somme de 2 700 euros, le coût des travaux de remise en état de l'appartement, montant dont elle expose qu'il est très inférieur à la réalité des travaux qu'elle a été contrainte d'effectuer aux fins de remettre le logement dans l'état dans lequel il se trouvait lors de l'entrée dans les lieux de Mme [P] [H]. Elle admet que si la vétusté doit être prise en compte dans le chiffrage du préjudice, elle fait observer que l'occupation des lieux n'a duré que deux ans et qu'en outre il ressort du devis de la société Satti Bat que les travaux sont strictement limités aux dégradations et ne visent pas à rénover l'appartement, ni à le remettre à l'état neuf.
Sur ce,
Le bailleur est donc en droit, en application des articles ci-dessus visés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni à la justification d'un préjudice, ni a fortiori à l'engagement effectif des dépenses de réparations.
Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf.
En l'espèce, la bailleresse produit un devis du 28 octobre 2020 et une facture du 14 décembre 2020 de la société Sattibat d'un montant de 5 934,50 euros relatif :
*à la dépose du parquet existant dans la totalité de la chambre des chats, 6m² dans le séjour, et 1m²dans l'entrée, ainsi que la déposé des dalles dans la cuisine : 955 euros,
* à la fourniture et la pose d'un parquet massif en mosaïque pour les trois pièces : 1 390 euros,
* à la fourniture et la pose de linoléum dans la cuisine : 885 euros,
* à la fourniture et la pose de plinthes en carrelage dans la cuisine : 400 euros,
* à la fourniture et pose de plinthes en médium comprenant la peinture : 400 euros,
* à la fourniture et la pose d'une barre de seuil,
* au ponçage et à la vitrification de l'ensemble de parquet de l'appartement : 1 315 euros.
La MACIF a, quant à elle, chiffré le préjudice indemnisable à la somme de 1 740,77 euros, correspondant à la reprise partielle du parquet endommagé, au ponçage, ainsi qu'à la vitrification dans la chambre et du séjour, ainsi qu'au remplacement du lino cuisine.
L'état des lieux de sortie fait ressortir le mauvais état du parquet du séjour, du parquet de la première chambre (multiples lattes cassées, multiples trous, multiples traces humides - des traces de rayures et de salissures dans la seconde chambre, le mauvais état du sol recouvert de revêtement plastifié dans la cuisine.
Le premier juge a très exactement relevé que, lors de l'entrée dans les lieux, les sols n'étaient pas à l'état neuf, de sorte que Mme [V] n'est pas fondée à solliciter la remise à neuf aux frais de la locataire.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a retenu le principe du droit à indemnisation de Mme [V] au titre des réparations locatives mais la cour estime insuffisant le montant de l'indemnisation par le premier juge du préjudice subi par la bailleresse. Statuant à nouveau, Mme [P] [H] doit être condamnée à verser à Mme [V] la somme de 3 500 euros.
Compte tenu du fait qu'il a été fait droit à la demande de Mme [V] au titre des réparations locatives, c'est à bon droit que le bailleur n'a pas restitué le dépôt de garantie dont le montant de 850 euros doit venir en déduction des sommes dues par Mme [P] [H], cette dernière étant par voie de conséquence déboutée de sa demande de majoration sur le montant du dépôt de garantie. Le jugement est donc confirmé sur ce point.
* sur la demande de Mme [V] au titre de la perte financière.
En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, à l'issue d'un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d'insuffisance et par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour condamner Mme [H] à verser à Mme [V] la somme de 515 euros au titre de la perte de loyer. Le jugement est confirmé sur ce point.
- Sur l'indemnisation du préjudice moral allégué par Mme [V].
Mme [V] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'elle a été déboutée de sa demande de condamnation de Mme [P] [H] au paiement de la somme de 500 euros à titre d'indemnisation du préjudice moral qu'elle prétend avoir subi du fait de la mauvaise foi de la locataire, des tracas occasionnés, perte de temps de nature à entraîner des conséquences néfastes sur son état physique et moral.
Mme [V] qui ne justifie pas les répercussions physiques et morales sur sa santé liées au litige l'opposant aux consorts [H] doit être déboutée de sa demande d'indemnisation du préjudice moral qu'elle allègue.
- Sur le paiement des charges.
Mme [V] poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'elle a été déboutée de sa demande au titre de la régularisation des charges et condamné à verser à Mme [P] [H] la somme de 3 600 euros au titre de la restitution des provisions sur charges versées entre janvier 2019 et août 2020. Elle sollicite la somme de 206,16 euros au titre de la régularisation des charges.
Les consorts [H] qui admettent que, postérieurement au jugement, la bailleresse a fini par communiquer les justificatifs qu'ils lui réclamaient depuis plusieurs mois, exposent qu'il ont adressé spontanémentà la bailleresse, le 8 juin 2022, un chèque d'un montant de 161,70 euros prenant en compte une erreur de calcul de Mme [V] sur l'année 2020, dont ils précisent que cette dernière n'a pas pris la peine d'aller chercher leur courrier transmis par voie recommandée avec demande d'avis de réception. Mme [P] [H] demande que la cour lui donne acte de ce qu'elle accepte de régler la somme de 161,70 euros comprenant les taxes d'enlèvement des ordures ménagères.
Sur ce,
Il ressort du décompte produit par Mme [V] que Mme [P] [H] lui reste redevable de la somme de 271,06 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2019, et que la bailleresse reste redevable envers Mme [P] [H] de la somme de 102,90 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2020, de sorte qu'après compensation entre les sommes dues par les parties, Mme [P] [H] doit être condamnée à verser à Mme [V] la somme de 168,16 euros, étant observé que le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2020 a été calculé sur 8 mois d'occupation.
- Sur l'acte de caution solidaire.
Mme [V] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il prononcé la nullité des actes de cautionnement signés le 16 septembre 2018 par M. [B] et Mme [J] [H], parents de la locataire en titre. Elle fait valoir que M. et Mme [B] étaient parfaitement informés des termes du bail évoqué ensemble dont ils étaient nécessairement en possession, puisque leur fille résidait alors à leur domicile.
Sur ce,
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de la signature des actes de caution dispose que ' le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qu a souscrit une assurance, ou toutes autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti (.....). La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle a contractée et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement'.
En l'espèce, il est constant que Mme [V] à souscrit un contrat d'assurance Insor garantissant les loyers et charges impayés et les détériorations immobilières, dont les stipulations rappellent d'ailleurs l'interdiction du cumul 'assurance loyers impayés', et caution solidaire. Alors que les actes de cautionnement ont été signés le 16 septembre 2018, soit avant la conclusion du contrat de bail signé le 22 septembre 2018, il ne ressort pas des stipulations de l'engagement de location qu'une copie des actes de caution aurait été remise à M. et Mme [B].
Les dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 étant prescrites à peine de nullité, la cour ne peut que confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a prononcé la nullité des actes de cautions signés par M. et Mme [B] qui doivent être mis hors de cause.
Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [P] [H].
- Sur la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance allégué par Mme [P] [H].
Mme [P] [H] sollicite reconventionnellement pour la première fois en cause d'appel, la somme de 4 038 euros à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance qu'elle prétend avoir subi du fait de l'humidité régnant dans le logement pris à bail, correspondant à la moitié du montant du loyer, pendant 9 mois et demi, soit depuis la déclaration de sinistre du 18 novembre 2019 jusqu'à son départ des lieux, le 31 août 2020.
Mme [P] [H] à qui les détériorations constatées lors de son départ des lieux ont été déclarées imputables à faute, ne peut qu'être déboutée de sa demande de ce chef.
- Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral allégué par Mme [P] [H].
Pour les mêmes motifs que ceux ci-dessus exposés, Mme [P] [H] doit être déboutée de sa demande d'indemnisation du préjudice moral qu'elle allègue.
- Sur la demande de délais de paiement.
Mme [P] [H] sollicite à titre subsidiaire, les plus larges délais pour se libérer du paiement de sa dette, arguant d'une situation financière difficile.
Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-3 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer.
En l'espèce, Mme [P] [H] n'explique pas comment ses ressources actuelles pourraient lui permettre de s'acquitter des sommes dues dans un délai raisonnable, ni selon quelles modalités.
Elle doit être déboutée de sa demande de ce chef. Le jugement est également confirmé sur ce point.
Sur les mesures accessoires.
Mme [P] [H] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [V] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [P] [H] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 17 février 2022 par le tribunal de proximité d'Antony en toutes ses dispositions, sauf sur celle relative au montant de la condamnation au titre du coût des réparations locatives et celle relative aux charges,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Condamne Mme [P] [H] à verser à Mme [V] la somme de 3 500 euros au titre du coût des réparations locatives, sous déduction du montant du dépôt de garantie de 850 euros, soit la somme de 2 650 euros,
Condamne Mme [P] [H] à verser à Mme [V] la somme de 515 euros au titre de la perte de loyers,
Condamne Mme [P] [H] à verser à Mme [V] la somme de 168,16 euros au titre de la régularisation des charges des années 2019 et 2020,
Déboute Mme [P] [H] de sa demande de remboursement des provisions sur charges,
Déboute Mme [P] [H] de sa demande d'indemnisation du trouble de jouissance allégué,
Déboute les parties de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral,
Déboute Mme [P] [H] de sa demande de délais de paiement,
Y ajoutant,
Condamne Mme [V] à verser à Mme [P] [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [P] [H] aux dépens d'appel pouvant être recouvrés par Me Gourion, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
